Решение № 2-4268/2019 2-4268/2019~М-2961/2019 М-2961/2019 от 3 сентября 2019 г. по делу № 2-4268/2019

Дело №


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

04 сентября 2019 года г. Калининград

Центральный районный суд г. Калининграда в составе:

председательствующего судьи Сергеевой Н.Н.,

при секретаре Сичкаревой О.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 ФИО13 к администрации городского округа «Город Калининград», Комитету муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» о понуждении к внесению изменений в договор аренды земельного участка,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО1 обратилась в суд с вышеназванным иском, указав в обоснование, что в соответствии с договором от < Дата > №-и аренды земельного участка (зарегистрирован в Управлении Росреестра < Дата >) и соглашением от < Дата > №-и/1 об уступке прав и обязанностей по Договору №-и аренды земельного участка от < Дата > (зарегистрировано в Управлении Росреестра < Дата >), ей предоставлен на условиях аренды на срок до < Дата > земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером № площадью 1110 кв.м. для обслуживания существующего индивидуального жилого дома < адрес > в Центральном районе города Калининграда, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № (земли, предназначенные для размещения объектов индивидуальной жилой застройки).

Согласно п. 1.3. указанного договора (в редакции соглашения от < Дата > №-и/1 об уступке) ограничения в использовании земельного участка заключаются в соблюдении требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

С учетом положений п.12 и 13 ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ (ред. от 31.12.2017) "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", ст. 30 Градостроительного кодекса РФ, а также Правил землепользования и застройки городского округа «Город Калининград», утвержденных решением № от < Дата >, по соответствующему заявлению истца комитетом муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» было подготовлено распоряжение об изменении разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером №, и Управлением Росреестра по Калининградской области внесены соответствующие сведения в Единый государственный реестр недвижимости в части изменения разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № с «под обслуживание существующего индивидуального жилого < адрес >» на «код 2.1 по классификатору» - для индивидуального жилищного строительства.

В соответствии с п. 3.12 договора от < Дата > №-и аренды земельного участка при изменении разрешенного использования земельного участка в договор вносятся изменения путем составления дополнительного соглашения к договору.

Комитетом муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» на основании обращения истца было подготовлено соглашение от < Дата > №-и/2 о внесении изменений в договор аренды земельного участка от < Дата > №-и, где в пункте 1.3. вместе с измененным разрешенным использованием земельного участка «для индивидуального жилищного строительства» указана цель его использования: под обслуживание существующего индивидуального жилого < адрес >, без права застройки, без права регистрации права собственности на объекты.

Истец считает, что п.1.3. представленного соглашения изложен в редакции, противоречащей Классификатору. В связи с чем, указанное соглашение было подписано с протоколом разногласий и направлено в КМИ и ЗР для подписания и последующей регистрации.

Комитет муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» отказал в подписании соглашения от < Дата > №-и/2 с протоколом разногласий, ссылаясь на распоряжение Комитета от < Дата > № «Об образовании и предоставлении земельного участка по < адрес > районе г. Калининграда» в котором установлены соответствующие обременения по режиму использования земельного участка и на основании которого был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером № первоначальным арендаторам.

Истец указывает, что договором №-и от < Дата > аренды земельного участка и соглашением от < Дата > №-и/1 об уступке прав и обязанностей по Договору №-и аренды земельного участка от < Дата > в предмете договора, что является существенным условием, не определены ограничения и обременения, изложенные в предложенном на подписание соглашении от < Дата > №-и/2 о внесении изменений в договор аренды земельного участка от < Дата > №-и.

Ссылаясь на положения ст. 446 ГК РФ, согласно которой в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда, ФИО1 просит условия пункта 1.3 соглашения от < Дата > №-и/2 о внесении изменений в договор аренды земельного участка от < Дата > №-и изложить в следующей редакции: «Пункт 1.2. изложить в следующей редакции: «… 1.2. Земельный участок, указанный в п.1.1. Договора имеет разрешенное использование «для индивидуального жилищного строительства».

Определением суда от 24.06.2019 года в порядке ст. 40 ГПК РФ в качестве соответчика был привлечен Комитет муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград».

ФИО1 в суд не явилась, извещена надлежаще.

