Постановление от 18 сентября 2024 г. по делу № А12-24029/2023

ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, г. Саратов, ул. Лермонтова д. 30 корп. 2 тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: (8452) 74-90-91,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А12-24029/2023
г. Саратов
19 сентября 2024 года
Резолютивная часть постановления объявлена 11 сентября 2024 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Антоновой О. И.,

судей Жаткиной С. А., Романовой Е. В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Козловой В. М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Администрации Волгограда и общества с ограниченной ответственностью «Ширван» на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 27 июня 2024 по делу № А12-24029/2023

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Ширван» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к муниципальному образованию город-герой Волгоград в лице Администрации Волгограда (ОГРН <***>, ИНН <***>),

третьи лица: Департамент муниципального имущества Администрации Волгограда (ИНН <***>, ОГРНИП <***>), Департамент финансов Администрации Волгограда (ИНН <***>, ОГРН <***>), Департамент по жилищным и социальным вопросам Администрации Волгограда (ОГРН <***>, ИНН <***>),

о взыскании за счет средств казны выкупной цены нежилого помещения,

при участии в судебном заседании:

- от общества с ограниченной ответственностью «Ширван» представитель ФИО1, действующая на основании доверенности от 09.07.2024,  



УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Волгоградской области обратилось общество с ограниченной ответственностью «Ширван» (далее – ООО «Ширван», истец) к муниципальному образованию город-герой Волгоград в лице Администрации Волгограда (далее – Администрация, ответчик) с исковым заявлением о взыскании за счет средств казны 6 925 000 руб. в счет выкупной цены нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Волгоград, пос. Сорок домиков, 3, площадь 86,1 кв.м., 1 этаж, инвентарный номер 18:401:002:000407380:0001:20001, кадастровый номер 34:34:020049:2904, условный номер 34-34-01/0502009-101; о прекращении права собственности на встроенное нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Волгоград, пос. Сорок домиков, 3, площадью 86,1 кв.м., 1 этаж, с инвентарным номером 18:401:002:000407380:0001:20001, с кадастровым номером 34:34:020049:2904, условным номером 34-34-01/0502009-101.

Определением от 04.12.2023 судом первой инстанции принят отказ от исковых требований о прекращении права собственности ООО «Ширван» на нежилое помещение, расположенное  по адресу г. Волгоград, п. Сорок домиков, 3, площадью 86,1 кв.м., 1 этаж, инв.номер 18:401:002:000407380:0001:20001, кадастровый номер 34:34:020049:2904, условный номер  34-34-01/0502009-101; производство по делу в указанной части прекращено. 

 В дальнейшем, на основании статьи 49 АПК РФ  истец  уточнил свои требования, и  просил о взыскании за счет средств казны денежных средств в размере 7 381 267 рублей  в счет выкупной цены нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Волгоград, пос. Сорок домиков, 3, площадью 86,1 кв.м., 1 этаж, инвентарный номер 18:401:002:000407380:0001:20001, кадастровый номер 34:34:020049:2904, условный номер 34-34-01/0502009-101. 

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 27.06.2024 исковые требования удовлетворены частично: с муниципального образования  городской округ город – герой Волгоград за счет средств казны муниципального образования  городской округ город-герой Волгоград в пользу ООО «Ширван» взысканы денежные средства в размере 3 912 000 рублей,  судебные расходы по судебной экспертизе  в размере 23 850 рублей.

В удовлетворении остальной части иска было отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Волгоградской области от 27.06.2024 отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Волгоградской области от 27.06.2024 в части удовлетворения исковых требований о взыскании за счет средств казны муниципального образования городской округ город-герой Волгоград в пользу ООО «Ширван» возмещения в размере 3 912 000 рублей, судебных расходов по судебной экспертизе в размере 23 850 рублей - отменить, в указанной части в удовлетворении исковых требований - отказать.

Законность и обоснованность принятого по делу судебного акта проверена судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, предусмотренным статьями 258, 266-271 АПК РФ.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд считает, что судебный акт не подлежит отмене по следующим основаниям.

В обоснование исковых требований истец ссылается на следующие обстоятельства.

ООО «Ширван» на праве собственности принадлежит встроенное нежилое помещение по адресу: г. Волгоград, пос. Сорок домиков, 3, площадь 86,1 кв.м., 1 этаж, инвентарный номер 18:401:002:000407380:0001:20001, кадастровый номер 34:34:020049:2904, условный номер 34-34-01/0502009-101. Право собственности зарегистрировано 23.08.2012, запись № 34-34-01/148/2012-435.

