Решение от 17 июля 2025 г. по делу № А07-41530/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ул. Гоголя, 18, г. Уфа, <...>, http://ufa.arbitr.ru/,

сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А07-41530/24
г. Уфа
18 июля 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 04.07.2025

Полный текст решения изготовлен 18.07.2025


Арбитражный суд Республики Башкортостан в лице судьи Нургалиевой Л.Х., при ведении протокола секретарем судебного заседания Ахматдиновой Р.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>)

к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третьему лицу обществу с ограниченной ответственностью «Аудит-безопасность» (ИНН<***>, ОГРН <***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 30.10.2024, заключаемого между Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и Индивидуальным предпринимателем ФИО1 (с учетом уточнений, принятых 09.04.2025),

при участии в судебном заседании:

истец – ИП ФИО1, паспорт;

от истца – ФИО2, доверенность от 05.12.2024, диплом о высшем юридическом образовании;

от иных лиц – не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем публичного размещения информации на официальном сайте суда в сети Интернет.


Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 30.10.2024, заключаемого между Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и индивидуальным предпринимателем ФИО1, изложив:

пункт 3.1 договора в следующей редакции: «Стоимость объекта по настоящему договору составляет 2 400 000 (Два миллиона четыреста тысяч) рублей без учета НДС 20 % и равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что подтверждается Отчетом № 878 от 11.11.2024 г., составленным оценщиком ФИО3»,

пункт 3.3 договора в следующей редакции: «Покупатель уплачивает Продавцу первоначальный платеж в размере 10 (десяти) процентов, что составляет 240 000 руб. (двести сорок тысяч рублей), перечисляемый на счет, указанный Продавцом в настоящем Договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего Договора. Днем исполнения обязательства Покупателя по оплате Объекта считается день поступления денежных средств на счет Продавца».

Определением суда от 17.12.2024 исковое заявление принято к производству, назначено предварительное судебное заседание.

09.01.2025 через электронную систему подачи документов «Мой арбитр» от ответчика поступил отзыв, согласно которому в удовлетворении иска просили отказать, поскольку рыночная стоимость спорного объекта муниципального нежилого фонда, установленная Отчетом об оценке ООО «Аудит Безопасность» не оспорена, отчет выполнен квалифицированным специалистом в области оценочной деятельности.

27.01.2025 через электронную систему подачи документов «Мой арбитр» от третьего лица поступило ходатайство о приобщении к делу дополнительных документов с Экспертным заключением Саморегулируемой организации оценщиков Ассоциации «Межрегиональный союз оценщиков» № 43/01-25 от 24.01.2025.

В судебном заседании от 03.02.2025 третьим лицом представлен отзыв на исковое заявление, согласно которому третье лицо не согласно с требованиями иска, считает, что экспертизу отчета об оценке может проводить только СРО, просил приобщить к материалам дела  Экспертное заключение Саморегулируемой организации оценщиков Ассоциации «Межрегиональный союз оценщиков» № 43/01-25 от 24.01.2025 на Отчет об оценке №24-900/1/16-Н от 30.09.2024г.

В ходе рассмотрения дела истцом заявлено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы по установлению соответствия федеральным стандартам оценки представленного отчета №24-900/1/16-Н от 30.09.2024 общества «Аудит-безопасность» по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, а также со ссылкой на ст.12 Федерального закона от 3 2111191_8115599 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» по установлению независимой оценки рыночной стоимости объекта муниципального нежилого фонда - нежилых помещений цокольного этажа общей площадью 74,1 кв.м., расположенных по адресу: <...>, кадастровый номер 02:55:010541:2274, которое судом удовлетворено.

Определением суда от 19.02.2025 по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «Центр независимых экспертиз «Суд-информ» ФИО4, на разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1. Определить соответствует ли федеральным стандартам оценки, предусмотренным действующим законодательством Отчет № 24-900/1/16-Н от 30.09.2024 г., составленный ООО «Аудит-безопасность»? Если не соответствует, указать, в чем заключается несоответствие и повлияли ли выявленные несоответствия на величину рыночной стоимости объекта исследования.

