Решение от 26 января 2024 г. по делу № А66-14602/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А66-14602/2022
г.Тверь
26 января 2024 года


Резолютивная часть решения оглашена 23 января 2024 года

Арбитражный суд Тверской области в составе судьи Труниной Е.Л., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Василенко А.В., при участии представителя истца – ФИО1, ответчика – ФИО2, рассмотрев дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Альтернатива", г. Москва (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата государственной регистрации-27.10.2015)

к Территориальному управлению федеральному агентству по управлению государственным имуществом в Тверской области, г. Тверь (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата государственной регистрации 11.11.2010),

третье лицо: Федеральное агентство по управлению государственным имуществом, г. Москва

спор неимущественный,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Альтернатива", г. Москва обратилось в Арбитражный суд Тверской области с иском к Территориальному управлению федеральному агентству по управлению государственным имуществом в Тверской области, г. Тверь об обязании заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствие с требованиями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Определением от 30 марта 2023 года по настоящему делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту - индивидуальному предпринимателю ФИО3.

13 июня 2023 года от эксперта поступило ходатайство о предоставлении дополнительных документов для проведения судебной экспертизы.

Определением суда от 17 июля 2023 года ходатайство эксперта о предоставлении дополнительных документов удовлетворено.

В материалы дела 12 октября 2023 года поступило экспертное заключение по судебной экспертизе по делу №А66-14602/2022.

Определением от 13 октября 2023 года суд возобновил производство по делу, назначил судебное заседание.

Несмотря на надлежащее извещение о месте и времени рассмотрения дела (в порядке статей 121-123 Арбитражного кодекса Российской Федерации), третье лицо явку полномочных представителей в суд не обеспечило.

Судебное заседание проведено в отсутствие представителей третьего лица в соответствии со статьей 156 Арбитражного кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель истца ходатайствовал об уточнении требований, просит обязать Территориальное управление федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области, г. Тверь в соответствии с требованиями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" заключить с ООО «Альтернатива» договор купли-продажи недвижимого имущества, расположенных по адресу: Тверская область, Осташковский городской округ, <...>:

- хозяйственный блок, кадастровый номер 69:24:0171401:110 стоимостью 19 000 руб.;

- база для практических занятий, кадастровый номер 69:24:0171401:107 стоимостью 1 044 000 руб.;

- база для студентов и сотрудников, кадастровый номер 69:24:0171401:108 стоимостью 477 000 руб.;

- база для профессорского состава, кадастровый номер 69:24:0171401:109 стоимостью 844 000 руб. Общая сумма: 2 384 000 руб.

Судом уточнения приняты в порядке ст. 49 АПК РФ.

Представитель ответчика, возражал относительно заявленных требований.

Документы, представленные истцом, приобщены судом к материалам дела.

Как следует из материалов дела, что истцу по договору аренды объектов недвижимого имущества от 10.07.2020 №1596-т переданы следующие объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: Тверская область, Осташковский городской округ, <...>:

- хозяйственный блок, кадастровый номер 69:24:0171401:110;

- база для практических занятий, кадастровый номер 69:24:0171401:107;

- база для студентов и сотрудников, кадастровый номер 69:24:0171401:108;

- база для профессорского состава, кадастровый номер 69:24:0171401:109.

Истец является субъектом малого предпринимательства в порядке, определенном Федеральным законом от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», что подтверждается выпиской из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Полагая, что в соответствии с нормами Закона № 159-ФЗ он имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемых объектов недвижимого имущества, истец обратился к ответчику с заявлением от 05.08.2022 (вх. №69-7092 от 08.08.2022) о приобретении арендуемого имущества в собственность.

Ответчик в установленный законом срок проект договора купли-продажи в адрес истца не направил, что явилось основанием для обращения Общества в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу статьи 2 АПК РФ арбитражный суд осуществляет защиту нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.

По правилам статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав в арбитражный суд вправе обратиться заинтересованное лицо.

В статье 12 ГК РФ предусмотрены способы защиты гражданских прав, которые в ряде случаев предопределены правовыми нормами, регулирующими конкретное правоотношение. Субъект права может выбрать один из них или использовать одновременно несколько способов.

Следовательно, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных прав и законных интересов и может избрать только тот способ защиты права, который приведет к восстановлению нарушенных прав и охраняемых законом интересов.

Суд, исследовав и оценив в соответствии со статьями 65, 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела документы, считает требования истца законными и обоснованными в связи со следующим.

Согласно статье 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» указано, что в соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Как следует из пункта 2 статьи 421 ГК РФ, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 3 статья 445 ГК РФ).

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Закона № 159-ФЗ, согласно которой, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ).

Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

3) утратил силу с 1 июля 2013 года;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

В силу части 4 статьи 4 Закона № 159-ФЗ, в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества. Течение срока, указанного в части 4 статьи Закона № 159-ФЗ, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда (части 4.1 статьи Закона № 159-ФЗ).