Заключением межведомственной комиссии по оценке состояния жилых помещений муниципального жилищного и многоквартирных домов Краснооктябрьского района Волгограда от 24.04.2013 многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу г. Волгоград, пос. Сорок домиков, 3, признан аварийным и подлежащим сносу.

В соответствии с Постановлением Администрации г. Волгограда № 1818 от 08.11.2013 определен механизм исполнения заключения межведомственной комиссии по оценке состояния жилых помещений муниципального жилищного и многоквартирных домов Краснооктябрьского района Волгограда от 24.04.2013 о признании многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу г. Волгоград, пос. Сорок домиков, 3, аварийным и подлежащим сносу: Администрация Краснооктябрьского района Волгограда должна предъявить письменные требования собственникам жилых помещений о сносе многоквартирного жилого дома до 01.12.2014, провести расселение граждан.

В установленный постановлением № 1818 срок многоквартирный жилой дом не снесен.

В соответствии с Постановлением Администрации г. Волгограда № 470 от 26.05.2021 «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом по адресу: Волгоград, пос. Поселок Сорок домиков, д. 3, и помещений в указанном многоквартирном жилом доме»:

- изъят для муниципальных нужд земельный участок (кадастровый № 34:34:020049:60), на котором расположен многоквартирный жилой дом по адресу: Волгоград, тер. Поселок Сорок домиков, д. 3, признанный аварийным и подлежащим сносу.

- изъяты для муниципальных нужд помещения, расположенные в многоквартирном жилом доме по адресу: Волгоград, тер. Поселок Сорок домиков, д. 3, признанном аварийным и подлежащим сносу, находящиеся в собственности граждан, в установленном действующим законодательством РФ порядке согласно приложению к настоящему постановлению.

В соответствии с пунктом 7 Приложения к Постановлению Администрации Волгограда от 26.05.2021 № 470, в перечень изымаемых помещений включено и спорное нежилое помещение.

В ЕГРН внесена запись об обременении спорного объекта недвижимости: Решение об изъятии земельного участка, жилого помещения для государственных или муниципальных нужд от 10.06.2021, запись № 34:34:020049:2904:-34/2102021-2.

Как указывает истец, по итогу мероприятий, проведенных на основании вышеуказанных актов Администрации г. Волгограда, в нарушении норм действующего законодательства истец фактически лишен права собственности на свое нежилое помещение.

В настоящее время собственники жилых помещений выехали из спорной недвижимости и расселены, т.е. получили возмещение за изъятое имущество.

Истец дважды обращался к Администрации г. Волгограда с заявлением о выкупе аварийного помещения 16.12.2022 (ШПИ 40 008 777 660 661) и 17.02.2023 (ШПИ 40005072869355).

В соответствии с отчетом № 228/12-2022 от 05.12.2022 рыночная стоимость спорной недвижимости, с учетом округления составляет 6 925 000 руб.

Истцом было получено письмо от ответчика № 01-171/ОПМ4 от 01.03.2023 согласно которому, правовые последствия для собственников нежилых помещений при признании дома аварийным и подлежащим сносу не определены, решение вопроса возможно в судебном порядке.

Уклонение от исполнения ответчиком обязанности по выплате выкупной стоимости спорного помещения послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с соответствующими требованиями.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, руководствуясь статьями 6, 235, 239.2, 279 ГК РФ, статьями 15, 32 ЖК РФ, статьей 56.3 ЗК РФ, суд первой инстанции, установив, что МКД, в котором расположено принадлежащее истцу нежилое помещение, признан аварийным и подлежащим сносу, пришел к выводу о наличии у истца права требования соответствующей компенсации.

Размер подлежащей взысканию с ответчика компенсации судом первой инстанции определен по результатам проведенной в рамках настоящего дела судебной экспертизы, согласно которой размер стоимости выкупной цены в отношении спорного нежилого помещения составил 3 912 000 рублей.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой в силу следующего.

Согласно пункту 1 статьи 279 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа.

В силу пункта 2 статьи 279 ГК РФ решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органами местного самоуправления.

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 56.3 ЗК РФ принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях, не предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, должно быть обоснованно решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в случае изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции).

Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решению суда (пункт 2 статьи 282 ГК РФ).

