Апелляционное определение № 33-3-208/2026 33-3-8455/2025 от 9 марта 2026 г.

Судья Радионова Н.А. № 33-3-8455/2025 (Дело №2-1945/2025)

26RS0002-01-2025-002521-72

33-3-208/2026


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

городСтаврополь 10 марта 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Шурловой Л.А.,

судей Савина А.Н., Селюковой З.Н.

при секретаре судебного заседания Омарове Д.Х.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по правилам суда первой инстанции без учета особенностей гл. 39 ГПК РФ

по исковому заявлению ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 к администрации г. Ставрополя, КУМИ г. Ставрополя, ФИО9 о признании помещений общим имуществом многоквартирного дома, признании права собственности отсутствующим, признании торгов недействительными, заслушав доклад судьи Шурловой Л.А.,

УСТАНОВИЛА:

Истцы обратились в суд с указанными исковыми требованиями и просили:

Нежилые помещения (подвалы), расположенные под многоквартирным домом по адресу: <...>, Кадастровый номер №, общей площадью 199,1 кв.м, - признать общим имуществом собственников помещений многоквартирного жилого дома по адресу: г<адрес>

Признать право собственности муниципального образования города Ставрополя на указанные нежилые помещения (подвалы) кадастровый номер № общей площадью 199,1 кв.м, - отсутствующим;

Признать проведенные 20.01.2025 торги в отношении нежилых помещений (подвалов), расположенных под многоквартирным жилым домом по адресу: г. <адрес>, кадастровый номер №, общей площадью 199,1 кв.м, - недействительными;

указать, что данное решение является основанием для Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю для исключения из Единого государственного реестра недвижимости записи регистрации № 26-26-01/057/2011-642 от 02.06.2011 и внесения соответствующих изменений.

Обжалуемым решением Ленинского районного суда г.Ставрополя Ставропольского края от 17.07.2025 года в удовлетворении исковых требований, отказано.

В апелляционной жалобе истцовой стороной выражено несогласие с отказным решением суда, поскольку гр. ФИО9 необоснованно не привлечён к участию в деле в качестве соответчика, отказано стороне истца в уточнении их требований, судом не ставился на обсуждение вопрос о назначении по делу проведение судебной экспертизы, допущены процессуальные нарушения о неотложении разбирательства, не истребовании дополнительных доказательств, отказе в допросе специалиста.

Исследовав материалы гражданского дела, позиции сторон, коллегия перешла по п.2 ч.4 ст.330 ГПК РФ к рассмотрению настоящего спора по правилам производства в суде первой инстанции, надлежащего субъектного состава гл.4 ГПК РФ, привлечен в качестве соответчика ФИО9, титульного собственника с 18.03.2025 по договору купли- продажи (с торгов) нежилые помещения № 1, 2, 8-12 общей площадью 199,1 кв.м, расположенные в подвале многоквартирного жилого дома по адресу: <...>, исключив его из числе третьих лиц без самостоятельных требований на предмет спора.

Постановленное решение суда первой инстанции отмене по ч.5 ст.330 ГПК РФ ввиду незаконности и необоснованности.

Коллегия назначила по настоящему гражданскому делу судебную строительно-техническую экспертизу, на разрешение вопросов относительно Нежилых помещений литер под А подвал №№ 1, 2, 8 - 12, площадью 119,1 кв.м., по адресу: г. <адрес> Кадастровый номер № а именно:

- установления наличия (отсутствия) признаков единства нежилых помещений по указанному адресу и МКД по адресу: <...> ?.

- наличия (отсутствия) перепланировки/переустройства вышеуказанных Нежилых помещений литер под А подвал №№ 1, 2, 8 – 12 в пределах контура наружных стен помещений; признаков разделения данных помещений и жилого многоквартирного дома <...> ( в т.ч. наличие/отсутствие проходов) ?

- на момент обследования определить возможность самостоятельного функционирования спорного объекта Нежилых помещений литер под А подвал №№ 1, 2, 8 – 12 от сетей жилого многоквартирного дома (МКД) по данному адресу, возможность переподключения Нежилых помещений литер под А подвал №№ 1, 2, 8 – 12 к централизованным сетям самостоятельно без подключения к сетям МКД ?

