Решение № 2-1086/2021 2-1086/2021~М-168/2021 М-168/2021 от 23 марта 2021 г. по делу № 2-1086/2021

Дело № 2-1086/2021


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

24 марта 2021 года город Архангельск

Октябрьский районный суд города Архангельска в составе председательствующего судьи Вербиной М.С., при секретаре Усачёвой К.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Товарищества собственников недвижимости «Троицкий» к ФИО1 об обязании привести общедомовое имущество в первоначальное состояние,

у с т а н о в и л:

Истец обратился в суд с настоящим иском, просит обязать ответчика привести общее имущество многоквартирного дома по адресу: г. Архангельск, <адрес>, в первоначальное состояние, а именно: восстановить плиту перекрытия, расположенную между 6 этажом и чердаком дома, демонтировать лестницу, ведущую на чердак дома, демонтировать сауну, душевую кабину, туалет, ванну (джакузи), мебель, отопительные приборы и дверь на веранду, находящиеся на чердаке дома; восстановить внешнюю стену дома, находящуюся на уровне чердака в первоначальное состояние.

В обоснование заявленных требований указано, что ТСН «Троицкий» является организацией, осуществляющей управление общим имуществом многоквартирного <адрес> в г. Архангельске. Представителем ТСН «Троицкий» с согласия собственника жилого помещения, расположенного по адресу: г. Архангельск, <адрес>, 14.11.2020 произведен осмотр последнего. В ходе осмотра обнаружено, что в районе столовой <адрес> демонтирована часть плиты перекрытия (потолка), расположенной между 6 этажом и чердаком дома. На месте демонтированной плиты перекрытия сделана лестница, ведущая на чердак дома. Так же обнаружено, что на территории чердака, являющегося общим имуществом собственников многоквартирного дома, установлены сауна, душевая кабина, туалет, ванна (джакузи), находится мебель, отопительные приборы (батареи), подключенные к общей системе водяного отопления дома, сделана дверь, ведущая на закрытую веранду, находящуюся на уровне чердака. Вышеуказанные строительные работы и эксплуатация чердака дома, осуществлялись без получения в установленном порядке, согласия всех собственников <адрес> г. Архангельска, т.е. самовольно, бывшим собственником <адрес> – ФИО2 На основании договора купли продажи от 26.07.2020 с 09.11.2020 право собственности на <адрес> перешло от ФИО2 к ФИО1 Собственником квартиры на дату осмотра является ФИО1

Представитель истца ФИО3, извещенная о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, ранее участвуя в предварительном судебном заседании исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в иске. Пояснила, что несанкционированная реконструкция указанного помещения нарушает права всех собственников многоквартирного дома, а также представляет угрозу безопасности дома.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена о дате, времени и месте его проведения надлежащим образом, направила в суд своего представителя – адвоката Шибаева А.Е., действующего на основании ордера, который с исковыми требованиями не согласился по основаниям, изложенным в письменном отзыве. Пояснил, что право собственности ответчика на квартиру по адресу: г. Архангельск, <адрес> зарегистрировано 09.11.2020, квартира приобретена ответчиком на основании договора купли-продажи от 26.07.2020, заключенного с ФИО2 При продаже квартиры ФИО2 заверил ответчика в законности переустройств и реконструкций помещений, представил технический паспорт квартиры от 04.08.2010, кадастровый паспорт от 26.08.2010, технический паспорт на помещение чердака от 03.04.2017. Пояснил, что оплачивает согласованную с ТСН «Троицкий» плату за пользование чердаком и данный договор можно будет переоформить на ответчика после приобретения квартиры. Ответчик, исходил из презумпции добросовестности продавца и законности документа, выданного ФГУП «Ростехинвентаризация». Ссылка на технический паспорт имеется так же в п.3.9. договора купли-продажи. Более того, лестница из квартиры на чердак изображена на техническом паспорте квартиры от 04.08.2010, и кадастровом паспорте от 26.08.2010, в законности которых у ответчика не было оснований сомневаться, т.к. они выданы уполномоченными организациями. После приобретения квартиры, правление ТСН «Троицкий» в лице председателя ФИО3 попросило осмотреть квартиру, и после осмотра ТСН «Троицкий» заявило, что ранее не знало о выполненных строительных работах, т.к. ФИО2 ранее не допускал в квартиру представителей ТСН. Председатель ТСН «Троицкий» сообщил ответчику о том, что представленная ФИО2 техническая документация на чердачное помещение не согласованна и незаконна. После этого ответчик 27.11.2019 обратилась к ФИО2 с претензией, ответ на которую до настоящего времени не получил. Требования истца к ответчику об обязании привести помещение в первоначальное состояние, в случае удовлетворения иска, повлекут для ответчика масштабные расходы, которые ответчик, являясь пенсионером, не сможет понести в силу отсутствия значительных денежных средств. Представители ФИО2 утверждают, что все, указанные в иске, работы по реконструкции и переустройству, выполнены им на законном основании. В этом случае, иск не подлежит удовлетворению. В противном случае, поскольку все спорные строительные работы были выполнены ФИО2, ответчик помещения чердака не покупал, право собственности на помещения чердака у ответчика не возникало, то полагает, что надлежащим ответчиком по иску должен являться ФИО2

