Решение № 2-1000/2019 2-1063/2019 2-1063/2019~М-1012/2019 М-1012/2019 от 9 декабря 2019 г. по делу № 2-1000/2019

Дело № 2-1000/2019


Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

09 декабря 2019 года п.Матвеев Курган Ростовской области

Матвеево-Курганский районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Журавлева Д.В.,

при секретаре судебного заседания Тищенко Е.В.,

с участием истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ОАО «Имени Ленина» о расторжении договора аренды земельных участков,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ОАО «Имени Ленина», в котором просит: 1) расторгнуть договор аренды земельных участков № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ОАО «Имени Ленина» на земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 70000 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: <адрес>, земельный участок расположен в центральной части кадастрового квартала; расторгнуть договор аренды на земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 4000 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: <адрес>, земельный участок расположен в центральной части кадастрового квартала; расторгнуть договор аренды на земельный участок с кадастровым номером № (ранее присвоенный государственный учетный номер — условный №), общей площадью 71000 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: <адрес>

В обосновании исковых требований ФИО1 указала, что на основании протокола общего собрания участников земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, установленного относительно ориентира на территории ОАО «Имени Ленина» № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 70000 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: <адрес>, установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ряженское сельское поселение, земельный участок расположен в центральной части кадастрового квартала, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права №, выданного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области от ДД.ММ.ГГГГ, запись государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ; на основании протокола общего собрания участников земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, установленного относительно ориентира на территории ОАО «Имени Ленина» № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 4000 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: <адрес>, установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ряженское сельское поселение. Земельный участок расположен в центральной части кадастрового квартала, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права №, выданного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области от ДД.ММ.ГГГГ, запись государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ; также ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером № (ранее присвоенный государственный учетный номер — условный №), общей площадью 71000 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: <адрес>, номер и дата государственной регистрации права: № от ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ между ней и ОАО «Имени Ленина» был заключен договор аренды № вышеуказанных земельный участков сроком на 5 лет. Условиями договора предусмотрено право арендодателя на досрочное расторжение договора. Также по условиям договора арендатор без согласия арендодателя не вправе передавать свои права по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права в залог, в субаренду. ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обращались к ответчику с письменными заявлениями о расторжении договора аренды, однако в устной форме конкурсным управляющим ФИО2 и его юристом ей было отказано в расторжении договора аренды. В иске указано, что ОАО «Имени Ленина» является банкротом, не имеет средств на обработку сельскохозяйственной земли, сельскохозяйственная техника находится в неисправном состоянии, часть сельскохозяйственных земель, взятых ответчиком в аренду, не обрабатываются. Ее земельные участки в нарушении условий договора аренды сдавались без согласия собственника в субаренду, после уборки урожая семян подсолнечника ответчиком не обрабатываются, не удобрялись, что влечет ухудшения плодородия почвы и причинение ей убытков.

Истец ФИО3 и ее представитель по доверенности ФИО4 в судебном заседании поддержали заявленные требования по указанным в иске доводам и основаниям, просили их удовлетворить, полагая, что ответчик существенно нарушил условия договора аренды земельных участков.

Конкурсный управляющий ОАО «Имени Ленина» ФИО2, будучи надлежащим образом извещенным, в судебное заседание не явился и своего представителя не направил, об отложении дело не заявлено, поэтому дело рассмотрено в его отсутствие в порядке ст. 167 ГПК РФ.

В письменных возражениях конкурсный управляющий ФИО2 просит отказать ФИО1 в удовлетворении заявленных требований в полном объеме, отложив рассмотрение дела по существу до завершения процедуры конкурсного производства ОАО «Имени Ленина», сославшись на то, что истцом письменное заявление либо соглашение о расторжении договора аренды не направлялось, право аренды включено в конкурсную массу и может быть исключено из нее только в связи с продажей прав на него в установленном законом порядке, поэтому расторжение договора аренды при соблюдении арендатором всех условий договора невозможно. Доводы истца об отсутствии средств у ОАО «Имени Ленина» на обработку земли, неисправного состояния техники, сдачи земельного участка в субаренду без согласия собственника, ухудшения плодородия почвы, вследствие ненадлежащей обработки, не подкреплены никакими доказательствами. ОАО «Имени Ленина» соблюдаются все условия договора, своевременно вносится арендная плата, которая оплачена до конце 2020 года, поэтому предъявление данного иска носит характер злоупотребления правом.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив представленные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободы в заключении договора.

Согласно п.1 ст. 9 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Согласно п.2 ст. 609 Гражданского кодекса РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1).

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами (пункт 2).

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что истец ФИО1 является собственником земельных участков с кадастровыми номерами №, площадью 70000 кв.м., №, площадью 4000 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>, земельный участок расположен в центральной части кадастрового квартала; а также земельного участка с кадастровым номером № (ранее присвоенный государственный учетный номер — условный №), площадью 71000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

Согласно п. 1.1-1.3 договора аренды земельных участков № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 (арендодатель) и ОАО «Имени Ленина» (арендатор), арендодатель передала арендатору за плату в аренду вышеуказанные земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровыми номерами №, площадью 70000 кв.м., с кадастровым номером № общей площадью 4000 кв.м., условный №, площадью 71000 кв.м., для производства сельскохозяйственной продукции, сроком на 5 лет с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Договор вступает в силу с момента его регистрации в Федеральной регистрационной службы по Ростовской области.

