Решение от 23 декабря 2025 г. АС Санкт-Петербурга и Ленинградской обл.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-1001/2024
24 декабря 2025 года
г.Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 02 декабря 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 24 декабря 2025 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Новиковой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Барминой А.А.

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: АВТОНОМНАЯ НЕКОММЕРЧЕСКАЯ ОБЩЕОБРАЗОВАТЕЛЬНАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ "ШКОЛА ИМЕНИ А.М. ГОРЧАКОВА" (адрес: Россия 196620, Павловск, Санкт-Петербург, Елизаветинская ул., д. 4 литер а, помещения 1-н, 3-н, ОГРН: 1157800005780);

ответчик: КОМИТЕТ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА (адрес: Россия 191144, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, ул НОВГОРОДСКАЯ 20/А/2-Н, ОГРН: 1027809244561);

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды

при участии сторон согласно протоколу судебного заседания от 02.12.2025

установил:

Автономная некоммерческая общеобразовательная организация «Школа имени А.М. Горчакова» (далее - истец, Организация) обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт- Петербурга (далее - ответчик, Комитет) об урегулировании разногласия, возникшего при заключении договора аренды № 18-А004005 в отношении нежилого здания, расположенного по адресу: Санкт- Петербург, <...> литер Г с кадастровым номером 78:42:0018120:3134, признав недостоверной величину рыночной стоимости арендной платы за Объект в размере 64000 руб. ежемесячно (включая НДС), определенную на основании отчета № DK/100-008/O-22/43 от 21.11.2022 года, выполненного ООО «Группа компаний «ДЕКАРТ»; обязании Комитет заключить договор аренды на указанное здание, применив рыночную стоимость арендной платы в размере 52560 руб. ежемесячно (включая НДС), определенную СРО Ассоциация Оценщиков Сообщество профессиональных оценщиков в Положительном экспертном заключении № 1173/Э/2023 от 31.10.2023 года на отчет об оценке № 21/2-н/23, выполненный ООО «Консалтинговая компания «Интекон».

Определением от 20.11.2024 назначена оценочная экспертиза. Производство по делу приостановлено до получения результатов экспертизы. Проведение экспертизы поручено эксперту ФИО1 –ФБУ Северо-Западный РЦСЭ Минюста России.

В материалы дела поступило Заключение эксперта № 3867/12-3-24 от 23.06.2025 в электронном виде.

Определением от 24.06.2025 возобновлено производство по делу.

В соответствии со ст. 49 АПК РФ судом приняты уточнения, согласно которым истец просит обязать Комитет заключить договор аренды с АННО «Школа имени А.М. Горчакова» № 18-А004005 в отношении нежилого здания, расположенного по адресу: Санкт- Петербург, <...> литер Г, сроком на десять лет, определив арендную плату за пользование объектом как: 57400 руб. в месяц, 172200 руб. в квартал или 688800 руб. в год (включая НДС).

В настоящем судебном заседании истец уточнил заявленные требования, просит принять частичный отказ от иска в части следующих требований: урегулирования разногласий, возникших между истцом и ответчиком при заключении договора аренды № 18-А004005 в отношении Спорного объекта, признав недостоверной величину рыночной стоимости арендной платы за Объект в размере 64000 руб. ежемесячно (включая НДС), определенную на основании отчета, изготовленного ООО «Группа компаний «Декарт» № DK/100-008/O-22/43 от 21.11.2022 года; обязании Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга заключить с АНОО «ШКОЛА ИМЕНИ А.М. ГОРЧАКОВА» договор аренды на указанное здание, применив рыночную стоимость арендной платы в размере 52560 руб. ежемесячно (включая НДС), определенную СРО АССОЦИАЦИЯ ОЦЕНЩИКОВ СООБЩЕСТВО ПРОФЕССИОНАЛЬНЫХ ОЦЕНЩИКОВ в положительном заключении № 1173/Э/2023 от 31.10.2023 года на отчет № 21/2-н/23, выполненный ООО «Консалтинговая компания «Интекон».

Требование об обязании Комитет заключить договор аренды с АННО «Школа имени А.М. Горчакова» № 18-А004005 в отношении нежилого здания, расположенного по адресу: Санкт- Петербург, <...> литер Г, сроком на десять лет, определив арендную плату за пользование объектом как: 57400 руб. в месяц, 172200 руб. в квартал или 688800 руб. в год (включая НДС) осталось без изменения.

В соответствии со ст. 49 АПК РФ уточнения судом приняты.

Комитет возражал против удовлетворения иска по доводам, изложенным в отзыве.

Как следует из материалов дела и установлено судом, Автономная некоммерческая организация «Школа имени А.М. Горчакова» (далее - Ответчик и/или Школа) является лицензированным и аккредитованным образовательным учреждением среднего общего образования.

22.09.2022 года распоряжением № 892-рк, Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга принял решение о передаче в аренду Школе нежилого здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <...> литер Г с кадастровым номером 78:42:0018120:3134 (далее - Объект и/или Здание) сроком на 10 лет для организации склада школьного оборудования. Ранее, на основании Договора № 18-А003918 от 01.04.2019 года, Объект был также предоставлен Школе на праве аренды.

Далее, во исполнение вышеуказанного Распоряжения, СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга», действующее по поручению Комитета, подготовило и представило для заключения проект договора аренды Объекта № 18-A004005 (без даты), в котором, среди прочего, был установлен следующий размер арендной платы за Объект: 192000 руб. в квартал (с учетом НДС) или 64000 руб. ежемесячно. Указанная ставка арендной платы (Далее - Спорная ставка арендной платы) была установлена на основании отчета № DK/100-008/0-22/43 от 21.11.2022 года, выполненного ООО «Группа компаний «ДЕКАРТ». Расчеты размера арендной платы были произведены исходя из «удовлетворительного» состояния здания (стр. 8,10 Отчета ДЕКАРТ) при условии наличия таких элементов благоустройства, как: отопление, водоснабжение и канализация, смонтированных во всем здании (стр. 10 Отчета ДЕКАРТ - Таб. № 6 «Описание оцениваемого здания»).

Истец, ознакомившись с Отчетом, посчитал ставку арендной платы явно завышенной, 20.12.2022 года за вх. № 04-11-65631/22-0-0 направил заявление о невозможности заключить договор в представленной редакции, попросил согласовать у арендодателя возможность изготовления собственного отчета оценки арендной платы.

Далее, в письме вх. № 05-19-821/23-0-0 от 10.01.2023 года, истец сообщил Комитету о том, что отопление, водоснабжение и канализация смонтирована арендатором только в части помещений, не превышающих 1/3 Здания (1-Н), так как, 2/3 здания (3-Н, 4-Н, 5-Н) указанными элементами благоустройства не оборудованы и никогда оборудованы не были, пригодны только для устройства «холодного склада» школьного оборудования и инвентаря, обеспечены только электричеством. Кроме того, внутреннее состояние отделки частей помещений 3-Н, 4-Н, 5-Н также не могут быть признаны удовлетворительными.

В целях установления достоверного размера арендной платы за Объект, с учетом всех его индивидуальных характеристик и состояния внутренней отделки, по заданию Школы, ООО «Консалтинговая компания «Интекон» был изготовлен отчет № 31/2-п/23 от 31.10.2023 года на дату оценки — 31.10.2022 г. соответствующую Спорному отчету. Эксперт ИНТЕКОН признал состояние отделки - «неудовлетворительное» для части помещения 168,10 кв.м., и «хорошее состояние» в части помещения, площадью 20,60 кв.м., рассчитал арендную плату, равную 151710 руб. в квартал (с учетом НДС) или 50570 руб. ежемесячно. Далее, Саморегулируемой организацией АССОЦИАЦИЯ ОЦЕНЩИКОВ СООБЩЕСТВО ПРОФЕССИОНАЛЬНЫХ ОЦЕНЩИКОВ выдало положительное экспертное заключение № 1173/3/2023 от 31.10.2023 года на отчет об оценке № 21/2-н/23, выполненный ООО «Консалтинговая компания «Интекон». По итогам проведения экспертизы Экспертного совета СРО оценщиков «СПО», рыночная стоимость аренды Объекта составила 52560 руб. ежемесячно (включая НДС) или 157680 руб. в квартал. Указанные Отчет об оценке и Экспертное заключение, вх. № 04-11-52858/23-0-0 от 08.11.2023 года, были направлены в Комитет для применения в качестве основы для расчета арендной платы в договор аренды. 30.11.2023 года ха исх. № 04-11-52858/23-0-1, Комитет отказал заключить договор аренды на предложенных арендатором условиях в части арендной платы и порекомендовал обратиться с соответствующим заявлением в суд.

В ходе рассмотрения указанного дела, судом в порядке ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса РФ удовлетворено ходатайство Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга о назначении оценочной экспертизы, на разрешение которой ответчик просил поставить следующий вопрос:

- Размер рыночной стоимости объекта оценки (А квартал/А год)- арендной платы за пользование объектов аренды - здание с кадастровым номером 78:42:0018120:3134, общей площадью 222 кв.м., расположенное по адресу: Санкт-Петербург, <...>, литера Г?

Суд утвердил в качестве экспертного учреждения ФБУ Северо-Западный РЦСЭ Минюста России.

Согласно заключению эксперта № 3867/12-3-24 от 23.06.2025 года, рыночная стоимость арендной платы за пользование объектом по состоянию на 31.10.2022 года, составляет: 57400 руб. в месяц, 172200 руб. в квартал или 688800 руб. в год (включая НДС).

Заключение эксперта № 3867/12-3-24 от 23.06.2025 по результатам судебной экспертизы является полным и обоснованным, противоречия в выводах эксперта, иные обстоятельства, вызывающие сомнения в достоверности проведенной экспертизы, отсутствуют, эксперты были надлежащим образом предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Суд, исследовав представленные доказательства, пришел к выводу о том, что проведенная экспертиза соответствует требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, в заключении эксперта отражены все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения, экспертное заключение основано на материалах дела, в связи с чем, указанное заключение эксперта признано судом надлежащим доказательством по делу.

Доказательств, позволяющих усомниться в полноте, обоснованности и объективности выводов эксперта, ответчик не представил.

Заслушав доводы представителей сторон, изучив материалы настоящего дела, оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу об удовлетворении иска.

Рассмотрев заявленный отказ от исковых требований в части урегулирования разногласий, возникших между истцом и ответчиком при заключении договора аренды № 18-А004005 в отношении Спорного объекта, признав недостоверной величину рыночной стоимости арендной платы за Объект в размере 64000 рублей ежемесячно (включая НДС), определенную на основании отчета, изготовленного ООО «Группа компаний «Декарт» № DK/100-008/O-22/43 от 21.11.2022 года; обязания Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга заключить с АНОО «ШКОЛА ИМЕНИ А.М. ГОРЧАКОВА» договор аренды на указанное здание, применив рыночную стоимость арендной платы в размере 52560 рублей ежемесячно (включая НДС), определенную СРО АССОЦИАЦИЯ ОЦЕНЩИКОВ СООБЩЕСТВО ПРОФЕССИОНАЛЬНЫХ ОЦЕНЩИКОВ в положительном заключении № 1173/Э/2023 от 31.10.2023 года на отчет № 21/2-н/23, выполненный ООО «Консалтинговая компания «Интекон», суд, находит, что он не противоречит материалам дела, нормам действующего законодательства и не нарушает права и интересы других лиц.

Отказ от иска, является отказом истца от материально – правовых притязаний к ответчику и, следовательно, от дальнейшего производства по делу в этой части.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 49 и 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд принимает частичный отказ Организации от иска Комитету. Производство по делу в этой части подлежит прекращению.

В соответствии с п.1 ст. 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (ст. 432 ГК РФ).

В соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В соответствии со ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Как разъяснено в абз. 2,3 п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить договор или соглашения сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда.

Если при предъявлении истцом требования о понуждении ответчика заключить договор или об определении условий договора в отсутствие у последнего такой обязанности или в отсутствие такого соглашения ответчик выразил согласие на рассмотрение спора, считается, что стороны согласовали передачу на рассмотрение суда разногласий, возникших при заключении договора (п.1 ст. 446 ГК РФ).

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. С учетом имеющихся в материалах дела документов, результатов судебной экспертизы, арбитражный суд приходит к выводу о наличии оснований для признания требований истца обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Принять частичный отказ Автономной некоммерческой общеобразовательной организации «Школа имени А.М. Горчакова» от иска к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга в части требований об урегулировании разногласий, возникших между Автономной некоммерческой общеобразовательной организации «Школа имени А.М. Горчакова» и Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга при заключении договора аренды № 18-А004005 в отношении Спорного объекта, признав недостоверной величину рыночной стоимости арендной платы за Объект в размере 64000 рублей ежемесячно (включая НДС), определенную на основании отчета, изготовленного ООО «Группа компаний «Декарт» № DK/100-008/O-22/43 от 21.11.2022 года; об обязании Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга заключить с Автономной некоммерческой общеобразовательной организации «Школа имени А.М. Горчакова» договор аренды на указанное здание, применив рыночную стоимость арендной платы в размере 52560 рублей ежемесячно (включая НДС), определенную СРО АССОЦИАЦИЯ ОЦЕНЩИКОВ СООБЩЕСТВО ПРОФЕССИОНАЛЬНЫХ ОЦЕНЩИКОВ в положительном заключении № 1173/Э/2023 от 31.10.2023 года на отчет № 21/2-н/23, выполненный ООО «Консалтинговая компания «Интекон».

Производство по делу № А56-1001/2024 в этой части прекратить.

Обязать Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга заключить договор аренды с Автономной некоммерческой общеобразовательной организации «Школа имени А.М. Горчакова» № 18-А004005 в отношении нежилого здания, расположенного по адресу: Санкт- Петербург, <...> литер Г, сроком на десять лет, определив арендную плату за пользование объектом как: 57400 руб. в месяц, 172200 руб. в квартал или 688800 руб. в год (включая НДС).

Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу Автономной некоммерческой общеобразовательной организации «Школа имени А.М. Горчакова» расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 руб.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Новикова Е.В.