Третье лицо ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен о рассмотрении дела надлежащим образом. В предварительном судебном заседании представители ответчика ФИО4, ФИО5 возражали против заявленных требований. Представителем ФИО2 – ФИО4 направлены письменные возражения на исковые требования, в обоснование которых указано, что вопросы пользования помещением чердака были согласованы ФИО2 с ТСН «Троицкий». 21.03.2017 по инициативе председателя правления ТСН «Троицкий» ФИО3 было проведено внеочередное собрание членов ТСН «Троицкий». На обсуждение был вынесен вопрос несанкционированного пользования собственником <адрес> ФИО2 общедомовыми помещениями, принятие решения о ремонте наружной стены дома между 5 и 6 этажами над которой надстроена терраса. По результатам обсуждения было принято решение «Разрешить ФИО2 пользоваться общедомовым имуществом (частью чердака и надстройкой между 6 и 7 этажом. Количество метров, план помещений, установление факта пользования обогревом с помощью тепла, подающегося в <адрес> определить с составлением акта, комиссией из трех членов ТСН «Троицкий». Цену за один квадратный метр установить в размере 70 рублей. Обязать ФИО2 произвести ремонт наружной кирпичной стены между 5 и 6 этажами, ремонт надстройки между 6 и 7 этажом до 01.09.2017, согласовать произведенную им реконструкцию общедомовых помещений во всех надзорных органах на основании законодательства РФ. Поручить председателю ТСН «Троицкий» заключить с ФИО2 договор аренды после проведения обмеров.». На основании указанного решения ФИО2 обратился в Архангельский филиал АО «Ростехинвентаризация Федеральное БТИ» для проведения обмеров площадей, расположенных над <адрес> 21 и переданных ему в пользование для установления площади помещения, имеющего сложную конфигурацию. По результатам обмеров была составлена техническая документация от 03.04.2017. Далее для исполнения решения собрания был произведен осмотр помещений чердака, расположенных над <адрес> комиссией с участием двух членов правления (которые были избраны 25.012017 в составе ФИО2, ФИО6, ФИО7, ФИО8 На основании осмотра был составлен акт об осмотре общедомового имущества (помещений чердака, расположенных над <адрес> в здании, расположенном по адресу: г. Архангельск, <адрес> от 14.07.2017. По результатам осмотра было установлено, что помещение чердака над квартирой 21 используется ФИО2 в личных целях без нарушения каких-либо норм и правил. В помещении проведена вода, канализация (счетчики установлены в <адрес>), электричество. Отопление отсутствует. Площадь используемого помещения согласно технической документации от 03.04.2017, выданной Архангельским филиалом АО «Ростехинвентаризация Федеральное БТИ» составляет 37 кв.м. ФИО2 ежемесячно до момента передачи квартиры ответчику производил платежи за пользование общедомовым имуществом в размере 2590 руб. (37кв.м.*70руб.). Денежные средства, уплачиваемые ФИО2, ТСН «Троицкий» приняты к учету и не возвращены, в связи с чем ФИО2 полагает, что ТСН «Троицкий» признавало за ним право владения и пользования помещениями чердака, расположенными над <адрес> При разрешении требования истца относительно приведения общего имущества многоквартирного дома в первоначальное состояние полагали подлежащими применению положения п. 4 ст. 29 Жилищного кодекса Российской Федерации, предусматривающей возможность сохранения помещения в многоквартирном доме в переустроенном и (или) перепланированном состоянии.