В соответствии с подпунктами 1, 4 пункта 1 статьи 56.11 ЗК РФ вступившее в законную силу решение суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества является основанием для перехода права собственности на земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества, находящиеся в собственности, и для прекращения права хозяйственного ведения на объекты недвижимого имущества, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и расположенные на изымаемом земельном участке.

Согласно части 2 статьи 56.8 ЗК РФ, в случае если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

Правовые последствия признания жилого многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции для собственников нежилых помещений в многоквартирном жилом доме законодательством прямо не урегулированы, поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ, части 1 статьи 7 ЖК РФ должны применяться нормы закона, регулирующие сходные правоотношения, в частности статья 32 ЖК РФ.

В соответствии с частью 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок.

В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1-3, 5-9 статьи 32 ЖК РФ.

В силу части 1 статьи 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.

В силу положений части 2 статьи 32 ЖК РФ изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

В силу части 4 статьи 32 ЖК РФ и части 2 статьи 56.10 ЗК РФ собственнику изымаемого жилого помещения направляется уведомление о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения, а также подписанный уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии, проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, установленные законом.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

По общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (часть 6 статьи 32 Жилищного кодекса РФ).

До настоящего времени соглашения между истцом и Администрацией об изъятии принадлежащего ему имущества не подписано, вариантов заключения такого соглашения представлено не было.

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Судом первой инстанции определением от 04.12.2023 была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено ООО «Кредитные системы-Волгоград», эксперту  ФИО2. 

Согласно экспертному заключению № 15-03/24 размер возмещения за нежилое помещение по адресу г. Волгоград, п. Сорок домиков, 3, площадью 86,1 кв.м., 1 этаж, инв.номер 18:401:002:000407380:0001:20001, кадастровый номер 34:34:020049:2904, условный номер  34-34-01/0502009-101, с учетом рыночной стоимости нежилого помещения в аварийном доме, стоимости доли земельного участка с кадастровым номером  34:34:020049:60 под аварийным домом пропорционально доле нежилого помещения, а также рыночной стоимости доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном аварийном доме, находящимся по адресу: г. Волгоград, п. Сорок домиков, 3,  на дату проведения экспертизы составил 3 912 000 рублей. 

Оценив экспертное заключение № 15-03/24 по правилам статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции счел его соответствующим требованиям статьи 86 АПК РФ, основанным на материалах дела, ясным и полным, составленным в отсутствие противоречий в выводах эксперта. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 УК РФ.

Экспертное заключение № 15-03/24 принято судом первой инстанции в качестве относимого и допустимого доказательства по настоящему делу.

В разделе VI Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2014), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.12.2014 (вопрос 7), разъяснено, что когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, арбитражный суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Согласно пункту 1 статьи 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

Отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 ГК РФ (пункт 2 статьи 4 ГК РФ).

В силу статьи 422 ГК РФ к договору применяются нормы, действовавшие в момент его заключения.

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения (часть 6 статьи 32 ЖК РФ).

Пунктом 1 статьи 446 ГК РФ предусмотрено, что в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В рассматриваемом случае между сторонами возникли разногласия по выкупной стоимости спорного помещения, находящегося в многоквартирном доме, признанном аварийным и непригодным для проживания.

Решение суда, которым урегулированы разногласия между сторонами, фактически заменяет соглашение, которое подлежит заключению уполномоченным органом с собственником спорного помещения.

Следовательно, в силу статьи 422 ГК РФ суд должен руководствоваться императивными нормами, действующими на момент рассмотрения такого спора.

Исходя из указанного, размер рыночной стоимости помещения, в связи с признанием многоквартирного дома непригодным для проживания и требующим отселения жильцов в связи с физическим износом, и изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд, в случае несогласия с выкупной ценой, определяется на момент рассмотрения спора в суде.

В определении Верховного Суда РФ от 20.11.2018 N 309-КГ18-13252 сформирован правовой подход, согласно которому к правоотношениям, связанным с получением собственником нежилого помещения в жилом доме, признанном аварийным, соразмерной компенсации утраты им имущества вследствие изъятия земельного участка либо сноса жилого дома, признанного аварийным, подлежат применению по аналогии закона нормы, регулирующие порядок выплаты компенсации собственникам жилых помещений (статья 18 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера", пункты 10, 11 статьи 32 ЖК РФ).

Законом от 27.12.2019 N 473-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" в части переселения граждан из аварийного жилищного фонда" статья 32 ЖК РФ дополнена частью 8.2, которой предусмотрено, что граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 настоящей статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 настоящей статьи в отношении таких граждан не применяются.

