Решение № 2-2544/2017 2-2544/2017~М-2289/2017 М-2289/2017 от 19 декабря 2017 г. по делу № 2-2544/2017

З А О Ч Н О Е
Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

20 декабря 2017 года Тайшетский городской суд Иркутской области в составе председательствующего судьи Жоровой А.М., при секретаре Калининой Е.Н., с участием представителя истца - ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2544/2017 по иску ФИО2 к ОГУП «Областной центр технической инвентаризации – Областное БТИ» о понуждении освободить арендованное ранее помещение, взыскании задолженности по арендной плате,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО2 обратилась в суд с исковым заявлением, в обоснование своих требований указывая, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ОГУП «Областной центр технической инвентаризации» был заключен договор аренды помещения, общей площадью 171,6 кв.м., расположенного на 3 этаже кирпичного административного здания, находящегося по адресу: <адрес>.

Как указывает истец, ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключено соглашение о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому договор аренды расторгнут с момента подписания соглашения, то есть с ДД.ММ.ГГГГ., задолженность арендатора перед арендодателем подлежит погашению в соответствии с графиком, установленным п. 3 соглашения.

Все остальные обязательства сторон по договору прекращаются с момента его расторжения и возврата арендованного имущества арендодателю по акту возврата. В акте возврата должно быть указано состояние арендуемого имущества на момент передачи, он должен быть составлен и подписан уполномоченными представителями сторон в течение трех дней с момента подписания указанного соглашения.

Истец указывает, что согласно п. 8 соглашения, оно считается заключенным с момента его подписания, стороны обмениваются подписанными соглашениями посредством электронной почты, что подтверждает подлинность соглашения.

Как указывает истец, поскольку в арендуемом помещении находится архив БТИ, арендатор после подписания соглашения, обязан был направить своего представителя для освобождения и передачи ей вышеуказанного помещения.

Однако, представитель ответчика для освобождения помещения направлен не был, ответчик продолжал пользоваться арендованным помещением, не оплачивая арендную плату и не погашая задолженность.

В связи с указанным истцом ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика была направлена претензия с требованием о передаче ей имущества по акту возврата и погашении задолженности в соответствии с п. 3 соглашения. Претензия получена ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, однако до настоящего времени ответчик не принял мер по освобождению помещения, не передал его по акту приема-передачи и не производит оплату задолженности по арендной плате.

Как указывает истец, с 09.10.2017г. работники арендатора в спорном помещении не находятся, однако она не имеет возможности пользоваться и распоряжаться своим имуществом, поскольку оно занято имуществом арендатора.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Как указывает истец, ДД.ММ.ГГГГ ответчиком была перечислена сумма в счет погашения задолженности в размере 50 000 руб., на сегодняшний день остаток задолженности составляет 165 564,52 рубля.

Согласно п. 3.1 договора аренды и дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ. размер арендной платы установлен в сумме 29 700 руб. ежемесячно.

Таким образом, за период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ., на основании ст. 622 ГК РФ ответчик обязан уплатить арендную плату в сумме 89 100 руб. (29 700 руб. * 3 мес.).

Истец просит суд обязать ответчика ОГУП «ОЦТИ – Областное БТИ» освободить и передать ей по акту приема-передачи помещение, расположенное на 3 этаже кирпичного административного здания, находящегося по адресу: <адрес>, взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в сумме 165564 руб. 52 коп., арендную плату за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 89 100 руб.

Истец ФИО2, надлежащим образом извещенная о дате и времени судебного заседания, в суд не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие с участием представителя ФИО1

В судебном заседании представитель истца ФИО1 заявленные требования поддержала в полном объеме по указанным выше основаниям.

Представитель ответчика ОГУП «Областной центр технической инвентаризации – Областное БТИ», надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, в суд не явился, об уважительных причинах неявки не сообщил, рассмотреть дело в его отсутствие не просил, доказательств, подтверждающих освобождение и передачу помещения, а также погашение задолженности по арендной плате суду не представил.

В связи с указанным, суд с согласия представителя истца полагает возможным разрешить дело в порядке заочного производства.

Суд, выслушав пояснения представителя истца, исследовав материалы дела, находит исковые требования ФИО2 подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ч. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Как следует из свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 является собственником нежилого помещения, площадью 171,60 кв.м., расположенного на 3 этаже здания, находящегося по адресу: <адрес>.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно договору аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 предоставила ОГУП «Областной центр технической инвентаризации» за плату во временное владение и пользование следующее имущество: нежилое помещение, общей площадью 171,6 кв.м., расположенного на 3 этаже кирпичного административного здания, находящегося по адресу: <адрес>.

Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ внесены изменения в п. 1.1 договора, согласно которым общая площадь арендованного имущества составляет 118,8 кв.м.

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пунктов 1, 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Как установлено в судебном заседании, договор аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ был заключен на срок более года, при этом его государственная регистрация осуществлена не была.

В соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в редакции, действующей на момент заключения договора аренды, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации; государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права; зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке; отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд (статья 2). Основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в случае договора аренды, как это следует из статей 17 и 26 названного Федерального закона, являются соответствующий договор аренды и прилагаемые к нему поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади; договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

Из указанных законоположений в их взаимосвязи следует, что право лица на аренду конкретного помещения возникает в силу гражданского договора; любая сторона в договоре аренды может зарегистрировать данный договор; при этом в регистрации договора не может быть отказано, если он составлен в надлежащей форме (в письменной форме путем составления одного документа) и к нему приложены документы, перечень которых установлен законом. Таким образом, государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, равно как и государственная регистрация права его аренды, производимые соответствующим учреждением, не могут подменять собой договор аренды как основание возникновения, изменения и прекращения права аренды, вторгаться в содержание договора.

Не смотря на то, что государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок не менее года, обязательна, ее отсутствие, по смыслу названных законоположений, само по себе не лишает заявителя права на судебную защиту, возможности представлять в суде доказательства законности и обоснованности акта государственной регистрации договора, или доказательства, подтверждающие недобросовестное поведение собственника, и т.п.

В силу пункта 1 статьи 165 ГК РФ, в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды, несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность лишь в случаях, установленных законом.

Согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

По смыслу пункта 1 статьи 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают для третьих лиц после ее регистрации.

Пункт 2 статьи 651 ГК РФ определяет, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Поскольку договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (статья 617 ГК РФ, пункт 1 статьи 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.

Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации.

Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как следует из договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ и установлено в судебном заседании, стороны договорились о передаваемом в аренду объекте, между сторонами было достигнуто соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования, нежилое помещение было предоставлено в пользование ответчика на условиях подписанного сторонами договора без каких-либо замечаний, при этом ответчик принял на себя обязательства по договору аренды и в течение длительного времени его исполнял, доказательств того, что не все существенные условия договора аренды сторонами согласованы, суду не представлено.

Таким образом, к обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды.

В соответствии с п. 1.4 договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ арендатор обязуется принять имущество, использовать его по целевому назначению, вносить арендную плату, возвратить имущество в сроки и в состоянии, предусмотренном договором.

В соответствии с п. 2.2 договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ при прекращении договора по любым основаниям арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в состоянии, не хуже того, в котором он его получил с учетом нормального износа, по передаточному акту, если иное не предусмотрено законом или настоящим договором.

Соглашением о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ расторгнут с момента подписания настоящего соглашения с ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п.п. 4, 5, 6 соглашения о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ обязательства сторон по договору, за исключением обязательств по погашению задолженности по арендной плате, прекращаются с момента его расторжения и возврата арендованного имущества арендодателю по акту возврата. В акте возврата должно быть указано состояние арендованного имущества на момент передачи. Акт должен быть составлен и подписан уполномоченными представителями сторон в течение трех дней с момента подписания настоящего соглашения.

Согласно п. 8 соглашения о расторжении договора аренды, соглашение считается заключенным с момента подписания данного соглашения, стороны обмениваются подписанными соглашениями посредством электронной почты, что подтверждает подлинность соглашения.

Согласно п. 1 ст. 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 ГК РФ, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655, 664 Кодекса) либо договором, в том числе, если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия.

Как установлено в судебном заседании, арендатор ОГУП «Областной центр технической инвентаризации» по истечению трех дней с момента подписания соглашения о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ арендуемое помещение не освободил и не передал его по акту возврата истцу.

В связи с указанным, ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика была направлена претензия с требованием о передаче имущества по акту возврата, которая получена ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, однако до настоящего времени не исполнена.

Доказательств надлежащего возврата арендодателю арендованного помещения ответчик суду не представил.