Суд, заслушав участвующих лиц, исследовав материалы дела, считает иск подлежащим удовлетворению.

В соответствии со ст. 289 и п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома, к которому относятся общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Аналогичные положения содержатся в ст. 36 ЖК РФ.

В силу ч. 4 ст. 17 ЖК РФ пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством РФ.

В Постановлении Правительства РФ от 21.01.2006 № 25 «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями» указано, что пользователь жилым помещением обязан: осуществлять пользование жилым помещением с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан, соседей; обеспечивать сохранность жилого помещения, не допускать выполнение в жилом помещении работ или совершение других действий, приводящих к его порче; поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, а также помещений общего пользования в многоквартирном доме (квартире), соблюдать чистоту и порядок в жилом помещении, подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках, в других помещениях общего пользования, обеспечивать сохранность санитарно-технического и иного оборудования; не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения в нарушение установленного порядка.

В соответствии с п. 2 ст. 36 ЖК РФ и ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, как и распоряжение этим имуществом, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. Изменение границ помещений в многоквартирном доме возможно, но с условием соблюдения норм закона.

Согласно подпунктам «б» и «в» пункта 2 раздела 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, в состав общего имущества включаются крыши, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции) многоквартирного дома.

В соответствии со ст. 25, 26 ЖК РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого дома. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Статьей 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации определено, что реконструкция представляет собой изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

Согласно ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» (далее – Правила), общее имущество должно содержаться в состоянии обеспечивающем: соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических лиц или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.

Согласно п. 1.7.2, 1.7.3 Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 №170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются. Перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, не допускается.

В соответствии со ст. 29 ЖК РФ самовольным являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного ч. 6 ст. 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 26 настоящего Кодекса (часть 1). Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование (часть 3).

Судом установлено и материалами дела подтверждено, что для управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: г. Архангельск, <адрес>, общим собранием собственников помещений многоквартирного дома 28.04.2006 принято решение о создании ТСН «Троицкий».

ФИО1 владеет на праве собственности <адрес>, расположенной на 6 этаже <адрес> в г. Архангельске, общей площадью 120,9 кв.м., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 09.11.2020 сделана запись о регистрации права собственности. Основанием возникновения права собственности ответчика на указанное жилое помещение является договор купли-продажи жилого помещения (квартиры) от 26.07.2020, заключенный ФИО1 с ФИО2, акт приема-передачи жилого помещения (квартиры) от 27.10.2020.

Согласно акту осмотра реконструированного помещения – <адрес>, расположенной на 6 этаже по адресу: г. Архангельск, <адрес>, составленному 02.12.2020 в период с 11.30 до 13.00 экспертом-оценщиком ФИО9 в присутствии собственника квартиры ФИО1 и председателя ТСН «Троицкий» ФИО3, по результатам осмотра объекта и анализа технической документации было установлено, что в квартире выполнены работы по реконструкции помещения: установлены перегородки, выполнена отделка помещений, установлена лестница, создан проем в чердачном перекрытии, заполнены дверные и оконные проемы, проведены сети инженерных коммуникаций (водоснабжение, канализация, электроснабжение, вентиляция), установлены сантехнические и электротехнические приборы, произведена меблировка.

Указанный акт ответчиком не оспаривался. Допустимых доказательств, опровергающих выводы эксперта относительно объема реконструкции, а также работ, требующихся для приведения помещения в первоначальное состояние, в порядке ст. 56 ГПК РФ ответчиком не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено.

Из материалов дела следует, что выполненные работы по реконструкции и перепланировке помещений многоквартирного <адрес> в г. Архангельске повлекли конструктивные изменения общего имущества многоквартирного дома, в том числе изменения фасада дома, присоединение к измененному помещению части общего имущества многоквартирного дома, и, как следствие, увеличение доли собственника такого помещения в общем имуществе многоквартирного дома.

Из пояснений лиц, участвующих в деле, а также материалов дела следует, что работы по реконструкции помещений чердака осуществлялись бывшим собственником <адрес> ФИО2 без согласия собственников <адрес> г. Архангельска, т.е. самовольно.

Доказательств получения в установленном порядке согласия всех собственников помещений многоквартирного дома, а также уполномоченных органов на реконструкцию помещений многоквартирного дома или последующее санкционирование уже произведенной реконструкции ответчиком, а также представителями ФИО2 суду в порядке ст. 56 ГПК РФ не представлено.

