Апелляционное определение № 02-1183/2025 02-1183/2025(02-12289/2024)~М-11061/2024 02-12289/2024 33-12128/2026 М-11061/2024 от 24 марта 2026 г. по делу № 02-1183/2025

Судья фио

Гр. дело № 33-12128/2026

УИД 77RS0021-02-2024-015570-93


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

25 марта 2026 года адрес

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего судьи Матлахова А.С.

и судей фио, фио,

при помощнике судьи фиоВ,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи фио,

гражданское дело № 02-1183/2025 по апелляционным жалобам истцов ФИО1, фио, ФИО2, третьих лиц фио, фио, фио, фио, фио, фио, фио на решение Пресненского районного суда адрес от 16 сентября 2025 года, которым постановлено:

В удовлетворении исковых требований ФИО2, фио фио, ФИО3, ФИО1, ФИО4 к ООО «Мегаполис Груп» о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений – отказать,

УСТАНОВИЛА:

Истцы ФИО2, ФИО5, ФИО3, ФИО1, фио обратились в суд с иском к ответчику ООО «Управляющая компания «Капитал Тауэрс» о применении последствий ничтожности решений, принятых на внеочередном общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: адрес, признании недействительными решений, оформленных протоколом внеочередного очно-заочного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: адрес, составленным 07.06.2023, а именно: решения о выборе способа управления многоквартирным домом, решения о выборе управляющей организации в многоквартирном доме, решения об утверждении условий договора управления, решения о заключении договора управления с ООО «УК «КАПИТАЛ ТАУЭРС», решения об утверждении порядка использования общедомового имущества многоквартирного дома, решения о порядке определения включения в плату за содержание помещений в случае превышения нормативов расходов на приобретение коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме, ссылаясь на то, что они являются собственниками помещений, расположенных в многоквартирном доме по адресу: адрес. Истцам стало известно о проведении в мае–июне 2023 года внеочередного очно-заочного собрания собственников помещений в данном многоквартирном доме. При этом истцы о проведении такого собрания не извещались, в их адрес сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и бланки решений собственников не направлялись, чем был нарушен порядок созыва и проведения общего собрания собственников помещений (ст.ст. 44, 45 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ)).

Согласно протоколу внеочередного очно-заочного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: адрес, составленному 07.06.2023, в жилом доме (корпус 2) было проведено общее собрание собственников помещений со следующей повесткой дня:

1. Выбор способа управления многоквартирным домом.

2. Выбор управляющей организации в многоквартирном доме.

3. Утверждение условий Договора управления.

4. Заключение договора управления с ООО «УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ «КАПИТАЛ ТАУЭРС».

7. Порядок использование общедомового имущества многоквартирного дома.

8. Определение порядка включения в плату за содержание помещений, в случае превышения нормативов, расходов на приобретение коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме.

9. Определение места (адреса) хранения протокола общего собрания и решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование.

Истцы полагают, что решения, принятые на внеочередном очно-заочном собрании собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: адрес, оформленные протоколом от 07.06.2023, являются ничтожными в связи с тем, что кворум на собрании отсутствовал.

Определением суда от 28.11.2024 в порядке ст. 43 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «Премиум фио».

Определением суда от 11.02.2025 в порядке ст. 41 ГПК РФ по ходатайству истцов допущена замена ненадлежащего ответчика ООО «УК «Капитал Тауэрс» надлежащим – ООО «Мегаполис Груп», в порядке ст. 43 ГПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены фио, фио, фио, фио, фио, фио, фио, фио

Определением суда от 28.05.2025 в порядке ст. 43 ГПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Управа адрес.

В судебное заседание истцы ФИО5, ФИО3, ФИО1, фио не явились, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, воспользовались своим правом на ведение дела в суде через представителя по доверенности фио, который настаивал на удовлетворении исковых требований.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, воспользовалась своим правом на ведение дела в суде через представителя по доверенности фио, который поддержал исковые требования по доводам, изложенным в исковом заявлении и письменных объяснениях его доверителя.