2. Определить рыночную стоимость нежилых помещений цокольного этажа девятиэтажного жилого здания общей площадью 74,1 кв.м., расположенного по адресу: г.Уфа, Советский район, бульвар Ибрагимова, д.19, кадастровый номер 02:55:010541:2274, по состоянию на 20.08.2024 г. без учета НДС.

28.03.2025 через канцелярию суда поступило заключение эксперта.

07.04.2025 через электронную систему подачи документов «Мой арбитр» от истца поступило заявление об уточнении исковых требований с учетом заключения эксперта, просит суд урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 30.10.2024, заключаемого между Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и индивидуальным предпринимателем ФИО1, а именно:

пункт 3.1 договора установить в следующей редакции: «Стоимость объекта по настоящему договору составляет 3 042 (Три миллиона сорок две тысячи) рублей без учета НДС 20 % и равна его рыночной стоимости, определенной Заключением эксперта № 35 от 28.03.2025, выполненного ООО «Центр независимых экспертиз «Суд-Информ»,

пункт 3.3 договора установить в следующей редакции: «Покупатель уплачивает Продавцу первоначальный платеж в размере 10 (десяти) процентов, что составляет 304 200 руб. (триста четыре тысячи двести) рублей, перечисляемый на счет указанный Продавцом в настоящем Договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего Договора. Днем исполнения обязательства Покупателя по оплате Объекта считается день поступления денежных средств на счет Продавца».

Также 07.04.2025 через электронную систему подачи документов «Мой арбитр» от истца поступило заявление о взыскании суммы судебных расходов, согласно которому просит суд о взыскании суммы государственной пошлины в размере 15 000 руб., расходов на оплату услуг представителя в размере 100 000 руб., расходов по проведению судебной экспертизы в размере 50 000 руб.

 В порядке ст. 49 АПК РФ уточнение судом принято, дело подлежит к рассмотрено с учетом уточненных исковых требований.

30.04.2025 через электронную систему подачи документов «Мой арбитр» от третьего лица поступило ходатайство о вызове эксперта в судебное заседание с рецензией на заключение эксперта.

06.05.2025 через электронную систему подачи документов «Мой арбитр» от ответчика поступила письменная позиция по результатам экспертизы с вопросами для эксперта.

Эксперт ФИО4 вызвана в судебное заседание для дачи пояснений по заключению, в судебном заседании предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных заключений, представила ответы на вопросы ответчика и третьего лица в виде письменных пояснений.

Поступившие документы приобщены к материалам дела.

Определением суда от 12.05.2025 подготовка к судебному разбирательству окончена, дело назначено  к судебному разбирательству.

30.06.2025 через электронную систему подачи документов «Мой арбитр» от ответчика поступил отзыв на заявление о взыскании судебных расходов об уменьшении расходов до предела разумности.

Истец и его представитель уточненные исковые требования поддерживает, просит удовлетворить. Ответчик и третье лица, извещенные надлежащим образом по правилам статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

В судебном заседании от 25.06.2025 судом по правилам ст. 163 АПК РФ объявлен перерыв до 04.07.2025, 08:45.

01.07.2025 через электронную систему подачи документов «Мой арбитр» от истца поступило ходатайство о приобщении дополнительных доказательств в части взыскания судебных расходов.

После перерыва судебное заседание продолжено 04.07.2025 в том же составе суда, при том же лице, ведущем протокол без участия представителей ответчика и третьего лица.

Поступившие документы приобщены к материалам дела.

Дело рассмотрено с участием истца и его представителя, в отсутствие представителей ответчика и третьего лица.

При неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие (часть 3 статьи 156 АПК РФ).

Рассмотрев заявленные требования, изучив материалы дела, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, истец на праве аренды в соответствии с договором аренды объекта муниципального нежилого фонда от 19.07.2024 № 31832.1 пользуется нежилыми помещениями общей площадью 74,1 кв.м., расположенными на цокольном этаже девятиэтажного жилого здания по адресу: <...>.

19.08.2024 истец обратился к ответчику с заявлением о намерении приобрести арендуемые помещения в собственность.

