Решение № 2-619/2017 2-619/2017~М-509/2017 М-509/2017 от 13 июля 2017 г. по делу № 2-619/2017

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

14 июля 2017 года город Заинск Республики Татарстан.

Заинский городской суд Республики Татарстан в составе:

председательствующего судьи Исаичевой В.П.,

при секретаре Биктимировой Г.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о понуждении к заключению и исполнению договора,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о понуждении к заключению и исполнению договора.

В обоснование иска указано, что ответчик должен был продать истцу домовладение и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес> за 300 000 рублей. В счет указанной суммы от имени истца- его дядя –Ш.Р.Ш. передал ФИО2 денежную сумму в размере 150000 рублей – из них ДД.ММ.ГГГГ по расписке 140000 рублей, и без расписки 10000 рублей, остальные суммы были переданы его мамой без расписок- ДД.ММ.ГГГГ 15000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ 34500 рублей, ДД.ММ.ГГГГ 8000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ 10000 рублей. Всего ответчику была передана сумма за указанное домовладение и земельный участок в размере 207500 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком был заключен договор аренды с последующим выкупом вышеуказанного земельного участка и домовладения, в котором он проживает с июня 2013 года и по настоящее время. Ответчик получил часть денежных средств в размере 207500 рублей по распискам. В настоящее время он готов полностью оплатить оставшуюся сумму, но ответчик отказывается заключить с ним договор купли-продажи. Письменное обращение от ДД.ММ.ГГГГ о продаже домовладения и земельного участка и заключении договора купли-продажи ответчик оставил без внимания.

Просит обязать ФИО2 заключить с истцом договор купли-продажи домовладения и земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> на первоначальных условиях, по цене 300000 рублей.

Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержал по тем же основаниям и в том же объеме, при этом пояснил, что между ним и ответчиком был заключен договор аренды с последующим выкупом домовладения и земельного участка за 300 тысяч рублей. Подпись в договоре аренды его, но разговоры по поводу сделки с ответчиком вела его мать. Ответчик им сказал, что указанную сумму ему можно будет отдавать по частям. В результате ответчику было отдано 207500 рублей. Однако в настоящее время ответчик отказывается оформлять договор на первоначальных условиях и просит еще 200 тысяч рублей для оформления договора. Просит обязать ответчика заключить с ним договор купли-продажи домовладения и земельного участка на первоначальных условиях по цене 300 тысяч рублей.

Представитель истца, действующий в его интересах по устному ходатайству, К. исковые требования поддержал, указав, что истец согласно представленным распискам частично оплатил согласованную между сторонами стоимость спорного домовладения и земельного участка. В настоящее время истец имеет намерение внести оставшуюся сумму и выкупить спорное недвижимое имущество, однако ответчик на контакт не идет, договор купли-продажи заключить отказывается. Просит удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признал, суду пояснил, что договор аренды земельного участка он не заключал, в договоре аренды не его подпись. Кроме того в данном договоре отсутствуют условия заключения договора купли-продажи спорного недвижимого имущества. По поводу дома была устная договоренность с матерью истца о продаже дома за 300000 рублей, а до уплаты этой суммы они за пользование домом и земельным участком должны были оплачивать по 3000 рублей в месяц, помимо коммунальных услуг. Налоги он оплачивал сам. Он не оспаривает, что дядей истца и его матерью была передана сумма 207500 рублей, но эта сумма за пользование домом и земельным участком с 2011года. Просит в иске отказать.

Свидетель Ш.Э.Ш. суду показала, что по устной договорённости с ответчиком истцу был предоставлен земельный участок и дом, за который они должны были отдать 300000 рублей частями, срок отдачи денег не обговаривался. Они начали жить в доме с 2012 года. Поскольку дом ветхий, нужен был ремонт, они провели электричество, произвели некоторые ремонтные работы. О том, что за пользование домом и земельным участком они должны платить 3000 рублей в месяц, с ответчиком не обговаривалось. Для первоначальной оплаты за дом они взяли кредит и отдали ответчику 150 тысяч рублей и затем отдавали частями, всего ответчику выплатили 207500 рублей, о чем имеются расписки. За коммунальные платежи она платила сама, задолженности не имеется. Налог ею был оплачен один раз, впоследствии в исполкоме ей сказали, что она не может платить налог.