Представитель ответчика ООО «Мегаполис Груп» по доверенности фио в судебном заседании исковые требования не признала по основаниям, изложенным в письменных возражениях относительно исковых требований, в соответствии с которыми ООО «Управляющая компания «КАПИТАЛ ТАУЭРС» не являлась инициатором проведения данного собрания – им являлся застройщик; уведомление о проведении собрания было размещено в общем доступе всех собственников МКД; застройщик вправе принимать участие в голосовании на общем собрании по вопросам, отнесенным к компетенции собственников, поскольку такое право принадлежит застройщику с даты ввода объекта в эксплуатацию до даты передачи участникам долевого строительства помещений в многоквартирном доме; кроме того, в случае участия истцов в голосовании их голоса не повлияли бы на результаты голосования, а принятое решение не повлекло за собой причинение им убытков.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Премиум фио» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, согласно письменным объяснениям просит удовлетворить исковые требования, поскольку ООО «Премиум фио» является собственником квартиры № 219, расположенной в жилом доме по адресу: адрес, общей площадью 67,5 кв. м, которая была передана ООО «Премиум фио» 25.05.2023, таким образом, начиная с 25.05.2023 ООО «Премиум фио» имело право участвовать в спорном внеочередном очно-заочном общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: адрес. Однако вместо ООО «Премиум фио» участие в собрании принял и незаконно проголосовал застройщик ООО «Мегаполис Груп».

Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Мосжилинспекции, Управы адрес в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: фио, фио, фио, фио, фио, фио, фио, фио в судебное заседание не явились, о его времени и месте извещены надлежащим образом.

Судом постановлено указанное выше решение суда, об отмене которого по доводам апелляционной жалобы просят истец ФИО1, истец ФИО3, истец ФИО2, третьи лица фио, фио, фио, фио, фио, фио, фио, полагая, что решение принято с нарушением норм материального и процессуального права, просит решение отменить.

Представители истца ФИО1 по доверенностям фио, фио и представители третьих лиц фио, фио, фио, фио, фио, ООО «Премиум фио» по доверенностям фио, фио в заседании судебной коллегии доводы жалоб поддержали.

Представитель ответчика ООО «Мегаполис Групп» по доверенности фио в заседании судебной коллегии возражала против доводов апелляционной жалобы, полагая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены надлежащим образом, в связи с чем, руководствуясь ст.327 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, выслушав явившихся участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы, в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к выводу о том, что оснований для отмены обжалуемого решения не имеется.

В силу требований ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 года № 16 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции», суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

В соответствии с ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: 1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; 2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; 3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; 4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

В соответствии со ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Согласно разъяснениям, данным в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 23 от 19 декабря 2003 года "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Данным требованиям закона решение суда первой инстанции соответствует в полном объеме.

Согласно ч. 4 ст. 45 ЖК РФ собственник, иное лицо, указанное в настоящем Кодексе, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть размещено в системе или региональной информационной системе при условии обеспечения размещения в системе в автоматизированном режиме этого сообщения, а также направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись, или размещено в общедоступных местах (на досках объявлений, размещенных во всех подъездах многоквартирного дома или в пределах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом) либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:

1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

2) форма проведения данного собрания (очное, заочное или очно-заочное голосование);

3) дата, место и время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования опросным путем или очно-заочного голосования время начала и окончания голосования (продолжительность голосования);

4) повестка дня данного собрания;

5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться (ч. 5 ст. 45 ЖК РФ).

В соответствии с ч. 2 ст. 46 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.

Согласно ст. 47 ЖК РФ в случае, если при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, такое общее собрание не имело указанного в части 3 статьи 45 настоящего Кодекса кворума, в дальнейшем решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования (опросным путем) (передачи инициатору общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в порядке, установленном решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование).

Принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования (опросным путем), считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть проведено посредством очно-заочного голосования, предусматривающего возможность очного обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, а также возможность передачи инициатору общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформленных в письменной форме решений собственников с учетом продолжительности голосования, указанной в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, и в порядке, установленном решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу п. 2 ст. 181.1 ГК РФ решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других – участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

В соответствии с общим правилом, приведенным в ч. 3 ст. 45 ЖК РФ, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

Согласно ст. 181.2 ГК РФ решение собрания считается принятым, если за него проголосовало большинство участников собрания и при этом в заседании участвовало не менее пятидесяти процентов от общего числа участников соответствующего гражданско-правового сообщества.

Члены гражданско-правового сообщества могут участвовать в заседании дистанционно с помощью электронных либо иных технических средств, если при этом используются любые способы, позволяющие достоверно установить лицо, принимающее участие в заседании, участвовать ему в обсуждении вопросов повестки дня и голосовать. Такие возможность и способы могут быть установлены законом, единогласным решением участников гражданско-правового сообщества или уставом юридического лица (п. 1).

