Решение № 2-235/2018 2-235/2018~М-148/2018 М-148/2018 от 3 июля 2018 г. по делу № 2-235/2018

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

04 июля 2018 года ст. Зеленчукская

Зеленчукский районный суд КЧР в составе:

председательствующего судьи Бурдовой Е.А., с участием истца ФИО1 и его представителя ФИО3,

представителя ответчика ПАО «Сбербанк России» ФИО4,

представителя ФИО5 адвоката Шебзухова Р.Х.,

третьих лиц ФИО6 и ФИО7,

при секретаре судебного заседания Авдиенко В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО5, ФИО8, ПАО «Сбербанк России» о признании сделки от ДД.ММ.ГГГГ состоявшейся и исполненной, о признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недействительным,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО5, ФИО8, ПАО «Сбербанк России» о признании сделки от ДД.ММ.ГГГГ состоявшейся и исполненной, о признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недействительным указывая, что ДД.ММ.ГГГГ по предварительному договору купли-продажи он приобрел у ФИО5 помещение магазина, расположенное по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м. за три миллиона рублей, которые обязался выплатить частями в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Основной договор купли-продажи помещения магазина они договорились заключить после полной выплаты оговоренной в договоре суммы в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Сделка была оформлена в письменном виде, предварительный договор подписан им и ФИО5

Согласно п.4 этого договора он выплатил ФИО5 в день подписания предварительного договора аванс в сумме 500 000,00 рублей, и в этот же день ФИО5 ему были переданы ключи от магазина, после чего он стал пользоваться приобретённой недвижимостью.

В связи с возникшими у него финансовыми затруднениями, последний платеж в сумме 160 000 руб. он оплатил ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ.

В помещении магазина находились личные вещи ФИО5: мотоцикл, велосипед, запасная резина с дисками на автомашину в количестве 4 шт., стеллажи, шкафы, товар для продажи, которые он забирал и вывозил постепенно в течении 5-7 месяцев. Но с момента покупки магазина ( с ДД.ММ.ГГГГ) он, ФИО1, распоряжался им как своей собственностью, оплачивал коммунальные платежи. В 2013 году в помещение магазина установил за свой счет охранную сигнализацию. ДД.ММ.ГГГГ сделал перепланировку помещения магазина, убрал существую перегородку, увеличив площадь торгового зала, утеплил стены, которые обшил гипсокартонном, покрасил, на полы уложил кафель. Снаружи обшил стены магазина металлическим профилем, сделал фронтон магазина, поменял окно и входную дверь. С ДД.ММ.ГГГГ он сдал помещение магазина в аренду ФИО9, с которой заключил письменный договор аренды, получал арендные платежи. С ФИО9 он перезаключал договор аренды несколько раз, вплоть до настоящего времени, т.е.до 2018 года включительно.

ДД.ММ.ГГГГ он передал полностью отопление в магазине, сменил отопительные батареи, установил отопительный котёл, дополнительное оборудование. ДД.ММ.ГГГГ провел ремонт кровли, установил водоотводы, сменил конек на крыше, установил внутренние сливы. Внутри помещения был полностью заменен каркас подвесного потолка и сам подвесной потолок, установлено дополнительное освещение магазина. ДД.ММ.ГГГГ, в связи с протеканием кровли от чего на стенах магазина появились потеки, он провел текущий ремонт помещения, были заново поштукатурены и покрашены стены магазина.

Неоднократно он обращался к ФИО5 с требованием оформить сделку надлежащим образом. Но ФИО5 до ДД.ММ.ГГГГ постоянно ссылался на занятость, на свое отсутствие в Зеленчукском районе, объясняя, что он по делам фирмы находится то в <адрес>, то в <адрес>. Примерно ДД.ММ.ГГГГ связь с ним была утрачена, ФИО5 отключил телефон, по месту жительства не появлялся и, как ему стало известно, в отношении него было возбуждено несколько уголовных дел за незаконное получение кредитов. В 2015-2017 годах он так же пытался разыскать ФИО5, но он скрывается, на связь с ним не выходит.

ДД.ММ.ГГГГ от сотрудников ПАО «Сбербанк России» ему стало известно, что приобретенный им магазин, уже после заключения сделки с ним, ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ продал ФИО8 Из выписки, полученной в ЕГРН, он узнал, что ДД.ММ.ГГГГ был зарегистрирован переход права собственности на нежилое помещение- здание магазина на имя ФИО8 (регистрационная запись №), а ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован договор ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ ( регистрационный №).

