Решение № 2-1904/2018 2-1904/2018~М-1645/2018 М-1645/2018 от 4 июля 2018 г. по делу № 2-1904/2018

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

5 июля 2018 года

Азовский суд Ростовской области в составе

председательствующего судьи Акименко Н.Н.,

с участием адвоката Алавердова Г.Н., адвоката Быкова И.Б.,

с участием ФИО1, ФИО2,

при секретаре Карпенко Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковым требованиям ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, о взыскании денежных средств, убытков, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

В суд обратился ФИО1 с исковыми требованиями к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, о взыскании денежных средств, убытков, судебных расходов.

В обоснование исковых требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ заключил с ФИО2 договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>. С целью получения градостроительного плана и разрешения на строительство жилого дома ДД.ММ.ГГГГ обратился в отдел архитектуры и градостроительства <адрес>. Получил отказ, поскольку в соответствии с Правилами землепользования и застройки Обильненского сельского поселения земельный участок расположен в двух территориальных зонах – в зоне многофункционального назначения и в зоне жилой застройки.

ФИО1, ссылаясь на то, что ФИО2 продал недвижимость ненадлежащего качества, просил расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>; взыскать с ФИО2 уплаченные в счет исполнения договора купли-продажи денежные средства в размере <данные изъяты> рублей, взыскать убытки на поведение межевых работ в размере <данные изъяты> рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере <данные изъяты> рублей.

ФИО1 в судебное заседание явился, исковые требования поддержал.

ФИО2 в судебное заседание явился, исковые требования не признал.

Выслушав лиц, явившихся в судебное заседание, изучив материалы дела, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных исковых требований по следующим основаниям.

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

В соответствии со ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>.

Указанный договор прошел государственную регистрацию, право собственности на указанный объект было зарегистрировано за истцом ФИО1, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, таким образом, спорное имущество фактически перешло во владение истца.

В соответствии с договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ стороны согласовали стоимость земельного участка в размере <данные изъяты> рублей. Вместе с тем, в исковом заявлении истцом приведены доводы об оплате в счет земельного участка <данные изъяты> рублей, в подтверждение предоставлена расписка выше изложенного содержания. Получение продавцом от покупателя денежной суммы в счет оплаты за земельный участок в размере <данные изъяты> рублей сторонами не оспаривается.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец сослался на ненадлежащее качество приобретенного по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка, наличие недостатков, не оговоренных продавцом при заключении сделки. В частности, истец указал, что в ходе оформления разрешительной документации на строительство жилого дома, выяснилось, что земельный участок расположен в двух территориальных зонах – в зоне многофункционального назначения и в зоне жилой застройки.

При разрешении дела суд полагает исходить из буквального толкования условий договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Так, согласно условиям договора, земельный участок передан покупателю до заключения договора купли-продажи, участок принят покупателем в том качественном состоянии, в котором он находился на момент подписания договора.

То есть, исходя из объема, характера и степени выраженности земельного участка, имеющего кадастровый номер и уточненные сведения о координатах границ, осматривая и принимая земельный участок от продавца до заключения договора, истец не мог не знать о существовании таковых, поскольку данные обстоятельства могли быть установлены им с достаточной степенью очевидности. Специальных познаний для этого не требовалось. Достаточным было запросить в отделе архитектуры Азовского района выписку из Правил землепользования и застройки Обильненского сельского поселения. Поэтому, такие недостатки не могли быть признаны скрытыми.

По смыслу ст.475 ГК РФ существенный недостаток товара (работы, услуги) определен как неустранимый недостаток или недостаток, который не может быть устранен без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другие подобные недостатки.

Расположение земельного участка в двух территориальных зонах по своей правовой природе не может рассматриваться как качественная характеристика объекта. Зонирование территорий осуществляется в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов. В силу части 1 статьи 36 ГрК РФ градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

Таким образом, нахождение земельного участка в границах определенной территориальной зоны ограничивает право собственника по использованию принадлежащего ему земельного участка посредством строительства, реконструкции находящихся на участке объектов недвижимости необходимостью соблюдения требований градостроительного регламента. Конкретный объем такого ограничения устанавливается в соответствии с градостроительным законодательством, правилами землепользования и застройки.

Кроме того, предметом договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ являлся земельный участок из категории земель - земли населенных пунктов, с разрешенным видом использования - для ведения личного подсобного хозяйства. В силу положений части 2 статьи 4 Федерального закона от 7 июля 2003 года N 112-ФЗ "О личном подсобном хозяйстве" приусадебный земельный участок используется не только для возведения жилого дома, а также для производства сельскохозяйственной продукции, возведения производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений. В связи с этим, доводы истца о нахождении земельного участка в двух территориальных зонах не имеют значения, поскольку данное обстоятельство не ухудшает качественные характеристики земельного участка.

В соответствии с п. 3 ст. 37 ЗК РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

По смыслу названной нормы негативные последствия в виде возникновения у покупателя права потребовать требовать расторжения договора купли-продажи земельного участка установлены за умышленное искажение информации о земельном участке.

Однако надлежащих доказательств, свидетельствующих о предоставлении истцу заведомо ложной информации о характеристиках спорного земельного участка, в дело не представлено. Заключая договор купли-продажи, истец имел возможность в полном объеме ознакомиться с документацией на земельный участок и осмотреть его в натуре, в том числе при необходимости с привлечением специалистов, доказательств невозможности определения границ приобретаемого участка на местности до подписания договора купли-продажи в суд в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлено. Согласно договору купли-продажи покупателем осмотр участка был произведен, выявленных видимых недостатков участка и объекта не обнаружено, стороны претензий на момент подписания договора друг к другу не имели.

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу о том, что истец не был лишен возможности ознакомиться с состоянием земельного участка, а тот факт, что ему отказано в выдаче градостроительного плана и разрешения на строительство жилого дома, не является основанием для удовлетворения исковых требований.

В силу п. 4 ст. 453 Гражданского кодекса РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

В обоснование требований о компенсации расходов на межевание земельного участка истцом представлена расписка от ДД.ММ.ГГГГ о выплате <данные изъяты> рублей за межевание участка <адрес>.

Из объяснений сторон установлено, что вопросами межевания спорного участка занимался истец, и по договоренности сторон на него были возложены обязательства по оплате услуг кадастрового инженера. Поэтому межевые работы по разделу исходного земельного участка на два самостоятельных участка напрямую связаны с получением в собственность истца спорного земельного участка. Поскольку данные расходы отвечали интересам сторон, между которыми была достигнута договоренность о возложении этих расходов на истца, то с учетом требований ч.4 ст.1109 ГК РФ они не могут возлагаться на ответчика.

Поскольку истцу отказано в удовлетворении иска, судебные расходы, расходы на представителя согласно ст. ст. 98, 100 ГПК РФ, в пользу истца также не могут быть взысканы.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, о взыскании денежных средств, убытков, судебных расходов

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 11 июля 2018 года

Судья