Решение собрания может быть принято без проведения заседания (заочное голосование) посредством отправки, в том числе с помощью электронных либо иных технических средств, не менее чем пятьюдесятью процентами от общего числа участников соответствующего гражданско-правового сообщества документов, содержащих сведения об их голосовании. При этом решение считается принятым, если за него проголосовало большинство направивших эти документы участников гражданско-правового сообщества (п. 1.1).

Законом, единогласным решением участников гражданско-правового сообщества или уставом юридического лица может быть предусмотрено совмещение голосования на заседании и заочного голосования (п. 1.2).

При наличии в повестке дня собрания нескольких вопросов по каждому из них принимается самостоятельное решение, если иное не установлено единогласно участниками собрания (п. 2).

Проведение заседания участников гражданско-правового сообщества и результаты голосования на заседании, а также результаты заочного голосования подтверждаются протоколом. Протокол составляется в письменной форме, в том числе с помощью электронных либо иных технических средств (абзац второй пункта 1 статьи 160), и подписывается в случае проведения заседания председательствующим на заседании и секретарем заседания, а в случае принятия решения в результате заочного голосования – лицами, проводившими подсчет голосов или зафиксировавшими результат подсчета голосов. Настоящим Кодексом, законом, единогласным решением участников гражданско-правового сообщества или уставом юридического лица может быть предусмотрен иной способ подтверждения проведения заседания участников гражданско-правового сообщества и результатов голосования на заседании, а также результатов заочного голосования (п. 3).

В протоколе должны быть указаны:

1) дата и время проведения заседания, место проведения заседания и (или) способ дистанционного участия членов гражданского-правового сообщества в заседании, а в случаях заочного голосования – дата, до которой принимались документы, содержащие сведения о голосовании членов гражданско-правового сообщества, и способ отправки этих документов;

2) сведения о лицах, принявших участие в заседании, и (или) о лицах, направивших документы, содержащие сведения о голосовании;

3) результаты голосования по каждому вопросу повестки дня;

4) сведения о лицах, проводивших подсчет голосов, если подсчет голосов был поручен определенным лицам;

5) сведения о лицах, голосовавших против принятия решения собрания и потребовавших внести запись об этом в протокол;

6) сведения о ходе проведения заседания или о ходе голосования, если участник гражданско-правового сообщества требует их внести в протокол;

7) сведения о лицах, подписавших протокол (п. 4).

Согласно п. 1 ст. 181.3 ГК РФ решение собрания недействительно по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение).

Недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно.

Пунктом 1 статьи 181.4 ГК РФ предусмотрено, что решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если:

1) допущено существенное нарушение порядка принятия решения о проведении, порядка подготовки и проведения заседания общего собрания или заочного голосования участников общества, а также порядка принятия решений общего собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания;

2) у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия;

3) допущено нарушение равенства прав участников гражданско-правового сообщества при проведении заседания общего собрания или заочного голосования;

4) допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола (пункт 3 статьи 181.2).

Согласно ст. 181.5 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно:

1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в заседании или заочном голосовании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества;

2) принято при отсутствии необходимого кворума;

3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания;

4) противоречит основам правопорядка или нравственности.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44–48 ЖК РФ.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО2 является собственником квартиры № 255, расположенной по адресу: адрес, общей площадью 97,6 кв. м, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

ФИО5 является собственником ½ доли в общей долевой собственности на квартиру № 119, расположенную по адресу: адрес, общей площадью 129,2 кв. м, что подтверждается выпиской из ЕГРН, а также машино-места № 4210, расположенного по адресу: адрес, общей площадью 15,4 кв. м.

ФИО3 является собственником квартиры № 194, расположенной по адресу: адрес, общей площадью 83,3 кв. м, о чем свидетельствует выписка из ЕГРН.

ФИО1 является собственником квартиры № 44, расположенной по адресу: адрес, общей площадью 94,7 кв. м, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

фио является собственником квартиры № 25. расположенной по адресу: адрес, общей площадью 94,7 кв. м, что подтверждается выпиской из ЕГРН, и квартиры № 91, расположенной по адресу: адрес, общей площадью 167,4 кв. м, в подтверждение чего в материалы дела представлена выписка из ЕГРН.

