Решение № 2-505/2018 2-505/2018 (2-7764/2017;) ~ М-5730/2017 2-7764/2017 М-5730/2017 от 12 февраля 2018 г. по делу № 2-505/2018

Дело № <адрес>

13 февраля 2018 года


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Всеволожский городской суд <адрес> в составе

председательствующего судьи Гусевой Е.В.,

при секретаре ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ООО «Инвестиционно-Строительная Компания «Константа» о признании права собственности на объекты недвижимости, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с исковым заявлением к ООО «Константа», в котором просит признать за ним право собственности на следующие объекты недвижимого имущества (далее – Объекты): земельный участок с кадастровым номером: 47:07:0957004:662 по адресу: <адрес>, Всеволожский муниципальный район, Щегловское сельское поселение, <адрес>, уч. 4, и расположенную на указанном земельном участке недостроенную двухэтажную блок-секцию: корпус 18, секция В, общей площадью 72, 48 кв.м. Одновременно просит взыскать с ООО «ИСК «Константа» неустойку за неисполнение обязательств по передаче объектов долевого строительства в размере 704 058 рублей 80 копеек, компенсацию морального вреда в размере 100 000 рублей, а также штраф в размере 352 029 рублей.

В обоснование исковых требований истец указал, что между ним и ответчиком заключен Предварительный договор №/Т-ЗУ-БС купли-продажи объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ (далее – Предварительный договор), по которому Стороны обязались в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ заключить договор купли-продажи части дома сблокированного типа и Земельного участка с кадастровым номером: 47:07:0957004:205 по адресу: <адрес>, Всеволожский муниципальный район, Щегловское сельское поселение, <адрес>, уч. 4 (далее – Объекты). На момент подписания Предварительного договора Объекты еще не существовали.

Стоимость Объектов в размере 1 200 000 рублей, по условиям Предварительного договора должна была быть оплачена в полном объеме на основании Предварительного договора, до подписания Основного договора. Обязательства по оплате Объектов Истцом были выполнены в полном объеме.

Также 14.05.2013г. между сторонами заключен договор №/Т-ИК об инвестиционном участии в строительстве инженерных коммуникаций, стоимость договора составила 1 816 250 рублей, планируемый срок завершения работ – 4 квартал 2014г. Денежные средства по данному договору истцом выплачены в полном объеме.

Истец считает, что с учетом наличия Предварительного договора и произведенной по нему в полном объеме оплаты стоимости Объектов продавцу, заключенный договор следует признать договором участия в долевом строительстве.

Истец указывает, что спорные объекты недвижимости сформированы, поставлены на кадастровый учет, что подтверждается материалами дела, однако Истцу так и не были переданы Ответчиком по причине отсутствия своевременного продления застройщиком разрешения на строительство.

В судебном заседании представитель истца ФИО4, действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала, настаивала на удовлетворении.

Представитель ООО «ИСК «Константа» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен.

Руководствуясь ч. 4 ст. 167, ст. 233 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие Ответчика.

Выслушав объяснения сторон, оценив доказательства, суд приходит к следующему

В соответствии со ст. 12 Гражданского процессуального кодекса РФ правосудие в РФ по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, при этом в соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на обоснование своих требований и возражений.

В соответствии со ст. 68 Гражданского процессуального кодекса РФ, в случае, если сторона, обязанная доказывать свои требования или возражения, удерживает находящиеся у нее доказательства и не представляет их суду, суд вправе обосновать свои выводы объяснениями другой стороны.

Материалами дела установлено, что 14.05.2013г. между ФИО2 и ООО «ИСК «Константа», был заключен предварительный договор №/Т-ЗУ-БС купли-продажи объектов недвижимости.

Предметом Предварительного договора №/Т-ЗУ-БС купли-продажи объектов недвижимости является обязанность сторон заключить в будущем основной договор купли-продажи: части дома сблокированного типа и земельного участка по адресу: <адрес>, земли ЗАО «Щеглово».

В соответствии с п. 1.1., 1.2 и 1.7 указанного договора Стороны обязались в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ заключить договор купли-продажи части дома сблокированного типа (Блок-секции) и Земельного участка площадью 210 кв.м. с кадастровым номером: 47:07:0957004:205 по адресу: <адрес>, Всеволожский муниципальный район, Щегловское сельское поселение, <адрес>, уч. 4. На момент подписания Предварительного договора – ДД.ММ.ГГГГ Объекты не существовали: Земельный участок был еще не сформирован (являлся невыделенной частью земельного участка общей площадью 170 000 кв. м с кадастровым номером: 47:07:0957004:205, расположенного по адресу: РФ, <адрес> земли ЗАО «Щеглово» из состава земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования для дачного хозяйства), а дом сблокированного типа еще не был создан.

По Предварительному договору Ответчик принял на себя обязательства осуществить: процедуру изменения вида разрешенного использования и/или категории земель основного участка; процедуру выделения доли Земельного участка из состава основного участка и постановки выделенной доли на государственный кадастровый учет с присвоением отдельного самостоятельного кадастрового номера; регистрацию права собственности на выделенную долю земельного участка как отдельный объект недвижимости на Продавца; процедуру технического и инвентаризационного учета Блок-секции; регистрации права собственности Продавца на Блок-секцию (п. 2.1.1 Предварительного договора).

В соответствии с п. 3.1. Предварительного договора стоимость Объектов в размере 1 200 000 рублей должна была быть оплачена в полном объеме на основании Предварительного договора, до подписания Основного договора. Обязательства по оплате Объектов Истцом были выполнены в полном объеме, что подтверждается приходным кассовым ордером № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 1200 000 рублей, копия которого была представлена в материалы дела.

Согласно п.8 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах разрешения споров, вытекающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса РФ о договоре купли-продажи, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 Постановления.

Согласно ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

При этом, ст. 455 Гражданского кодекса РФ предусмотрена возможность заключения договора на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.

В случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (ст. 457 ГК РФ), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом (п. 3 ст. 487 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

В силу ст. 550 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (п. 1 ст. 424 ГК РФ).

С учетом положений заключенного между сторонами договора (предмет, цена, срок действия договора, ответственность сторон), а также соблюдения Сторонами требований к форме договора, суд считает, что Предварительный договор отвечает требованиям по форме и содержанию, предъявляемым к договорам купли-продажи недвижимой вещи, положениям статей 549, 550, 554, 555 Гражданского кодекса РФ.

Согласно положениям ст. 554 ГК РФ и п. 2 указанного Постановления Пленума ВАС РФ, для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимого. Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего помещения, иные характеристики, свойства недвижимости).

После выполнения Продавцом работ по формированию Земельного участка, Стороны индивидуализировали его, указав его площадь (210 кв. м), адрес и кадастровый номер (47:07:0957004:662), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 21.10.2015г, по которому право собственности на данный земельный участок зарегистрировано за ООО «ИСК «Константа». Часть дома сблокированного типа (Блок-Секция), расположенная на Земельном участке, на которую претендует истец, в настоящее время не достроена.

С учетом изложенного, суд считает, что Сторонами предмет договора купли-продажи недвижимого имущества индивидуализирован, Предварительный договор, заключенный между Истцом и Ответчиком и содержащий условие о предварительной оплате Объектов, следует признать договором купли-продажи будущей недвижимой вещи, а именно Земельного участка с кадастровым номером: 47:07:0957004:662 и части дома сблокированного типа (Блок-Секции), расположенной на этом земельном участке.

Приходя к такому выводу, суд исходит из следующего.

В Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ, указано, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В случаях, если судом будет установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор долевого участия в строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в том числе меры ответственности, им предусмотренные.

Пунктами 1, 3 ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент заключения предварительного договора) предусмотрено, что по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

В части 4 статьи 4 указанного выше закона отражено, что договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства.

Из условий предварительного договора от 14.05.2013г. не усматривается, что ООО «Иск «Константа» является застройщиком объекта; в договоре не указано сведений, на каком основании обществу разрешено осуществлять строительство объекта. В договоре отсутствует обязательство общества построить указанный в договоре объект и передать его после окончания строительства и ввода его в эксплуатацию истцу, договором закреплена только обязанность после получения обществом права собственности на квартиру оформить договор купли-продажи с истцом. Договором не предусмотрено финансирование истцом объекта строительства и использование денежных средств, внесенных ими, для финансирования строительства жилого дома, а определена стоимость объекта при покупке с установлением сроков и порядка оплаты.

При таких обстоятельствах, учитывая также, что стороны не предусмотрели государственную регистрацию заключенного договора, сами квалифицировали договор как предварительный, выразили волю на заключение в будущем договора купли-продажи, то не имеется оснований рассматривать оспариваемый договор, как договор о долевом участии, к заключенному договору надлежит применять положения статьи 429 ГК РФ.

В силу ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными, обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст.310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с п.59 Постановление Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

При решении вопроса об удовлетворении требований о признании права собственности на спорные объекты недвижимости, суд руководствуется положениями ст. 218 Гражданского кодекса РФ, п. 1 ст. 59 Земельного кодекса РФ и приходит к выводу о том, что заявленные требования о признании права собственности на объекты недвижимого имущества являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии с п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ.№ «О некоторых вопросах разрешения споров, вытекающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.Покупатель вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (ст. 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик – продавец по договору. Таким образом, ВАС РФ в своем постановлении прямо указывает на возможность рассмотрения спора по передаче недвижимой вещи при отсутствии у сторон подписанного акта приема-передачи.

В соответствии с имеющимися в материалах дела свидетельством о государственной регистрации права от 21.10.2015г. земельный участок существует в натуре, поставлен на государственный кадастровый учет. Собственником Земельного участка в ЕГРН зарегистрировано ООО «ИСК «Константа». Жилое помещение, на которое претендует истец, представляет собой недостроенную двухэтажную блок-секцию. В соответствии с принципом единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 5 ст. 1 ЗК РФ, ст. 273 ГК РФ). Таким образом, собственником Жилого дома, и как следствие, Жилого помещения, расположенного в нем, также является Ответчик.

Соответственно, подлежит прекращению право собственности ООО «Инвестиционно Строительная компания «Константа» на земельный участок с кадастровым номером: 47:07:0957004:646 по адресу: <адрес>, Всеволожский муниципальный район, Щегловское сельское поселение, <адрес>, уч. 21, и расположенную на указанном земельном участке недостроенную блок-секцию: корпус 18, секция В, общей площадью 72, 48 кв.м. по адресу: <адрес>, Всеволожский муниципальный район, Щегловское сельское поселение, <адрес>.

Решением Арбитражного суда <адрес> и <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ Ответчик признан несостоятельным, в отношении Ответчика открыто конкурсное производство по упрощенной процедуре ликвидируемого должника, конкурсным управляющим утвержден ФИО1. Указанные сведения были опубликованы в газете «Коммерсантъ» от ДД.ММ.ГГГГ №.

Поскольку Истцом надлежащим образом и в полном объеме исполнены обязательства по Договору путем внесения платы, в силу ст. ст. 12, 309, 310 ГК РФ, он вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств со стороны Ответчика, а при их неисполнении Ответчиком – требовать защиты своих прав, в том числе путем предъявления иска о признании права собственности (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за третий квартал 2012, утв. ДД.ММ.ГГГГ).

Поскольку суд пришел к выводу, что заключенный между сторонами договор не следует квалифицировать как договор о долевом участии, к заключенному договору не подлежат применению положения ФЗ-214, следовательно, оснований для удовлетворения требований истца о взыскании неустойки в порядке ст. 10 ФЗ-214 не имеется.

Согласно ст. 15 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Поскольку в ходе рассмотрения дела установлена вина ответчика в нарушении прав потребителя, суд, руководствуясь вышеприведенными правовыми нормами, приходит к выводу о необходимости взыскания с ответчика в пользу истца компенсации морального вреда, размер которого с учетом степени разумности и справедливости полагает возможным определить в сумме 10 000 рублей.

В силу части 6 статьи 13 Закона Российской Федерации «О Защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

В силу вышеизложенного, с учетом нашедшего свое подтверждение факта нарушения ответчиком прав истца, как потребителя, суд полагает необходимым взыскать штраф в размере 50 % от присужденной суммы, что составляет сумму в размере 5 000 рублей.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

В соответствии с ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела, к которым в силу положений ст. 94 ГПК РФ относятся расходы на оплату услуг представителя, другие признанные судом необходимые расходы.

Поскольку суд пришел к выводу об обоснованности заявленных требований о признании права собственности на объекты недвижимости, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в размере 8 669 рублей, уплаченная истцом при подаче иска в суд.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ с ответчика в доход государства подлежит взысканию госпошлина, от уплаты которой истец был освобожден на основании ст.333.36 НК РФ, в размере 5 831 рубль.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 12,56,67,98, 194-198 ГПК РФ

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО2 к ООО «Инвестиционно-Строительная Компания «Константа» о признании права собственности на объекты недвижимости, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа удовлетворить частично.

Признать за ФИО2, пол мужской, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: <адрес>, паспорт гражданина РФ <...>, выдан ОВД <адрес> 08.07.2002г., код подразделения: 452-021, зарегистрированным по адресу: <адрес>, право собственности на земельный участок с кадастровым номером 47:07:0957004:662 площадью 210 кв.м. с разрешенным использованием под жилищное строительство по адресу: <адрес>, уч. 4, расположенную на нем недостроенную двухэтажную блок-секцию: корпус – 18, секция – В, общая площадь 72, 48 кв.м.м.

Взыскать с ООО «Инвестиционно-Строительная Компания «Константа» в пользу ФИО2 компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей, штраф в размере 5 000 рублей.

Взыскать с ООО «Инвестиционно-Строительная Компания «Константа» в бюджет МО «Всеволожский муниципальный район» <адрес> в размере 5 831 рубль.

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Всеволожский городской суд <адрес>.

Судья Е.В. Гусева