Получив указанные документы, он обратился к ФИО8 с просьбой дать ему разъяснение по этому договору купле-продаже. Со слов ФИО8 ему стало известно, что ФИО5, являющийся родным братом его супруги, попросил его оформить данную сделку с ПАО « Сбербанк». ФИО8 фактически магазин не покупал и не намерен был покупать. Никаких документов на магазин у ФИО8 нет. Оформлением сделки занимался ФИО5, а ФИО8 по его просьбе только подписал документы, но какие - не помнит. Кредит в банке ФИО8 не погашал, деньги в счет погашение кредита вносил сам ФИО5, сколько и за какой период- ФИО8 не знает, так как документов, т.е. кредитного договора, у него нет.

Со слов сотрудников Банка непогашенный долг по кредиту составляет примерно 3 650 000,00 рублей, которые ФИО10 отказывается погашать, поскольку кредит он не оформлял и денег не получал.

Согласно ст.161 ГК РФ, сделки должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения. В силу ст.163 п.2 ГК РФ, нотариальное удостоверение сделки требуется в случаях установленных законом. То есть, договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме. Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны прав в случае спора ссылаться в подтверждение сделки на свидетельские показания ( ст.162 ГК РФ), а не соблюдение нотариальной формы сделки влечет ее недействительность ( ч.1 ст.165 ГК РФ).

В силу ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются условия о предмете и цене (ст. 554 и 555 ГК РФ соответственно).

Согласно ст.556 ГК РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписанному сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Статьей 131 ГК РФ, предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции.

Поскольку сделка между ним и ФИО5 совершена в требуемой законом форме, с его стороны условия сделки выполнены : уплачены деньги, имущество принято, что отражено в предварительном договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГг., и он считает, что является законным владельцем магазина, но не может зарегистрировать свое право собственности, так как после подписания договора с ним ФИО5 заключил другую сделку купли-продажи спорного магазина с другим лицом - ФИО8.

Согласно п.45-49 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в силу ст.304,305 ГК РФ, иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушаются его права собственности или законное владение. Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

Магазин им приобретен у ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ. С ФИО8 договор купли-продажи ФИО5 заключил ДД.ММ.ГГГГ, обременение в силу ипотеки зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, т.е. позднее того времени, когда он стал законным владельцем спорного магазина. Фактически ни ФИО5, ни ФИО8, ни сотрудники ПАО «Сбербанка России» не чинили и не чинят ему препятствий в пользовании магазином. Но так как кредит, полученный ФИО8, не погашается, то в настоящее время ПАО «Сбербанк России» может в любой момент обратить взыскание на помещение магазина. По этим причинам он вынужден обратиться в суд с настоящим иском, поскольку имеется реальная угроза того, что он может быть лишен недвижимости, законным владельцем которой он является по договору купли-продажи.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе, в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд, при рассмотрении дела, выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения, отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны.

Указывает, что ДД.ММ.ГГГГ им была заключена сделка - был заключен предварительный договор купли-продажи помещения магазина с ФИО5, который добровольно ее заключал без какого- либо принуждения с его стороны. Сделка была направлена на отчуждение продавцом и приобретение им в собственность конкретного имущества по договорной цене. Условия сделки со своей стороны он исполнил полностью. В последующем ФИО5, действуя недобросовестно, стал уклонятся от регистрации сделки и регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной регистрационной службе кадастра и картографии по КЧР. Более того, он, злонамеренно уклоняясь от регистрации сделки с ним, вновь заключил договор купли- продажи указанного магазина с ФИО8, причем без намерения передать ему в собственность помещения магазина, а только с целью незаконного получения кредитных средств в виде ипотеки в ПАО «Сбербанк России». Эти доводы подтверждаются тем, что спорное имущество не выбывало из его владения с ДД.ММ.ГГГГ до настоящего времени.

Договор ипотеки заключен на сумму чрезмерно завышенную, не советующую рыночной стоимости проданного имущества.