Названный Закон от 27.12.2019 N 473-ФЗ вступает в силу со дня его официального опубликования; Закон опубликован на официальном интернет-портале правовой информации http://www.pravo.gov.ru - 28.12.2019, следовательно, вступил в силу 28.12.2019.

Отношения, регулируемые жилищным законодательством, как правило, носят длящийся характер, права и обязанности субъектов этих отношений могут возникать и после того как возникло само правоотношение.

Указанный Закон не содержит особенностей применения нормы части 8.2 статьи 32 ЖК РФ в зависимости от даты возникновения права собственности на изымаемое жилое помещение, поэтому под ее действие подпадают все случаи перехода права собственности (кроме наследования) после даты признания многоквартирного дома аварийным.

Следовательно, к спорным правоотношениям нормы части 8.2 статьи 32 ЖК РФ подлежат применению в редакции, действующей на момент рассмотрения спора в суде.

Аналогичная правовая позиция приведена в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 12.05.2021 N 308-ЭС21-5363.

Поскольку жилой дом признан аварийным, непригодным для проживания и требующим отселения жильцов, в 2013 году; исходя из выписки ЕГРН право собственности истца возникло в 2012 году - до признания названного дома непригодным для проживания и аварийным, суд первой инстанции пришел к выводу, что в соответствии с указанными нормами выкупная цена спорного помещения определяется по результатам судебной экспертизы, которые никем не опровергнуты.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об удовлетворении требования истца о взыскании с ответчика в счет выкупной цены спорного помещения денежных средств в размере 3 912 000 рублей.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции.

Доводы жалобы Администрации о том, что адресной программой не предусмотрен выкуп нежилых помещений, в связи с чем, по мнению Администрации, оснований для удовлетворения иска у суда первой инстанции не имелось, судом апелляционной инстанции отклоняются.

Судом установлено, что дом, в котором расположено принадлежащее истцу спорное помещение, признан аварийным и подлежащим сносу.

Право частной собственности согласно статье 35 Конституции РФ охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 28.03.2017 N 624-О высказался о том, что положения статьи 32 Жилищного кодекса, направленные на защиту интересов собственников изымаемых для государственных (муниципальных) нужд жилых помещений, в том числе, в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, устанавливающие условия изъятия жилого помещения, а также возможность предоставления взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения, конкретизируют положения статей 35 (часть 3) и 40 (часть 1) Конституции Российской Федерации о недопустимости произвольного лишения жилища и принудительного отчуждения имущества для государственных нужд без предварительного и равноценного возмещения.

В случае если многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, помещения, расположенные в таком многоквартирном доме, являются непригодными для их использования по назначению.

Законодателем определены основания для признания помещений многоквартирного дома непригодными. При этом независимо от оснований признания дома аварийным всем собственникам помещений в таких домах должна быть гарантирована равная защита права собственности.

Судебной коллегией по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации неоднократно высказывалась правовая позиция, допускающая в отсутствие в законе нормы, предусматривающей возможность изъятия нежилых помещений, расположенных в домах, признанных аварийными, по тем же основаниям, которые регламентированы законом для жилых помещений в целях защиты прав собственников всех помещений в многоквартирном доме (определения от 03.07.2018 N 309-КГ17-23598, от 20.11.2018 N 309-КГ18-13252) и недопустимости нарушения гарантированных Конституцией Российской Федерации прав и охраняемых свобод.

Использование истцом спорного нежилого помещения по целевому назначению невозможно ввиду аварийного состояния всего дома.

В рассматриваемом случае установлено бездействие Администрации по выкупу спорного помещения, расположенного в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, которое привело к нарушению права собственности истца.

Таким образом, требования истца судом первой инстанции удовлетворены правомерно.

Довод жалобы Администрации о том, что выплата возмещения за изымаемое нежилое помещение осуществляется в рамках соглашения, которым определены сроки, порядок выплаты возмещения, порядок передачи нежилого помещения в муниципальную собственность, судебной коллегией признан несостоятельным и отклоняется.

Согласно пункту 2 статьи 56.9 ЗК РФ соглашение об изъятии недвижимости заключается с каждым правообладателем земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 56.10 ЗК РФ соглашение об изъятии недвижимости заключается в письменной форме между правообладателем изымаемой недвижимости и уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными статьей 56.2 настоящего Кодекса (за исключением случая, предусмотренного пунктом 12 настоящей статьи), а в случае, если изъятие земельных участков осуществляется на основании ходатайства об изъятии, также организацией, подавшей такое ходатайство.

