Решение от 7 мая 2024 г. по делу № А51-1122/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-1122/2023
г. Владивосток
08 мая 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена  07 мая 2024 года .

Полный текст решения изготовлен  08 мая 2024 года.

            Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Е.Р. Яфаевой, при ведении протокола секретарем судебного заседания Гайдук В.А., рассмотрев в судебном заседании исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "РЦ" (ИНН <***>, ОГРН <***>),

к Администрации городского округа Большой Камень (ИНН <***>, ОГРН <***>),

третьи лица: автономная некоммерческая организация «Судебный независимый экспертно-оценочный центр «Мера стоимости», общество с ограниченной ответственностью «Профессионал»,

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи,

при участии (до и после объявленного судом перерыва):

от ответчика посредством веб-конференции: ФИО1, паспорт, диплом, доверенность,

от ООО «Консалтинговая компания «Арктур Эксперт»: эксперт ФИО2, паспорт,

установил:

истец - общество с ограниченной ответственностью «РЦ» обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к ответчику - администрации городского округа Большой Камень об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения №4/22 от 07.11.2022 в отношении нежилого помещения общей площадью 312,00 кв.м, расположенного по адресу: <...>, установив цену продажи имущества в сумме 5 100 000 рублей.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены автономная некоммерческая организация «Судебный независимый экспертно-оценочный центр «Мера стоимости», общество с ограниченной ответственностью «Профессионал».

Представители истца и третьих лиц в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Суд на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ) проводит судебное заседание без участия представителей указанных лиц.

В соответствии со статьей 163 АПК РФ судом в судебном заседании 03.05.2024 был объявлен перерыв до 07.05.2024.

Исковые требования мотивированы несогласием с величиной рыночной стоимости, установленной отчетом об оценке объекта недвижимости, подготовленным ООО «Профессионал», в отношении нежилого помещения.

Ответчик натаивал на необходимости применения цены продажи имущества, установленной в рамках судебной экспертизы.

ООО «Профессионал» указало на несоответствие представленного истцом отчета об оценке рыночной стоимости, выполненного автономной некоммерческой организацией «Судебный независимый экспертно-оценочный центр «Мера Стоимости», положениям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Изучив материалы дела, оценив доводы сторон и представленные доказательства, суд установил следующее.

01.07.2019 между Администрацией (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Расчетный центр» (арендатор) заключен договор № 438 о передаче в аренду недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности городского округа Большой Камень.

В соответствии с пунктом 1.1 данного договора арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное владение и пользование следующее имущество:

- нежилое помещение: кадастровый номер 25:36:000000:1737, расположенное по адресу: <...>, номера на поэтажном плане 1-13, общей площадью 132,0 кв.м, этаж 1, обеспеченное теплоснабжением, электроснабжением, водоснабжением;

- нежилое помещение: кадастровый номер 25:36:010201:13653, расположенное по адресу: Приморский край, г. Большой Камень, ул. имени В.А. Маслакова, д. 1, пом. 5а, общей площадью 34,8 кв.м, этаж 1, обеспеченное теплоснабжением, электроснабжением, водоснабжением.

14.10.2019 между обществом с ограниченной ответственностью «Расчетный центр» и ООО «РЦ» заключен договор уступки права аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, на основании которого ООО «РЦ» приняло права и обязанности арендатора недвижимого имущества по указанному договору от 01.07.2019 № 438.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В связи с этим, истец обратился в Администрацию с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества по договору от 01.07.2019 № 438 по адресу: <...>.

Решением Думы городского округа Большой Камень от 27.10.2022 № 18 утверждены условия приватизации муниципального имущества городского округа Большой Камень, расположенного по адресу: <...>, путем реализации субъектом малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Согласно данным условиям приватизации выкупная стоимость муниципального имущества определяется по рыночной стоимости, установленной отчетом № 22/10-07 от 12.10.2022 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости: нежилые помещения общей площадью 132,0 кв.м, этаж 1, кадастровый номер 25:36:000000:1737, расположенного по адресу: <...>, в сумме 9 224 400 рублей (с учетом НДС).

В соответствии с пунктом 2.1 представленного проекта договора купли-продажи указанного имущества № 4/22 от 07.11.2022 цена спорного объекта составляет 7 687 000 рублей (без учета НДС).

Не согласившись с указанной в проекте договора ценой нежилого помещения, ООО «РЦ» направило в Администрацию протокол разногласий к договору купли-продажи нежилого помещения № 4/22 от 07.11.2022 (с учетом отчета № 0010/22 об оценке рыночной стоимости от 02.12.2022, выполненного автономной некоммерческой организацией «Судебный независимый экспертно-оценочный центр «Мера Стоимости»), согласно которому в редакции оферента пункт 2.1 договора излагается в следующей редакции: цена помещения составляет 5 100 000 рублей..

В связи с отказом Администрации от согласования и подписания данного протокола разногласий, ООО «РЦ» обратилось в арбитражный суд с соответствующим исковым заявлением.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы сторон, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ, статье 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 ГК РФ. При этом избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

Как следует из материалов дела, истцом заявлено требование об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи арендуемого муниципального недвижимого имущества.

В соответствии с частью 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии с частью 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (часть 4 статьи 421 ГК РФ).

В соответствии со ст. 446 ГК РФ, в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу статьи 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно пункту 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Федеральный закон № 178-ФЗ) особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом в части 3 статьи 1 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ определено, что отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные данным Законом, регулируются Федеральным законом № 178-ФЗ.