Здание спорного магазина расположено на земельном участке по адресу : КЧР, <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, категория земель – земли населенного пункта, вид разрешенного использования – для размещения магазина, также продан ФИО5 ФИО8 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно ч.1,2 ст.552 ГК РФ, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В соответствии с ч.4 ст.35 ЗК РФ, отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев предусмотренных законом.

На основании ч. 3 ст. 6 Земельного кодекса земельный участок, как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю, является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее качестве индивидуально определенной вещи.

Согласно ст.310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В связи с тем, что он лишен реальной возможности владеть, пользоваться и распоряжаться приобретенной недвижимостью, он вынужден обратиться в суд с настоящим иском.

На основании вышеизложенного просил суд:

Признать сделку купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ помещения магазина площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, и земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, находящиеся по адресу: КЧР, <адрес>, заключенную между ФИО5 и ФИО1, действительной, состоявшейся и исполненной.

Признать недействительным договор купли- продажи помещения магазина от ДД.ММ.ГГГГ площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, и земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, расположенных по адресу : КЧР, <адрес>, заключенный между ФИО5 и ФИО8.

Признать недействительным и аннулировать зарегистрированный в Управлении Федеральной регистрационной службе кадастра и картографии по КЧР переход права собственности на помещение магазина и земельный участок, расположенных по адресу : <адрес>, за ФИО8

Признать недействительным договор ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ПАО «Сбербанк России» и ФИО8, зарегистрированный в Управлении Федеральной регистрационной службе кадастра и картографии по КЧР, на нежилое помещение - здание магазина площадью 92 кв.м. и земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, расположенные по адресу : <адрес>, регистрационная запись №.

В судебном заседании истец ФИО1 и его представитель ФИО3 поддержали исковое заявление по изложенным в нем основаниям. При этом ФИО1 пояснил, что последнюю сумму за помещение магазина он передал ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ, требовал от ФИО5 произвести регистрацию права собственности в ЕГРН, но ФИО5 под всяческими предлогами избегал регистрации. Он узнал, что у ФИО5 имеются многочисленные долги, поэтому он скрылся. В конце 2017 года к нему пришли сотрудники ПАО «Сбербанк России», которые предупредили что Банк может обратить взыскание на помещение магазина, находящегося в залоге по договору об ипотеке. ФИО5 после этого объявился и успокоил его, что все вопросы с Банком он решит.

Он, ФИО1, утверждает, что сделку он исполнил: всю оговоренную сумму за помещение магазина он передал ФИО5. Хотя Акта приема-передачи они не составляли, однако, в самом предварительном договоре купли-продажи оговорили, что он распоряжается магазином с момента передачи ему ФИО5 ключей от магазина. Считает, что ФИО5 поступил недобросовестно, все его действия направлены для собственной выгоды.

В течение <данные изъяты> лет, с ДД.ММ.ГГГГ он ждал выполнения ФИО5 своих обязательств по заключению договора купли-продажи указанного магазина и земельного участка, так как ФИО5 заверял его об исполнении им обязательств с его стороны, и он ему верил, поскольку у них были доверительные отношения, они знают друг друга с детства, проживают рядом в ст. Зеленчукской.

Зданием магазина он владеет и распоряжается как своим с ДД.ММ.ГГГГ. С арендаторами ФИО9 и ФИО15 на протяжение нескольких лет, ежегодно заключает договора аренды. Получает регулярно от них арендную плату, уплачивает налоги, производит другие коммунальные платежи.

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явился, место его нахождения суду не известно, а поэтому, в целях своевременного рассмотрения настоящего гражданского дела, в соответствии со ст. 50 ГПК РФ, суд своим определением, в качестве представителя ответчика назначил адвоката Зеленчукского филиала КА КЧР Шебзухова Р.Х., который в судебном заседании нарушений норм процессуального и материального права не усмотрел.

Ответчик ФИО8, извещенный о месте и времени судебного заседания, в суд не явился, но направил свое письмо с просьбой дело рассмотреть без его участия.

Представитель ответчика ПАО «Сбербанк России» ФИО4, действующая по надлежащей доверенности, просила суд отказать ФИО1 в удовлетворении его иска мотивируя следующим:

Доводы Истца о том, что предварительный договор купли-продажи является основным, а истец является собственником магазина - несостоятельны, не соответствуют действительности, основаны на неверном толковании истцом норм права. Основной договор купли-продажи не был заключен и зарегистрирован в установленном законодательством РФ порядке, а предварительный договор купли-продажи, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО5, не порождает никаких юридических последствий.

