Решение № 2-3515/2024 2-3515/2024~М-2456/2024 М-2456/2024 от 8 октября 2024 г. по делу № 2-3515/2024

Дело № 2-3515/2024

УИД 78RS0017-01-2024-005718-10


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

08 октября 2024 года город Санкт-Петербург

Петроградский районный суд города Санкт-Петербурга в составе председательствующего судьи Никитина С.С. при секретаре Коропец А.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о признании недействительным условия предварительного договора купли-продажи квартиры, взыскании неустойки за нарушение срока передачи квартиры, компенсации морального вреда, штрафа,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2, в котором, после уточнения исковых требований в порядке статьи 39 ГПК РФ, просила признать недействительным условие пункта 10 предварительного договора купли-продажи квартиры № 3.19, заключенного между сторонами спора 17 декабря 2021 года, взыскать с ответчика неустойку за нарушение срока передачи квартиры в размере 1 500 000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 50 000 рублей и штраф за неисполнение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя.

В обоснование иска указывается на то, что в нарушение условий предварительного договора купли-продажи № 3.19 от 17 декабря 2021 года, предусматривающего заключение в течение 30 дней календарных дней с момента государственной регистрации права собственности ответчика на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, заключение основного договора купли-продажи не позднее 31 января 2023 года, ответчиком основной договор был заключен лишь 01 апреля 2024 года. Поскольку данный предварительный договор, устанавливающий обязанность покупателя уплатить полную цену недвижимого имущества, следует квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, ответчиком были нарушены права истца как потребителя, в связи с чем противоречащее Закону о защите прав потребителей условие пункта 10 договора о нарушении срока исполнения обязательств продавцом подлежит признанию недействительным, а с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка на основании статьи 23.1 Закона о защите прав потребителей, размер которой добровольно снижается истцом до 1 500 000 рублей, компенсация морального вреда в размере 50 000 рублей, а также штраф за неисполнение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя.

В судебном заседании истец ФИО1 заявленные исковые требования поддержала.

Представители ответчика ФИО3, ФИО4 в судебном заседании исковые требования не признали, представили свои возражения в письменном виде, согласно которым заявленная истцом просрочка передачи объекта по предварительному договору купли-продажи от 17.12.2021 года не возникла, так как срок действия указанного предварительного договора истек 17.12.2022 года и не продлевался сторонами. В период действия договора ни одна из сторон не выражала волю на заключение основного договора. С истечением его срока действия обязательства по нему прекратились у сторон с 18.12.2022 года, следовательно, в период с 01.02.2023 по 01.04.2024 обязательств у ответчика перед истцом по передаче квартиры не было, а требований о возврате денежных средств истец не заявляла.

Кроме того, согласно п. 2 предварительного договора под квартирой понимается квартира, образованная в результате утверждённой планировки, находящаяся по адресу: г. <адрес> общей площадью 29,5 кв.м., между тем, квартиры с такими характеристиками не существовало на момент подписания предварительного договора и не существует на данный момент.

01 апреля 2024 года между сторонами был заключен договор купли-продажи квартиры № <адрес> в отношении квартиры №, площадью 26,8 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>. Квартира передавалась в его исполнение, а не во исполнение предварительного договора.

Помимо этого, представителями ответчика указывается на то, что к отношениям сторон не подлежат применению положения Закона о защите прав потребителей, поскольку квартира была приобретена истцом, явно не в личных, семейных и домашних целей, поскольку истец зарегистрирована и постоянно проживает по другому адресу, а также заключила еще один договор купли-продажи в отношении квартиры №10 в этом же доме.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 23 постановления Пленума Верховного суда РФ от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора» в силу положений п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с пунктами 4,5 статьи 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

При этом п. 4 ст. 445 ГК РФ предусмотрено, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Таким образом, правовыми последствиями не заключения основного договора купли-продажи в установленный предварительным договором срок является возможность стороны требовать заключения такого договора или возврата уплаченных денежных средств, а также возмещения убытков.

Согласно п. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Как следует из разъяснений, содержащихся в абз. 3 п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила ст. 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, 17 декабря 2021 года между сторонами спора – индивидуальным предпринимателем ФИО2, действующим как продавец, и ФИО1, действующей как покупатель был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры № 3.19, в соответствии с которым стороны приняли на себя обязанность в течение 30 дней календарных дней с момента государственной регистрации права собственности продавца на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью 29,5 кв.м., заключить договор купли-продажи квартиры, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя указанную квартиру, а покупатель – принять квартиру и уплатить за нее установленную договором цену.

В счет оплаты стоимости квартиры, в соответствии с пунктом 6 предварительного договора, истцом было уплачено продавцу 21 декабря 2021 года 2 000 000 рублей, 24 февраля 2022 года – 5 150 475 рублей.

В соответствии с договором купли-продажи № 23 А/9 от 01 апреля 2024 года, заключенным между сторонами спора, истец приобрела у ответчика в собственность квартиру № №, площадью 26,8 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, стоимостью 6 482 225 рублей, которые, согласно пункту 6 договора уплачены покупателем продавцу до подписания настоящего договора. В соответствии с выпиской из ЕГРН право собственности ФИО1 на указанную квартиру было зарегистрировано 04 апреля 2024 года, при этом в качестве документа-основания возникновения права собственности в ЕГРН указано на договор купли-продажи квартиры № 23 А/9 от 01.04.2024 (л.д.14-16).

По мнению истца, указанный договор купли-продажи квартиры № 23 А/9 от 01 апреля 2024 года заключен во исполнение предварительного договора купли-продажи квартиры № 13.9 от 17 декабря 2021 года и с нарушением срока для его заключения, который, согласно позиции истца, истекал 31 января 2023 года. Поскольку, в силу разъяснений, приведенных в пункте 8 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» данный договор следует квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, на основании пункта 34 статьи 23 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей», она вправе требовать уплаты неустойки за нарушение установленного договором срока передачи квартиры.

Между тем, с указанными доводами суд согласиться не может.

Исходя из установленных обстоятельств, суд приходит к выводу том, что заключенный между сторонами договор от 17 декабря 2021 года не может рассматриваться ни как предварительный договор купли-продажи квартиры, порождающий обязанность заключить основной договор, ни как договор купли-продажи будущей вещи с условием о предварительной оплате, влекущий ответственность продавца в виде уплаты неустойки за нарушение срока передачи предварительно оплаченного товара.

Согласно пункту 1 статьи 157 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.

В соответствии со статьей 327.1 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязанностей, а равно и осуществление, изменение и прекращение определенных прав по договорному обязательству, может быть обусловлено совершением или несовершением одной из сторон обязательства определенных действий либо наступлением иных обстоятельств, предусмотренных договором, в том числе полностью зависящих от воли одной из сторон.

В силу вышеизложенных положений закона стороны договора могут поставить под условие возникновение или прекращение не только сделки в целом, но и отдельных прав и обязанностей по ней, при этом условие может быть случайным (то есть зависеть от внешних обстоятельств, включая действия третьих лиц), потестативным (то есть зависящим от воли и поведения одной из сторон) или смешанным (то есть зависящим как от действий одной из сторон договора, так и от внешних обстоятельств).

В конструкции предварительного договора по его смыслу не может быть потестативных условий: предварительный договор заключается на определенный срок или на 1 год в случае отсутствия указания условий о сроке - точном периоде времени или неизбежно наступающем событии по смыслу статьи 190 Гражданского кодекса Российской Федерации, в то время как потестативные условия нельзя отнести к условиям, которые неизбежно наступят.

Учитывая, что в предварительном договоре стороны не определили конкретный срок заключения основного договора, обусловив его моментом государственной регистрации права собственности продавца, то есть условием, зависящим от воли и поведения одной из сторон договора, следует полагать, что данный договор прекратил свое действие по истечении одного года, то есть 17 декабря 2022 года.

Подтверждением факта прекращения действия предварительного договора является заключение сторонами спора 01 апреля 2024 года самостоятельного договора купли-продажи № 23 А/9 квартиры, расположенной по адресу: <адрес> в котором отсутствуют какие-либо указания на его юридическую связь с предварительным договором от 17 декабря 2021 года. При этом, истец рассматривает предметы этих договоров как тождественные.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что после окончания срока действия предварительного договора, 01 апреля 2024 года стороны согласовали условия нового договора в отношении уже существующего объекта недвижимости, заключили и реализовали его, о чем в ЕГРН внесена соответствующая запись о возникновении права собственности истца на основании договора купли-продажи квартиры от 01.04.2024 г.

Относительно квалификации предварительного договора как договора купли-продажи будущей вещи с условием о предварительной оплате и требования о взыскании неустойки за нарушение срока передачи предварительно оплаченного товара суд учитывает, что даже если рассматриваемый предварительный договор и оценивать с указанной точки зрения, то неустойка за нарушение срока передачи предварительно оплаченного товара применена быть не может.

В соответствии со статьей 23.1 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» договор купли-продажи, предусматривающий обязанность потребителя предварительно оплатить товар, должен содержать условие о сроке передачи товара потребителю.

В случае, если продавец, получивший сумму предварительной оплаты в определенном договором купли-продажи размере, не исполнил обязанность по передаче товара потребителю в установленный таким договором срок, потребитель по своему выбору вправе потребовать: передачи оплаченного товара в установленный им новый срок; возврата суммы предварительной оплаты товара, не переданного продавцом.

При этом потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему вследствие нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара.

В случае нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю продавец уплачивает ему за каждый день просрочки неустойку (пени) в размере половины процента суммы предварительной оплаты товара.

Неустойка (пени) взыскивается со дня, когда по договору купли-продажи передача товара потребителю должна была быть осуществлена, до дня передачи товара потребителю или до дня удовлетворения требования потребителя о возврате ему предварительно уплаченной им суммы.

Сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать сумму предварительной оплаты товара.

Поскольку в данном случае условие о сроке передачи товара покупателю в договоре отсутствует, оснований для применения мер ответственности, предусмотренных статьей 23.1 Закона о защите прав потребителей, а равно для взыскания компенсации морального вреда и штрафа за неисполнение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, не имеется.

По вышеизложенным основаниям не могут быть признаны обоснованными и исковые требования о признании недействительным условия пункта 10 предварительного договора купли-продажи квартиры № 3.19, заключенного между сторонами спора 17 декабря 2021 года, о выплате продавцом покупателю пени в размере 2% от стоимости квартиры в случае несоблюдения продавцом срока, предусмотренного пунктом 3 договора (до 31 декабря 2022 года для осуществления юридических и фактических действий, необходимых для заключения основного договора).

Доводы истца об обратном основаны на ошибочном толковании норм приведенного выше правового регулирования, являются непоследовательными и противоречивыми.

При таких обстоятельствах исковые требования ФИО1 о признании недействительным условия предварительного договора купли-продажи квартиры, взыскании неустойки за нарушение срока передачи квартиры, компенсации морального вреда, штрафа удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о признании недействительным условия предварительного договора купли-продажи квартиры, взыскании неустойки за нарушение срока передачи квартиры, компенсации морального вреда, штрафа, отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Санкт-Петербургский городской суд через Петроградский районный суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 25 октября 2024 года.

Председательствующий С.С. Никитин