Проект соглашения об изъятии недвижимости, подписанный уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии, а также организацией, подавшей ходатайство об изъятии, на основании которого было принято такое решение, направляется для подписания лицу, у которого изымаются земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества (пункт 2 статьи 56.10 ЗК РФ).

Проект соглашения об изъятии недвижимости направляется заказным письмом с уведомлением о вручении (пункт 2 статьи 56.10 ЗК РФ).

Как указывалось выше, 10.06.2021 в ЕГРН внесена запись об обременении спорного объекта недвижимости: Решение об изъятии земельного участка, жилого помещения для государственных или муниципальных нужд от 10.06.2021.

При этом до настоящего времени проект соглашения об изъятии спорного помещения ответчиком истцу не направлялся.

Доказательств обратного материалы дела не содержат.

Как указывалось выше, решение суда, которым урегулированы разногласия между сторонами, фактически заменяет соглашение, которое подлежит заключению уполномоченным органом с собственником спорного помещения.

Доводы жалобы истца о несогласии с размером взысканной судом первой стоимости в счет выкупной цены за спорное помещение, о несогласии с выводами эксперта, о неправомерности применения экспертом при расчете выкупной стоимости спорного помещения коэффициента аварийности здания, судебной коллегией отклоняются.

В рассматриваемом случае размер возмещения определен на основании заключения эксперта, при определении выкупной цены изымаемого помещения учитывалась стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

В исследовательской части экспертного заключения отражено, что при определении рыночной стоимости спорного имущества экспертом был применен метод сравнительного анализа.

Сравнительный подход - совокупность методов расчета стоимости объекта, основанных на сравнении Объекта с объектами-аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом Объекта для целей расчета рыночной стоимости признается объект, сходный Объекту по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы на соответствующем сегменте рынка или включены в реестр на продажу.

В качестве единицы сравнения экспертом была выбрана цена за единицу общей площади (цена за 1 кв. м.), являющаяся наиболее распространенной единицей сравнения.

В целях расчета стоимости анализировалась большая совокупность объектов - аналогов, предлагаемых к продаже. Далее на основе предварительного анализа была подготовлена выборка наиболее близких объектов сравнения.

Учитывая, что объект экспертизы относится к сегменту нежилого рынка недвижимости (встроенные нежилые помещения свободного коммерческого назначения), для определения рыночной стоимости объекта экспертизы, эксперт подобрал объекты сравнения, которые также относятся к сегменту нежилого рынка недвижимости (встроенные нежилые помещения свободного коммерческого назначения) и сопоставимы с объектом экспертизы по основным ценообразующим факторам.

При этом экспертом при расчете была применена корректировка на износ, физическое состояние, которая, как указал эксперт, выражает отношение цен предложений продажи и аренды зданий и помещений в зависимости от их технического и функционального состояния (износа несущих и ограждающих конструкций, инженерных коммуникаций, внутренней и внешней отделки) к ценам новых объектов на рынке коммерческой недвижимости при прочих аналогичных условиях (назначение, местоположение, конструктивная система и коммуникации, общая площадь) (том 3, л.д. 33).

Доказательств того, что выводы судебного эксперта являются ошибочными; примененная экспертом методика исследования/расчета не отвечает критерию научной обоснованности, а само экспертное заключение № 15-03/24 содержит противоречивые выводы, исключающие друг друга либо ставящие под сомнение обоснованность всего заключения в целом, истцом в нарушение положений статьи 65 АПК РФ в материалы дела не представлено.

Выраженное истцом сомнение в обоснованности выводов эксперта само по себе не является обстоятельством, исключающим доказательственное значение экспертного заключения. Оснований для переоценки выводов эксперта, изложенных в заключении № 15-03/24, не имеется.

Доводы апелляционных жалоб не опровергают выводы обжалуемого судебного акта, являются несостоятельными и не могут служить основанием для отмены принятого решения. Апелляционные жалобы следует оставить без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены решений суда первой инстанции, не установлено.

В соответствии с частью 1 статьи 177 АПК РФ постановление, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 27 июня 2024 по делу № А12-24029/2023 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения. 

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.


Председательствующий                                                                              О. И. Антонова 



Судьи                                                                                                             С. А. Жаткина



Е. В. Романова