Действий, направленных на приведение жилого помещения в первоначальное положение, соответствующее технической документацией, и (или) согласование произведенной перепланировки, а также переустройства, со стороны собственников <адрес> в г. Архангельске не предпринималось.

При данных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что исковые требования ТСН «Троицкий» к ФИО1 подлежат удовлетворению.

Доводы представителя ответчика о том, что ФИО1 при покупке квартиры была введена в заблуждение относительно законности произведенной перепланировки и реконструкции судом отклоняются. Из договора купли-продажи и технической документации на жилое помещение следует, что фактически присоединенное к квартире помещение чердака, не являются составной частью <адрес>, разрешительная документация на перепланировку и реконструкцию указанного жилого и нежилого помещения у продавца отсутствовала, однако ответчик, действуя в своих интересах, не придал этому должного значения.

С учетом положений ч. 3 ст. 29 ЖК РФ ФИО1 как собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и перепланировано, обязана привести такое помещение в прежнее состояние, в связи с чем доводы представителя ответчика о том, что ФИО1 является ненадлежащим ответчиком, судом отклоняются.

Доводы представителей третьего лица о том, что ТСН «Троицкий» по решению общего собрания собственников многоквартирного дома от 21.03.2017 предоставило ФИО2 во владение помещение чердака, поскольку он оплачивал его использование, судом признаются несостоятельными. Решение общего собрания от 21.03.2017 не свидетельствуют о том, что реконструкция и переустройство помещений произведены на законных основаниях, что является определяющим при разрешении настоящего дела. По решению общего собрания ФИО2 предлагалось произвести ремонт наружной кирпичной стены между 5 и 6 этажами, ремонт надстройки между 6 и 7 этажами, согласовать проведенную реконструкцию общедомовых помещений во всех надзорных органах. Указанную обязанность ФИО2 не исполнил, что лишает его права ссылаться на решение общего собрания как на основание использования общего имущества собственников многоквартирного дома в индивидуальных целях.

Доводы представителей третьего лица об отсутствии у истца полномочий на обращение в суд, судом также отклоняются по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 147 ЖК РФ руководство деятельностью товарищества собственников жилья осуществляется правлением товарищества. Правление товарищества собственников жилья вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья.

В силу п. 4 ст. 148 ЖК РФ в обязанности правления товарищества собственников жилья входят, в частности: управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им.

В соответствии с ч. 2.2 ст. 161 ЖК РФ при управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом указанные товарищество или кооператив несут ответственность за содержание общего имущества в данном доме в соответствии с требованиями технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Таким образом, в обязанности правления входит управление многоквартирным домом и организация деятельности товарищества по содержанию общего имущества в данном доме, что предполагает реализацию права на защиту собственников помещений многоквартирного дома от незаконных действий каких-либо лиц, в том числе путем обращения в суд.

Судом признаются несостоятельными и доводы представителя ответчика о пропуске срока исковой давности на обращение в суд, поскольку истцом заявлены требования, направленные на устранение нарушения права собственности, на которые в соответствии со ст. 208 ГПК РФ не распространяется срок исковой давности.

Учитывая удовлетворение судом исковых требования с ответчика в пользу истца согласно ст. 98 ГПК РФ подлежат взысканию расходы по оплате госпошлины в размере 6 000 рублей.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Товарищества собственников недвижимости «Троицкий» к ФИО1 об обязании привести общее имущество многоквартирного дома в первоначальное состояние удовлетворить.

Обязать ФИО1 привести общее имущество многоквартирного дома по адресу: г. Архангельск, <адрес>, в первоначальное состояние, а именно: восстановить плиту перекрытия, расположенную между 6 этажом и чердаком дома, демонтировать лестницу, ведущую на чердак дома, демонтировать сауну, душевую кабину, туалет, ванну (джакузи), мебель, отопительные приборы и дверь на веранду, находящиеся на чердаке дома; восстановить внешнюю стену дома, находящуюся на уровне чердака многоквартирного <адрес> в г. Архангельске.

Взыскать с ФИО1 в пользу Товарищества собственников недвижимости «Троицкий» расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Архангельский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Архангельска.

Председательствующий М.С. Вербина

Решение в окончательной форме изготовлено 31 марта 2021 года.

Председательствующий М.С. Вербина