Свидетель Ш.Р.Ш. суду показал, что истец приходится ему племянником. Он сам не присутствовал при согласовании условий передачи земельного участка и жилого дома. Истец попросил его взять кредит для оплаты указанного земельного участка и жилого дома, поэтому он взял в двух банках кредит. Первый раз он привез 140000 рублей и отдал их ответчику без расписки. По приезду ему дочь посоветовала взять расписку, и через два дня он съездил к ответчику и взял у него расписку на данную сумму. Потом еще передал ему 10000 рублей. В этом доме он помог провести воду, электричество, построили 2 сарая. Все коммунальные платежи оплатили, задолженности не имеется.

Свидетель Я.В.И. суду показала, что знает мать истца более 10 лет. По условиям передачи земельного участка и дома ему ничего не известно, но знает, что ремонтные работы в этом доме были проведены силами Ш., которые там жили.

Свидетель ФИО8 суду показала, что живет по соседству с истцом, знает его с детства. По их просьбе в деревне был найден спорный дом, принадлежащий ответчику, с которым договорились о продаже его истцу за 300000 рублей. На тот момент в доме никто не жил, и он требовал вложений. Ш-вы сделали ремонт в доме, провели электричество.

Свидетель А.Р.К. суду показал, что он проживает с истцом по -соседству. Условия передачи спорного земельного участка и дома ему не известны. Однако все ремонтные работы в этом доме были проведены семьей истца.

Выслушав пояснения истца, его представителя, ответчика, показания свидетелей, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.

В силу статьи 18 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане могут иметь имущество на праве собственности.

В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Согласно п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с пунктом 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения, или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

В соответствии с п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно п. 5 ст. 429 и п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае уклонения одной из сторон предварительного договора от заключения основного договора он может считаться заключенным на основании решения суда, в том числе предусматривающего регистрацию права собственности на объект недвижимости с учетом исполнения инвестором условий предварительного договора.

В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору _ продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другие недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи жилого дома подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным.

В соответствии со. ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Из содержания статей 1, 11 и 12 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что лицо, обращающееся с иском, должно доказать нарушение его субъективного права или законного интереса и возможность восстановления этого права избранным способом защиты.

Из материалов дела видно, что ФИО2 на праве собственности принадлежит земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.8). Также согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ указанный жилой дом принадлежит ответчику (л.д.9).

Согласно условиям договора аренды земельного участка, находящегося в частной собственности с последующим выкупом от ДД.ММ.ГГГГ арендодатель ФИО2 передает, а арендатор принимает в аренду пользование земельным участком с правом последующего выкупа расположенный по адресу: <адрес> При этом согласно п.2.1 оплата за арендованный земельный участок составляет в размере годового налога на землю. Изменение размера арендной платы и порядка ее внесения осуществляется путем подписания дополнительного соглашения к настоящему договору (п.2.2. договора) (л.д.7). Кроме того, согласно п.1.3 договора земельный участок передается от арендодателя к Арендатору и возвращается обратно по актам приема-передачи. Сроки в договоре не обусловлены.

Вместе с тем, в договоре отсутствуют условия передачи последующего имущества на каких-либо условиях, что противоречит нормам гражданского законодательства.

В адрес ответчика ДД.ММ.ГГГГ направлена претензия о возврате денежных средств, в котором просит уведомить истца о намерении продать спорное имущество, в случае отказа вернуть денежные средства (л.д.10).