Постановлением Главы Администрации № 1777 от 25 октября 2024 года г. «Об условиях приватизации объекта муниципального нежилого фонда – нежилых помещений цокольного этажа девятиэтажного жилого здания (кадастровый номер: 02:55:010541:2274), расположенного по адресу: <...>» (далее - Объект), утверждены названные условия приватизации названного объекта недвижимости (далее – Постановление, Условия приватизации).

Согласно п. 1.7. Постановления, рыночная стоимость Объекта согласно Отчёту об оценке №24-900/1/16-Н от 30.09.2024, составленному ООО «Аудит-безопасность», составляет 4 452 500 руб. (Четыре миллиона четыреста пятьдесят две тысячи пятьсот рублей), без учёта НДС 20 % и равна его рыночной стоимости. Покупатель уплачивает Продавцу стоимость Объекта без учёта НДС.

30 октября 2024 года Управлением в адрес истца был направлен проект Договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого предпринимательства, с рассрочкой платежа от 30 октября 2024 года.

Истец, считая, что цена спорного объекта завышена, провела оценку по собственной инициативе. В соответствии с Отчетом от 11.11.2024 № 878 рыночная стоимость объекта составляет 2 400 000 руб.

14.11.2024 истец направил ответчику протокол разногласий к проекту договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 30.10.2024, с предложением установить цену в размере 2 400 000 (два миллиона четыреста тысяч) рублей, без учета НДС 20%. определённый независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчётом об оценке № 878, выполненным оценщиком ФИО3

Письмом ответчика от 04.12.2024 № И-6721 предложение истца отклонено.

Поскольку возникшие между сторонами разногласия по условиям договора, урегулированы не были, это послужило для индивидуального предпринимателя ФИО1 причиной обращения в суд с рассматриваемыми требованиями.

Оценив все представленные доказательства в отдельности, относимость, допустимость и их достоверность, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со статьей 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 названного Кодекса, не применяются.

Следовательно, цена недвижимости в договоре купли-продажи является существенным условием.

Пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По смыслу п. 4 ст. 421 и ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия, на которых суд обязывает заключить договор, не могут противоречить законодательству, действующему на момент рассмотрения спора.

Из материалов дела следует, что преддоговорной спор между сторонами возник относительно выкупной цены объекта.

Индивидуальным предпринимателем ФИО1 предложено о применении рыночной стоимости согласно отчету от 11.11.2024 № 878, выполненному частнопрактикующим оценщиком ФИО3

Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан полагает, что указанная стоимость является заниженной, настаивает на применении стоимости объекта, определенной независимым оценщиком ООО «Аудит-безопасность» в соответствии с отчетом от 30.09.2024 № 24-900/1/16-Н.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии со ст. 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Согласно положениям ст. 13 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В ходе рассмотрения дела по ходатайству истца определением суда от 19.02.2025 назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «Центр независимых экспертиз «Суд-информ» ФИО4, на разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1. Определить соответствует ли федеральным стандартам оценки, предусмотренным действующим законодательством Отчет № 24-900/1/16-Н от 30.09.2024 г., составленный ООО «Аудит-безопасность»? Если не соответствует, указать, в чем заключается несоответствие и повлияли ли выявленные несоответствия на величину рыночной стоимости объекта исследования.

2. Определить рыночную стоимость нежилых помещений цокольного этажа девятиэтажного жилого здания общей площадью 74,1 кв.м., расположенного по адресу: г. Уфа, Советский район, бульвар Ибрагимова, д. 19, кадастровый номер 02:55:010541:2274, по состоянию на 20.08.2024 г. без учета НДС.

28.03.2025 через канцелярию суда поступило заключение эксперта №35 от 28.03.2025.

Экспертом ФИО4 в заключении № 35, содержащем подписку о предупреждении об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, даны следующие ответы на вопросы:

На вопрос первый:

«Отчет об оценке №24-900/1 /16-Н от 30.09.2024 г., составленный ООО «Аудит-Безопасность», не соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным стандартам оценки.