Согласно пункту 2 части 8 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины  рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Федерального закона № 135-ФЗ).

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 1, 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения. В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Поскольку сторонами в материалы дела представлены два противоречащих друг другу отчета об оценке рыночной стоимости, с целью определения действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества, определением суда от 30.10.2023 назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Консалтинговая компания «Арктур Эксперт» ФИО2.

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: - Определить рыночную стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 25:36:000000:1737, расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 17.06.2022.

В материалы дела представлено заключение эксперта №100-С/2023 от 14.12.2023.

Согласно заключению эксперта рыночная стоимость объекта экспертизы: нежилые помещения, назначение: нежилые помещения, общая площадь 132,0 кв.м, этаж 1, кадастровый номер 25:36:000000:1737, расположенное по адресу: <...>, составляет на дату оценки 17.06.2022 округленно 9 347 800 рублей с учетом НДС и 7 789 900 рублей без учета НДС.

            Истец, возражая по экспертному заключению,  указал на значительное применение корректировок, в результате чего значение суммарных корректировок составляет более 100%, при этом при прохождении по ссылке в отношении аналога №5 невозможно получить доступ к содержащейся информации, ссылка не открывается, что является нарушением пунктов 2.2, 23 ФСО VI.

В судебное заседание для дачи пояснений вызвана эксперт ФИО2, которая пояснила, что оценка спорного объекта производилась по состоянию на 2022 год. Объекты аналоги выбраны из единственно существующих объектов. При этом при оценке итоговой величины рыночной стоимости сравнительным подходом был применен метод ранжирования.  Общая коррекция по каждому аналогу не превышает 40%, что является корректным. Поскольку объекты аналоги  выбраны из разной ценовой категории, все они приведены к в соответствие к спорному объекту. Довод истца о применении коррекции в размере 100% не соответствует действительности. Относительно применения ФСО эксперт пояснила, что в данном случае экспертом выполнилось экспертное заключение, а не отчет об оценке, ввиду чего доводы истца в отношении нарушения ФСО являются необоснованными.

Выслушав пояснения ФИО2, изучив материалы судебной экспертизы, суд не усмотрел противоречий в выводах эксперта, сомнений в их обоснованности у суда не возникло.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов (часть 2 статьи 87 АПК РФ).

Вопрос о проведении дополнительной и повторной экспертизы в ходе рассмотрения настоящего дела сторонами заявлен не был.

По настоящему делу исследование проведено экспертом объективно, на научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, заключение основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения; экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности – принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. При проведении экспертизы эксперт руководствовался соответствующими нормативными документами, справочной и методической литературой. Профессиональная подготовка и квалификация эксперта не вызывает сомнений, поскольку подтверждена документами об образовании. Ответ эксперта на поставленный судом вопрос понятен, объективен, следует из проведенного исследования материалов настоящего дела, подтвержден фактическими данными.

Согласно части 1 статьи 64 АПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела. Пункт 2 статьи 64 АПК РФ устанавливает допустимость заключения экспертов в качестве доказательств по делу.

В рамках рассмотрения настоящего дела арбитражным судом созданы условия для установления фактических обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора с назначением в порядке статьи 82 АПК РФ экспертизы.

Относимых и допустимых доказательств недостоверности или недостаточности информации в порядке статьи 65 АПК РФ, использованной экспертом при оценке согласно отчету, равно как и доказательств недостоверности величины рыночной стоимости спорных объектов, указанной в отчете об оценке, изготовленном экспертом, сторонами в материалы дела не представлено.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. В силу части 5 статьи 71 АПК РФ, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Изучив заключение судебной экспертизы, суд пришел к выводу, что в нем исследованы все вопросы, поставленные перед оценщиком, каких-либо противоречий в выводах оценщика не имеется, отсутствует неясность и неполнота заключения оценщика.

В силу статьи 12  Федерального законы от 29.07.1998 №135-ФЗ  «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Таким образом, суд приходит к выводу о нецелесообразности применения рыночной стоимости спорного объекта, установленной отчетами об оценке 322/10-07 от 17.10.2022,  №0010/22 от 02.12.2022, ввиду истечения шестимесячного срока.

Принимая во внимание полученные по результатам судебной оценочной экспертизы выводы эксперта, разногласия сторон, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения № 4/22 от 07.11.2022 в отношении нежилого помещения общей площадью 312,00 кв.м, расположенного по адресу: <...>, подлежат урегулированию с учетом выкупной стоимости объекта недвижимого имущества, определенной в заключении эксперта от 14.12.2023 №100-С/2023, в сумме 7 789 900 рублей.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы подлежат взысканию в пользу истца с ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170,  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Урегулировать разногласия между обществом с ограниченной ответственностью «РЦ» и администрацией городского округа Большой Камень, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения № 4/22 от 07.11.2022 в отношении нежилого помещения общей площадью 132,00 кв.м, кадастровый номер 25:36:000000:1737, расположенного по адресу: <...>, установив цену продажи имущества в размере 7 789 900 (Семь миллионов семьсот восемьдесят девять тысяч девятьсот) рублей, без учета НДС.

Взыскать с администрации городского округа Большой Камень в пользу общества с ограниченной ответственностью «РЦ» расходы по уплате государственной пошлины в размере 6000 рублей.

Выдать исполнительные листы.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.


Судья                                                                                                  Яфаева Е.Р.