Из представленных ответчиком квитанций усматривается, что оплата за налог на спорный объект уплачен от имени ФИО2

Правосудие по гражданским делам в соответствии с Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон (часть первая статьи 12), а суд осуществляет руководство процессом, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность (часть вторая статьи 12).

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Разрешая заявленные требования, суд исходит из того, что истцом заявлены исковые требования, обязать ответчика заключить договор купли-продажи жилого дома и земельного участка на первоначальных условиях. Между тем истцом надлежащих доказательств того, что у него возникло право собственности на спорные объекты недвижимости – жилой дом и земельный участок не представлено. Судом установлено, что ответчик и истец не обращались в регистрирующие органы о регистрации прав на спорное недвижимое имущество.

Вместе с тем, истец ссылается, что по устной договоренности была передача денег в счет оплаты спорного имущества. Однако ответчик данный факт не признает, указывая, что деньги переданы в счет оплаты за пользование земельным участком и домом.

Представленный суду договор аренды земельного участка, находящегося в частной собственности с последующим выкупом, не имеет юридической силы, поскольку он только удостоверяет факт принадлежности лицу права аренды на недвижимое имущество – земельный участок, но не является правоустанавливающим документом и основанием для возникновения прав и обязанностей в отношении недвижимого имущества, так как надлежащим образом не зарегистрирован. К тому же, из данного договора следует, что истец приобрел право аренды (без указания сроков) только на земельный участок. Сведений купли-продажи земельного участка и жилого дома договор не содержит и в материалах дела такие данные отсутствуют.

Истцом также в обоснование требований представлена расписка, в которой указано о получении ФИО2 от имени Ш.Р.Ш. денежных средств в сумме 140000 рублей за продажу дома, находящегося по адресу <адрес> (л.д.6). При этом Ш.Р.Ш. не является стороной, подписавшей договор аренды, и иных правоотношений, связанным со спорным домовладением.

Получение ответчиком по расписке 140000 рублей за продажу жилого дома, что им не отрицается, как и не отрицается получение общей суммы 207500 рублей, не могут служить доказательством заключения сторонами договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, поскольку сторонами не составлялся и не подписывался договор, в котором должны быть предусмотрены все существенные условия продажи жилого дома и земельного участка, с указанием конкретных объектов недвижимости, являющихся предметами договора купли-продажи.

Из представленных доказательств следует, что на момент рассмотрения дела, условия договора о купле-продаже спорного имущества не согласованы, сторонами договор не заключен.

Истцом не представлено доказательств, подтверждающих его доводы, тогда как в силу п. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу вышеизложенного и требований статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд, считает, что заключенный между истцом и ответчиком договор аренды имущества и представленная расписка о получении ответчиком от Ш.Р.Ш. денежных средств в размере 140 тысяч рублей не свидетельствует о наличии законных оснований для удовлетворения исковых требований.

В частности в расписке отсутствуют конкретные данные о том, на каком земельном участке, где конкретно расположен продаваемый жилой дом, из чего он состоит, его планировка, как того требует ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации; земельный участок, в отношении которого заключается договор купли-продажи, не указан. Кроме того, в них отсутствует конкретное указание о порядке оплаты по договору купли-продажи.

Представленная истцом расписка, договор аренды, показания свидетелей, в силу вышеуказанных требований действующего законодательства не влекут бесспорное право истца на удовлетворение его исковых требований, иных доказательств, в подтверждение заявленных требований истом не представлено.

При таких обстоятельствах, учитывая отсутствие доказательств продажи имущества и что ФИО2, являясь титульным собственником жилого дома и земельного участка, возражает против иска, суд приходит к выводу о том, что правовые основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют.

Руководствуясь ст.ст.194-198, 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о понуждении к заключению договора купли-продажи домовладения и земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> на первоначальных условиях по цене 300000 рублей- отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца в Верховный Суд Республики Татарстан со дня его вынесения в окончательной форме путем подачи жалобы через Заинский городской суд Республики Татарстан.

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья: (подпись)

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>