Несоответствия отчёта №24-900/1/16-Н от 30.09.2024., Федеральным стандартам оценки, повлиявшие на величину рыночной стоимости объекта исследования:

- п.10. ФСО VI ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ "ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ (ФСО VI)";

- п.9 ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ "ПОДХОДЫ И МЕТОДЫ ОЦЕНКИ (ФСО V).

Перечисленные нарушения стандартов оценочной деятельности являются существенными, и значительно влияют на достоверность выводов о рыночной стоимости объекта оценки.

А именно:

1. объём проведенного оценщиком исследования не полный. Оценщик не обосновал, почему корректировки (данные справочника оценщика недвижимости-2023 «Офисная недвижимость и сходные типы объектов» корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода, полная версия, под редакцией ФИО5) на различия между оцениваемым объектом и объектами-аналогами проводились по усреднённым значениям, рассчитанным по всем городам России, а не по значениям, рассчитанным для городов численностью 1 млн. и более (кроме Москвы и Санкт-Петербурга). Использование значение корректировок, рассчитанных по конкретной группе городов, в данном случае города миллионника, предпочтительней, чем корректировок, усредненных по городам России в целом. Тем более, что разница в значениях корректировок, рассчитанных для городов миллионников (кроме Москвы и Санкт- Петербурга), значительно отличается от корректировок, усредненных по городам России в целом.

Выполнение требований п. 10 ФЕДЕРАЛЬНОГО СТАНДАРТА ОЦЕНКИ "ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ (ФСО VI)" является безусловной обязанностью оценщика.

2. Сравнительный анализ качественных характеристик (сходства и различий) аналога №1 (<...>), аналога № 3 (<...>) и объекта оценки по элементу сравнения «расположение относительно красной линии» не проведен. Корректировка на различия между оцениваемым объектом и объектами - аналогами №№1;3 по элементу сравнения «расположение относительно красной линии» не сделана.

3. Сравнительный анализ качественных характеристик (сходства и различий) аналога №1 (<...>), аналога № 2 (<...>) и объекта оценки по элементу сравнения «возраст здания» не проведен. Корректировка на различия между оцениваемым объектом и объектами-аналогами №№1;2 по элементу сравнения «возраст здания» не сделана.

4. Корректировка на «Класс качества» для аналога №3(<...>) проведена без объяснения и подтверждения

На вопрос второй:

«Рыночная стоимость нежилых помещений цокольного этажа девятиэтажного жилого здания общей площадью 74,1 кв.м., расположенного по адресу: г. Уфа, Советский район, бульвар Ибрагимова, д.19, кадастровый номер 02:55:010541:2274, по состоянию на 20.08.2024 г. без учёта НДС, с учетом округления, составила: 3 042 000 (Три миллиона сорок две тысячи) рублей.

Возражая против заключения №35 эксперта ФИО4 третье лицо и ответчик заявили о вызове эксперта в судебное заседание и представили письменные вопросы.

Экспертом ФИО4 даны развернутые письменные пояснения на возражения ответчика и третьего лица по поставленным перед ней дополнительным вопросам.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выяснится, что оно соответствует действительности.

В соответствии с требованиями ч. 4 ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение экспертизы подлежит оценке судом наряду с другими доказательствами. Поскольку экспертное заключение каких-либо противоречий не содержит, изложено последовательно и логично, соответствует требованиям ст. 86 АПК РФ, выводы экспертов понятны и мотивированны, суд считает, что указанное экспертное заключение соответствует требованиям законодательства. Оснований не доверять выводам экспертов, имеющих необходимые специальные познания и предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, суд в данном случае не усматривает.

В силу ч. 3 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами. При этом в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов (ч. 2 ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Надлежащих доказательств и соответствующих им обстоятельств, наличие которых могло бы свидетельствовать о неверно избранной экспертом, осуществившим в рамках назначенной арбитражным судом судебной экспертизы, методике исследования, не выявлено.