В судебном заседании представитель ФИО1 по доверенности ФИО2 на требованиях иска настаивала по вышеизложенным основаниям и представленным доказательствам.

Представитель администрации городского округа «Город Калининград» в суд не явился, извещен надлежаще.

Представитель Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» по доверенности ФИО3 просила в иске отказать по доводам письменных возражений и представленным доказательствам, в том числе, материалам планового осмотра отделом проверок и муниципального контроля арендуемого земельного участка от < Дата >, свидетельствующих об отсутствии на участке с КН: № каких-либо строений.

Выслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела и оценив в совокупности по правилам ст.ст.12, 56 и 67 ГПК РФ собранные по делу доказательства, суд приходит к следующему.

Материалами дела установлено, что на основании договора купли-продажи от < Дата >, дата регистрации < Дата >, ФИО4 ФИО14, ФИО4 ФИО15 и ФИО4 ФИО16 стали собственниками по < ИЗЪЯТО > доли каждый в праве на жилой дом общей площадью 45,8 кв.м, этажность 1, расположенный по адресу :г.Калининград, < адрес >.

Под названный дом сформирован и поставлен на кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером №, площадью 600 кв. м., который ФИО5 приобрели в собственность по < ИЗЪЯТО > доли каждый по договору купли-продажи земельного участка № от < Дата >, дата регистрации права < Дата >

На основании распоряжения КМИиЗР от < Дата > № «Об образовании и предоставлении земельного участка по < адрес > в Центральном районе г. Калининграда» из части земельного участка с КН № был образован земельный участок с кадастровым номером № площадью 1110 кв.м, с разрешенным использованием участка – «для обслуживания существующего индивидуального жилого < адрес >» и предоставлен вышепоименованным гр-нам ФИО12 в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора сроком на 49 лет.

При этом п.4. названного Распоряжения установлены обременения на земельный участок с КН №: 4.1. подлежит одновременному гражданскому обороту с земельным участком с КН №; 4.2 Без права изменения разрешенного использования; 4.3. Без права застройки.

На основании Распоряжения № от < Дата > был заключен договор №-и аренды земельного участка от < Дата >

Установление вышеуказанных обременений являлось обязательным, так как в соответствии со ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, действовавшего в период заключения договора аренды, предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществлялось только по результатам торгов.

Предоставление земельного участка с разрешенным использованием «под обслуживание существующего жилого дома» в аренду без проведения торгов произведено с учетом договора купли-продажи жилого дома от < Дата >, зарегистрированного в установленном законом порядке, исходя из принципа единства судьбы земельного участка и находящегося на нем объекта недвижимости.

В последующем, как следует из материалов дела, в 2010 году Телешко осуществили на арендованном земельном участке строительство хозяйственной постройки площадью 60,3 кв.м, и в упрощенном порядке по декларации зарегистрировали на неё право собственности по < ИЗЪЯТО > доли в вправе за каждым < Дата >, кадастровый номер № объекту присвоен 07.09.2013 г.

Затем, на основании нотариального договора купли-продажи земельного участка с жилым домом и хозяйственной постройкой от 21.07.2017 года право собственности на земельный участок площадью 600 кв.м КН №, расположенный на нем жилой дом площадью 45,8 кв.м и хозяйственную постройку площадью 60,2 кв.м с КН №, расположенную на предоставленном в долгосрочную аренду земельном участке с КН № перешло к ФИО1 ФИО17, зарегистрировано в ЕГРН < Дата >.

Соглашением от < Дата > №-и/1 об уступке прав и обязанностей, заключенным между ФИО6, ФИО7, ФИО8, с одной стороны, и ФИО1, с другой стороны, права и обязанности арендатора земельного участка с КН :№ переданы ФИО1 ФИО18.

На земельный участок как объект аренды (п. 1 ст. 607 Гражданского кодекса РФ) распространяется общее требование закона к определению предмета договора как его существенного условия (п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ): в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

В силу п.2 ст.7 Земельного кодекса РФ земельные участки должны использоваться в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

В соответствии с п.12 ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ (ред. от 31.12.2017) "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" до 1 января 2020 года орган местного самоуправления поселения, орган местного самоуправления городского округа обязаны внести изменения в правила землепользования и застройки в части приведения установленных градостроительным регламентом видов разрешенного использования земельных участков в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков, предусмотренными классификатором видов разрешенного использования земельных участков.

В соответствии с п. 13 ст.34 №171-ФЗ по заявлению правообладателя земельного участка об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка классификатору видов разрешенного использования земельных участков уполномоченные на установление или изменение видов разрешенного использования земельного участка орган государственной власти или орган местного самоуправления в течение одного месяца со дня поступления такого заявления обязаны принять решение об установлении соответствия между разрешенным использованием земельного участка, указанным в заявлении, и видом разрешенного использования земельных участков, установленным классификатором видов разрешенного использования земельных участков. Данное решение является основанием для внесения изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о разрешенном использовании земельного участка.

Также согласно ст. 30 Градостроительного кодекса РФ, изменить вид разрешенного использования возможно только, если это предусмотрено местными правилами землепользования и застройки, утвержденными для данного муниципального образования.

В Правилах землепользования и застройки городского округа «Город Калининград», утвержденных решением № от 25.12.2017 года земельный участок с кадастровым номером № отнесен к зоне < ИЗЪЯТО > (зона застройки индивидуальными жилыми домами), что соответствует коду (числовому обозначению) Классификатора видов разрешенного использования земельных участков - 2.1 (для индивидуального жилищного строительства), который включает в себя размещение индивидуального жилого дома (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей); выращивание плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных декоративных или сельскохозяйственных культур; размещение индивидуальных гаражей и подсобных сооружений.

На заявление ФИО1 об установлении соответствия текущего вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 (ред. от 06.10.2017), комитетом муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» было подготовлено Распоряжение №/р-кми от 24.12.2018 г. об изменении разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № и Управлением Росреестра по Калининградской области внесены соответствующие сведения в Единый государственный реестр недвижимости в части изменения разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № с «под обслуживание существующего индивидуального жилого < адрес >» на «код 2.1 по классификатору». Цель использования: под обслуживание существующего индивидуального жилого < адрес >, без права застройки, без права регистрации права собственности на объекты.

В соответствии с п. 3.12 договора от < Дата > №-и аренды земельного участка при изменении разрешенного использования земельного участка в договор вносятся изменения путем составления дополнительного соглашения к договору.

Комитетом муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» на основании обращения ФИО1 от 24.01.2019 г. и распоряжения Комитета от 24.12.2018 №/р-КМИ, было подготовлено соглашение от < Дата > №-и/2 о внесении изменений в договор аренды земельного участка от < Дата > №-и, где в пункте 1.3. вместе с измененным разрешенным использованием земельного участка «для индивидуального жилищного строительства» указана цель его использования: под обслуживание существующего индивидуального жилого < адрес >, без права застройки, без права регистрации права собственности на объекты.

По мнению ФИО1, пункт 1.3 представленного на подписание соглашения от < Дата > №-и/2 о внесении изменений в договор аренды земельного участка от < Дата > №-и изложен в редакции противоречащей установленному Классификатором видов разрешенного использования земельных участков виду разрешенного использования.

В связи с чем, указанное соглашение было подписано с протоколом разногласий и направлено в комитет муниципального имущества и земельных ресурсов для подписания и осуществления государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области. В протоколе разногласий в редакции арендатора отсутствовала цель использования земельного участка, противоречащая измененному разрешенному использованию земельного участка.

Комитет муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» письмом от < Дата > отказал в подписании соглашения от < Дата > №-и/2 с протоколом разногласий, ссылаясь на распоряжение Комитета от < Дата > № «Об образовании и предоставлении земельного участка по < адрес > районе г. Калининграда» в котором установлены соответствующие обременения по режиму использования земельного участка и на основании которого был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером № первоначальным арендаторам.

Не согласившись с отказом, ФИО1, обратилась в суд с иском о понуждении арендодателя к внесению изменений в договор аренды земельного участка путем исключения вышеуказанных обременений, ограничений.

Статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Разрешая требования иска и отказывая в их удовлетворении, суд руководствуется следующим.

В соответствии с частью 2 статьи 271 ГК РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

В силу части 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Согласно части 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Как установлено судом, ФИО4 вопреки установленным запретам, возвели на арендованном земельном участке и в упрощенном порядке по декларации зарегистрировали право собственности на хозяйственную постройку, а затем продали её ФИО1

С учетом положений ст.222 ГК РФ названная хозпостройка являлась самовольной и не могла выступать предметом сделок.