Производство экспертизы поручено экспертам ООО ЭКСПЕРТНЫЙ ЦЕНТР «ГлавЭксперт». Расходы по производству экспертизы возложены на сторону истцов в равных долях. ФИО9 предоставил доступ в нежилые помещения (подвалы) № 1, 2, 8 - 12 в литере «А под» многоквартирным жилым домом по адресу: г. <адрес>, кадастровый номер № общей площадью 199,1 кв.м для проведения экспертного обследования.

Заключение судебной экспертизы № 2-40/2025 принято надлежащим доказательством по делу по ст.67 ГПК РФ, стороны ознакомлены с экспертным исследованием, с выводами:

По первому вопросу дан ответ:

- На момент проведения осмотра определяются нижеследующие признаки единства нежилых помещений с кадастровым номером № по г.<адрес>

1. Доступ к помещениям № 2, 12 осуществляется через помещения общего пользования МКД;

2. Общие инженерные сети отопления, электроснабжения и водоснабжения;

3. Невозможность обслуживания инженерных коммуникаций МКД без доступа в нежилые помещения № 1, 2, 8, 9, 12 с кадастровым номером №

По второму вопросу дан ответ:

- На момент проведения осмотра определяется наличие перепланировки и переустройства внутреннего помещения № 12, путем устройства в нем санузла площадью 3,4 м2 (помещение 12-1), а также помещения вспомогательного назначения площадью 4,3 м2 (помещение №12-2). В пределах контура наружных стен нежилых помещений литер под А №№ 2, 8, 12 определяется наличие перепланировки выразившееся:

1. В ликвидации дверного проема между помещениями № 8 и № 10, путем его закладки;

2. В ликвидации дверного проема между помещениями № 1 и № 2, путем его закладки;

3. В устройстве дверного проема из помещения № 2 в помещение № 3 (коридор общего пользования МКД).

На момент проведения осмотра доступ во внутренние нежилые помещения с КН № обеспечивается тремя входами, в два из которых обеспечивается путем прохода через помещения общего пользования МКД (к помещениям № 2, 12) и один непосредственно с земельного участка со стороны восточного фасада здания (к помещениям № 1, 8-11).

По третьему вопросу дан ответ: На момент обследования возможность самостоятельного функционирования объекта - Нежилых помещений литер под А подвал №№ 1, 2, 8-12 с кадастровым номером № от сетей жилого многоквартирного дома (МКД) по адресу: <адрес>, отсутствует.

Возможность переподключения Нежилых помещений литер под А подвал №№ 1, 2, 8-12 к централизованным сетям водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения и электроснабжения самостоятельно без подключения к указанным сетям МКД, имеется.

В порядке ст.39 ГПК РФ судом принято уточнение исковых требований, заявленных дополнительно к ответчику ФИО9

При слушании дела, руководствуясь ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, извещенных о дате, времени и месте судебного заседания своевременно и надлежащим образом согласно отчета почтового идентификатора.

Исследовав материалы гражданского дела, доводы иска и возражений, позиции сторон, Заключение судебной экспертизы № 2-40/2025, оценив представленные доказательства в совокупности ст.67 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со статьей 289 ГК РФ Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (пункт 1 статьи 290 ГК РФ, подпункта 1 пункта 1 статьи 36 ЖК РФ ), а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРН.

Судом установлено, что истцы являются собственниками квартир в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: г. <адрес>.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истцы указывают, что помещения подвала являлись и в настоящее время являются техническими помещениями вспомогательного назначения по отношению к другим помещениям многоквартирного жилого дома, в них располагаются инженерные коммуникации, оборудование, услуживающее более одного помещения жилого дома. Помещения требуют постоянного открытого доступа для их эксплуатации и контроля, фактически использовались и используются в качестве общего имущества для нужд других жилых помещений в данном доме.

В подтверждение своих доводов, истцы предоставили копию справки о составе общего имущества собственников МКД по адресу: <адрес>, инженерных коммуникаций, расположенных в нежилых помещениях технического подвала дома, от 20.05.2025, выданную застройщиком ООО «Стук», согласно которой, в нежилых помещениях технического подвала №№ 1, 2, 8, 9, 12 находится общее имущество собственников МКД в составе:

- внутридомовой системы отопления, состоящей из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях, запорно-регулировочных кранов системы холодного водоснабжения, канализационных выпусков, фасонных частей стояков, заглушек системы водоотведения.

Как следует из письма ГБУ СК «Ставкайимущество» от 10.07.2025 № 3494-07, моментом первой приватизации квартиры в жилом доме, расположенном по адресу: г. <адрес>, является 18.08.1992 (т. 2 л.д. 118-120).

Из кадастрового паспорта помещений литер под А подвал №№ 1, 2, 8 - 12, площадью 119,1 кв.м., по адресу: г. <адрес>, составленному по состоянию на 05.03.1969, с названной даты спорные нежилые помещения были учтены и сформированы как единый объект, предназначенный для самостоятельного использования, и не учитывались в качестве общего имущества МКД (т. 2 л.д. 78-105, 203-204).

На момент передачи в муниципальную собственность в 2011 году спорные помещения подвала № 1, 2, 8-12 общей площадью 199,1 кв.м, расположенные в подвале многоквартирного жилого дома по адресу: город <адрес> находились на балансе ЖРЭП № 9, что подтверждается выпиской из реестра муниципальной собственности муниципального образования - города Ставрополь от 31.01.2011 № 06/104-12с.

Право муниципальной собственности на нежилые помещения зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 02.06.2011, запись о регистрации № 26-26-01/057/2011-642.

Судом установлено, что нежилые помещения № 1, 2, 8-12 общей площадью 199,1 кв.м, расположенные в подвале многоквартирного жилого дома по адресу: <...>, неоднократно включались в Прогнозный план приватизации муниципального имущества города Ставрополя и в отношении них объявлялись торги.

Решением Ставропольской городской Думы от 29.05.2024 № 303 «О внесении изменений в Прогнозный план приватизации муниципального имущества города Ставрополя на 2024-2025 годы» нежилые помещения включены в Прогнозный план приватизации муниципального имущества города Ставрополя на 2024 - 2025 годы.

В рамках исполнения Прогнозного плана администрацией города Ставрополя принято постановление «Об утверждении условий приватизации муниципального имущества города Ставрополя» от 11.08.2024 № 1789, а также на 28.10.2024 был объявлен аукцион по продаже нежилых помещений. Данный аукцион признан несостоявшимся в связи с отсутствием заявок.

В целях дальнейшей реализации нежилых помещений администрацией города Ставрополя в соответствии с Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», Положением о приватизации муниципального имущества города Ставрополя, утвержденным решением Ставропольской городской Думы от 27.11.2013 № 428, решением Ставропольской городской Думы от 29.11.2023 № 232 «О прогнозном плане приватизации муниципального имущества города Ставрополя на 2024-2025 годы» было принято постановление «Об утверждении условий приватизации муниципального имущества города Ставрополя» от 21.11.2024 № 2658.

На основании Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», постановления Правительства Российской Федерации от 27.08.2012 № 860 «Об организации и проведении продажи государственного или муниципального имущества в электронной форме» (вместе с «Положением об организации и проведении продажи государственного или муниципального имущества в электронной форме»), решения Ставропольской городской Думы от 27.11.2023 № 438 «Об утверждении Положения о приватизации муниципального имущества города Ставрополя», Положения о комитете по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, утвержденного решением Ставропольской городской Думы от 25.02.2015 № 612, решения Ставропольской Городской Думы от 29.11.2023 № 232 «О Прогнозном плане приватизации муниципального имущества города Ставрополя на 2024-2025 годы», постановления администрации города Ставрополя от 21.11.2024 № 2658 «Об условиях приватизации муниципального имущества города Ставрополя» 04.12.2024 КУМИ города Ставрополя было принято распоряжение от 04.12.2024 № 667 о «Продаже имущества, находящегося в муниципальной собственности города Ставрополя Ставропольского края, посредством публичного предложения в электронной форме».

отделу нежилых объемов недвижимости КУМИ города Ставрополя было поручено организовать продажу имущества, находящегося в муниципальной собственности города Ставрополя Ставропольского края, посредством публичного предложения в электронной форме в том числе в отношении нежилых помещений, назначение: нежилое, помещения № 1,2,8-12 в литере А, площадью 199,1 кв.м., этаж: подвал, кадастровый номер №, по адресу: <адрес>

Продажа муниципального имущества посредством публичного предложения в электронной форме снова была объявлена на 20.01.2025 (извещение на официальном сайте Российской Федерации в сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов: www.torgi.gov.ru № 21000004960000000142 на сайте лот № 6).

Продажа осуществлялась на электронной торговой площадке «Росэлторг» в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

В связи с проведением на электронной торговой площадке «Росэлторг» внеплановых технических работ дата проведения продажи была перенесена на 03.02.2025.

Заявки на участие в продаже принимались до 18:00 29.01.2025.

На основании протокола заседания комиссии по проведению торгов по продаже муниципального имущества города Ставрополя по подведению итогов продажи имущества, находящегося в муниципальной собственности города Ставрополя, посредством публичного предложения в электронной форме от 03.02.2025 № 567 победителем признан ФИО9.

07.02.2025 между комитетом и ФИО9 заключен договор купли- продажи недвижимого имущества от № 209.

Право собственности ФИО9 зарегистрировано в ЕГРН 18.03.2025.

Представлен суду кадастровый паспорт помещений литер под А подвал №№ 1, 2, 8 - 12, площадью 119,1 кв.м., по адресу: <...>.

Судебная коллегия, с учетом ходатайства истцов о назначении судебной экспертизы на предмет подтверждения либо опровержения доводов искового заявления, оказания содействия стороне в предоставлении доказательств, которые затруднительны к представлению, сочла необходимым проведение экспертного исследования с учетом разъяснений, содержащихся в п. 2 постановления Пленума ВАС РФ № 64 от 23.07.2009 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", а также правовой позиции Верховного Суда РФ, Президиума ВАС РФ, выраженной в постановлении от 02.03.2010 № 13391/2009, позиции Верховного Суда РФ, выраженной в определениях № 310-ЭС18-20413 от 07.03.2019, 5-КГ19-15 от 19.03.2019.

Заключением судебной экспертизы № 2-40/2025 принято судом апелляционной инстанции надлежащим доказательством по делу по ст.67 ГПК РФ, даны экспертные выводы о наличии признаков единства спорных нежилых помещений с кадастровым номером № по г.<адрес> и МКД адресу: <адрес>, а именно: доступ к помещениям № 2, 12 осуществляется через помещения общего пользования МКД; общие инженерные сети отопления, электроснабжения и водоснабжения; невозможность обслуживания инженерных коммуникаций МКД без доступа в нежилые помещения № 1, 2, 8, 9, 12 с кадастровым номером №

Согласно данным выписки ЕГРН от 24.04.2025 года № КУВИ-001/2025-95701652 (CD-диск том 1 л. 56) спорные нежилые помещения с кадастровым номером № площадью 199,1 м2, расположены в уровне подвала строения с кадастровым номером №, объектом недвижимости с кадастровым номером № является жилой многоквартирный дом г.<адрес> - 1957 года постройки.

На момент проведения осмотра нежилые помещения № 1, 2, 8-12 расположены в уровне подвала двухэтажного жилого многоквартирного дома № 25, общая площадь внутренних помещений составляет 198,9 м2, что менее площади указанных помещений, указанных в выписке из ЕГРН на 0,2 м2.

На момент проведения осмотра во внутренние помещения № 1, 2, 8-12 подвала доступ организован нижеследующим образом (см. приложение № 1 к экспертному заключению):

- в помещение № 2 из подъезда № 2 по лестнице общего пользования через помещение № 3 (коридор общего пользования) (см. фото № 56, 60);

- в помещения № 1, 8-11 через пристроенную лестницу, расположенную в литере «а», со стороны восточного фасада жилого многоквартирного дома (см. фото № 27, 28);

- в помещение № 12 из подъезда № 1 по лестнице общего пользования (см. фото № 5, 8, 9).

Таким образом, на момент проведения осмотра доступ во внутренние нежилые помещения с КН № обеспечивается тремя входами, в два из которых обеспечивается путем прохода через помещения общего пользования жилого многоквартирного дома (к помещениям № 2, 12) и один непосредственно с земельного участка со стороны восточного фасада здания (к помещениям № 1, 8-11).

Согласно данным технической инвентаризации подвала жилого многоквартирного дома по состоянию на 1969 год и на 2010 год (см. приложение № 2 к экспертному заключению) доступ к нежилым помещениям № 1, 2, 8-12 был обеспечен двумя входами:

- в помещения № 1, 2, 8-11 со стороны восточного фасада через пристройку литера «а», т.е. непосредственно с улицы;

- в помещение № 12 через помещения общего пользования жилого многоквартирного дома из тамбура подъезда № 1.

При совмещении планов нежилых помещений № 1, 2, 8-12 по состоянию на 1969 г. - 2010 год и на момент проведения осмотра определяется наличие нижеследующих изменений (см. приложение № 3 к экспертному заключению):

- в перегородке между помещениями № 1 и № 2 заложен дверной проем (см. фото № 49, 57) вход в помещение № 2 организован со стороны помещения № 3 (коридор общего пользования) (см. фото № 60), пробит дверной проем в несущей стене строения. В помещении № 2 устроен подвал одного из собственников квартир многоквартирного жилого дома;

- в несущей поперечной стене между помещениями № 8 и № 12 заделан ранее существовавший дверной проем ( см. фото № 20, 41, 42);

- в помещении № 12 обустроен санузел (помещение № 12-1), путем возведения кирпичной перегородки и монтажа дверного проема, унитаза и раковины, а также обустроено помещение № 12-2 вспомогательного назначения примыкающее к сцене (см. фото № 15, 17, 18).

Таким образом, на момент проведения осмотра в нежилых помещениях с КН № выполнена внутренняя перепланировка помещений № 1, 8, а также перепланировка и переустройство помещения № 12.

Согласно данным технической инвентаризации по состоянию на 1969 год ( том лист 82) в рассматриваемых помещениях № 1, 2, 8-12 располагалась котельная.

На момент проведения осмотра в помещении № 1 (см. фото № 49-51) устроен водомерный узел с общедомовым прибором учета расхода воды, в помещении № 8 устроен тепловой узел (см. фото № 31-36), в помещении № 12 определяется наличие сцены (см. фото № 15, 17, 19), т.е. ранее указанное помещение использовалось как общественное.

В помещениях № 1, 2, 8-12, на момент проведения осмотра расположены общедомовые сети водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения и электроснабжения. Ввод трубопровода водоснабжения от наружной централизованной сети (см. приложение № 5 к экспертному заключению) осуществлен в помещение № 2 (см. фото № 57, 58), на вводе трубопровода водоснабжения установлена запорная арматура (вентиль), далее вдоль наружной продольной стены через помещение № 2 трубопровод водоснабжения проходит в помещение № 1 в котором обустроен водомерный узел (см. фото № 49-51) и от которого устроен отвод трубопровода водоснабжения, проходящий через помещение № 2 к квартирам № 8, 8а, 10, 11. Из помещения № 1 общедомовой трубопровод водоснабжения проходит через помещение № 8 (см. фото № 34, 39, 46, 47) с отводом от магистрального трубопровода водоснабжения трубопровода водоснабжения в помещения № 8-11; из помещения № 8 магистральный трубопровод водоснабжения через несущую поперечную стену проходит в помещение № 12 (см. фото № 11, 12), в помещении № 12 от магистрального трубопровода водоснабжения имеется два отвода трубопровода с установленными на них запорными устройствами, один отвод трубопровода к квартирам № 3, 6, 7, 9 (см. фото № 12) и один отвод трубопровода в помещение № 12 (см. фото № 26); далее магистральный трубопровод водоснабжения проходит транзитом по помещениям № 12, 12-2 в помещение № 14 для водоснабжения квартир № 1, 2, 4, 5.

Таким образом, из изложенного следует, что внутренняя водопроводная сеть жилой и нежилой частей многоквартирного дома является единой (общей), при этом необходимо отметить, что доступ для обслуживания водомерного узла, а также запорной арматуры на вводе в здание и на отводах к квартирам возможен только из нежилых помещений № 1, 2, 8, 12.

Согласно требованиям «Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» МДК 2-03.2003 (утв. постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170):

- п.3.4.5. «Входные двери в техническое подполье, подвал должны быть закрыты на замок (ключи хранятся в организациях по содержанию жилищного фонда, ОДС, у дворника, рабочих, проживающих в этих домах), о месте хранения делается специальная надпись на двери.

Доступ к транзитным инженерным коммуникациям, проходящим через помещения, представителей соответствующих организаций по обслуживанию жилищного фонда и городского коммунального хозяйства должен быть обеспечен в любое время суток»;

- п. 4.1.14. «Входные двери в техподполье, подвал должны быть закрыты на замок, ключи должны храниться в объединенной диспетчерской службе (ОДС) или в организации по обслуживанию жилищного фонда и у жителей близлежащей квартиры (о чем должна быть соответствующая надпись), двери должны быть утеплены, уплотнены и обиты с двух сторон кровельной сталью».

На момент проведения осмотра нежилые помещения с КН № не подключены к системе водоотведения многоквартирного дома, при этом в помещении № 8 расположен вывод трубопровода канализации от квартир № 3, 6, 7, 9 ( приложение № 5 к экспертному заключению и фото № 39- 41) в наружную канализационную сеть (канализационный колодец) обслуживание рассматриваемого участка трубопровода, а именно его прочистка и герметизация стыков и ввода возможны только из помещения № 8.

На момент проведения осмотра в помещении № 8 (см. приложение № 4 к экспертному заключению) расположен тепловой узел жилого многоквартирного дома (см. фото № 33-35), ввод трубопроводов централизованной сети теплоснабжения осуществлен через пристройку литера «а» (см. фото № 29, 30) непосредственно в помещение № 8 (см. фото № 31, 32), от теплового узла осуществлена разводка трубопроводов отопления прямой и обратной подачи теплоносителя на отопление квартир, расположенных в уровне первого и второго этажей жилого многоквартирного дома, и отопление нежилых помещений с КН №, а именно на отопление помещений № 8, 12 в которых осуществлен монтаж отопительных регистров (см. фото № 20-22, 46). От теплового узла осуществляется раздельная подача теплового носителя в системы отопления жилой части многоквартирного дома и нежилой его части, на ответвлении трубопроводов отопления на нежилую часть дома установлены задвижки, т.е. отопление нежилой части здания может быть беспрепятственно отключено. Магистральные трубопроводы прямой и обратной подачи теплоносителя к жилой части дома транзитно проходят по нежилым помещениям № 1 ( фото № 52) с отводом в стояки на отопление квартир № 8, 10; № 2 (см. фото № 57, 58) с отводом в стояки на отопление квартир № 8, 10; № 8 с отводом в стояки на отопление квартир № 7, 9, а также с отводом на полотенцесушители указанных квартир; № 9; № 12 отводом в стояки на отопление квартир № 2, 3, 5, 6, а также с отводом на полотенцесушители квартир № 3, 6; № 12-1.

Таким образом, из изложенного следует, что внутренняя сеть централизованного отопления жилой и нежилой частей многоквартирного дома является единой (общей), при этом необходимо отметить, что доступ для обслуживания теплового узла, а также запорной арматуры на вводе в здание, тепловом узле и на отводах к квартирам № 2, 3, 6, 7, 8, 9, 10 возможен только из нежилых помещений № 1, 2, 8, 12 (№).

На момент проведения экспертного осмотра в помещениях № 8, 12 осуществлен монтаж распределительных электрических щитков с установленными в них приборами учета расхода электроэнергии (см. фото № 13, 14, 47, 48 и приложение № 5 к экспертному заключению), разводка электропроводки от указанных щитков осуществляется как на нежилые помещения с КН № так и на освещение лестничных клеток и подвалов жильцов многоквартирного дома, кабельная подводка к рассматриваемым щиткам осуществляется от электрощитов, расположенных в уровне первого этажа подъездов № 1 и № 2 (см. фото № 6, 56). Ввод кабеля от централизованной сети электроснабжения в жилой многоквартирный дом осуществлен в уровне второго этажа подъезда № 1 со стороны восточного фасада (см. фото № 3), на вводе осуществлен монтаж общего распределительного щита с установленным в нем общедомовым прибором учета расхода электроэнергии, который расположен на втором этаже лестничной клетки подъезда № 1 (см. фото № 7). От указанного электрического щита осуществлена разводка ко всем помещениям жилого многоквартирного дома, в том числе и к нежилым помещениям расположенным в уровне подвала.

Таким образом, из изложенного следует, что система электроснабжения жилой и нежилой частей многоквартирного дома является единой (общей).

В исследовательской части заключения по первому поставленному судом вопросу установлено, что внутридомовые инженерные сети водоснабжения, отопления и электроснабжения являются общими для нежилых помещений с № (помещения № 1, 2, 8-12) и помещений жилого многоквартирного дома по адресу: <адрес> соответственно возможность самостоятельного функционирования рассматриваемых нежилых помещений отсутствует, при этом нежилые помещения расположенные в уровне подвала не подключены к сетям водоотведения жилого многоквартирного дома, т.е. отвод канализационных стоков из указанных нежилых помещений в централизованную канализационную сеть не осуществляется.

Из изложенного выше следует, что внешней границей инженерных коммуникаций, входящих в состав общего имущества жилого многоквартирного дома (МКД) являются наружные стены строения, соответственно для независимого использования ресурсов собственнику нежилых помещений с КН № необходимо устройство независимых от МКД вводов инженерных коммуникаций в рассматриваемые помещения минуя помещения общего пользования.

Согласно данным Генплана инженерных сетей в районе жилого многоквартирного дома <адрес> (см. иллюстрацию 1) и данным полученным в ходе проведения осмотра жилой многоквартирный дом подключен к централизованным сетям водоснабжения проходящим по пр.Энгельса со стороны северного фасада; к централизованным сетям водоотведения проходящим по пр.Энгельса со стороны северного фасада с устройством трех выпусков в промежуточные канализационные колодцы, один из которых расположен со стороны северного фасада и два вдоль восточного фасада; к централизованным сетям теплоснабжения проходящим по пр.Энгельса со стороны северного фасада; к централизованным сетям электроснабжения от электрического столба со стороны южного фасада.

По требованиям п.6.8 СП 402.1325800.2018 «Здания жилые. Правила проектирования систем газопотребления» «Прокладка газопроводов в местах, указанных в СП 62.13330.2011 (пункт 7.8), не допускается», в соответствии с требованиями СП 62.13330.2011 «СНиП 42-01-2002. Газораспределительные системы».

На основании вышеизложенного возможность подключения нежилых помещений к централизованной сети газоснабжения для устройства индивидуального отопления экспертом не рассматривается.

Исходя из данных генплана расположения инженерных сетей в районе жилого многоквартирного дома <адрес> (см. иллюстрацию 1) и данных полученных в ходе проведения осмотра имеется техническая возможность подключения нежилых помещений № 1, 2, 8-12 к централизованным сетям водоснабжения и водоотведения, а именно подключение к централизованной сети водоснабжения возможно осуществить в существующем водопроводном колодце, где осуществлено подключение МКД к централизованной системе водоснабжения с прокладкой независимого от МКД трубопровода, место ввода трубопровода в нежилые помещения должны быть определены проектом. Согласно п.4 «Правил подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к централизованным системам горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения» (утв. постановлением Правительства РФ от 30.11.2021 г. № 2130) «Подключение к централизованным системам горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения.

На момент проведения осмотра подключение МКД к централизованной сети электроснабжения осуществлено от электрического столба расположенного со стороны южного фасада МКД к восточному фасаду, в уровне второго этажа осуществлен ввод электрического кабеля в здание, таким образом, техническая возможность организации независимого от МКД подключения нежилых помещений к централизованной сети электроснабжения имеется, способ подключения нежилых помещений к централизованной сети электроснабжения определяется схемой составленной сетевой организацией на основании заявки собственника нежилых помещений.

При этом эксперт отметил, что в тепловом пункте МКД отсутствует прибор учета расхода тепловой энергии, соответственно оплата за отопление взымается по среднему тарифу из расчета отапливаемой площади, теплоснабжение МКД осуществляется по зависимой схеме (теплообменник отсутствует) с выделением подачи теплоносителя на нежилые помещения в отдельный контур, что соответствует требованиям п.5.3 СП 510.1325800.2022 «Тепловые пункты и системы внутреннего теплоснабжения» «Для многоквартирных жилых зданий следует предусматривать раздельные контуры систем теплоснабжения на жилую и нежилую части здания» согласно п.2 ст.14 ФЗ «О теплоснабжении».

Заключение судебной экспертизы оценено судом в соответствии со ст. 67 ГПК РФ в совокупности с другими имеющимися в материалах дела доказательствами.

Доказательств для иного вывода коллегии, суду не представлено. Ходатайств о назначении иного экспертного исследования, лицами, участвующими в деле, не заявлено.

Иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

Судом по делу не установлено, что спорные помещения являются помещениями с самостоятельным назначением, не предназначены для обслуживания иных помещений многоквартирного дома, могут быть использованы собственником с учетом их характеристик, были учтены, сформированы и предназначены для самостоятельного использования и не использовались фактически в качестве общего имущества.

На основании изложенного, требования истцов признаны правомерными, нежилые помещения (подвалы), расположенные под многоквартирным домом по адресу: г. <адрес> Кадастровый номер № общей площадью 199,1 кв.м, являются общим имуществом собственников помещений многоквартирного жилого дома по адресу: г. <адрес>; право собственности муниципального образования города Ставрополя на указанные нежилые помещения (подвалы) кадастровый номер №, общей площадью 199,1 кв.м, отсутствующим; как следствие, исключения записи регистрации прав на спорный объект из Единого государственного реестра недвижимости на имя ответчиков.

установлено судом, что спорные помещения являются не помещениями с самостоятельным назначением, поскольку предназначены для обслуживания иных помещений многоквартирного дома по указанному адресу, спорные помещения не могут быть использованы собственником с учетом их характеристик, не доказаны обстоятельства того что на момент первой приватизации квартиры в жилом доме (18.08.1992) нежилые помещения были предназначены для самостоятельного использования и не использовались фактически в качестве общего имущества МКД, значась в муниципальной собственности с 02.06.2011.

На основании изложенного, суд апелляционной инстанции, не соглашаясь с позицией суда первой инстанции, пришел к выводу о том, что исковые требования о признании нежилых помещений (подвалы), расположенных под многоквартирным домом по адресу: г. <адрес> Кадастровый номер №, общей площадью 199,1 кв.м, общим имуществом собственников помещений многоквартирного жилого дома по адресу: г. <адрес>, а также признании права собственности муниципального образования города Ставрополя на нежилые помещения, отсутствующим, подлежали удовлетворению.

Отказывая в удовлетворении требований о признании недействительными результаты проведенных 20.01.2025 торгов в отношении нежилых помещений (подвалов), расположенных под многоквартирным жилым домом по адресу: <...>, кадастровый номер №, общей площадью 199,1 кв.м, суд сослался на п. 2 ст. 218 ГК РФ, п. 1 статьи 447 ГК РФ.

иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

ФИО9, как участник/победитель аукциона и заинтересованное лицо не лишен права на заявление самостоятельных требований по п. 1 статьи 449 ГК РФ, торги, проведенные с нарушением правил установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Таких требований в настоящем споре не заявлено.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 44 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", споры о признании публичных торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку.

На основании изложенного, исковые требования истцов удовлетворении в части, признать спорные нежилые помещения (подвалы), расположенные под многоквартирным домом общим имуществом собственников помещений многоквартирного жилого дома по адресу: г. <адрес> право собственности ответной стороны на указанные нежилые помещения (подвалы) отсутствующим; указать, что данное решение является основанием для Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю для исключения (гашения) записи регистрации Единого государственного реестра недвижимости. В остальной части исковые требования оставить без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 327-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Ленинского районного суда г.Ставрополя Ставропольского края от 17.07.2025 года отменить. Принять по делу новое решение.

Исковые требования истцов ФИО1, ФИО2, ФИО10, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 к администрации г. Ставрополя, КУМИ г. Ставрополя, ФИО9 о признании помещений общим имуществом многоквартирного дома, признании права собственности отсутствующим, недействительными результаты акциона -удовлетворении в части.

Признать Нежилые помещения (подвалы), расположенные под многоквартирным домом по адресу: г. <адрес>, Кадастровый номер №, общей площадью 199,1 кв.м, - общим имуществом собственников помещений многоквартирного жилого дома по адресу: г. <адрес>

Признать право собственности муниципального образования города Ставрополя, ФИО9 на указанные нежилые помещения (подвалы) кадастровый номер № общей площадью 199,1 кв.м, г<адрес> отсутствующим.

Указать, что данное решение является основанием для Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю для исключения (гашения) записи регистрации Единого государственного реестра недвижимости № 26-26-01/057/2011-642 от 02.06.2011, № 26126030793:1388-26/092/2025-2 на имя ФИО9 ( <данные изъяты>

В остальной части исковые требования о признании недействительными результаты аукциона (торги) от 20.01.2025 в отношении нежилых помещений (подвалов), расположенных под многоквартирным жилым домом по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, общей площадью 199,1 кв.м, - оставить без удовлетворения.

Апелляционное определение судебной коллегии вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в срок, не превышающий трех месяцев со дня его вступления в законную силу в Пятый кассационный суд общей юрисдикции (г. Пятигорск) по правилам, установленным главой 41 ГПК РФ через суд первой инстанции.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 13.03.2026.