При этом, исходя из п. 24 приказа Министерства экономического развития Российской Федерации России от 20.05.2015 N 297 (ФСО N 1) коллегия отмечает, что эксперт вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Изложенные в экспертном заключении данные объективно и достоверно отражают рыночную стоимость нежилого помещения; не принимать указанное заключение у суда нет оснований, поскольку несоответствия заключения Закону N 135-ФЗ и нарушений указанного Закона при проведении экспертизы суд не усматривает. Экспертное заключение выполнено в соответствии с требованиями Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и не противоречит требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В качестве эксперта привлечено лицо, обладающее специальными познаниями, которые были необходимы для дачи заключения по поставленным судом вопросам, экспертом являлось лицо, имеющее право осуществления оценочной деятельности, экспертом дана подписка о том, что он предупрежден об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; экспертное заключение по форме и содержанию соответствует требованиям части 1 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заключение экспертизы № 35 выполнено полно, поэтому является надлежащим, относимым и допустимым доказательством по настоящему делу применительно к положениям главы 7 АПК РФ.

Оснований не доверять выводам эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности, не имеется.

Учитывая, что экспертом даны полные, четкие и ясные ответы на все поставленные перед ним  вопросы, в том числе по поставленным ответчиком дополнительным вопросам, не содержащие противоречий либо неясностей, суд приходит к выводу о том, что судебная экспертиза проведена экспертами в соответствии с требованиями статей 82, 83 и 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в заключении экспертом отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 названного Кодекса сведения; противоречия в выводах эксперта отсутствуют, выводы обоснованы и являются однозначными, не носят вероятностного характера, оснований сомневаться в обоснованности заключения не имеется.

Доказательств, опровергающих выводы экспертного заключения, основанные на комплексном всестороннем исследовании объекта экспертизы, в материалы дела не представлено (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Таким образом, оценив заключение экспертизы по правилам ст. 71 АПК РФ, суд приходит к выводу о том, что экспертом надлежащим образом определена рыночная стоимость выкупаемого арендуемого недвижимого имущества.

С учетом результатов проведенной судебной экспертизы истцом исковые требования уточнены.

Заявление об уточнении исковых требований судом принято.

При таких обстоятельствах суд полагает, что выкупная стоимость спорного объекта должна определяться исходя из рыночной стоимости, установленной заключением эксперта в рамках назначенной экспертизы, и составляет 3 042 000 руб. (три миллиона сорок две тысячи) рублей без учета НДС 20 %.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

На основании ч. 2 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

В соответствии с ч. 3 ст. 111 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по заявлению лица, участвующего в деле, на которое возлагается возмещение судебных расходов, арбитражный суд вправе уменьшить размер возмещения, если этим лицом представлены доказательства их чрезмерности.

В соответствии со ст. 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вопросы распределения судебных расходов разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу.

Рассмотрев представленные документы, суд находит требование о взыскании судебных расходов обоснованным и подлежащим удовлетворению частично, исходя из следующего.

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2004 N 454-О указано, что ч. 2 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предоставляет арбитражному суду право уменьшить сумму, взыскиваемую в возмещение соответствующих расходов по оплате услуг представителя. Реализация названного права судом возможна лишь в том случае, если он признает эти расходы чрезмерными в силу конкретных обстоятельств дела, при том, что суд обязан создавать условия, при которых соблюдался бы необходимый баланс процессуальных прав и обязанностей сторон.

Обязанность суда взыскивать расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против необоснованного завышения размера оплаты услуг представителя, и тем самым на реализацию ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации. Именно поэтому в ч. 2 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации речь идет, по существу, об обязанности суда установить баланс между правами лиц, участвующих в деле.

Кроме того, в п. 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" (далее - постановление Пленума от 21.01.2016 N 1) также указано, что разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов.

Вместе с тем в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер.

В п. 12 постановления Пленума от 21.01.2016 N 1 также отмечено, что расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах. При неполном (частичном) удовлетворении требований расходы на оплату услуг представителя присуждаются каждой из сторон в разумных пределах и распределяются в соответствии с правилом о пропорциональном распределении судебных расходов.

Разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.

В п. 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.12.2007 N 121 "Обзор судебной практики по вопросам, связанным с распределением между сторонами судебных расходов на оплату услуг адвокатов и иных лиц, выступающих в качестве представителей в арбитражных судах" разъяснено, что лицо, требующее возмещения расходов на оплату услуг представителя, доказывает их размер и факт выплаты, другая сторона должна доказать их чрезмерность.

При выплате представителю вознаграждения, обязанность по уплате и размер которого пусть и не были обусловлены исходом судебного разбирательства, но и не привязаны к определенным услугам и трудозатратам на их оказание, требование о возмещении судебных расходов подлежит удовлетворению с учетом оценки их разумных пределов.

Определяя разумный предел возмещения судебных издержек стороны, арбитражный суд исходит из дискреции, предоставленной ему ч. 2 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что является элементом судебного усмотрения.

Свобода договора, установленная гражданским законодательством, не связывает суд при определении разумного предела подлежащих возмещению судебных расходов и не означает, что все фактически понесенные расходы автоматически относятся на сторону, не в пользу которой состоялся судебный акт.

Исходя из того, что сам по себе договор и размеры фактически произведенной по нему оплаты подлежат оценке наряду с другими доказательствами по делу, суд, руководствуясь принципами действительности, необходимости и разумности судебных расходов, считает требуемую сумму, относящуюся к вознаграждению, подлежащей уменьшению, поскольку в силу вышеизложенного определение баланса интересов сторон является обязанностью суда, относящейся к базовым элементам публичного порядка Российской Федерации.

Таким образом, право на возмещение расходов возникает при условии фактически понесенных стороной затрат, в связи с чем необходимо документальное подтверждение размера расходов.

В обоснование заявленных требований заявителем представлен договор на оказание юридических услуг № 82-11/24 от 01.11.2024, платежные поручения на общую сумму 100 000 руб., прайс юридических услуг, акт об оказании услуг от 27.06.2025.

Учитывая, что институт возмещения судебных расходов не должен являться необоснованным препятствием для обращения в суд с целью защиты прав, но в то же время выполняет роль одного из средств предотвращения сутяжничества, принимая во внимание, что правоотношения, существующие между истцом и ответчиком, находятся в ситуации неопределенности до момента вынесения окончательного судебного акта по делу, на суде лежит обязанность установления баланса в рисках сторон относительно понесенных ими судебных расходов. Следовательно, несмотря на вынесение судебного акта в пользу одной из сторон, на нее может быть также возложено несение бремени части судебных расходов.

В соответствии с вышеизложенным, одного лишь подтвержденного факта несения судебных расходов недостаточно для признания таких расходов соразмерными.

Возражая относительно размера судебных расходов на оплату услуг представителя, ответчик в своем возражении указывает на чрезмерность заявленных требований, отсутствие сбора большого количества документов, указал на судебную практику по аналогичным делам.

При выплате представителю вознаграждения, обязанность по уплате и размер которого пусть и не были обусловлены исходом судебного разбирательства, но и не привязаны к определенным услугам и трудозатратам на их оказание, требование о возмещении судебных расходов подлежит удовлетворению с учетом оценки их разумных пределов.

Основным принципом, подлежащим обеспечению судом при взыскании судебных расходов и установленным законодателем, как указывалось выше, является критерий разумного характера таких расходов, соблюдение которого проверяется судом на основе:

- фактического характера расходов, их пропорциональности и соразмерности;

- исключения по инициативе суда нарушения публичного порядка в виде взыскания явно несоразмерных судебных расходов;

- экономного характера расходов, их соответствия существующему уровню цен, исходя из продолжительности разбирательства, с учетом сложности дела при состязательной процедуре.

Свобода договора, установленная гражданским законодательством, не связывает суд при определении разумного предела подлежащих возмещению судебных расходов и не означает, что все фактически понесенные расходы автоматически относятся на сторону, не в пользу которой состоялся судебный акт.

Исходя из того, что сам по себе договор и размеры фактически произведенной по нему оплаты подлежат оценке наряду с другими доказательствами по делу, суд, руководствуясь принципами действительности, необходимости и разумности судебных расходов, считает требуемую сумму, относящуюся к вознаграждению, подлежащей уменьшению, поскольку в силу вышеизложенного определение баланса интересов сторон является обязанностью суда, относящейся к базовым элементам публичного порядка Российской Федерации.

Консультационные услуги, такие как консультирование заказчика, юридическая экспертиза документов, анализ первичных документов, сбор доказательств, досудебное урегулирование спора к категории судебных расходов не относятся и возмещению не подлежат.

Представителем ФИО1 фактически осуществлена подготовка следующих процессуальных документов:

- подготовка и подача искового заявления;

- подготовка и подача ходатайства о назначении судебной экспертизы по делу;

- подготовка и подача письменных пояснений по делу;

- подготовка и подача уточненного искового заявления;

- подготовка и подача заявления о взыскании судебных расходов.

При определении подлежащей взысканию суммы расходов на оплату услуг представителя суд принял во внимание, что представитель истца знакомился с материалами дела, принимал участие в девяти судебных заседаниях, два из которых после перерыва.

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства, исходя из принципа возмещения судебных расходов стороне, фактически понесшей эти расходы, за счет неправой в споре стороны, установив документальную подтвержденность несения заявленных к возмещению расходов, учитывая фактический объем оказанных юридических услуг, категорию и сложность спора, время, затраченное на подготовку процессуальных документов и время участия в судебных заседаниях (два судебных заседания по длительности от 5-7 минут, пять судебных заседаний от 21-30 минут, два заседания около 45 минут) суд приходит к выводу, что к возмещению судебных расходов по оплате услуг представителя подлежит сумма в размере 52 000 руб.

Правовых оснований для большего уменьшения суммы судебных расходов суд не усматривает.

Исходя из правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума ВАС РФ от 09.12.2008 N 9131/08, от 29.03.2011 N 13923/10, консультационные услуги, услуги по изучению законодательства и судебной практики, сбор и анализ документов, выработка правовой позиции не отнесены действующим законодательством к судебным расходам, подлежащим возмещению проигравшей стороной.

При этом суд отмечает, что сделанный вывод не следует рассматривать в качестве нарушения принципа свободы договора. Несмотря на возможность произвольного определения стоимости оказываемых услуг, размер вознаграждения, подлежащий взысканию, должен соответствовать реальному объему оказанных услуг с учетом конкретных обстоятельств дела, таких как сложность спора, количество судебных заседаний, необходимость истребования дополнительных доказательств, совершения других процессуальных действий.

В связи с урегулированием разногласий сторон в редакции истца расходы по оплате государственной пошлины по исковому заявлению (15 000 руб.) и по оплате экспертизы (50 000 руб.) суд относит в полном объеме на ответчика.

Денежные средства в размере 50 000 руб., находящиеся на депозитном счете Арбитражного суда Республики Башкортостан, подлежат выплате эксперту, о чем судом вынесено отдельное определение.

Излишне внесенные Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан денежные средства для проведения экспертизы подлежат возврату ответчику на основании отдельного определения суда после представления актуальных реквизитов.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Уточненные исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) и Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>) при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 30.10.2024, заключаемого между Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и Индивидуальным предпринимателем ФИО1, с изложением пунктов 3.1. и 3.3. указанного договора в следующей редакции:

- «пункт 3.1. Стоимость Объекта по настоящему договору составляет 3 042 000 руб. (три миллиона сорок две тысячи рублей) без учета НДС 20%, и равна его рыночной стоимости, определенной судебным экспертом в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что подтверждается Заключением эксперта ООО Центр независимых экспертиз «Суд-информ» от 28.03.2025 № 35»;

- «пункт 3.3. Покупатель уплачивает Продавцу первоначальный платёж в размере 10 (десяти) процентов, что составляет 304 200 (триста четыре тысячи двести) рублей, перечисляемый на счёт, указанный Продавцом в настоящем Договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего Договора. Днем исполнения обязательств Покупателя по оплате объекта считается день поступления денежных средств на счет Продавца».

Взыскать с Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) расходы по оплате юридических услуг в размере 52 000 руб., судебные расходы по оплате судебной экспертизы в размере 50 000 руб., по уплате государственной пошлины по иску в размере 15 000 рублей.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по заявлению взыскателя.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.


Судья                                                                 Л.Х. Нургалиева