Как следует из искового заявления, в мае 2024 года от сотрудника ООО «УК «Капитал Тауэрс» ФИО2 узнала о проведении внеочередного очно-заочного собрания собственников помещений в многоквартирном доме с кадастровым номером 77:01:0004042:22840, расположенном по адресу: адрес. Истцы о проведении собрания не извещались.

Согласно протоколу внеочередного очно-заочного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: адрес, составленному 07.06.2023, в жилом доме (корпус 2) было проведено общее собрание собственников помещений со следующей повесткой дня:

1. Выбор способа управления многоквартирным домом.

2. Выбор управляющей организации в многоквартирном доме.

3. Утверждение условий Договора управления.

4. Заключение договора управления с ООО «УК «Капитал Тауэрс».

7. Порядок использование общедомового имущества многоквартирного дома.

8. Определение порядка включения в плату за содержание помещений, в случае превышения нормативов, расходов на приобретение коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме.

9. Определение места (адреса) хранения протокола общего собрания и решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование.

Истцы в обоснование довода о ничтожности принятых на внеочередном очно-заочном собрании собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: адрес решений, оформленных протоколом от 07.06.2023, указывают на отсутствие кворума, а именно согласно выписке из ЕГРН на многоквартирный дом с кадастровым номером 77:01:0004042:22840 его общая площадь составляет 50 453,80 кв. м.

В протоколе общего собрания от 07.06.2023 указано, что общее количество голосов собственников помещений/общая площадь жилых и нежилых помещений составляет 31 139,60 кв. м, а на собрании приняли участие собственники помещений, которым принадлежит 23 381,20 кв. м, т.е. более 50% от общего числа голосов.

Однако, как утверждают истцы, на земельном участке с кадастровым номером 77:01:0004042:22450 расположен не только вышеуказанный жилой дом с номером корпуса 2, но и следующие объекты недвижимости:

1) жилой дом с кадастровым номером 77:01:0004042:21009 с присвоенным адресом: .........адрес, вн.тер.г. адрес, адрес. Наименование: многофункциональный высотный жилой комплекс с подземной автостоянкой. Здание корпуса А;

2) жилой дом с кадастровым номером 77:01:0004042:21009 с присвоенным адресом: .........адрес, вн.тер.г. адрес, адрес. Наименование: многофункциональный высотный жилой комплекс с подземной автостоянкой. Здание корпуса В;

3) нежилое здание с кадастровым номером 77:01:0004042:21009 с присвоенным адресом: .........адрес, вн.тер.г. адрес, адрес. Наименование: многофункциональный высотный жилой комплекс с подземной автостоянкой. Здание подземная автостоянка и стилобатная часть.

По мнению истцов, с учетом предусмотренной при проектировании строительства трех многоквартирных домов (корпуса 1, 2, 3) и подземной парковки (корпус 4) схемы планировочной организации земельного участка, отведенного под застройку, площади земельного участка, необходимой для эксплуатации каждого многоквартирного дома, спорные многоквартирные дома фактически являются единым жилищным комплексом с особенностями коммуникаций и инфраструктуры (элементами озеленения, асфальтированными подъездными путями и тротуарами, парковкой для автотранспорта, игровыми площадками, контейнерной площадкой по месту скопления твердых коммунальных отходов и т.д.). Указанное обстоятельство подтверждается разрешением на строительство от 27.03.2017 № 77-181000-014236-2017 и разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 28.04.2023, выданными Мосгорсстройнадзором.

Истцы полагают, что, поскольку все вышеуказанные корпуса имеют единое общее имущество (земельный участок, единый диспетчерский центр, единые инженерные сети, дороги и т.п.), и эксплуатирование их по отдельности невозможно, то выбор способа управления многофункциональным высотным жилым комплексом с подземной автостоянкой возможно только всеми собственниками всех помещений комплекса, то есть корпусов 1, 2, 3 и 4. Следовательно, проведение общего собрания, на которые были приглашены только собственники одного корпуса 2, в любом случае привело к отсутствию кворума на общем собрании собственников помещений.

Таким образом, по мнению истцов, решения, принятые на внеочередном очно-заочном собрании собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: адрес, оформленные протоколом от 07.06.2023, в силу отсутствия кворума являются ничтожными.

В силу присущего гражданскому судопроизводству принципа диспозитивности эффективность правосудия по гражданским делам обусловливается в первую очередь поведением сторон как субъектов доказательственной деятельности; наделенные равными процессуальными средствами защиты субъективных материальных прав в условиях состязательности стороны должны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, и принять на себя все последствия совершения или несовершения процессуальных действий.