Согласно п. 7.3 договора аренды арендодатель имеет право досрочно расторгнуть настоящий договор аренды, предупредив об этом арендатора за 3 месяца с учетом периода полевых сельскохозяйственных работ, необходимых для завершения цикла уже начатых сельскохозяйственных работ, в зависимости от вида сельскохозяйственной культуры, засеянной на занимаемом земельном участке: зерновые колосовые культуры — завершение цикла до 1 августа, пропашные и технические культуры — до 1 декабря.

Из п.7.4 договора аренды следует, что арендатор без согласия арендодателя не вправе передавать свои права по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права в залог, в субаренду.

Вышеуказанный договор аренды земельных участков № от ДД.ММ.ГГГГ не прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, однако, земельные участки в аренду были переданы, ДД.ММ.ГГГГ. ответчик выплачивал арендную плату согласно договора аренды.

Судом установлено, что собственник земельных участков с кадастровыми номерами №, площадью 70000 кв.м., с кадастровым номером №, общей площадью 4000 кв.м., условный №, площадью 71000 кв.м. ФИО1 передала их в пользование ОАО «Имени Ленина», в свою очередь ответчик принял земельные участки на основании договора аренды ДД.ММ.ГГГГ. без каких-либо замечаний, использовал их для выращивания сельскохозяйственных культур, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, таким образом, у сторон имеются обязательства, которые не могут быть произвольно изменены одной из сторон.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора.

Согласно ст. 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случав, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Статьей 619 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

- существенно ухудшает имущество;

- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора (п.2 ст. 450 ГК РФ).

В соответствии с ч.2 ст. 452 Гражданского кодекса РФ требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.

Материалами дела подтверждается, что в соответствии с п. 7.3 договора аренды сторона истца неоднократно обращалась к ответчику ОАО «Имени Ленина» с заявлением о расторжении договора аренды земельных участков № от ДД.ММ.ГГГГ, тем самым досудебный порядок урегулирования спора истцом был соблюден.

Решением Арбитражного суда Ростовской области по делу № от ДД.ММ.ГГГГ ОАО «Имени Ленина» признано несостоятельным (банкротом), в отношении общества открыта процедура, применяемая в деле о банкротстве, конкурсным управляющим утвержден ФИО2

Доводы конкурсного управляющего о том, что право аренды по договору аренды земельных участков № от ДД.ММ.ГГГГ включено в конкурсную массу в рамках вышеуказанного дела о банкротстве, суд считает несостоятельными, поскольку данные обстоятельства ответчиком не подтверждены. Суд учитывает, что право аренды не может считаться активом должника при отсутствии необходимого согласия арендодателя на передачу права аренды другому лицу.

Данная позиция согласуется с позицией Верховного Суда РФ, п.44 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ №4 (2018), в котором также указано о том, что такие требования о расторжении договора аренды полежит рассмотрению в общеисковом порядке, а не в рамках дела о банкротстве арендатора, поэтому разрешение настоящего спора не зависит от завершения процедуры конкурсного производства в отношении ОАО «Имени Ленина».

Разрешая исковые требования о расторжении договора аренды земельных участков № от ДД.ММ.ГГГГ судом установлено, что в нарушении условий данного договора аренды ответчик ОАО «Имени Ленина» без согласия арендодателя передал земельный участок с кадастровым номером №, площадью 70000 кв.м. в субаренду ООО «Вера».

Таким образом, передача арендатором ОАО «Имени Ленина» земельного участка №, площадью 70000 кв.м. в субаренду третьему лицу — ООО «Вера» без согласия арендодателя, когда такое согласие прямо предусмотрено договором аренды, является существенным нарушением со стороны арендатора ОАО «Имени Ленина» условий договора аренды земельных участков № от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Ответчиком не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что финансовое состояние ОАО «Имени Ленина» позволяет исполнять ответчику обязанности по вышеуказанному договору без передачи прав аренды третьим лицам, эффективно использовать полученные в аренду земельные участки в соответствии с их целевым назначением, повышать плодородие земли, не допуская ухудшения экологической обстановки на арендуемых участках и прилегающих территориях; производить расчеты по выплате арендной платы.

Также ответчиком не представлено доказательств надлежащего исполнения текущих своих обязательств по договору аренды земельных участков № от ДД.ММ.ГГГГ в части выплаты арендодателю арендной платы и компенсации последнему затрат по оплате земельного налога за арендуемые участки.

Оценив представленные доказательства в их совокупности, учитывая существенное нарушение условий договора аренды, суд приходит к выводу о том, что исковые требования ФИО1 о расторжении договора аренды земельных участков № от ДД.ММ.ГГГГ подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельных участков № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ОАО «Имени Ленина».

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Матвеево-Курганский районный суд Ростовской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Д.В. Журавлев

Решение в окончательной форме изготовлено 13 декабря 2019 года.