Решение от 16 июля 2021 г. по делу № А40-51787/2021

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

г. Москва Дело № А40-51787/21-133-261

16.07.2021 г.

Резолютивная часть решения объявлена 07.07.2021г.

Полный текст решения изготовлен 16.07.2021г.

Арбитражный суд в составе

Судьи Е.В. Михайловой

Единолично

при ведении протокола судебного заседания секретарем заседания ФИО1

Рассмотрев в судебном заседании дело по иску ООО "ЛУРИСТАН" (115280, МОСКВА ГОРОД, АВТОЗАВОДСКАЯ УЛИЦА, ДОМ 3, ПОМЕЩЕНИЕ XA,II, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 06.02.2003, ИНН: <***>)

к ответчику - ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ ПРОЕЗД, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 28 кв. м. (1 этаж, пом. Ха, ком. 1, антресоль 1, этажа, пом. II ком. 1)

при участии представителей : согласно протокола

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью "ЛУРИСТАН" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 28 кв. м. (1 этаж, пом. Ха, ком. 1, антресоль 1, этажа, пом. II ком. 1).

Истец в судебном заседании уточнил исковые требования, просит урегулировать разногласия, возникшие между Обществом с ограниченной ответственностью "Вода Отечества" и Департаментом городского имущества города Москвы, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 28 кв. м. (1 этаж, пом. Ха, ком. 1, антресоль 1, этажа, пом. II ком. 1) в следующей редакции:

п.3.1. Цена Объекта составляет 5 091 000 руб. 00 коп. (пять миллионов девяносто одна тысяча рублей ноль копеек) в соответствии с заключением эксперта № 70 от 28 июня 2021 г., подготовленным экспертом ООО «Агентство судебных экспертов» ФИО2 на основании определения Арбитражного суда города Москвы от 14 мая 2021 г. по делу № А40-51787/21-133-261.

В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта, согласованная сторонами, пересмотру не подлежит.

НДС в соответствии с подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

изложив п.3.4 договора в следующей редакции:

п.3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора (п. 1.9.). Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора. Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 84 850 (восемьдесят четыре тысячи восемьсот пятьдесят рублей) и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта. Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора до дня оплаты основного долга в полном объеме. В соответствии со статьей 319 ГК РФ при поступлении оплаты по Договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга.

Уточнения судом приняты в порядке ст. 49 АПК РФ.

Ответчик в судебном возражал против удовлетворения исковых требований, по основаниям, изложенным в отзыве на иск.

Учитывая отсутствие возражений против проведения предварительного судебного заседания и перехода к рассмотрению дела по существу в суде первой инстанции, суд в соответствии с п. 4 ст. 137 АПК РФ, п. 27 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 65 от 20.12.2006г., суд завершил предварительное заседание и рассмотрел дело в судебном заседании первой инстанции.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителя истца и ответчика, исследовав и оценив, имеющиеся в деле доказательства, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

Как усматривается из материалов дела, Общество с ограниченной ответственностью «Луристан» (далее - Истец, Общество) является арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 28 кв. м., согласно договору аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы (по результатам аукциона), от 19 февраля 2013 года № 00-00050/13. Арендодателем согласно указанного договора является Департамент городского имущества города Москвы (далее - Ответчик, Департамент).

В настоящий момент Договор аренды № 00-00050/13 является действующим.

В соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 24.07.2007 года № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», Истец является субъектом малого предпринимательства, и внесен в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства города Москвы, что подтверждается сведениями из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

03 июня 2020 года в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», Истец обратился к Ответчику с заявлением по вопросу предоставления государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы» в отношении арендуемого Объекта недвижимости.

Запрос был зарегистрирован Департаментом городского имущества города Москвы за № 33-5-41111/20-(0)-0.

В соответствии с ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ, 11 февраля 2021 года Ответчик согласно заявке № 33-5-41111/20-(0)-0 от 03.06.2020 г. направил ООО «Луристан» проект договора купли-продажи недвижимости для подписания, что подтверждается письмом Департамента от 11.02.2021 года № 33-5-41111/20-(0)-7.

Департамент указал в проекте договора купли-продажи, что соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 12.01.2021 № М648-21 (далее - Отчет), выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Оценка и Консалтинг», и экспертным заключением от 01.02.2021 № 01/126-21, подготовленным Ассоциацией Межрегиональный союз оценщиков», цена объекта недвижимости составляет 6 188 000 руб. 00 коп. (шесть миллионов сто восемьдесят восемь тысяч рублей ноль копеек).

Посчитав, что цена объекта недвижимости необоснованно завышена, Истец обратился в оценочную организацию для определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

Так, в соответствии с отчетом об оценке № ОЦ-007-02/21 от 24 февраля 2021 г., выполненным Обществом с ограниченной ответственностью «СпецФинКонсалтинг», цена объекта недвижимости по состоянию на дату обращения с заявлением о предоставлении государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы», составляет 2 396 000 руб. (два миллиона триста девяносто шесть тысяч рублей).

26 февраля 2021 г. Истец подал в Департамент городского имущества города Москвы подписанные экземпляры проекта договора купли-продажи недвижимости в редакции протокола разногласий, изложив п.п. 3.1, 3.4 в следующей редакции: п.3.1. Цена Объекта составляет 2 396 000 руб. (два миллиона триста девяносто шесть тысяч) рублей в соответствии с отчетом об оценке № ОЦ-007-02/21 от 24 февраля 2021 г., выполненным Обществом с ограниченной ответственностью «СпецФинКонсалтинг».

05 марта 2021 года Ответчик отклонил протокол разногласий к проекту договора купли-продажи и возвратил два экземпляра проекта договора купли-продажи и протокола разногласий, что подтверждается решением Департамента от 05.03.3021 г. № 33-5-41111/20-(0)-9.

Исковые требования основаны на статье 445 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ) и мотивированы тем, что предложенная в договоре цена объекта завышена.

Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном ч. 2 ст. 445 ГК РФ, истец обратился с настоящим иском в Арбитражный суд г. Москвы.

Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном Законами о приватизации государственного и муниципального имущества. Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». Согласно пункту 5 статьи 3 названного Закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом. Из пунктов 1, 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» следует, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение недвижимого имущества в льготном порядке только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества, действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества. При этом имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) пользовании такого субъекта в течение двух или более лет до дня вступления в силу Закона в соответствии с договором или договорами аренды, а не на иных условиях.

Согласно части 2 статьи 9 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. Указанные арендуемые истцом помещения были включены Правительством Москвы в перечень имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. Истец внесен в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.

Как отмечено в пункте 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", в силу части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле, а также может назначить экспертизу по своей инициативе, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором, необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства или проведения дополнительной либо повторной экспертизы.

Определением от 14.05.2021г. назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено Обществу с ограниченной ответственностью "АГЕНТСТВО СУДЕБНЫХ ЭКСПЕРТОВ", эксперту ФИО2, на разрешение эксперта поставлен вопрос:

Какова рыночная стоимость объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 28 кв. м. (1 этаж, пом. Ха, ком. 1, антресоль 1 этажа, пом. II ком. 1), по состоянию на 03 июня 2020 года, без учета НДС?

Согласно Заключению эксперта рыночная стоимость объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 28 кв. м. (1 этаж, пом. Ха, ком. 1, антресоль 1 этажа, пом. II ком. 1), по состоянию на 03 июня 2020 года, без учета НДС составляет 5 091 000 руб.

Оценив, экспертное заключение наряду с иными представленными в материалы дела документами, каждой в отдельности и в их совокупности, суд находит его последовательным, непротиворечивым в исследовательской части и части выводов, экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности – принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона «О государственной судебно- экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3.

При решении поставленной судом стоимостной задачи эксперт демонстрирует компетентность в разъяснении вопросов, требующих специальных знаний. Экспертом выполнены требования статей 55, 86 АПК РФ и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность. Применялись выработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебно-экспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз. Выполнены требования статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 №135-Ф3, а также требования Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256, и Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №255, устанавливающих правовые и теоретические основы оценочной деятельности, то есть материнской науки, на которой базируются специальные знания эксперта при производстве судебной экспертизы по делу с целью определения рыночной стоимости нежилых помещений, интересующих суд. Вывод в заключении эксперта сформулирован экспертом па основании надлежащих объектов исследований, необходимых для дачи заключения, и предоставленных эксперту судом.

Таким образом, суд считает достоверной оценку, проведенную в рамках настоящего дела, в связи с чем, цена договора купли-продажи определяется в соответствии с экспертным заключением, выполненным экспертом.

В соответствии с абзацем третьи пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 мая 2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» установлено, что в силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное. Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ, отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).

Таким образом, суд, оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, в том числе, принимая во внимание результаты проведенной судебной экспертизы, считает достоверной оценку, проведенную в рамках настоящего дела, в связи с чем, цена сделки определяется в соответствии с оценкой Заключения эксперта.

Руководствуясь статьями 11, 12, 421, 426, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 4, 12, 106, 110, 167 – 171, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Урегулировать разногласия, возникшие между Обществом с ограниченной ответственностью «ЛУРИСТАН» и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 28 кв. м (этаж 1, пом. Ха, комн. 1; антресоль 1 этажа, пом. II, комн. 1), изложив п.3.1 договора в следующей редакции:

п.3.1. Цена Объекта составляет 5 091 ООО руб. 00 коп. (пять миллионов девяносто одна тысяча рублей ноль копеек) в соответствии с заключением эксперта № 70 от 28 июня 2021 г., подготовленным экспертом ООО «Агентство судебных экспертов» ФИО2 на основании определения Арбитражного суда города Москвы от 14 мая 2021 г. по делу № А40-51787/21-133-261.

В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта, согласованная сторонами, пересмотру не подлежит.

НДС в соответствии с подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

изложив п.3.4 договора в следующей редакции:

п.3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора (п. 1.9.). Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора. Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 84 850 (восемьдесят четыре тысячи восемьсот пятьдесят рублей) и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта. Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора до дня оплаты основного долга в полном объеме. В соответствии со статьей 319 ГК РФ при поступлении оплаты по Договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга.

Взыскать ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ ПРОЕЗД, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>) в пользу ООО "ЛУРИСТАН" (115280, МОСКВА ГОРОД, АВТОЗАВОДСКАЯ УЛИЦА, ДОМ 3, ПОМЕЩЕНИЕ XA,II, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 06.02.2003, ИНН: <***>) расходы по оплате гос.пошлины в размере 6 000 руб.

Судебный акт, выполненный в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

Е.В. Михайлова