Апелляционное определение № 33-19958/2025 33-935/2026 от 21 января 2026 г.

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

Рег. №: 33-935/2026 Судья: Мозерова Т.М.

УИД: 78RS0019-01-2022-016939-62


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Санкт-Петербург 22 января 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

Председательствующего

Бородулиной Т.С.,

Судей

При секретаре

Максименко Т.А., Луковицкой Т.А.,

ФИО1,

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ФИО2, ФИО3 на решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 16 октября 2023 года по гражданскому делу № 2-5730/2023 по иску ФИО2, ФИО3 к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Лахта» о признании договора недействительным в части, взыскании неосновательного обогащения.

Заслушав доклад судьи Бородулиной Т.С.., выслушав объяснения представителя истцов ФИО2, ФИО3, доводы апелляционной жалобы поддержавшего, представителя ответчика ООО «УК «Лахта», третьего лица ООО «Лахта Плаза», против доводов апелляционной жалобы возражавшей, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

У С Т А Н О В И Л А:

ФИО2 и ФИО3 обратились в Приморский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ООО «УК «Лахта», в котором просят признать недействительным в части договор № 42-Г/1 от 28.07.2020, взыскать с ответчика неосновательное обогащение в размере 70 203 руб., расходы по оплате государственной пошлине в размере 2 606 руб.

В обоснование заявленных требований истцы ссылаются на то, что они являются собственниками нежилого помещения, расположенного по адресу Санкт-Петербург, <адрес>, пом. 42-Н. 28.07.2020 между сторонами заключен договор № 42-Г/1 на осуществление организации содержания, управления и эксплуатации общего имущества объекта, указанного в приложении № 1 к договору. В приложении № 2 к указанному договору в раздел «Управление, содержание и текущий ремонт имущества общего пользования, коммунальные услуги» включены услуги с наименованием «налоги на землю и имущество общего пользования». За период действия договора истцами произведена оплата по договору в части оплаты налога в размере 70 203 руб. 05 коп. Истцы обратились в ООО УК «Лахта» с письменной претензией от 20.10.2022. В ответ на данную претензию от 08.11.2022 ответчиком указано, что оплаченная сумма истцами является компенсацией налога на землю и налога на имущество общего пользования.

Решением Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 16.10.2023 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с постановленным решением суда, истцы подали апелляционную жалобу, в которой просят решение суда отменить, удовлетворить исковые требования в полном объеме, указывая на неправильное применение судом норм материального права, недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 20.08.2024 решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 16.10.2023 оставлено без изменения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 15.01.2025 апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 20.08.2024 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

В связи с невозможностью принять участие в судебном заседании по основаниям, предусмотренным ч. 5 ст. 14 ГПК РФ, в судебном заседании 27.11.2025 произведена замена судьи Игнатьевой О.С., на судью Игумнову Е.Ю., в судебном заседании 22.01.2026 произведена замена судьи Игумновой Е.Ю. на судью Луковицкую Т.А., рассмотрение дела в составе судей Бородулиной Т.С., Максименко Т.А., Луковицкой Т.А., произведено с самого начала.

Истцы, третье лицо – МИ ФНС № 26 по Санкт-Петербургу, в заседание судебной коллегии не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом согласно требованиям ст. 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГПК РФ), ходатайств и заявлений об отложении слушания дела, документов, подтверждающих уважительность причины своей неявки, в судебную коллегию не представили. При таком положении в соответствии со ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

При новом апелляционном рассмотрении дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения сторон, изучив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, истцы являются собственниками нежилого помещения, расположенного по адресу Санкт-Петербург, <адрес>, пом. 42-Н (т. 1 л.д. 46-50).

Право собственности на указанное нежилое помещение приобретено истцами на основании договора купли-продажи нежилого помещения № ЛП-Г/2/42-Н, заключенного между истцами и ООО «Лахта Плаза» 15.07.2020 (т. 1 л.д. 25-30).

10.10.2018 между ООО «Лахта Плаза» и ответчиком заключен договор, в соответствии с которым ООО «УК «Лахта» обязалось оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему состоянию земельных участков, а также содержанию и ремонту находящихся на них объектов движимого и недвижимого имущества, предоставлять коммунальные услуги и иные услуги собственникам нежилых помещений, в том числе по адресу Санкт-Петербург, <адрес>. Целью договора является обеспечение благоприятных и безопасных условий временно пребывания (проживания) собственников в помещениях, находящихся в нежилых зданиях, надлежащего содержания земельных участков и находящихся на них объектов движимого и недвижимого имущества, в том числе общего имущества в нежилых зданиях, предоставление коммунальных услуг собственнику (п. 1.4 договора).

28.07.2020 между ООО «УК «Лахта» (исполнитель) и ФИО2, ФИО3 заключен договор № 42-Г/1, в соответствии с которым ответчик обязался осуществлять в пользу истцов организацию содержания, управления и эксплуатации общего имущества объекта, расположенного по адресу: <адрес> (т. 1 л.д. 9-24)

Состав основного общего имущества объекта указан в приложении № 1 к договору № 42-Г/1 от 28.07.2020.

Приложение № 2 к договору № 42-Г/1 от 28.07.2020 содержит тарифы на управление, содержание и текущий ремонт имущества общего пользования, коммунальные услуги.

В разделе «Управление, содержание и текущий ремонт имущества общего пользования, коммунальные услуги» приложения № 2 к договору № 42-Г/1 от 28.07.2020 в качестве видов работ указаны «налоги на землю и имущество общего пользования», единицей для расчета является 1 кв.м, площади помещения, тариф определен суммой 18 руб. 19 коп.

Истцы в обоснование требований о признании пункта договора недействительным указывают на то, что он противоречит положениям налогового законодательства.

Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствовался ст.ст. 244, 273, 552 ГК РФ, оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности в соответствии с положениями ст. 67 ГПК РФ, исходил из того, что истцами не представлено доказательств уплаты налога на приобретаемую одновременно с нежилым помещением долю земельного участка, на котором расположено нежилое здание, а также доказательств несоответствия требованиям Налогового кодекса Российской Федерации оспариваемого пункта договора, поскольку налог на здание и землю уплачен третьим лицом ООО «Лахта Плаза», компенсирован ему ответчиком, согласно заключенному договору на управление имуществом, из средств, уплаченных истцами по спорному договору, в котором размер оплаты установлен исходя из площади принадлежащего истцам нежилого помещения, пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Отменяя апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 27 февраля 2025 года, суд кассационной инстанции указал, что указывая на наличие у истцов обязанности компенсировать земельный налог, суды не определили закон, подлежащий применению, не установили какими правами в отношении земельного участка обладают истцы как собственники указанного нежилого помещения в многоэтажном нежилом здании, не определили налоговый период, сумму компенсируемого налогового платежа, не установили причину, по которой истцы не являются самостоятельными плательщиками данного налога, а имеют обязанность по компенсации.

Судами не определен второй налог (на имущество общего пользования), компенсация которого установлена спорным договором, не установлен объект налогообложения, сумма налога и налоговый период, объем и вид прав истцов в отношении объекта налогообложения, правовые основания для компенсации налога в рамках договора об управлении объектом недвижимости.

Выполняя указания суда кассационной инстанции, судебной коллегией сторонам предложено представить дополнительные доказательства в части определения состава имущества общего пользования, суммы налога, налогового периода, объекта налогообложения, а также правового статуса земельного участка, на котором расположено здание.

Из представленных судебной коллегии при повторно рассмотрении выписок из ЕГРН, справок-расчетов налога на имущество за 2021-2022 г.г., карточек счета за 01. 2020-03.2021, 01.2022-03.2023, налоговой декларации по налогу на имущество организации за 2020-2022 г.г., платежных поручений по налогу на имущество, справки-расчета земельного налога с 07.-12.2020, карточки счета, платежных поручению по земельному налогу, принятых судебной коллегией в качестве новых доказательств, следует, что состав имущества ООО «Лахта Плаза», подлежащего налогообложению, включены инженерные сети, система кондиционирования, дренажная система, БКТП, КПП, кабельная линия, сети (электрические).

В собственности ООО «Лахта Плаза» находился земельный участок с кадастровым номером №... земельный участок с кадастровым номером 78:34:0416602:3357.

Нежилое здание корпуса 5 <адрес>, с кадастровым номером №... состоит из трех корпусов кД, кГ, кВ.

Данные нежилые здания корпуса 5 располагались на земельном участке с кадастровым номером: №... с последующим изменением кадастровых номеров: №...