В соответствии с частью 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно части 3 указанной статьи, при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Наличие у истца преимущественного права на выкуп спорного нежилого помещения подтверждено материалами дела и ответчиком не оспаривается.

Вместе с тем, в нарушение части 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ Территориальное управление договор на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества не заключил, решение об условиях приватизации арендуемого имущества не принял, проект договора купли-продажи арендуемого имущества Обществу не направил.

В силу положений статьи 12 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» цена приватизируемого государственного имущества устанавливается на основании отчета об оценке, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение 30 дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно статье 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Договор купли-продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным (статья 555 ГК РФ).

Положениями абзаца 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ предусмотрена возможность возмездного отчуждения имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

Согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ, итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Статьей 13 Закона № 135-ФЗ предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. В этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Согласно пункту 2 названного информационного письма, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Согласно части 1 статьи 66 АПК РФ, лица, участвующие в деле, обязаны представлять доказательства. Эта обязанность основана на статье 65 АПК РФ, в соответствии с которой каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Арбитражным судом при рассмотрении настоящего дела были созданы условия для установления фактических обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора (часть 3 статьи 9, статья 66 АПК РФ).

В связи с наличием разногласий между сторонами спора относительно величины рыночной стоимости отчуждаемых объектов недвижимости по ходатайству истца на основании статьи 82 АПК РФ назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества.

Согласно заключению эксперта от 10.10.2023 года, итоговая рыночная стоимость спорных объектов составляет:

- хозяйственный блок, кадастровый номер 69:24:0171401:110 стоимостью 19 000 руб.;

- база для практических занятий, кадастровый номер 69:24:0171401:107 стоимостью 1 044 000 руб.;

- база для студентов и сотрудников, кадастровый номер 69:24:0171401:108 стоимостью 477 000 руб.;

- база для профессорского состава, кадастровый номер 69:24:0171401:109 стоимостью 844 000 руб.

Оценив заключение судебной экспертизы, представленное в материалы дела, по правилам, предусмотренным статьи 71 АПК РФ, наряду с иными доказательствами, суд установил, что иная рыночная стоимость имущества означает недостоверность рыночной цены, и пришел к выводу, что для урегулирования разногласий между сторонами по договору купли-продажи следует установить стоимость выкупаемого объекта недвижимости по результатам проведения судебной экспертизы.

Заключение судебной экспертизы не содержит каких-либо противоречий, соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ, основания для сомнений в достоверности и обоснованности выводов эксперта не имеется.

Наличия в заключении эксперта от 10.10.2023 года признаков недопустимого доказательства ответчик не представил

Возражения ответчика, изложенные в отзыве на иск, рассмотрены судом и признаны необоснованными и противоречащими обстоятельствам спора и имеющимся в материалах дела доказательствам.

Судом установлено, что Общество соответствует требованиям, предусмотренным статьей 3 Закона N159-ФЗ. Довод Территориального управления о наличии у Общества задолженности по арендной плате, суд оценивает критически, поскольку на дату подачи Обществом заявления от 05.08.2022 задолженность по арендной плате отсутствовала, а образовавшаяся впоследствии задолженность по арендной плате не могла быть принята во внимание, поскольку возникла после подачи заявления. Более того, задолженность имевшая место по состоянию на 31.12.2023 года также погашена Обществом.

Иные возражения ответчика суд также находит необоснованными.

С учетом выше установленных фактических обстоятельств данного дела и результатов проведенной судебной экспертизы суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению в полном объеме.

В судебном заседании истец выразил согласие на оставление судебных расходов на нем независимо от результатов рассмотрения дела, в связи с чем, применительно к пункту 4 статьи 110 АПК РФ, суд оставляет судебные расходы по уплате государственной пошлины, а также расходы по судебной экспертизе на истце.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью "Альтернатива", г. Москва (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата государственной регистрации-27.10.2015) удовлетворить.

Обязать Территориальное управление федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области, г. Тверь (ИНН <***>, ОГРН <***>) заключить договор купли-продажи с Обществом с ограниченной ответственностью "Альтернатива", г. Москва (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата государственной регистрации-27.10.2015) в отношении следующих объектов недвижимости, расположенных по адресу: Тверская область, Осташковский городской округ, <...>:

- хозяйственный блок, кадастровый номер 69:24:0171401:110 стоимостью 19 000 руб.;

- база для практических занятий, кадастровый номер 69:24:0171401:107 стоимостью 1 044 000 руб.;

- база для студентов и сотрудников, кадастровый номер 69:24:0171401:108 стоимостью 477 000 руб.;

- база для профессорского состава, кадастровый номер 69:24:0171401:109 стоимостью 844 000 руб.

Общая сумма: 2 384 000 руб.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд город Вологда в течение месяца со дня его принятия.

СудьяЕ.ФИО4