В соответствии с п.7 этого предварительного договора, стороны обязались заключить основной договор купли-продажи недвижимости в срок до ДД.ММ.ГГГГ, но основной договор купли-продажи в срок, предусмотренный п.7 Предварительного договора (до ДД.ММ.ГГГГ), между Истцом и ФИО5 заключен не был, дополнительных соглашений о продлении срока предварительного договора не заключалось, с конкретным предложением к другой стороне о дате заключения основного договора истец не обращался.

Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. Истец ФИО1 с требованиями к ФИО5 о понуждении заключить основной договор в сроки, установленные ст. 429 ГК РФ, не обращался.

В предварительном договоре указана стоимость помещения магазина- 3 млн. руб. и определен порядок расчета: авансовый платеж в сумме 500 000 руб. выплачен при подписании предварительного договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ ; остальная часть должна быть выплачена при подписании основного договора купли-продажи. Такой договор между ФИО1 и ФИО5 не заключался. Договор купли-продажи помещения между ФИО1 и ФИО5 не подписан, из чего следует вывод, что оставшаяся сумма за спорное помещение в размере 2 500 000 руб. истцом ФИО5 не выплачена. Из листа расчетов, представленного истцом вместе с предварительным договором, сведений о том, что именно ФИО1 в счет расчетов за здание магазина передавал ФИО5 денежные суммы, не имеется, и этот лист расчетов вызывает сомнения у Банка в его действительности.

Истец в исковом заявлении также ссылается на то, что распоряжался спорным помещением и производил работы по его содержанию, сдавал спорное помещение в аренду.

Согласно ст. 209 ГК РФ право владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом принадлежит собственнику. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу.

ФИО1 не является собственником спорного имущества. Собственником спорного имущества является ФИО8, который не уполномочивал ФИО1 распоряжаться спорным имуществом и истец не имел права сдавать спорное имущество в аренду, производить работы по его содержанию, либо иным образом распоряжаться им.

Сделки, совершенные лицом, которое не является собственником и не имеет от него полномочий по распоряжению имуществом, недействительны.

Спорное недвижимое имущество находится в залоге у Банка и зарегистрировано в установленном законодательстве РФ порядке.

ДД.ММ.ГГГГ между Банком и ФИО8 был заключен договор об открытии НКЛ, согласно которому ФИО8 был выдан кредит в размере 3 781 600 руб. для вложения во внеоборотные активы - приобретение недвижимого имущества: здание магазина площадью <данные изъяты> кв.м. расположенное по адресу: КЧР, <адрес> и земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: КЧР, <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО8 и ФИО5 был заключен договор купли-продажи объектов недвижимости, в соответствии с которым ИП ФИО8 приобрел на кредитные средства недвижимое имущество: здание магазина, площадью <данные изъяты> кв.м. расположенное по адресу: КЧР, <адрес> и земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: КЧР, <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между Банком и ФИО8 был заключен договор ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ (далее - Договор ипотеки), согласно которому указанные объекты недвижимости были предоставлены в залог Банку в обеспечение исполнения обязательств ИП ФИО8.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости, правообладателем спорного нежилого помещения здание магазина, площадью <данные изъяты> кв.м. и земельного участка площадью <данные изъяты> кв. м, расположенные по адресу: КЧР, <адрес> является ФИО8. На спорное здание магазина зарегистрировано право залога (ипотеки), залогодержателем является ПАО «Сбербанк» на основании Договора ипотеки.

В связи с ненадлежащим исполнением обязательств ИП ФИО8 по № от ДД.ММ.ГГГГ, Банк обратился в третейский суд с исковым заявлением о взыскании суммы долга и обращении взыскания на заложенное имущество.

ДД.ММ.ГГГГ Третейским судом НАП вынесено арбитражное решение об обращении взыскания в пользу Банка на заложенное ФИО8 имущество (магазин и земельный участок) по Договору ипотеки.

На основании указанного решения Третейского суда, Банк обратился в Карачаевский районный суд КЧР с заявлением о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решения Третейского суда НАП., который был выдан ДД.ММ.ГГГГ Карачаевским районным судом КЧР.

Истец, ссылаясь Как следует из оспариваемого Договора ипотеки, по содержанию и форме он соответствует приведенным выше нормам закона, поэтому оснований для признания Договора ипотеки недействительным в силу ст. 168 ГК РФ, как несоответствующего требованиям закона, не имеется.

на недействительность (ничтожность) Договора ипотеки, но, согласно ст. 168 ГК РФ, доказательств, подтверждающих указанное обстоятельство, не представил.

В силу положений абз. 2 п. 2 ст. 335 ГК РФ, в случае признания оспариваемой сделки недействительной, ипотека на спорный магазин не может быть прекращена, т.к. Банк является добросовестным залогодержателем.

Предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ФИО1 и ФИО5 не содержит отлагательных, либо отменительных условий, потому ст. 15 7ГК РФ в данном деле не подлежит применению.

Истцом пропущен общий срок исковой давности для предъявления исковых требований о переходе права собственности на спорное имущество, о совершении государственных регистрационных действий.

Согласно ст.64 Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах возникающих в судебной практике при разрешении споров связанных с защитой права собственности и других вещных прав», поскольку законом не предусмотрено иное, общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ, распространяется на требование о государственной регистрации сделки или перехода права собственности.

По смыслу п.1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности по требованию о государственной регистрации сделки или перехода права собственности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права

В предварительном договоре купли-продажи указан срок исполнения, заключение основного договора купли-продажи между сторонами до ДД.ММ.ГГГГ, то есть, течение срока исковой давности начинается с ДД.ММ.ГГГГ и этот срок истек ДД.ММ.ГГГГ года

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Доводы Истца о том, что он приобрел земельный участок при покупке нежилого помещения, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, так как эти доводы противоречат действующему законодательству.

Из п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" следует, что действующим законодательством установлен запрет на отчуждение зданий, строений, сооружений отдельно от земельного участка.

В предварительном договоре купли-продажи не указано о продаже земельного участка, на котором расположен магазин. Отдельный договор о купле-продаже земельного участка не заключался, а поэтому предварительный договор купли-продажи не соответствует требованиям закона, поскольку отчуждение магазина без земельного участка, на котором он расположен, противоречит закону.

Земельный участок, а равно и помещение оспариваемого магазина, расположенного на этом земельном участке, принадлежат на праве собственности ФИО8 Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО8 и ФИО5 и договор ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ между Банком и ФИО8 заключены и зарегистрированы в соответствии с действующим законодательством РФ, и доказательств обратного Истцом не представлено.

Третье лицо без самостоятельных требований ФИО9 в судебном заседании показала, что она ДД.ММ.ГГГГ на срок до ДД.ММ.ГГГГ заключила с ФИО1 договор аренды на нежилое помещение, находящееся по адресу: <адрес>, которое использует для торговли. Другую часть этого же помещения арендует ее мать ФИО15

Договора аренды ею были заключены с ФИО1 на 2015- 2018 годы, и в настоящее время она продолжает арендовать это помещение. На протяжении всего этого времени у нее никогда не возникало сомнений, что арендованное ею помещение ФИО1 не принадлежит, так как он распоряжается этим помещением как своим,- произвел реконструкцию помещения, проводит капитальный и текущий ремонт за свой счет. Со слов ФИО1 ей известно, что это помещение он купил, но у кого - она не интересовалась.

Третье лицо без самостоятельных требований ФИО15 в судебном заседании дала показания, аналогичные показаниям ФИО9.

Выслушав стороны, третьих лиц, исследовав материалы гражданского дела, суд полагает в удовлетворении исковых требований ФИО1 оказать по следующим основаниям:

Как установлено в судебном заседании и подтверждено материалами гражданского дела, между ФИО1 и ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ был заключен предварительный договор купли-продажи помещения магазина, расположенного по адресу: <адрес> за 3 млн. руб..

В соответствии с п.7 предварительного договора стороны обязались заключить основной договор купли-продажи недвижимости в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п.5 ст. 429 ГК РФ, в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения пункта 4 ст. 445 ГК РФ, в которой указано, что в таком случае другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Требование о понуждении к заключению основного договора истец ФИО1 должен был заявить в течение 6 месяцев с момента исполнения обязательства по заключению договора –до ДД.ММ.ГГГГ, как это и предусмотрено условиями предварительного договора ( п. 7 ). К этому времени основной договор заключен не был и предложений о заключении основного договора по окончании срока действия предварительного договора ФИО1 ответчику не направлял несмотря на то обстоятельство, что ФИО5 уклонялся от заключения основного договора.

Таким образом, обязательства сторон по предварительному договору были прекращены, а обязательства по основному договору не возникли.

Предварительный договор купли-продажи, заключенный между ФИО1 и ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ отлагательных либо отменительных условий не содержит, а поэтому ссылка истца на ст. 157 ГК РФ несостоятельна.

Утверждения истца, что он приобрел земельный участок одновременно с помещением магазина, несостоятельны, поскольку в предварительном договоре купли-продажи ссылки на земельный участок, на котором расположено помещение магазина, не имеется.

В данном случае нарушен один из основных принципов земельного законодательства, установленный п/п 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ - принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, на которых они находятся и, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат на праве собственности одному лицу, сделка по отчуждению объекта недвижимости без земельного участка или отчуждение земельного участка без находящегося на нем объекта недвижимости ничтожна. Действующим законодательством установлен запрет на отчуждение зданий, сооружений, строений отдельно от земельного участка, о чем указано в п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 г. № 11 « О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ФИО8 был заключен договор об открытии НКЛ и ФИО8 был выдан кредит в сумме 3 781 600 руб. для вложения во внеоборотные активы - приобретение недвижимого имущества.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО8 и ФИО5 был заключен договор купли-продажи помещения магазина, а ДД.ММ.ГГГГ между ФИО8 и Банком заключен договор ипотеки, согласно которому спорный объект недвижимости был предоставлен Банку в залог в обеспечение обязательств по кредиту.

Спорное недвижимое имущество находится в залоге Банка и зарегистрировано в установленном законом порядке.

Истцом пропущен общий срок исковой давности для предъявления исковых требований о переходе права собственности на спорное имущество, о совершении государственных регистрационных действий.

Пунктом 64 Постановления Пленума ВС РФ № 10 и Постановлением Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 года « О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров связанных с защитой права собственности и других вещных прав» предписано, что общий срок исковой давности, предусмотренный ст. 196 ГК РФ, распространяется на требования о государственной регистрации сделки или перехода права собственности.

В соответствии с п. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности по требованию о государственной регистрации сделки или перехода права собственности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Согласно п. 2 ст. 200 ГК РФ по обязательствам с определением сроков исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

В предварительном договоре купли-продажи указан срок заключения основного договора купли-продажи - ДД.ММ.ГГГГ, то есть, срок исчисления исковой давности начинается с этого времени, и этот срок истек ДД.ММ.ГГГГ.

По выше указанным основаниям суд полагает требование представителя ответчика ПАО «Сбербанк России» о применении срока исковой давности к сложившимся правоотношениям удовлетворить.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ были наложены меры обеспечительного характера в виде запрета УФСГРКиК по КЧР в Зеленчукском районе всяких действий по снятию с учета в целях отчуждения и регистрации перехода права собственности на магазин площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый № и земельного участка площадью 192 кв.м., кадастровый №, расположенных по адресу: <адрес>.

В связи с отказом ФИО1 в удовлетворении его исковых требований, в соответствии со ст. 144 ГПК РФ, суд полагает меры обеспечительного характера отменить.

Руководствуясь ст. ст. 144,194-198 ГПК РФ суд

РЕШИЛ:

Отказать ФИО1 в удовлетворении его исковых требований к ФИО5, ФИО8, ПАО «Сбербанк России» о признании сделки от ДД.ММ.ГГГГ состоявшейся и исполненной, о признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, в полном объеме за истечением сроков исковой давности.

Отменить меры обеспечительного характера, наложенные Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ в виде запрета УФСГРКиК по КЧР в Зеленчукском районе всяких действий по снятию с учета в целях отчуждения и регистрации перехода права собственности на магазин площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый № и земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, расположенных по адресу: КЧР, <адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд КЧР в 30-ти дневный срок со дня его вынесения путем подачи жалобы через Зеленчукский районный суд.

Мотивированное решение суда изготовлено 23 июля 2018 года.

Судья Бурдова Е.А.