Апелляционное определение № 11-13657/2025 11-456/2026 от 15 января 2026 г.

74RS0032-01-2025-003532-69

Судья Нечаев П.В.

Дело № 2-2670/2025


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ



№ 11-456/2026
16 января 2026 года
г.Челябинск
Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

председательствующего судьи Чертовиковой Н.Я.

судей Гончаровой А.В., Алферова И.А.,

при секретаре Белобородовой И.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело апелляционной жалобой ФИО1 на решение Миасского городского суда Челябинской области от 25 августа 2025 года по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании суммы, переданной в качестве задатка по предварительному договору купли-продажи,

Заслушав доклад судьи Гончаровой А.В. об обстоятельствах дела и доводах апелляционной жалобы ФИО1, выслушав объяснения ответчика ФИО2, возражавшего против доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о взыскании суммы, переданной в качестве задатка по предварительному договору купли-продажи в размере 200 000 руб.

В обоснование исковых требований указала, что 2 июня 2025 года между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества-квартиры, расположенной по адресу: <адрес> гора, <адрес>. Оформление сделки купли-продажи должно было проходить через сервис Сбербанк «Дом Клик» в срок до 20 июня 2025 года. Стоимость услуги через Сбербанк «Дом Клик» составляла 50 500 руб. Данную услугу договорились с ответчиком оплатить пополам. Истом перечислен ответчику задаток в сумме 75 250 руб. и в счет задатка 25 250 руб. истцом оплачена услуга Сбербанк «Дом Клик» за ответчика. Истец была готова заключить основной договор купли-продажи до 20 июня 2025 года. Однако, получив правовое заключение от Сбербанк «Дом Клик», где выявлены опасные правовые последствия заключения сделки для покупателя, истец потребовала от ответчика представления необходимых документов. Поскольку ответчик не исполнил обязательства, не предоставил необходимые документы к сделке купли-продажи, не произошло заключение основного договора купли-продажи по вине ФИО2 По требованию истца ответчик в добровольном порядке задаток не возвратил.

В судебное заседание суда первой инстанции истец ФИО1 не явилась, о времени и месте судебного заседания была извещена надлежащим образом, просила о рассмотрении дела без ее участия.

Ответчик ФИО2 возражал против удовлетворения исковых требований.

Суд постановил решение, которым в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказал в полном объеме.

В апелляционной жалобе истец ФИО1 просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование доводов жалобы указала, что ответчиком ФИО3 не представлены документы, подтверждающие законность постройки многоквартирного жилого дома, в котором находится приобретаемое жилое помещение, на земельном участке с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства», в связи с чем истец, действуя добросовестно и совершив все необходимые действия, не заключила основной договор купли-продажи. Считает, что ответчиком нарушены существенные условия договора в виде непредставления покупателю информации о существенных недостатках в отношении продаваемого имущества.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции истец ФИО1 не явилась, извещена надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, об уважительных причинах неявки не сообщила, в связи с чем, судебная коллегия в соответствии со статьями 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации признала возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившегося лица.

Выслушав пояснения ответчика, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы ФИО1, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда, в связи с неправильным применением норм материального права.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО2 является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес> (л.д. 27-29).

2 июня 2025 года между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого покупатель обязуется приобрести в собственность, а продавец обязуется продать принадлежащее ему на праве собственности недвижимое имущество – квартиру, площадью 40,3 кв.м, с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес> (л.д. 6-7).

Согласно пункту 1.3 договора стороны принимают на себя обязательство заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества и подать документы на государственную регистрацию перехода права в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в срок, не позднее 20 июня 2025 года.

Стороны пришли к соглашению, что стоимость недвижимого имущества составляет 8 000 000 руб. (пункт 1.3 договора).

Оплата стоимости недвижимого имущества производится в следующем порядке. Денежные средства в размере 100 000 руб. покупатель передает продавцу в качестве задатка, путем перечисления денежных средств на банковские реквизиты ФИО2 Задаток передается в счет исполнения обязательств по настоящему договору и в качестве гарантий намерения покупателя приобрести в собственность недвижимое имущество. Продавец гарантирует после заключения предварительного договора и получения задатка заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества согласно п. 1.3 договора. В соответствии со статьями 380, 381 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае отказа без вины покупателя от заключения договора купли-продажи продавцом, последний обязуется в течении пяти календарных дней возвратить покупателю сумму задатка в двойном размере. В случае отказа без вины продавца от заключения договора купли-продажи покупателем, сумма задатка остается у продавца. Денежные средства в размере 7 900 000 руб. покупатель обязуется передать продавцу за счет собственных средств, путем закладывания указанной суммы в банковский (индивидуальный) сейф банка, открытый в банке перед подписанием договора купли-продажи и подачей документов на государственную регистрацию перехода права на имя покупателя в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю. После осуществления регистрации перехода права на имя покупателя продавец получает доступ к банковскому (индивидуальному) сейфу при предъявлении в банк выписки ЕГРН (пункт 3.2-3.2.2 договора).

5 июня 2025 года между ФИО2 (продавец) и ФИО1 покупатель) заключено дополнение, изменение к предварительному договору купли-продажи от 2 июня 2025 года, по условия которого, планируемая ранее нотариальная сделка через видеосвязь, согласно федеральному закону невозможна, так как продавец и покупатель проживают, прописаны в разных городах, а объект недвижимости находится в г. Сочи Краснодарсвкого края. Оформление сделки купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, будет проходить через Сбербанк «Дом Клик». Расходы за услуги этой сделки составляют 50 500 руб. Соответственно покупатель и продавец оплачивают поровну, то есть по 25 250 руб. (л.д. 8).

В подтверждение перечисления денежных средств по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества ответчику ФИО2, истцом ФИО1 представлены чеки по операции от 4 июня 2025 года на сумму 50 000 руб., 7 июня 2025 года на сумму 25 250 руб. (л.д. 11, 12).

Кроме того, истцом ФИО1 произведена оплата услуг Сбербанка «Дом Клик» в размере 34 500 руб., что подтверждается справкой по операции от 7 июня 2025 года (л.д. 13).

Как указала истец ФИО1 оставшаяся сумма в размере 16 000 руб. по оплате услуг Сбербанка «Дом Клик» должна был быть осуществлена после заключения основного договора купли-продажи с использованием сервиса «Дом Клик».

Согласно правовому заключению № ООО «Дом Клик» объект недвижимости не рекомендован к приобретению. Приобретение данного объекта недвижимости может повлечь негативные правовые последствия для будущего правообладателя, в том числе в связи с тем, что многоквартирный жилой дом, в котором находится квартира, построен с нарушением норм действующего законодательства. Многоквартирный дом расположен на земельном участке с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства». Таким образом, имеются нарушения земельных и градостроительных норм, что не исключает в дальнейшем исков от заинтересованных лиц и государственных органов о сносе дома (л.д. 9-10).

Истцом ФИО1 были направлены ответчику ФИО2, претензии с требованием предоставить необходимые документы, доказывающие устранение всех негативных последствий (л.д. 14, 15, 16, 17, 18).

Ответчик ФИО2 в ответе на указанные претензии указал, в том числе, что многоквартирный дом, в котором расположена указанная квартира зарегистрирован в Росреестре и стоит на кадастровом учете с 2017 года. Росреестр осуществляет регистрацию сделок с квартирами. расположенными в указанном многоквартирном доме без каких-либо ограничений (л.д. 40-41).

16 июня 2025 года ответчик ФИО2 направил истцу ФИО1 письмо, указав намерение заключить основной договор купли-продажи (л.д. 42).

19 июня 2025 года и 24 июня 2025 года истец ФИО1 направила ответчику претензии, указав, что готова заключить основной договор купли-продажи, однако заключение договора купли-продажи не представляетися возможным, поскольку многоквартирный жилой дом, в котором расположена квартира, построен с нарушением норм земельного законодательства. Просила возвратить уплаченные ею денежные средства (л.д. 17, 18).

До настоящего времени договор купли-продажи указанной квартиры между сторонами не заключен.

Отказывая в удовлетворении исковых требований ФИО1, суд первой инстанции исходил из того, что правовое заключение ООО «Дом Клик» носит рекомендательный характер и не является для сторон обязательным. Истец не совершила действий для заключения основного договора, доказательств уважительности не заключения основного договора не представила, суд пришел к выводу, что именно истец уклонилась от заключения договора купли-продажи соответственно стороной, ответственной за неисполнение условий предварительного договора купли-продажи, является истец ФИО1, в связи с чем правовых оснований для удовлетворения ее исковых требований не имеется.

Судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на неправильном применении норм материального права и определении обстоятельств, имеющих значение для дела.

Согласно части 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 4 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59-61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Указанным требованиям решение суда не отвечает, подлежит отмене с вынесением нового решения.

Как следует из содержания пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации, одним из способов обеспечения исполнения обязательства является задаток, которым в силу пункта 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации является денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В силу статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено.

До тех пор пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием.

Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения.

Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства.

Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленных срок, в связи с чем незаключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

Пункт 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за не заключение основного договора возможно, если этой стороной в соответствии с частью 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации будет доказана невиновность своих действий, как в форме умысла, так и неосторожности, в результате которых основной договор не был заключен.

С учетом приведенных норм права и заявленных исковых требований, юридически значимым является установление лица, которое ответственно за незаключение основного договора в установленный предварительным договором срок, выражение намерения и совершение фактических действий по заключению в установленный срок основного договора обеими сторонами предварительного договора.

В силу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Из материалов дела и пояснений лиц, участвующих в деле следует, что намерение сторон было направлено на заключение договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, не позднее 20 июня 2025 года.

Применительно к приведенным выше правовым положениям, установив, что до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не был заключен по причине того, что многоквартирный дом, в котором расположена спорная квартира находится на земельном участке с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства», что не находится в сфере влияния сторон договора, судебная коллегия приходит к выводу о наличии на стороне ответчика обязанности возвратить истцу сумму задатка в размере 75 250 руб., в соответствии с пунктом 1 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку обязательство прекратилось вследствие невозможности исполнения.

Согласно части 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

Поскольку стороны пришли к соглашению по использованию услуг ООО «Дом Клик» для совершения сделки купли-продажи в дальнейшей с равной оплатой их стоимости, однако только истцом ФИО1 частично произведена оплата услуг ООО «Дом Клик», а договор купли-продажи между сторонами не был заключен и необходимость пользования услугами ООО «Дом Клик» отпала, судебная коллегия приходит к выводу о взыскании с ФИО2 в пользу ФИО1 в пределах заявленных истцом требований, суммы убытков в размере 25 250 руб., понесенных истцом для заключения договора купли-продажи.

Таким образом, с ФИО2 в пользу ФИО1 подлежит взысканию денежная сумма в размере 100 500 руб. (75 250 руб. (здаток) + 25 250 руб. (убытки)).

При подаче иска, а также апелляционной жалобы истцу судом первой инстанции по ее ходатайству была предоставлена отсрочка по уплате государственной пошлины.

Сумма государственной пошлины с учетом удовлетворенной суммой требований в размере 100 500 руб., в соответствии со статьей статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации составляет 3 517,50 руб., а за подачу апелляционной жалобы – 3 000 руб.

Поскольку истцу была предоставлена отсрочка по уплате государственной пошлины и ее требования были удовлетворены судом апелляционной инстанции, в порядке статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с ответчика ФИО2 подлежит взысканию в доход местного бюджета государственная пошлина за подачу искового заявления в размере 3 517,50 руб., государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы в размере 3 000 руб.

Руководствуясь статьями 328, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Миасского городского суда Челябинской области от 25 августа 2025 года отменить.

Принять по делу новое решение.

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 (ИНН №) в пользу ФИО1 (ИНН №) денежные средства в размере 100 500 руб.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с ФИО2 (ИНН №) в доход местного бюджета государственную пошлину за подачу искового заявления в размере 3 517,50 руб., государственную пошлину за подачу апелляционной жалобы в размере 3 000 руб.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 30 января 2026 года.