На основании изложенного, суд находит требования истца о возложении на ответчика ОГУП «Областной центр технической инвентаризации» обязанности освободить нежилое помещение, расположенное на 3 этаже кирпичного административного здания, находящегося по адресу: <адрес>, и передать его по акту приема-передачи истцу подлежащими удовлетворению.

Кроме того, истец просит суд взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в сумме 165 564,52 руб.

Согласно ч. 1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п. 3.1 договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ арендатор уплачивает арендодателю за пользование арендованным имуществом в течение установленного в договоре срока арендную плату. Арендная плата устанавливается из расчета на 1 кв.м. общей площади арендованного имущества в месяц отдельным приложением за подписью обеих сторон и может изменяться в зависимости от конъюнктуры цен на рынке не чаще одного раза в квартал.

В соответствии с п. 3.2 договора аренды внесение арендной платы за пользование имуществом производится арендатором ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца, обязательства по внесению арендной платы считаются исполненными арендатором с момента поступления денежных средств на расчетный счет арендодателя.

Согласно п. 4.1.1 договора аренды арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом.

Как следует из приложения № к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ размер арендной платы по договору аренды нежилого помещения, занимаемой площадью 118,8 кв.м., расположенного на 3 этаже кирпичного административного здания, находящегося по адресу: <адрес>, с ДД.ММ.ГГГГ составляет 29 700 руб.

Согласно п. 3 соглашения о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ задолженность арендатора перед арендодателем подлежит погашению в соответствии с графиком: 50 000 руб. – не позднее ДД.ММ.ГГГГ, 50 000 руб. – не позднее ДД.ММ.ГГГГ, 53 000 руб. – не позднее ДД.ММ.ГГГГ, 54 900 руб. – не позднее ДД.ММ.ГГГГ, 7664,52 руб. – не позднее ДД.ММ.ГГГГ Общая сумма задолженности 215 564, 52 руб.

Как следует из акта сверки взаимных расчетов за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ между ОГУП «ОЦТИ - Областное БТИ» и ФИО2 задолженность ОГУП «ОЦТИ - Областное БТИ» составляет 165 564,52 руб.

На основании изложенного, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность по арендной плате по договору аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ в размере 165 564,52 руб.

Кроме этого, истец просит суд взыскать с ответчика арендную плату за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 89 100 руб.

Согласно п. 2 ст. 622 Гражданского кодекса РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Таким образом, в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Как установлено в судебном заседании, до настоящего времени ответчиком арендованное помещение не освобождено и не передано истцу по акту приема-передачи, в связи с чем, имеются основания для взыскания арендной платы за время просрочки возврата имущества.

Как указано выше, размер арендной платы по договору аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ составляет 29 700 руб. в месяц.

Таким образом, размер арендной платы по договору аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составит 89 100 руб. (29700 руб. х 3 мес.).

В связи с указанным, с ответчика подлежит взысканию в пользу истца арендная плата по договору аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 89 100 руб.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика подлежат взысканию в пользу истца расходы по оплате государственной пошлины в сумме 5 747 руб., в доход бюджета муниципального образования «<адрес>» - государственная пошлина в размере 300 руб.

Руководствуясь ст. ст. 194-198, 235 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО2 удовлетворить.

Обязать ОГУП «Областной центр технической инвентаризации - Областное БТИ» освободить нежилое помещение, общей площадью 118,8 кв.м., расположенное на 3 этаже кирпичного административного здания, находящегося по адресу: <адрес>, и передать его по акту приема -передачи ФИО2.

Взыскать с ОГУП «Областной центр технической инвентаризации - Областное БТИ» в пользу ФИО2 по договору аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ задолженность по арендной плате в размере 165 564 руб. 52 коп., арендную плату за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 89 100 руб. 00 коп., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 5747 руб. 00 коп., всего 260 411 руб. 52 коп.

Взыскать с ОГУП «Областной центр технической инвентаризации - Областное БТИ» в доход бюджета муниципального образования «<адрес>» государственную пошлину в размере 300 руб. 00 коп.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения в течение 7 дней со дня вручения ему копии этого решения. Заявление должно содержать обстоятельства, свидетельствующие об уважительных причинах неявки ответчика в судебное заседание, о которых он не имел возможности своевременно сообщить суду, и доказательства, подтверждающие эти обстоятельства, а также обстоятельства и доказательства, которые могут повлиять на содержание решения суда.

Заочное решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд через Тайшетский городской суд в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, в течение месяца со дня вынесения определения об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья: А.М. Жорова