Жилищной инспекцией по адрес в ответ на запрос суда представлены заверенные копии документов общего собрания собственников помещений по адресу: адрес, проведенного в форме очно-заочного голосования в период с 10.05.2023 по 07.06.2023, оформленные протоколом внеочередного общего собрания собственников помещений от 07.06.2023, представленные ООО «УК «Капитал Тауэрс» в инспекцию на хранение.

Из протокола внеочередного очно-заочного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: адрес от 07.06.2023 усматривается, что инициатором общего собрания является общество с ограниченной ответственностью «Мегаполис Груп».

Общее количество голосов собственников помещений/общая площадь жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме составляет 31 139,6 кв. м.

Количество голосов собственников помещений/площадь жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, принявших участие в голосовании на общем основании: 23 381,2 кв. м, что составляет 75,09% об общего числа собственников помещений.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), так как в нём приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов.

Голосование проводилось путём подсчета заполненных решений собственников помещений, принявших участие в общем собрании, которые представлены в материалы дела.

Таким образом, вопреки доводам истцов, ООО «УК «Капитал Тауэрс» не являлась инициатором проведения данного собрания, им являлся застройщик, тем более, что повесткой данного внеочередного общего собрания собственников предусматривался, в том числе, выбор управляющей организации в многоквартирном доме (п. 4 повестки); утверждение условий договора управления (п. 5 повестки) и заключение договора управления с ООО «УК «Капитал Тауэрс».

Кроме того, согласно актам размещения сообщения (уведомления) о проведении внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: адрес (корп. 2, корп. 3) в период с 18:30 10.05.2023 по 21:00 07.06.2023 уведомление (сообщение) о проведении такого собрания в форме очно-заочного голосования было размещено в общем доступе всех собственников МКД, а именно:

– во входной группе подъезда № 1 (каждого корпуса);

– в лифтовом холле № 1 (каждого корпуса).

Таким образом, суд согласился с доводом ответчика о том, что истцы были извещены о проведении такого собрания заблаговременно и при необходимости могли принять в нём участие.

Вопреки доводов истцов, застройщик вправе принимать участие в голосовании на общем собрании по вопросам, отнесенным к компетенции собственников, поскольку такое право принадлежит застройщику с даты ввода объекта в эксплуатацию до даты передачи участникам долевого строительства помещений в многоквартирном доме.

В соответствии со ст. 18 ЖК РФ право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Если помещение в многоквартирном доме на момент проведения общего собрания застройщиком не было передано участникам долевого строительства, а в соответствии с вышеуказанными нормами участник долевого строительства становится собственником помещения в жилом доме с момента подписания с ним акта его приёма-передачи, то с момента ввода дома в эксплуатацию и до момента подписания первого такого акта все помещения в многоквартирном доме принадлежат застройщику.

Согласно ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 30.12.2004 № 214–ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии со статьей 8 настоящего Федерального закона подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218–ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В силу части 1 статьи 12 Федерального закона от 30.12.2004 № 214–ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии с положениями Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218–ФЗ государственная регистрация права носит заявительный характер, следовательно, момент возникновения права собственности зависит непосредственно от действий участника долевого строительства.

Согласно ч.ч. 1–3 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214–ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

По смыслу названных положений закона с момента подписания передаточного акта участник долевого строительства владеет, пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника, и именно с этого момента вправе обратиться с заявлением в регистрирующий орган о государственной регистрации своего права.

Основанием владения объектом недвижимости является соответствующий договор, по которому помещение передано застройщиком участнику долевого строительства. При этом собственником станет именно лицо, которому передано помещение от застройщика, поскольку данное лицо после передачи не сможет включить в оборот указанное помещение до регистрации права собственности на себя.

Из вышеизложенного следует, что в отношениях, связанных с управлением общим имуществом, участник долевого строительства становится правомочным с момента передачи ему помещения.

Принимая во внимание указанные положения и установленные по делу обстоятельства, суд пришел к выводу, что с момента ввода в эксплуатацию дома и до передачи помещений дольщикам (инвесторам) права собственника помещений осуществляет застройщик, который в ситуации отсутствия сведений о передаче помещений по актам приема-передачи от застройщика участникам долевого строительства или регистрации права собственности на помещения за другими лицами фактически осуществляет права собственника помещений, поэтому вправе был участвовать в голосовании при принятии решения, оформленного протоколом общего собрания.

Таким образом, учитывая, вышеуказанные положения законодательства, ООО «Мегаполис Груп» фактически осуществляло права собственников помещений с момента ввода дома в эксплуатацию и до момента передачи или регистрации права собственности помещений за участниками долевого строительства.

Вместе с тем, для возникновения права собственности на не переданные помещения застройщик не обязан был зарегистрировать свое право с момента ввода дома в эксплуатацию и до момента подписания передаточного акта на квартиру, нормы Федерального закона от 30.12.2004 № 214–ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не содержат такой обязанности для застройщика.

При таких обстоятельствах, с момента ввода дома в эксплуатацию и до момента подписания передаточного акта на квартиру у участника долевого строительства не возникает никаких прав в отношении квартиры, кроме права залога, который в соответствии с законом не позволяет участникам долевого строительства участвовать в общем собрании собственников.

В отношении прав на общее имущество в многоквартирном доме у участников долевого строительства с момента ввода дома в эксплуатацию и до момента подписания передаточного акта на квартиру также не возникает никаких прав, о чем прямо говорит ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 30.12.2004 № 214–ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В связи с этим у застройщика возникло законное право инициировать общее собрание собственников помещений многоквартирного дома и единолично принимать решения по вопросам повестки дня такого собрания.

Полномочия управляющей компании признаются собственниками помещений жилого дома, в том числе истцами, которые вносят денежные средства на счет данной компании по выставленным ею счетам собственникам на оплату за содержание жилого помещения и коммунальные услуги.

В период с 2023 года по 2024 год истцы заключали договоры с управляющей организацией ООО «УК «Капитал Тауэрс» на предоставление услуг по управлению и эксплуатационному обслуживанию (например: ФИО5 16.11.2023 № КТ-4-21К и 25.04.2024, фио 30.06.2023 № К7-2-25K и 30.06.2023 № K7-1-91K).

Регулярная оплата истцами в соответствии с тарифами и услугами, утвержденными на внеочередном общем собрании собственников, подтверждает факт информированности истцов и иных собственников о принятых решениях и способе управления МКД.

Так, истцы являются собственниками помещений, расположенных в многоквартирном доме по адресу: адрес, что подтверждается актами приёма-передачи объектов недвижимости, а также выписками из ЕГРН:

– ФИО2 – АП (квартира), подписан 28.06.2023, собственность от 01.08.2023;

– ФИО5 – АПП (машино-место), подписан 23.11.2023, АПП (квартира) подписан 06.04.2024, собственность (н/п) от 03.11.2023;

– ФИО3 – АПП (2 машино-места), подписан 07.06.2023, собственность от 21.06.2023, АПП (квартира), подписан 07.06.2023, собственность от 21.06.2023;

– ФИО1 – АПП (квартира), подписан 29.06.2023, собственность от 02.10.2023;

– фио – АПП (2 квартиры), подписан 30.06.2023, собственность от 23.08.2023;

– ООО «Премиум фио» – АПП (квартира), подписан 23.05.2023, собственность от 14.06.2023.

Следовательно, истцы ФИО2, ФИО5, ФИО3, ФИО1, фио не являлись собственниками на момент проведения оспариваемого собрания.

Таким образом, вышеуказанные истцы не вправе оспаривать решения общего собрания, оформленные протоколом от 07.06.2023, по основаниям возможных нарушений процедуры его проведения, отсутствия кворума, поскольку их права и законные интересы на момент принятия решения не затрагивались.

В связи с тем, что на момент принятия решения общего собрания вышеуказанные истцы и третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, не являлись собственниками помещений, они не имели права принимать участие в общих собраниях собственников помещений многоквартирного дома, у них отсутствовало право голоса при принятии обжалуемого ими решения.

Таким образом, довод о том, что застройщик ООО «Мегаполис Груп», не зарегистрировавший свои права на помещения, не может принимать участие в общих собраниях собственников, неправомерен, поскольку на момент проведения собрания помещения по актам приёма-передачи ещё были не переданы, застройщик имеет все права и обязанности собственника помещения, в том числе по участию в общих собраниях собственников помещений вновь созданного многоквартирного дома.

