Решение № 2А-1458/2019 от 24 июня 2019 г. по делу № 2А-3278/2018~М-3223/2018

К делу № 2а-1458/2019 23RS0014-01-2018-004090-27


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ст. Динская Краснодарского края 25 июня 2019 года

Динской районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего Майстер Л.В.,

при секретаре Скресановой А.Е.,

с участием:

административного истца ФИО1,

представителя административного истца ФИО2,

представителя административного ответчика –

администрации МО Динской район ФИО3,

представителя заинтересованного лица – Управления

имущественных отношений администрации

МО Динской район ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к администрации МО Динской район об оспаривании отказа в заключении договора аренды земельного участка на новый срок,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с административным иском к администрации МО Динской район об оспаривании отказа в заключении договора аренды земельного участка на новый срок, и просит признать незаконным бездействие администрации МО Динской район, выразившееся в незаключении с ним на новый срок договора аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 14005 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, Динской район, п. Южный, <адрес>; обязать администрацию МО Динской район заключить с ним на новый срок договор аренды указанного земельного участка.

В обоснование указано, что он является правообладателем земельного участка с кадастровым номером № площадью 14005 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, Динской район, п. Южный, <адрес>, с видом разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, категория земель: земли населенных пунктов, который был предоставлен ему в аренду администрацией МО Динской район на срок 10 лет. На протяжении всего срока аренды он добросовестно исполнял свои арендные обязательства, использовал земельный участок в соответствии с разрешенным видом использования, арендные платежи вносил в полном объеме и в установленные договором сроки. Согласно п. 4.1.4 договора аренды земельного участка № № от 30.09.2008 года, он как арендатор имеет право возводить здания, строения и сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием. Так, в 2011 году на данном земельном участке им было построено здание мини-фермы (сарай) для крупного рогатого скота, площадью 81,5 кв.м., право собственности на которое было зарегистрировано за ним на основании решения Динского районного суда Краснодарского края от 26.03.2018 года по делу № 2-977/2018. Кроме того, согласно п. 4.1.6 договора аренды, он как арендатор имеет право на заключение договора аренды на новый срок в преимущественном порядке. Он обратился к административному ответчику с заявлением о заключении договора аренды на новый срок. Однако административный ответчик бездействовал и длительное время не предоставлял ему какого-либо официального ответа на его обращение, и письмом от 25.09.2018 года ему отказано в заключении договора аренды на новый срок. Поводом для такого ответа послужил тот факт, что площадь арендуемого им земельного участка, по мнению руководства Управления имущественных отношений администрации МО Динской район, не соответствует градостроительным регламентам Правил землепользования и застройки Южно-Кубанского сельского поселения. Расценивает затягивание решения о заключении с ним на новый срок договора аренды земельного участка как бездействие, нарушающее его право на преимущественное заключение нового договора аренды.

В судебном заседании представитель административного истца поддержал административные исковые требования, просил административный иск удовлетворить ссылаясь на доводы, изложенные в нем. При этом пояснил, что требования административного иска основываются на п. 1 ст. 621 ГК РФ как преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок, и на п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ об исключительном праве на приобретение земельных участков в собственность или в аренду гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. ФИО1 построил на указанном земельном участке вспомогательное здание – мини-ферму (сарай) и зарегистрировал на него право собственности, добросовестно использовал земельный участок по целевому назначению. При этом ФИО1 заблаговременно до истечения срока аренды обращался в администрацию МО Динской район с заявлением о заключении договора аренды на новый срок, на что получил отказ. Считает что в силу п. 2 ст. 422 ГК РФ изменившиеся Правила землепользования и застройки Южно-Кубанского сельского поселения, утвержденные решением Совета Южно-Кубанского сельского поселения от 30.09.2013 г. № 51, не могут повлиять на права и обязанности сторон договора аренды от 30.09.2008 г., поскольку договор аренды был заключен за 5 лет до этих правил землепользования.

Административный истец поддержал административные исковые требования, просил административный иск удовлетворить.