Согласно выписке из ЕГРН в отношении БКТП (сооружение электроэнергетики) указанное сооружение находится в пределах земельного участка с кадастровым номером №..., на земельном участке с кадастровым номером №... расположена дорога в комплексе, как указывает ответчик.

Согласно приведенному ответчиком и третьим лицом расчету, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №... до 01.01.2022 составляла 39 976 444 рублей, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером: №... до 01.01.2022 составляла 108 100 087 рублей.

Среднегодовая стоимость имущества (кабельная линия, сети и т.д.) составляет 85438 548,50 рублей.

Согласно выписке из ЕГРН в отношении земельного участка №... адресу: <адрес> корпус 2, 5, (на нем расположено здание с кадастровым номером №... участок учтен в качестве общего имущества собственником помещений в многоквартирном доме.

Согласно ч. 1 ст. 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснено в п. п. 2, 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. ст. 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Данным требованиям решение суда первой инстанции не отвечает.

При разрешении исковых требований, суд первой инстанции не учел, что в силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (статья 249 ГК РФ).

В пункте 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Пункты 1, 2 части 1 статьи 36 ЖК РФ, раскрывая приведенный перечень, устанавливают, что к общему имуществу МКД относятся помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места.

По смыслу приведенной нормы права к общедомовому имуществу могут относиться не только помещения технического назначения, но и предусмотренные проектом здания помещения, предназначенные для удовлетворения санитарно-бытовых потребностей сотрудников управляющей организации, хранения инвентаря собственников, нахождения поста охраны или консьержа и пр.

Основным критерием для отнесения того или иного имущества к общему имуществу является его функциональное назначение, предполагающее его использование для обслуживания более одного помещения в здании.

В соответствии с частью 2 статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: 1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; 2) плату за коммунальные услуги.

В силу части 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.

На основании части 1 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.

Платежи по содержанию общего имущества, обязанность по несению которых возлагается на всех собственников помещений, должны быть достаточными для финансирования услуг и работ, необходимых для поддержания помещения в состоянии, отвечающем санитарным и техническим требованиям (определение Верховного Суда Российской Федерации от 10 апреля 2018 г. N 6-КГ18-6).

Указанные нормы в рассматриваемом случае подлежат применению по аналогии с учетом отсутствия законодательного регулирования платы за содержание общего имущества в нежилом здании, с учетом разъяснений, данных в пункте 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

В рассматриваемом случае установлено, что спорные платежи не связаны непосредственно с оказанием услуг по содержанию нежилого помещения, направлены на компенсацию налоговых платежей, произведенных ответчиком в интересах ООО «Лахта Плаза».

Вместе с тем, в соответствии со статьей 3 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) каждое лицо должно уплачивать законно установленные налоги и сборы (пункт 1).

Ни на кого не может быть возложена обязанность уплачивать налоги и сборы, а также иные взносы и платежи, обладающие установленными настоящим Кодексом признаками налогов или сборов, не предусмотренные настоящим Кодексом либо установленные в ином порядке, чем это определено настоящим Кодексом (пункт 5).

В силу статьи 19 НК РФ налогоплательщиками, плательщиками сборов, плательщиками страховых взносов признаются организации и физические лица, на которых в соответствии с настоящим Кодексом возложена обязанность уплачивать соответственно налоги, сборы, страховые взносы.

Согласно статье 288 НК РФ налогоплательщиками налога (далее в настоящей главе - налогоплательщики) признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом (пункт 1).

Не признаются налогоплательщиками организации и физические лица в отношении земельных участков, находящихся у них на праве безвозмездного пользования, в том числе праве безвозмездного срочного пользования, или переданных им по договору аренды (пункт 2).

Пунктом 2 ст. 141.4 ГК РФ определено, что помещения, предназначенные для обслуживания иных помещений в здании или сооружении, являются общим имуществом в таком здании или сооружении и не участвуют в обороте как самостоятельные недвижимые вещи, за исключением случая, предусмотренного пунктом 7 статьи 287.5 настоящего Кодекса.

В соответствии с требованиями п. 2 ст. 287.5 ГК РФ к общему имуществу относятся, в частности, вспомогательные помещения (например, технические этажи, чердаки, технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения, машино-места в этих здании или сооружении), крыши, ограждающие конструкции этих здания или сооружения, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений, машино-мест и обслуживающее более одного помещения, машино-места.

По смыслу данных норм, принадлежащие ООО «Лахта Плаза» инженерные сети, система кондиционирования, дренажная система, БКТП, КПП, кабельная линия, сети (электрические), обеспечивающие энергоресурсами не только корпус 5кГ, в котором принадлежит истцам нежилое помещение, но и корпус 5 кД, кВ, а также корпус 2, не могут включаться в состав общего имущества собственников помещений в корпусе 5кГ, на что указывает и сам ответчик в отзыве на апелляционную жалобу. Указанный вывод согласуется с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 15.12.2009 N 14801/08.

В силу положений части 1 статьи 373 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 части 1 статьи 374 Налогового кодекса Российской Федерации объектами налогообложения признается в том числе недвижимое имущество, переданное в доверительное управление, учитываемое на балансе организации в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, в случае, если налоговая база в отношении такого имущества определяется в соответствии с пунктом 1 статьи 375 настоящего Кодекса, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 настоящего Кодекса.

Таким образом, по общему правилу российская организация обязана уплачивать налог на имущество в отношении активов, которые признаются основными средствами и подлежат отражению в ее бухгалтерском учете. Как правило, упомянутым критериям отвечает имущество, принадлежащее налогоплательщику на праве собственности. Однако, если имущество, отвечающее признакам основных средств, закреплено собственником на ограниченном вещном праве - праве оперативного управления за некоммерческой организацией, оно признается активом этой организации и, следовательно, именно некоммерческая организация - балансодержатель выступает плательщиком налога.

Изложенное согласуется с выработанным в судебной практике подходом к толкованию и применению положений главы 30 "Налог на имущество организаций" Налогового кодекса, который состоит в том, что обязанность по исчислению и уплате налога связана с наличием у налогоплательщика реально существующих объектов имущества, способных приносить экономические выгоды его владельцу и потому признаваемых частью активов налогоплательщика - объектами основных средств (определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20.09.2018 N 305-КГ18-9064, от 24.10.2018 N 305-КГ18-12600).

Таким образом, именно на ООО «Лахта Плаза» возложена обязанность оплачивать налог на имущество, учтенное в качестве основных средств организации, и, поскольку оно не является общим имуществом здания, в котором расположено нежилое помещение принадлежащее истцам, ФИО2, ФИО3 не несут обязанности по оплате налога на указанное имущество.

Таким образом, включение в состав платы за содержание помещения, принадлежащего истцам и общего имущества здания, налога на имущество, принадлежащего иному лицу, противоречит существу законодательного регулирования внесения платы за содержание жилого помещения применительно к нормам Жилищного кодекса Российской Федерации, регулирующим управление многоквартирным домом, которые по аналогии применяются к содержанию нежилых помещений, поскольку включение в состав такой платы налогов, подлежащих уплате налогоплательщиком, которым в данном случае является ООО «Лахта Плаза», не направлено на цели внесения такой платы.

При этом обязанность компенсировать налогоплательщику - владельцу основных средств, не входящих в общее имущество здания, уплату такого налога, на собственников помещений в здании не возложена.

В силу положений пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного Кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ЗК РФ) названный кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу ст. 317 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон. Если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для ее использования.

В соответствии с п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в договоре цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

Согласно п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Из приведенных положений следует, что право собственности на земельный участок, занятый зданием, строением, сооружением и необходимый для их использования, переходит от прежнего собственника к новому собственнику одновременно с приобретением права собственности на здание, строение, сооружение, в том, числе, при приобретении доли в указанных объектах.

При этом в случаях, когда часть здания может быть выделена вместе с частью земельного участка и выделенная часть участка становится самостоятельным объектом гражданских прав, такие объекты подлежат продаже совместно.

Если же при отчуждении помещений в здании выдел земельного участка, влекущий создание нового объекта гражданских прав, осуществить нельзя, совместно с помещениями в здании индивидуально определенный земельный участок продан быть не может в связи с невозможностью его образования и в таких случаях в силу п. 4 ст. 244 ГК РФ земельный участок поступает в общую долевую собственность продавца и покупателя.

Право собственности на долю в праве на земельный участок возникает у покупателя помещений в силу закона с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на помещения в здании (ст. 131, п. 2 ст. 223, п. 4 ст. 244 ГК РФ).

В силу ст. 273, 552 ГК РФ, разъяснений, содержащихся в п. 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», абз. 3 п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», при отчуждении собственником здания и земельного участка, на котором оно расположено, помещений в этом здании, у покупателя помещений и продавца возникает режим общей долевой собственности на земельный участок (п.4 ст. 244 ГК РФ).

Согласно материалам дела, ООО «Лахта Плаза» являлось собственником нежилых зданий, с кадастровым номером №... площадью 17775,7 кв.м., состоящих из 9 этажей, в том числе 1 подземного, расположенных по адресу Санкт-Петербург, <адрес>.

Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию № 78-15-48-2016 от 26.08.2016 объекта капитального строительства, расположенного по адресу Санкт-Петербург, <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №... является гостиницей (туристическо-гостиничный центр водного туризма).

Нежилые здания корпуса состоит из трех корпусов «Д», «Г», «В», располагаются на земельном участке с кадастровым №..., с последующим изменением кадастрового №..., кадастровым №..., имеет категорию земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для размещения гостиниц.

Истцам на праве собственности принадлежит нежилое помещение №...Н, расположенное в нежилом здании, по адресу Санкт-Петербург, <адрес> «Г». Истцы приобрели в собственность указанное нежилое помещение на основании договора купли-продажи нежилого помещения № ЛП-Г/2/42-Н от <дата>, заключенного между истцами и ООО «Лахта Плаза».

Факт того, что помещение №... Н, расположенное по адресу Санкт-Петербург, <адрес> «Г», принадлежащее истцам, является нежилым и расположено в нежилом здании, стороны не оспаривали.

Фактически, данное нежилое помещение, можно расценивать как апартаменты, однако данный вид помещений к жилым помещениям не относится.

Действительно, жилищное законодательство не предусматривает такого понятия, как апартаменты, в связи с чем данный вид недвижимого имущества можно отнести к нежилым помещениям, которые не предназначены для проживания граждан, поэтому могут быть только местом их временного пребывания. Апартаменты могут быть расположены в административно-деловых и торговых центрах (комплексах), в которых расположены, в том числе офисы и торговые объекты.

Вместе с тем, в данном случае, как следует из выписки из ЕГРН в отношении земельного участка 78:34:0416602:4030 по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> корпус 2, 5, (на нем расположено здание с кадастровым номером 78:34041:6602:3047) земельный участок учтен в качестве общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В связи с этим необходимо исходить из того, что по общему правилу, плательщиком земельного налога является лицо, которое в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним указано как обладающее правом собственности, правом постоянного (бессрочного) пользования либо правом пожизненного наследуемого владения на соответствующий земельный участок.

Поэтому обязанность уплачивать земельный налог возникает у такого лица с момента регистрации за ним одного из названных прав на земельный участок, то есть внесения записи в реестр, и прекращается со дня внесения в реестр записи о праве иного лица на соответствующий земельный участок.

Вместе с тем, согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 389 Налогового кодекса Российской Федерации не признаются объектом налогообложения земельные участки, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома.

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно подчеркивал, что законодатель должен определять все существенные элементы налогового обязательства, включая объект налогообложения, налоговую базу, порядок исчисления и уплаты налога, чтобы условия налогообложения обеспечивали полноту и своевременность взимания фискальных платежей с обязанных лиц и вместе с тем его правомерность (постановления от 28 марта 2000 года N 5-П, от 12 ноября 2020 года N 46-П и др.). Согласно пункту 1 статьи 17 Налогового кодекса Российской Федерации налог считается установленным лишь в том случае, когда определены налогоплательщики и элементы налогообложения (пункт 1 статьи 17). При этом налоговые обязательства, будучи прямым следствием деятельности в экономической сфере, неразрывно с нею связаны: их возникновению, как правило, предшествует вступление лица в гражданские правоотношения, т.е. налоговые обязательства базируются на гражданско-правовых отношениях либо тесно с ними связаны. С учетом этого нормы налогового законодательства должны быть гармонизированы с носящими диспозитивный характер нормами гражданского законодательства (постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 14 июля 2003 года N 12-П, от 1 июля 2015 года N 19-П и др.).

В данном случае, с учетом разъяснений, данных в пункте 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", на истцов, как на собственником помещения в нежилом здании, также не возложена обязанность по уплате земельного налога, учитывая, что земельный участок 78:34:0416602:4030 отнесен к общему имуществу собственников здания.

Не могут быть признаны обоснованными доводы ответчика и третьего лица о наличии у истцов обязанности уплачивать (или компенсировать) земельный налог в отношении земельного участка с кадастровым номером 78:34:0416602:3356, на котором расположена дорога в комплексе, поскольку собственниками указанного земельного участка истцы не являются, а включение налога на землю в отношении указанного земельного участка в состав платы за содержание общего имущества здания противоречит, как указано ранее, существу законодательного регулирования указанной платы.

При этом обязанность ООО «УК «Лахта», предусмотренная п. 2.2 договора, заключенного с ООО «Лахта Плаза» 10.10.2018 года (л.д. 136-141 том 1) перечислить сумму необходимую для оплаты налогов на землю и имущество, не возлагает такую обязанность на собственников помещений в нежилом здании, поскольку в силу положений ст. 308 ГК РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).

Как разъяснено в п. 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление N 25), ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. При этом в силу разъяснений п. 75 постановления N 25 применительно к ст. 166, 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной, как посягающая на публичные интересы.

На основании п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

С учетом изложенных выше установленных законом правил и принципов внесения платы за содержание общего имущества условие договора о включении в состав платы за содержание общего имущества тарифа «налоги на землю и имущество общего пользования» при отсутствии такой обязанности у истцов применительно к обстоятельствам настоящего дела противоречит требованиям ст. 210, 249 ГК РФ, ст. 158 ЖК РФ, применяемого по аналогии, и является ничтожным (п. 2 ст. 168 ГК РФ), как противоречащее существу законодательного регулирования обязательств по внесению платы за содержание общего имущества многоквартирного дома.

Учитывая изложенное, выводы суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований нельзя признать законными и обоснованными, поскольку они основаны на неверном толковании норм материального права.

В данном случае договор № 42-Г/1 от 28.07.2020, заключенный между ООО «УК «ЛАХТА» и ФИО2, ФИО3 применительно к положениям ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит признанию недействительным в части возложения на истцов обязанности по оплате тарифа «Налоги на землю и имущество общего пользования».

В соответствии с п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В силу ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 ГК РФ.

Согласно ст. 1103 ГК РФ поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке (п. 1).

Поскольку компенсация налога на землю и имущество общего пользования неправомерно включена в раздел услуг, оказываемых истцам управляющей компанией, уплаченные истцами денежные средства за оспариваемый период с июля 2020 года по ноябрь 2022 года в общей сумме 70203,05 рублей являются неосновательным обогащением ответчика, а последующее перечисление внесенной истцами платы ООО «Лахта Плаза» правового значения не имеет.

Истцами частично представлены платежные документы, свидетельствующие о внесении соответствующей платы в пользу ООО «УК «Лахта», из которых следует, что платежи производились как ФИО2, так и К.Н., ответчиком же факт внесения платы по тарифу «налоги на землю и имущество общего пользования» в указанной сумме не оспаривался.

В соответствии со ст. 322 Гражданского кодекса Российской Федерации солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства.

Обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, равно как и требования нескольких кредиторов в таком обязательстве, являются солидарными, если законом, иными правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.

В силу п. 1 ст. 326 Гражданского кодекса Российской Федерации, при солидарности требования любой из солидарных кредиторов вправе предъявить к должнику требование в полном объеме.

Нежилое помещение № 42-Н, согласно выписке из ЕГРН находится в общей совестной собственности истцов, следовательно, в рассматриваемых обстоятельствах оба истца являются "солидарными" получателями денежных средств по имущественным требованиям (солидарными кредиторами по отношению к ответчику), в связи с чем неосновательное обогащение подлежит взысканию с ответчика в пользу истцов в их общую совместную собственность, солидарно.

Согласно части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Учитывая отмену решения суда, в пользу истцов в соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в сумме 2606 рублей

На основании изложенного и руководствуясь ст. 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 16 октября 2023 года отменить.

Принять по делу новое решение.

Признать недействительным договор № 42-Г/1 от 28.07.2022 в части возложения обязанности на ФИО2, ФИО3 по оплате тарифа «Налоги на землю и имущество общего пользования».

Взыскать с ООО «УК «Лахта» в пользу ФИО2, ФИО3 солидарно денежные средства в сумме 70203, 05 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 2606 рублей.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное определение изготовлено 09.02.2026.