Само по себе участие в голосовании лиц, являющихся титульными владельцами помещений на основании договоров долевого участия в строительстве, но не зарегистрировавших свои права на дату проведения общего собрания, не может быть признано существенным нарушением порядка принятия решений общего собрания, поскольку осуществление государственной регистрации права собственности является правом, а не обязанностью владельца имущества, в то время как права и обязанности по содержанию помещений и общего имущества многоквартирного дома возникли с момента передачи имущества, соответственно, вопросы, в том числе, по содержанию общего имущества, распоряжению и пользованию общим имуществом, выбору способа управления домом, поставленные на голосовании на общем собрании, затрагивают права указанных лиц, их отстранение от участия в голосовании исключало бы возможность принятия решений, отнесенных к компетенции общего собрания собственников. Кроме того, регистрация прав на имущество законодательством не ограничена временными рамками.

Согласно протоколу внеочередного очно-заочного общего собрания от 07.06.2023 общая площадь жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме равна 31 139,6 кв. м, общая площадь помещений, принадлежащих собственникам, принявшим участие в голосовании, составляет 23 381,2 кв. м (75,09%). Таким образом, кворум достигнут.

В связи с вышеизложенным, застройщик ООО «Мегаполис Груп» являлся законным участником правоотношений по определению способа управления и определению существенных условий договора управления. Следовательно, при участии на собрании представителя застройщика собрание было правомочно принимать решения по вопросам повестки дня.

Протокол внеочередного очно-заочного общего собрания от 07.06.2023 не может быть признан недействительным, так как в случае участия истцов в голосовании их голоса не повлияли бы на результаты голосования, а принятое решение не повлекло за собой причинение им убытков.

Частью 6 статьи 46 ЖК РФ установлено, что собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

В пункте 109 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» содержатся разъяснения, согласно которым решение собрания не может быть признано недействительным в силу его оспоримости при наличии совокупности следующих обстоятельств: голосование лица, права которого затрагиваются этим решением, не могло повлиять на его принятие, и решение не может повлечь существенные неблагоприятные последствия для этого лица (пункт 4 статьи 181.4 ГК РФ).

К существенным неблагоприятным последствиям относятся нарушения законных интересов как самого участника, так и гражданско-правового сообщества, которые могут привести, в том числе к возникновению убытков, лишению права на получение выгоды от использования имущества гражданско-правового сообщества, ограничению или лишению участника возможности в будущем принимать управленческие решения или осуществлять контроль за деятельностью гражданско-правового сообщества.

Если лицо, которое могло повлиять на принятие решения, влекущего для такого лица неблагоприятные последствия, обратилось с иском о признании решения недействительным по основаниям, связанным с порядком его принятия, то в случае подтверждения оспариваемого решения по правилам пункта 2 статьи 181.4 ГК РФ, заявленный иск удовлетворению не подлежит.

Так, голосование истцов не могло повлиять на результаты голосования, так как общая доля голосов истцов приходится на общую площадь 682,30 кв. м, что составляет 2,92% от общего числа голосов: ФИО2 – 97,6 кв. м, ФИО5 – 144,6 кв. м (129,2 кв. м + 15,4 кв. м), ФИО3 – 83,3 кв. м, ФИО1 – 94,7 кв. м, фио – 262,1 кв. м (94,7 кв. м + 167,4 кв. м).

Даже если из общей площади проголосовавших на общем собрании квартир по вопросу утверждения протокола внеочередного очно-заочного общего собрания от 07.06.2023 исключить объекты недвижимости не согласных с ним истцов, то кворум все равно считается достигнутым: 23 381,2 кв. м – 682,3 кв. м = 22 698,9 кв. м, что составляет 72,89% от общего числа голосов.

Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, проанализировав в совокупности и взаимной связи представленные сторонами доказательства, руководствуясь перечисленными выше нормами права и разъяснениями по их применению, суд пришел к выводу о том, что истцы ФИО2, ФИО5, ФИО3, ФИО1 и фио обладают 2,92% голосов от общего числа голосов, ввиду чего их участие в собрании не могло повлиять на результаты голосования.

Кроме того, истцами не доказано наличие для них существенных неблагоприятных последствий, вызванных принятыми на собрании решениями; судом установлено соблюдение кворума при принятии решений, а также порядка уведомления собственников помещений о проведении собраний; приведенные истцами доводы о нарушении порядка проведения и оформления общего собрания несущественны и несостоятельны.

Таким образом, истцами в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ не доказано, каким образом ответчик ООО «Мегаполис Груп» нарушил их права.