Представитель административного ответчика – администрации МО Динской район и заинтересованного лица – Управления имущественных отношений администрации МО Динской район возражал против удовлетворения административного иска, просил в заявленных требованиях отказать в полном объеме, пояснив, что срок действия договора аренды № от 30.09.2008 г. истек, отказ в заключении договора аренды на новый срок правомерный, права административного истца не нарушены, преимущественного права на продление срока действия договора он не имеет. Административный истец может участвовать в торгах для заключения договора аренды на новый срок.

Представитель заинтересованного лица – администрации Южно-Кубанского сельского поселения МО Динской район в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Судом установлено, что 30.09.2008 г. между Управлением имущественных и земельных отношений администрации МО Динской район (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) был заключен договор № аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности, предметом договора по которому является земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером №, общей площадью 14005 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, Динской район, п. Южный, <адрес>, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью, предназначенный для ведения личного подсобного хозяйства. Договор зарегистрирован в установленном порядке.

Согласно п.п. 1.1, 7.2, 8.1 договора аренды от 30.09.2008 г., договор заключен сроком на 10 лет и действует до 30.09.2018 г., прекращает свое действие по истечении срока аренды участка.

Пунктом 3.2.2 договора аренды от 30.09.2008 года предусмотрена обязанность арендодателя передать арендатору участок на срок, установленный договором.

Согласно п. 4.1.4 договора аренды от 30.09.2008 года, арендатор имеет право возводить здания, строения и сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием.

Согласно п.п. 7.3, 4.1.6 договора аренды от 30.09.2008 года, в случае если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока действия договора, указанного в п. 7.2, при отсутствии письменных возражений арендодателя, направленных до истечения срока действия договора, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Арендатор имеет право в соответствии с законодательством на заключение договора аренды на новый срок в преимущественном порядке при условии надлежащего исполнения своих обязанностей и при прочих равных условиях.

Согласно выписки из ЕГРН от 31.10.2018 г., в период действия договора аренды земельного участка – в 2011 г., ФИО1 на арендуемом земельном участке построил нежилое здание – сарай, площадью 81,5 кв.м., кадастровый №, право собственности на которое было зарегистрировано за ним 13.08.2018 г.

21.08.2018 г. ФИО1 обратился к Управление имущественных отношений администрации МО Динской район с заявлением о заключении договора аренды спорного земельного участка на новый срок, на что письмом от 25.09.2019 г. получил отказ, в связи с тем, что площадь арендуемого им земельного участка, не соответствует градостроительным регламентам Правил землепользования и застройки Южно-Кубанского сельского поселения, утвержденным решением Совета Южно-Кубанского сельского поселения от 30.09.2013 г. № 51 (с изменениями от 28.06.2017 г. № 264-26/3).

В соответствии с ч. 1 ст. 218 КАС РФ, гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

В соответствии с подп. 1 п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ, граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса).

В силу п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В силу ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 ст. 610 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Как следует из п. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В силу ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Статьей 422 ГК РФ предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. При этом если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

В соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Из системного толкования приведенных норм права следует, что намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок.

В силу положений подп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

Согласно п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Из анализа правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 01.03.2011 г. № 13535/10 по делу № А41-42032/09 и в постановлении Президиума ВАС РФ от 03.06.2014 г. № 1152/14 по делу № А10-78/2013 следует, что право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, прошедший государственный кадастровый учет. Для целей реализации этого права собственник объекта недвижимости обеспечивает за свой счет выполнение в установленном порядке кадастровых работ, при проведении которых путем составления межевого дела формируется земельный участок соответствующей площадью и необходимый для его эксплуатации, и площадь его не определена.

Удовлетворение требования собственника недвижимости о предоставлении земельного участка в отсутствие доказательств, подтверждающих площадь участка, необходимую для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимого имущества, недопустимо.

При этом само по себе оформление права собственности на возведенный объект недвижимости – сарай, таким доказательством выступать не может. Собственник объектов недвижимости, требующий предоставления земельного участка, должен предоставить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Таким образом, собственник объекта недвижимости не имеет преимущественного права на заключение нового договора аренды земельного участка, на котором расположен его объект недвижимости, если он не смог обосновать необходимость ему такой площади для использования объекта недвижимости. В то же время, административный истец не лишен возможности сформировать земельный участок иного размера, действительно необходимый для использования принадлежащего ему объекта недвижимости, соответствующий действующим нормам и правилам землепользования, после чего обратиться в отдельном порядке за его предоставлением.

Площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества, что также отражено в определении Верховного Суда РФ от 24.12.2015г. № 309-ЭС15-11394.

В ходе судебного разбирательства административный истец не доказал что земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, общей площадью 14005 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, Динской район, п. Южный, <адрес>, предназначенный для ведения личного подсобного хозяйства, являющийся предметом договора аренды № от 30.09.2008 г., соразмерен площади объекта недвижимости – сарая площадью 81,5 кв.м., и что для использования указанного здания необходим земельный участок площадью 14005 кв.м.

Кроме того, в соответствии с Правилами землепользования и застройки Южно-Кубанского сельского поселения, утвержденного решением Совета Южно-Кубанского сельского поселения от 30.09.2013 г. № 51 (с изменениями от 28.06.2017 г. № 264-26/3), спорный земельный участок расположен в территориальной зоне СХ-2 – зона объектов сельскохозяйственного назначения, в санитарно-защищенной зоне промышленных предприятий, производства и объектов, в охранной зоне источников питьевого водоснабжения. В данной зоне СХ-2 для вида разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства, установлена минимальная площадь земельных участков в размере 15000 кв.м., и максимальная в размере 25000 кв.м. При этом застройка участка не допускается, места допустимого размещения, строительство объектов недвижимости не предусматривается.

В силу ст. 40.2 Закона Краснодарского края от 05.11.2002 г. № 532-КЗ «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае», до 01.01.2020 года исполнительные органы государственной власти Краснодарского края или органы местного самоуправления в Краснодарском крае, уполномоченные на предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, принимают решение об отказе в предоставлении земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, наряду с основаниями для отказа в предоставлении земельного участка без проведения торгов, предусмотренными ст. 39.16 ЗК РФ, в случае наличия заключения органа архитектуры и градостроительства, содержащего информацию о несоответствии предельной площади части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, утвержденным в установленном порядке нормам отвода земель для конкретных видов деятельности или правилам землепользования и застройки, градостроительной и проектной документации.

Спорный земельный участок имеет площадь 14005 кв.м., площадь объекта недвижимости – сарая, составляет 81,5 кв.м., процент застройки в границах земельного участка составляет 0,6%.

Указанной площади застройки нежилого здания – сарая, недостаточно для обоснования необходимости предоставления в аренду земельного участка площадью 14005 кв.м. без проведения торгов.

Таким образом, с учетом установленных обстоятельств по делу, суд находит отказ администрации МО Динской район в заключении договора аренды спорного земельного участка на новый срок правомерным.

Довод административного истца и его представителя о том, что изменившиеся Правила землепользования и застройки не могут повлиять на права и обязанности сторон договора аренды № от 30.09.2008 г. основан на неверном толковании норм права, поскольку измененные Правила землепользования и застройки Южно-Кубанского сельского поселения применены Управлением имущественных отношений администрации МО Динской район после прекращения действия заключенного с ФИО1 договора аренды от 30.09.2008 г., что и явилось основанием для отказа в заключении договора аренды земельного участка без проведения торгов на новый срок.

В соответствии со ст. 62 КАС РФ, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Доказательств, опровергающих установленные обстоятельства и выводы суда, в ходе рассмотрения дела суду не представлено.

На основании изложенного, суд находит административное исковое заявление не обоснованным и не подлежащим удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 175-180 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ФИО1 к администрации МО Динской район об оспаривании отказа в заключении договора аренды земельного участка на новый срок, - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Динской районный суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

В окончательной форме решение изготовлено 25.06.2019 года.

Председательствующий