Более того, согласно материалам муниципального земельного контроля по состоянию на 14.12.2018 года на арендуемом земельном участке отсутствуют какие-либо постройки в виду их сноса, что не отрицает и сторона истца.

Вместе с тем, обращаясь с настоящим иском в суд ФИО1, преследует цель получения без торгов земельного участка без обременений для индивидуального жилищного строительства, что противоречит закону и содержит признаки злоупотребления правом, предусмотренные ст. 10 ГК РФ.

Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Однако, названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, и на условиях, установленных решением уполномоченного органа, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в период действия договора аренды его изменение осуществляется по взаимному согласию сторон, если иное не установлено соглашением между ними или законодательством.

Предметом договора №-и от < Дата > (в ред. Соглашения №-И/1 от < Дата >) является земельный участок с видом разрешенного использования «для обслуживания существующего индивидуального жилого дома < адрес > в Центральном районе г. Калининграда». Решением уполномоченного органа в отношении данного участка установлены обременения, изложенные выше.

Приняв на себя права и обязанности по указанному договору, Истец, как арендатор, выразил свое согласие на использование земельного участка в соответствии с условиями договора, а также с условиями, определенными распоряжением комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» от < Дата > № «Об образовании и предоставлении земельного участка по < адрес > в Центральном районе г. Калининграда», тем самым реализовав свое право, предусмотренное пунктом 3 статьи 85 ЗК РФ.

Кроме того, в соответствии со ст. 1.7 Положения "О порядке предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством, на территории городского округа "Город Калининград", утвержденного Решением окружного Совета депутатов г. Калининграда от 28.07.2010 N 187, земельные участки, предоставленные для целей, не связанных со строительством, могут быть использованы только в этих целях (в соответствии с установленным разрешенным использованием). Статьей 1.8 определено, что строительство (возведение) объектов капитального строительства (капитальных строений) на предоставляемом земельном участке и регистрация прав, в том числе на строения и сооружения, расположенные на земельных участках, в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", не допускается.

В соответствии с п. 1.8 положения "О порядке предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством на территории городского округа "Город Калининград", утвержденного Решением городского Совета депутатов Калининграда от 21.01.2015 N 25, земельные участки, предоставленные для целей, не связанных со строительством, могут быть использованы только в этих целях (в соответствии с установленным разрешенным использованием).

Согласно правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 № 1756/13, воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 ЗК РФ противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.

При этом, отказ Истцу во внесении предложенных им изменений в период действия договора аренды не нарушает его прав как арендатора земельного участка.

Суд считает, что у администрации городского округа «Город Калининград», комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации, как у арендодателя, отсутствует безусловная обязанность изменять цель предоставления в аренду земельного участка по требованию арендатора, в том числе в судебном порядке.

Более того, в соответствии со ст. 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию, распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними, регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Действующее земельное законодательство устанавливает специальный порядок предоставления земельных участков, находящихся в муниципальной и государственной собственности.

Согласно части 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Законодателем императивно установлен порядок представления земельного участка, находящегося в муниципальной и государственной собственности, для индивидуального жилищного строительства посредством проведения торгов.

Следовательно, изложение пункта 1.3 Соглашения от < Дата > №-И/2 о внесении изменений в договор аренды земельного участка от < Дата > №-и в редакции, предложенной Истцом, фактически направлено на обход процедур, установленных земельным законодательством для предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Из системного анализа приведенных выше правовых норм следует, что изменение вида разрешенного использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам оборота земель.

Учитывая изложенное, а также принимая во внимание положения ст. 10 ГК РФ, суд не усматривает правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1 ФИО19 к администрации городского округа «Город Калининград», Комитету муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» о понуждении к изложению пункта 1.3. соглашения от < Дата > №-и/2 о внесении изменений в Договор аренды земельного участка от < Дата > №-и путем изложения «Пункта 1.2. в следующей рекдакции: «. 1.2. Земельный участок, указанный в п.1.1 Договора имеет разрешенное использование «для индивидуального жилищного строительства», - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Калининградской областного суда через Центральный районный суд г. Калининграда в течение месяца с даты изготовления решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 10 сентября 2019 года.

Судья: