Решение № 2-186/2019 2-8611/2018 от 5 февраля 2019 г. по делу № 2-186/2019

Дело № 2- 186/19


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

06 февраля 2019 года г. Уфа

Кировский районный суд г. Уфы Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Шакирова А.С.,

при секретаре Акамовой А.Ф.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с иском прося, с учетом его дополнений, взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства в размере 50 148 руб. 97 коп., в том числе сумму аванса в размере 50000 руб., сумму процентов по ст. 395 ГК РФ в размере 148,97 руб., взыскать понесенные по делу расходы в размере 12004 руб., в том числе расходы по уплате государственной пошлины в размере 1704 руб., расходы по оплате нотариальных услуг по составлению доверенности на представителя 1300 руб., расходы по оплате услуг по составлению заявления о выдаче судебного приказа в размере 1000 руб., расходы по оплате услуг представителя по составлению процессуальных документов, сопровождению искового заявления в суд, представлению интересов в суде первой инстанции в размере 8000 руб.

Требования с учетом их дополнений мотивированы тем, что имея финансовую возможность в период с 01.05.2018 г. по 25.07.2018 г. ФИО1 намеревался приобрести через ипотеку несколько объектов недвижимости, в том числе первую квартиру по <адрес> за сумму 3550000 рублей, однако в связи с отказом продавца ФИО2 представить по указанной квартире запрошенные ФИО1 необходимые документы для представления в банк и заключения договора купли-продажи одновременно с кредитным договором (ипотека), сделка не состоялась. В тот же период ФИО1 воспользовался предоставленным ему Банком возможностью приобрести вторую квартиру по <адрес>.

ФИО1 подтверждает, что имел намерение и финансовые возможности для приобретения квартиры по <адрес> при помощи кредитных средств в соответствии с действующим с 28.04.2018 по 25.07.2018 кредитным одобрением Банка ПАО Сбербанк на сумму 2840000 руб., выданным на приобретение квартиры по программе «Приобретение готового жилья», а также в соответствии кредитным одобрением Банка ПАО ФК «Открытие», действующим в период с ДД.ММ.ГГГГг. в сумме 3000000 руб., о чем свидетельствуют справки из банка Открытие и Сбербанк.

Выбор именно банка ПАО ФК «Открытие» для получения ипотечного кредита был обусловлен экономически выгодным предложением, ставка по ипотечному кредиту ниже на 0,25 % годовых, что является правом истца.

05 мая 2018 г. ФИО1 был оплачен аванс, путем денежной транзакции (перевода) через систему «Сбербанк онлайн» ( справка о переводе денежных средств № от 18.06.2018) в сумме 50000 рублей в пользу гражданина ФИО2

Уплаченная сумма является авансом в счет оплаты квартиры по <адрес>., каких либо письменных обязательств, поручений, уточнений наименования платежа, или публичного заявления о том, что сумма перевода является платежом по Соглашению о задатке в адрес Продавца и/ или третьим лицам он не давал, основания признания аванса в счет иных платежей не имеется.

После перечисления суммы аванса в тот же день 05 мая 2018г. между ФИО1 и ФИО2, было подписано соглашение, поименованное как«Соглашение о задатке», в счет которого ФИО1 были переданы наличные денежные средства в сумме 50000 (пятьдесят тысяч) рублей ФИО2, денежные средства были вручены ФИО2 наличными, пересчитаны им собственноручно, претензий он не имел, за полученную от ФИО1 денежную сумму расписался в тексте соглашения лично на двух равнозначных экземплярах, указанный документ поименованный как «Соглашение о задатке» приобщен в материалы дела.

Между истцом и ФИО2 не заключался какой либо предварительный договор, не составлялся проект основного договора, истцу также не были представлены правоустанавливающие документы на квартиру. В то же время между истцом и ФИО2 были серьезные взаимные намерения о совершении сделки купли-продажи без необходимости подписания каких либо письменных соглашений и обязательств, а подписание соглашения поименованного как «Соглашение о задатке» было инициировано гражданкой ФИО3, представившейся риэлтором ООО «Метраж-Уфа», которая настаивала на внесении аванса и убедила их подписать данное соглашение, не объяснив все условия, ответственность и возможные последствия.

Соглашение о задатке от 05 мая 2018г. заключенное между истцом и ФИО2 не содержало обязательств сторон по заключению основного договора в будущем, не закрепило какие именно обязанности и действия необходимо совершить покупателю, и продавцу для заключения в будущем основного договора, не содержало дату, время, место для подписания и заключения основного договора, способы уведомления сторон, не содержало необходимые условия о порядке и сроках расчета между Покупателем и Продавцом, порядке передачи квартиры и другие существенные сведения согласно сложившейся практики документооборота при сделках с недвижимостью. Указанное

соглашение о задатке от 05 мая 2018г. составлено не в соответствии с нормами статьи 380 Гражданского Кодекса РФ, в том числе не несет платежной функции, так как не указывает что именно денежная сумма 50000 рублей была выдана Покупателем именно в счет причитающихся с нее по договору платежей Продавцу, не несет удостоверительной функции, так как не указывает в доказательство заключения какого договора (соглашения) передан задаток. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. От покупки квартиры ФИО1 не отказывался, действуя добросовестно, разумно и осторожно в рамках установленных банком правил рассмотрения и совершения сделок по приобретению квартиры и получению кредита (ипотеки), в рамках соглашения где одним из условий являлось участие банка ( за счет кредитных средств). Истец не смог приобрести квартиру без одобрения и приглашения на подписание в банк всех необходимых документов, считает, что ответчик вел себя недобросовестно, сознательно уклонился и не представил в установленный соглашением срок в банк необходимые документы, также истцу известно, что ФИО2 заключил соглашение с другим покупателем и продал ему квартиру возможно по более высокой цене, так в период действия соглашения поименованного как «Соглашение о задатке», не смотря на возражения истца, агентством ООО «Метраж-Уфа», квартира по <адрес> не была снята с продажи, а предлагалась по более высокой цене через рекламный портал «Циан-недвижимость Уфа», проводились просмотры и привлечение иных покупателей.

В судебном заседании истец ФИО1 требования поддержал.

Ответчик ФИО2 в удовлетворении иска просил отказать, суду подтвердил получение суммы в размере 50 000 руб., пояснив суду, что указанная сумма являлась задатком, все необходимые документы требуемые для заключения договора купли продажи им были представлены имелись у него. Сделка, по его мнению не состоялась, по вине ФИО1 который прочитав информацию в Интернете относительно продаваемой квартиры, поверил данной информации и отказался от совершения сделки.

Выслушав стороны, свидетелей, исследовав материалы дела, суд считает иск не подлежащим удовлетворению.

Согласно ст. 381 ГК РФ Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения ( п. 1). Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (п. 2). В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.(п. 3) Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429). ( п. 4)

В силу ст. 381 ГК РФ При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Как установлено судом 05 мая 2018 г. между ФИО2 ( продавец) и ФИО1 ( Покупатель) подписан документ именуемый «Соглашение о задатке» согласно условиям которого стороны заключили настоящее Соглашение о нижеследующем:

1. Продавец намерен передать Покупателю права собственности на двухкомнатную квартиру, общей площадью 47,4 кв.м, находящейся по адресу: Россия, Республика Башкортостан, г. Уфа, Советский район, <адрес>, корпус 2, <адрес>.

2. Покупатель намерен приобрести у Продавца права собственности на квартиру, указанную в п.1 настоящего Соглашения, за сумму 3 550 000 (три миллиона пятьсот пятьдесят тысяч) рублей до 05 июня 2018 г. Продажа осуществляется путем заключения договора купли –продажи с оплатой наличными и с использованием кредитных средств, подачи договора со всеми необходимыми документами в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан и внесения соответствующих записей в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

3. В обеспечение взаимных обязательств по предстоящему отчуждению правдвухкомнатную квартиру, Покупатель передает Продавцу, а Продавец принимает от Покупателя задаток в размере: 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей.

4. Стороны ознакомлены со статьями 380 и 381 Гражданского Кодекса РФ и обязуются исполнить их положения в части взаимных обязательств, вытекающих из п.п.2, 3 настоящего Соглашения. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения положений статей Гражданского Koдекса РФ, указанных выше, одной из сторон, другая сторона имеет право на возмещение понесенного ущерба в соответствии с действующим законодательством.

Как установлено судом, сумма в размере 50 000 руб. была уплачена ФИО1 продавцу ФИО2 в виде задатка и получена ФИО2 Уплата иных суммы по данному соглашению не производилось, что подтверждается позицией истца изложенной в качестве основания иска в исковом заявлении, предыдущем дополнении к нему, заявлении о выдаче судебного приказа.

Согласно ст. 429 ГК РФ По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Как указано в п. 25, 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 « О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» Для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 ГК РФ). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче.

Отсутствие в предварительном договоре иных существенных условий основного договора само по себе не свидетельствует о незаключенности предварительного договора. Например, если в предварительном договоре указано здание, которое будет передано в аренду, однако не указан размер арендной платы, то такой предварительный договор считается заключенным. Недостающие условия могут быть дополнительно согласованы сторонами при заключении основного договора, а при возникновении разногласий подлежат установлению решением суда (пункт 5 статьи 429, статьи 445 и 446 ГК РФ).

Исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (пункт 4 статьи 380 ГК РФ), неустойкой за уклонение от заключения основного договора (статьи 421, 329, 330 ГК РФ).

Задаток, выданный в обеспечение обязательств по предварительному договору лицом, обязанным совершить платеж (платежи) по основному договору, зачисляется в счет цены по заключенному основному договору (пункт 1 статьи 380 ГК РФ).

Как указано в пунктах 47, 48 данного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации - при квалификации договора для решения вопроса о применении к нему правил об отдельных видах договоров (пункты 2 и 3 статьи 421 ГК РФ) необходимо прежде всего учитывать существо законодательного регулирования соответствующего вида обязательств и признаки договоров, предусмотренных законом или иным правовым актом, независимо от указанного сторонами наименования квалифицируемого договора, названия его сторон, наименования способа исполнения и т.п. В случае если заключенный сторонами договор содержит элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор), к отношениям сторон по договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (пункт 3 статьи 421 ГК РФ).

Документ поименованный сторонами «Соглашение о задатке» содержит все существенные условия необходимые к указанию при заключении предварительного договора купли продажи недвижимости в нем указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору ( ст. 554 ГК РФ ), указана цена имущества (ст.555 ГК РФ ), стороны предусмотрели срок заключения основного договора купли продажи.

С учетом приведенных норм, содержания документа поименованного сторонами как «Соглашение о задатке», суд приходит к выводу, что между сторонами – продавцом и покупателем, был заключен предварительный договор купли продажи квартиры, расположенной по адресу г. Уфа, <адрес> обеспечением его исполнения задатком в сумме 50 000 руб.

Как установлено судом, в указанный срок 05 июня 2018 г. основной договор купли продажи заключен не был по вине ФИО1 несмотря на предложение ФИО2 заключить договор купли продажи.

При установлении причин незаключения договора, ответственным за которые является ФИО1 суд исходит из следующего.

В своем дополнении к исковому заявлению, принятого судом в ходе судебного заседания состоявшегося 05.12.2018 г. ФИО1 указывает на то, что вначале мая 2018 г. банк Открытие предварительно одобрил ему заявку на ипотеку и попросил представить необходимые документы на приобретаемую квартиру, о чем он сообщил риэлтору Татьяне представляющей интересы ФИО2 Риэлтором документы были представлены в банк. Менеджер банка попросила представить нотариальное согласие супруги продавца о чем он проинформировал риэлтора. Риэлтор пояснила, что квартира приобреталась до брака и бывшая супруга прав на квартиру не имеет. 06.05.2018 г. ФИО1 увидел объявление на Авито о продаже этой же квартиры по другой цене и поданной неким Русланом, с предупреждением о том, что данную квартиру покупать не надо, так как в Кировском районном суде г. Уфы идет судебный процесс с бывшей супругой продавца о выделении доли несовершеннолетним детям. После звонка Руслану тот пояснил, что покупка квартиры чревата тем, что сделка может быть оспорена. По ссылке данной Русланом, на сайте суда он увидел, что в производстве суда имеется дело по иску к супруге ФИО2, информации о сути и содержания иска не имелось. 06.05.2018 г. он позвонил ФИО2, попросил объяснения, на что ФИО2 сообщил, что с документами у него все в порядке. Попросив ФИО2 представить в банк письменное нотариальное согласие супруги о том, что она не имеет каких либо претензий и прав на продаваемую квартиру, либо заявление об отсутствии супруги на момент покупки квартиры он стал ждать извещения банка о дате и месте подписания кредитного договора, договора купли продажи. Однако банк не известил, что указанная квартира по <адрес> одобрена как залог и о готовности кредитного договора и договора купли продажи. Полагая, что ФИО2 не предоставил в банк необходимых документов он после 25.05.2018 г пытался дозвониться до ФИО2 но тот трубку не брал.

Обстоятельства наличия указанного истцом объявления поданного Русланом подтверждено распечаткой с сайта Авито –Уфа представленного истцом. Решением Кировского районного суда г. Уфы от ДД.ММ.ГГГГ ( дело №) в удовлетворении иска ФИО2 к ФИО4 действующей в интересах несовершеннолетних детей ФИО5, ФИО6 о признании прекратившими пользования жилым помещением, расположенным по адресу г. Уфа, <адрес> снятии с регистрационного учета отказано в полном объеме.

Как следует из постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от 16.05.2018 г. в ходе проверки заявления ФИО2 поступившего 10.05.2018 г. установлено, что ФИО2 выставил на продажу квартиру приобретенную до брака, в настоящее время в квартире никто не прописан, на квартиру нашелся покупатель. Однако перед началом оформления документов, знакомый бывшей супруги начал писать смс- сообщения, о том, что подаст заявление в суд и наложит арест, испугавшись возможных проблем, покупатель отказался от сделки. По причине отсутствия события преступления, наличием гражданско правовых отношений в возбуждении дела отказано. Наличие смс –сообщения подтверждено представленной ФИО2 распечаткой.

Судом допрошены свидетели Свидетель №1 и Свидетель №2, соответственно директор и юрист ООО «Метраж-Уфа», с которым у ФИО2 был заключен агентский договор на продажу квартиры.

Свидетель Свидетель №1 пояснила суду, что на продаваемую квартиру нашелся покупатель ФИО1, был оформлен задаток. Все необходимые документы были предоставлены. Была назначена дата совершения сделки купли продажи, но ФИО1 отказался от приобретения квартиры. Каких либо препятствий для совершения сделки не имелось.

Свидетель Свидетель №2 так же пояснила суду, что все документы для совершения сделки были готовы, каких либо препятствий для совершения сделки со стороны продавца, банка не имелось но ФИО1 отказался от сделки, поскольку где то увидел, что по квартире есть ограничения.

Как следует из ответа ПАО Банка «ФК Открытие» в адрес ФИО1 представленного суду, в период действия кредитного одобрения сделки по договорам купли продажи иных объектов недвижимости ( кроме квартиры по <адрес>) с участием ФИО1 как покупателя, Банком не изготавливались, договоры купли продажи предварительные, основные ФИО1 или третьим лицам не передавались. Банк подтверждает, что 26.05.2018 г. Банком была подготовлена сделка по квартире : г. Уфа, Кировский район, <адрес> выдан ипотечный кредит в размере 2 992 000 руб. После чего за счет выданного ФИО1 ипотечного кредита осуществлен расчет с Продавцом в соответствии с условиями договора.

Таким образом 26.05.2018 г. ФИО1 с использование кредитных средств представленных ПАО Банк «ФК Открытие» была приобретена иная квартира расположенная по адресу г. Уфа, <адрес> /1 <адрес>

В подтверждение готовности совершения сделки, судом ФИО1 было предложена представить доказательства одобрения Банком « ФК Открытие» предоставления кредита одновременно на приобретение двух квартир, суду таких доказательств не представлено.

Ответчиком ФИО2 представлена телефонная переписка с сотрудником ПАО Банк «ФК Открытие» от ДД.ММ.ГГГГ из содержания которой следует, что по квартире по <адрес> клиент не просил возобновить заявку.

В судебном заседании ФИО1 отказался от вызова в судебное заседание для допроса в качестве свидетеля сотрудника банка.

Как следует из ответа нотариуса ФИО9 ДД.ММ.ГГГГ нотариусом засвидетельствована подлинность подписи ФИО2 на заявлении об отсутствии супруги.

Соответственно довод ФИО1 о не совершении сделки ввиду отсутствия документов в отношении супруги, которые должен был предоставить ФИО2 является несостоятельным. Так же истцом не представлено доказательств неисполнения договора по вине ФИО2

Как установлено судом основной договор купли продажи квартиры между ФИО1 и ФИО2 в срок до ДД.ММ.ГГГГ, как это было предусмотрено соглашением не подписывался, на регистрацию в Управление в Россреестра по РБ не передавался, правовой экспертизы, при которой могла быть оценена достаточность документов, соответствие сделки требуемым нормам, не проходил.

Вместе с тем, о готовности документов для совершения сделки, отсутствии препятствий для ее совершения, свидетельствует последующая ДД.ММ.ГГГГ продажа указанной квартиры ФИО2 иному покупателю.

С учетом представленных суду доказательств суд приходит к выводу о том, что ответственным за неисполнение предварительного договора, поименованного сторонами как соглашение о задатке, является покупатель ФИО1 давший задаток, который в отсутствие на то достаточных, достоверных и объективных причин отказался от совершения сделки купли продажи квартиры.

Как следует из представленных документов 14.05.2018 г. ФИО2 в адрес ФИО1 направлено уведомление – приглашение на заключение договора купли продажи, из содержания которого следует, что ФИО2 имеет намерение передать право собственности на принадлежащую ему квартиру на условиях, указанных в соглашении о задатке от 05.05.2018 г. и уведомляет, что подписание договора и подача документов на регистрацию состоится 21.05.2018 г. в 14.00 по адресу г. Уфа <адрес>, МФЦ. Указанное уведомление направлено заказной почтой по адресу ФИО1 указанному в соглашении о задатке. Конверт возвращен за истечением срока хранения.

В соответствии с ч.1 ст. 165.1. ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Таким образом, как установлено судом ФИО2 сохранял интерес к совершению сделки и был намерен исполнить заключенное соглашение, вместе с тем ФИО1 неся риск не получения сообщения, уклонился от исполнения соглашения.

При указанных обстоятельствах с учетом приведенных положений ст. 380 ГК РФ оснований для взыскания с продавца ФИО2 задатка, процентов не имеется. Поскольку суд отказывает в удовлетворении иска ФИО1 о взыскании суммы 50 000 руб., процентов, то судебные расходы истца возмещению не подлежат.

Руководствуясь ст. 194 -198 ГПК РФ суд

РЕШИЛ

В удовлетворении иска ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств - отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Башкортостан в течение одного месяца, путем подачи апелляционной жалобы через Кировский районный суд г. Уфы.

Судья : Шакиров А.С.