При таких обстоятельствах оснований для признания недействительным протокола внеочередного очно-заочного общего собрания от 07.06.2023 не имеется, соответственно, не имеется оснований для применения последствий недействительности (ничтожности) решений, принятых на внеочередном общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: адрес.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции, поскольку они являются законными и обоснованными, соответствующими фактическим обстоятельствам дела.

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции на основании анализа и оценки представленных доказательств, а также правильно установленных фактических обстоятельств по делу, руководствуясь положениями норм действующего законодательства, пришел к обоснованному выводу о не правомерности предъявленного ФИО2, ФИО5, фио, ФИО1, ФИО4 иска и необходимости отказа в удовлетворении заявленных требований.

Доводы апелляционных жалоб о несоответствии выводов суда фактическим обстоятельствам дела, нарушении норм материального права, в том числе по обстоятельствам, что Застройщик не вправе был принимать участие в голосовании на общем собрании по вопросам, отнесенным к компетенции собственников; что Застройщик, не зарегистрировавший свои права на помещения, не может принимать участие в общих собраниях собственников, не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции, поскольку они основаны на неправильном толковании норм материального и процессуального права, касаются обстоятельств, установленных судом в ходе рассмотрения дела, были предметом подробного изучения суда первой инстанции, и фактически направлены исключительно на переоценку представленных в материалы дела доказательств.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований об оспаривании протокола внеочередного очно-заочного общего собрания от 07.06.2023г., обоснованно исходил из того, что в случае участия Истцов в голосовании, их голоса не повлияли бы на результаты голосования, также, как и принятое решение не повлекло за собой причинение им убытков.

Доводы апелляционных жалоб об отсутствии кворума, нарушения порядка созыва и извещения, об отсутствии у застройщика права на участие в собрании от имени участников долевого строительства, о том, что ответчик, обладая всеми голосами, проголосовал частью голосов «за», а частью голосов «воздержался», по существу сводятся к изложению правовой позиции истцов и третьих лиц по настоящему делу и направлены на переоценку выводов суда о фактических обстоятельствах, имеющих значение для правильного рассмотрения спора, оценку представленных доказательств и не содержат каких-либо обстоятельств, которые опровергали бы выводы судебного решения, в связи, с чем не могут быть признаны состоятельными.

При этом доводы апелляционных жалоб истцов и третьих лиц фактически выражают его субъективную точку зрения на то, как должно быть рассмотрено настоящее дело и оценены собранные по нему доказательства. Вместе с тем, право оценки доказательств принадлежит суду, рассматривающему спор по существу.

В целом доводы жалоб сводятся к изложению правовой позиции стороны истцов, выраженной в суде первой инстанции и являвшейся предметом исследования и нашедшей верное отражение и правильную оценку в решении суда, основаны на ошибочном толковании норм материального и процессуального права, направлены на иную оценку обстоятельств дела, установленных судом, а потому не могут служить основанием для отмены решения суда.

Суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, выводы суда соответствуют установленным судом обстоятельствам, материалам дела и требованиям закона, и оснований для признания их неправильными, о чем ставится вопрос в апелляционных жалобах, судебная коллегия не находит.

Нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, в том числе и тех, на которые имеются ссылки в апелляционной жалобе, судом не допущено.

Вопреки доводам апелляционных жалоб, правоотношения сторон и закон, подлежащий применению, определены судом правильно, обстоятельства, имеющие значение для дела установлены на основании представленных доказательств, оценка которым дана с соблюдением требований ст.67 ГПК РФ, подробно изложена в мотивировочной части решения, доводы апелляционных жалоб, которые аналогичны доводам, положенным в обоснование иска, не опровергают правильности выводов суда, направлены на ошибочное толкование норм действующего законодательства, не могут повлиять на правильность определения прав и обязанностей сторон в рамках спорных правоотношений, не свидетельствуют о наличии оснований, предусмотренных ст.330 ГПК РФ, к отмене состоявшегося судебного решения.

При таких обстоятельствах, решение суда является законным и обоснованным, оснований к его отмене не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь ст.328-329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Пресненского районного суда адрес от 16 сентября 2025 года оставить без изменения, апелляционные жалобы истцов ФИО1, фио, ФИО2, третьих лиц фио, фио, фио, фио, фио, фио, фио – без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 26.06.2026

Председательствующий:

Судьи: