Решение № 2-210/2026 2-210/2026(2-3916/2025;)~М-3398/2025 2-3916/2025 М-3398/2025 от 18 мая 2026 г. по делу № 2-210/2026

Дело № 2-210/2026

УИД №61RS0024-01-2025-005068-90


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 мая 2026 года г. Аксай

Аксайский районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Украдыженко Е.В.,

при секретаре судебного заседания Плехановой Ю.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к Администрации Ольгинского сельского поселения о признании права собственности на блокированную жилую застройку,

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в суд с иском о признании права собственности на блокированную жилую застройку, указав в обоснование на следующие обстоятельства.

ФИО1 и ФИО2 являются собственниками жилого дома, общей площадью 337,4 кв.м., с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ... и земельного участка, расположенного по адресу: ..., общей площадью 2646 кв.м с кадастровым номером ....

В принадлежащем истцам жилом доме была произведена реконструкция, в результате которой жилой дом стал состоять из двух блоков с разными входами. Каждый из жилых блоков имеет самостоятельные системы электроснабжения, газоснабжения, горячего и холодного водоснабжения, канализации. Каждый блок расположен на огороженном земельном участке с разными входами.

Для получения ввода в эксплуатацию объекта собственники обратились в Администрацию Ольгинского сельского поселения уже после проведенной реконструкции, в результате чего было отказано.

Истцы просят признать жилой дом, общей площадью 337,4 кв.м. с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: ...: жилым домом блокированной застройки. Прекратить право общей долевой собственности ФИО1 и ФИО2 на данный жилой дом, разделить его в натуре между собственниками. Признать право собственности за ФИО1 дом блокированной застройки (Блок 1) общей площадью 158,6 кв.м., в том числе жилой 63,2 кв.м., подсобной 82,1 кв.м., расположенный по адресу: .... Признать право собственности за ФИО2 дом блокированной застройки (Блок 2) общей площадью 177,5 кв.м., в том числе жилой 77,3 кв.м., подсобной 68,7 кв.м., расположенный по адресу: ....

Истцы ФИО1 и ФИО2, представитель истцов ФИО3, извещенные о времени и месте судебного заседания, не явились.

От представителя истцов ФИО3 поступило заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Ответчик Администрация Ольгинского сельского поселения извещенный о времени и месте судебного заседания, явку представителя не обеспечил.

Суд, применительно к положениям ст. 167 ГПК РФ, находит возможным рассмотреть настоящее гражданское дело в отсутствие не явившихся сторон.

Изучив материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В соответствии с ч. 1, 2 ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная).

В силу положений ст. 247 ГК РФ, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

В силу статьи 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260). Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. Последствия самовольной постройки, возведенной или созданной на земельном участке его собственником или другими лицами, определяются статьей 222 настоящего Кодекса.

Судом установлено, что ФИО1 и ФИО2 являются собственниками жилого дома, общей площадью 337,4 кв.м., с кадастровым номером ... и земельного участка, общей площадью 2646 кв.м. с кадастровым номером 61:02:0090102:1488, расположенных по адресу: .... Каждому принадлежит по ? доли в праве общей долевой собственности на жилой дом.

Как указывают истцы, в принадлежащем им жилом доме была произведена реконструкция, в результате которой жилой дом стал состоять из двух блоков с разными входами. Каждый из жилых блоков имеет самостоятельные системы электроснабжения, газоснабжения, горячего и холодного водоснабжения, канализации. Каждый блок расположен на огороженном земельном участке с разными входами.

Для получения ввода в эксплуатацию объекта собственники обратились в Администрацию Ольгинского сельского поселения уже после проведенной реконструкции, в результате чего было отказано.

Как следует из разъяснений, данных в пунктах 6, 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10 июня 1980 г. № 4 (ред. от 6 февраля 2007 г.) «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» выдел участнику общей собственности принадлежащей ему доли означает передачу в собственность истцу определенной изолированной части жилого дома и построек хозяйственного назначения, соответствующих его доле, а также означает утрату им права на эту долю в общем имуществе (статья 252 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 1 марта 2022 года), жилыми домами блокированной застройки признавались жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

Федеральным законом от 30 декабря 2021 года № 476-ФЗ, вступившим в законную силу с 1 марта 2022 года, статья 1 Градостроительного кодекса дополнена пунктом 40, в соответствии с которым, дом блокированной застройки - это жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.

При этом, в части 1 статьи 16 Федерального закона от 30 декабря 2021 года № 476-ФЗ предусмотрено, что блок, указанный в пункте 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 1 марта 2022 года), соответствующий признакам, указанным в пункте 40 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, со дня вступления в силу данного Закона признается домом блокированной застройки независимо от того, является ли данный блок зданием или помещением в здании.

Федеральным законом от 30 декабря 2021 г. «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» № 476-ФЗ (вступил в силу 1 марта 2022 г.) правоотношения в сфере строительства и учета зданий блокированного типа упорядочены, дефиниции в данной сфере уточнены, понятие «блок жилого дома блокированной застройки» заменено определением «дом блокированной застройки».

Таким образом, объект, ранее определявшийся как блок (составная часть дома), с 1 марта 2022 г. отнесен к категории самостоятельных объектов. Термин «блок жилого дома блокированной застройки» из оборота исключен. Кроме того, Федеральным законом от 30 декабря 2021 года № 476-ФЗ исключены требования по размещению жилых домов (блоков) на отдельном земельном участке.

В соответствии с пунктом 3.2 СП 55.13330.2016. Свод правил. Дома жилые одноквартирные. СНиП 31-02-200, жилой блок имеет самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям, не имеет общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над или под другими жилыми блоками.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Исходя из содержания пункта 3 статьи 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Исходя из статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

Для определения возможности признания жилого дома блокированным определением суда по ходатайству представителя истца по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России.

В соответствие с выводами заключения эксперта № 4900/10-2-25 от 16.03.2026, жилой дом блокированной застройки, состоящий из двух блоков:

- (блок №1) лит. «К», общей площадью 145,3 кв.м, в том числе, жилой 63,2 кв.м, подсобной 82,1 кв. м (площадь здания, согласно приказу № 11/0393 от 23.10.2020г, составляет 158,6 кв.м), расположенный по адресу: ..., расположенный на земельном участке с кадастровым номером ..., относящийся к классу Ф 1.4 функциональной пожарнойопасности,

- (блок №2) лит. «М», общей площадью 146,0 кв.м, в том числе, жилой 77,3 кв.м, подсобной 68,7 кв.м, расположенный по адресу: ... (площадь здания, согласно приказу № П/0393 от ... составляет 177,5 кв.м), расположенный на земельном участке с кадастровым номером ..., относящийся к классу Ф 1.4 функциональной пожарной опасности,

в результате выполненных работ по реконструкции, заключающейся: на первом этаже - в демонтаже ненесущих перегородок в левой и правой части жилого дома: между помещениями гостиной №1 и спальней №14, между помещением гостиной №4 и спальней №6, возведении стены в котельной №9, разделившей левую и правую часть дома на изолированные блоки, переносе оборудования кухни из помещения №2 в помещение образованное объединением помещений №1 и №14, а также переносе оборудования из помещения кухни №3 в помещение образованное объединением помещений №4 и №6; переносе балконного блока с северо-западного фасада на северо-восточный, а также с юго-восточного фасада на северо-восточный, устройстве входных площадок со стороны северо-восточного фасада, заделкой одного из двух оконных проемов в стене северо-западного фасада и в стене юго-восточного фасада; на мансардном этаже - демонтаже перегородок между помещением №10 и №11, а также между помещением №8 и №9, с образованием совмещенных санузлов, произошло образование двух блоков - блок №1 лит. «К» общей площадью 145,3 кв.м и блок №2 лит. «М» общей площадью общей площадью 146,0 кв.м, каждый блок, входящий в состав исследуемого блокированного жилого дома (блок №1 лит. «К» и блок №2 лит. «М») обеспечен отоплением, газоснабжением, водоснабжением, канализацией, электроснабжением, системой естественной вентиляцией, Жилые комнаты и кухня имеют естественное освещение. По выполненным объемно-планировочному, конструктивному и инженерно-техническому решениям, каждый блок, входящий в состав исследуемого блокированного жилого дома (блок №1 лит. «К» и блок №2 лит. «М»), соответствует требованиям действующих норм и правил (противопожарным, санитарно-эпидемиологическим, строительно-техническим, градостроительным), предъявляемым к жилым одноквартирным домам.

Выполненная высота и этажность исследуемого жилого дома блокированной застройки, состоящего из двух блоков: (блок №1) лит. «К» и (блок №2) лит. «М», соответствуют градостроительному регламенту зоны жилой застройки первого типа (ЖМ), предусмотренному ст. 28.2 Правил землепользования и застройки Ольгинского сельского поселения Аксайского района Ростовской области, размещенных на официальном сайте Администрации Аксайского района Ростовской области.

Конструктивные элементы исследуемого жилого дома блокированной застройки, состоящего из двух блоков: (блок №1) лит, «К» и (блок №2) лит. «М», не имеют повреждений, трещин, просадок, перекосов проемов, мест разрушения элементов кладки, отклонений конструкций от прямолинейности, вертикали или горизонтали, смещений перекрытий и перемычек в опорных местах, которые свидетельствовали бы о недостаточной несущей способности конструкций здания, и в соответствии с правилами СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» конструктивные элементы исследуемого объекта находятся в исправном техническом состоянии, характеризующимся отсутствием повреждений, влияющих на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности, что в свою очередь обуславливает техническую эксплуатационную безопасность по завершению строительства объекта исследования согласно его функционального назначению в качестве индивидуального жилого дома, угрозы обрушения конструктивных элементов исследуемого объекта при существующем техническом состоянии не имеется.

Кроме этого, на всех внутренних поверхностях ограждающих конструкций во всех помещениях исследуемого жилого дома, независимо от режима их эксплуатации (жилые или подсобные помещения), не имеется следов увлажнения поверхностей или изменения фактуры отделочных слоев, которые свидетельствовали бы о недостаточных теплотехнических характеристиках данных ограждающих конструкций здания, либо нарушении температурно-влажностного режима в помещениях.

Выполненный набор конструктивных элементов исследуемого жилого дома блокированной застройки, состоящего из двух блоков: (блок №1) лит. «К» и (блок №2) лиг. «М», не противоречит набору конструктивных элементов, приведенных у характеристике зданий к таблице №14 «Жилые здания кирпичные двухэтажные» сборника №4 УПВС.

Расположение исследуемого жилого дома блокированной застройки, состоящего из двух блоков: (блок №1) лит. «К» и (блок №2) лит. «М», на земельных участках с кадастровыми номерами ... и ..., имеющих категорию земель - земли населенных пунктов, виды разрешенного использования - блокированная жилая застройка, находящихся в зоне существующей жилой застройки первого типа (Ж-1/2), соответствует действующим градостроительным требованиям, а именно градостроительному регламенту указанной зоны Ж1, представленному в ст. 28.2 Правил землепользования и застройки Ольгинского сельского поселения Аксайского района Ростовской области, размещенных на официальном сайте Администрации Аксайского района Ростовской области, СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные СНиП 3]1-022001» (п. 5.2), а также виду разрешенного использования земельных участков с кадастровыми номерами ... и ....

Расположение исследуемого жилого дома блокированной застройки, состоящего из двух блоков: (блок №1) лит. «К» и (блок №2) лит. «М», на земельных участках с кадастровыми номерами ... и ... по отношению к существующей застройке, с обеспечением необходимыми подъездными и пешеходными путями, соответствует действующим градостроительным и противопожарным требованиям, а именно: СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*» (п.7.1), СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» (п. 5.3.2, таблицы 2).

Расположение исследуемого жилого дома блокированной застройки, состоящего из двух блоков: (блок №1) лит. «К» и (блок №2) лит. «М», расположенных на земельных участках с кадастровыми номерами ... и ..., соответствует требованиям п. 7.1 СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.0189, где указано, что расстояние от границ участка до стены жилого дома должно быть не менее 3 м, а также соответствует минимальному отступу исследуемого жилого дома блокированной застройки, состоящего из двух блоков: (блок №1) лит. «К» и (блок №2) лит. «М», расположенных на земельных участках с кадастровыми номерами ... и ..., от границы смежного участка, предусмотренному градостроительным регламентом зоны жилой застройки первого типа (ж-1).

Конструктивные элементы исследуемого жилого дома блокированной застройки, состоящего из двух блоков: (блок №1) лит. «К» и (блок №2) лит. «М», не имеют повреждений, трещин, просадок, перекосов проемов, мест разрушения элементов кладки, отклонений конструкций от прямолинейности, вертикали или горизонтали, смещений перекрытий и перемычек в опорных местах, которые свидетельствовали бы о недостаточной несущей способности конструкций здания, и в соответствии с правилами СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» конструктивные элементы исследуемого объема находятся в исправном техническом состоянии, характеризующимся отсутствие дефектов и повреждений, влияющих на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности, что, в свою очередь, обуславливает техническую эксплуатационную безопасность по завершению строительства объекта исследования согласно его функциональному назначению в качестве индивидуального жилого дома, угрозы обрушения конструктивных элементов исследуемого объекта при существующем техническом состоянии не имеется.

Кроме этого, на всех внутренних поверхностях ограждающих конструкций во всех помещениях исследуемого жилого дома, независимо от режима их эксплуатации (жилые или подсобные помещения), не имеется следов увлажнения поверхностей или изменения фактуры отделочных слоев, которые свидетельствовали бы о недостаточных теплотехнических характеристиках данных ограждающих конструкций здания, либо о нарушении температурно-влажностного режима в помещениях.

Суд, оценив представленное экспертное заключение, полагает возможным положить его в основу решения, поскольку квалификация эксперта у суда сомнения не вызывает, заключение полностью соответствует требованиям законодательства, выводы эксперта логичны, аргументированы, содержат ссылки на официальные источники.

Согласно п. 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10 июня 1980 г. № 4 (ред. от 6 февраля 2007 г.) «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом», поскольку участники общей долевой собственности имеют равные права в отношении общего имущества пропорционально своей доле в нем, суд при выделе доли в натуре должен передать сособственнику часть жилого дома и нежилых построек, соответствующую по размеру и стоимости его доле, если это возможно без несоразмерного ущерба хозяйственному назначению строений. Под несоразмерным ущербом хозяйственному назначению строения следует понимать существенное ухудшение технического состояния дома, превращение в результате переоборудования жилых помещений в нежилые, предоставление на долю помещений, которые не могут быть использованы под жилье из-за малого размера площади или неудобства пользования ими, и т.п.

С учетом установленных обстоятельств, учитывая заключение судебно-технической экспертизы, суд приходит к выводу, что спорный жилой дом может быть отнесен к блокированной застройке с возможностью прекращения права общей долевой собственности на блокированный жилой дом, что является основанием для удовлетворения исковых требований в полном объеме.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1, ФИО2 к Администрации Ольгинского сельского поселения о признании права собственности на блокированную жилую застройку, - удовлетворить.

Признать жилой дом, общей площадью 337,4 кв.м. с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: ..., жилым домом блокированной застройки.

Прекратить право общей долевой собственности ФИО1 и ФИО2 на жилой дом, расположенный по адресу: ..., общей площадью 337,4 кв.м. с кадастровым номером ....

Разделить жилой дом, расположенный по адресу: ..., общей площадью 337,4 кв.м. с кадастровым номером ... в натуре между собственниками ФИО1 и ФИО2.

Признать право собственности за ФИО1 на дом блокированной застройки (Блок 1) общей площадью 158,6 кв.м., в том числе жилой 63,2 кв.м., подсобной 82,1 кв.м. расположенный по адресу: ....

Признать право собственности за ФИО2 на дом блокированной застройки (Блок 2) общей площадью 177,5 кв.м., в том числе жилой 77,3 кв.м., подсобной 68,7 кв.м., расположенный по адресу: ....

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Ростовский областной суд через Аксайский районный суд Ростовской области с момента изготовления решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 01.06.2026.

Судья –