Решение от 20 июня 2023 г. по делу № А49-2748/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПЕНЗЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

440000, г. Пенза, ул. Кирова, 35/39, тел.: (8412) 52-99-09, факс: 55-36-96, http://www.penza.arbitr.ru/





Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Дело № А49-2748/2023
г. Пенза
20 июня 2023 года
Резолютивная часть решения объявлена 14 июня 2023 года.

Мотивированное решение изготовлено 20 июня 2023 года.

Арбитражный суд Пензенской области в составе судьи Г.К. Иртугановой, при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

первого заместителя прокурора Пензенской области (Богданова ул., д. 7, Пенза г., 440052; ОГРН <***>, ИНН <***>) в интересах неопределенного круга лиц и муниципального образования Белинский район Пензенской области в лице Собрания представителей Белинского района Пензенской области (Комсомольская пл., д. 19, каб. 11, Белинский г., Белинский район, Пензенская область, 442250; ИНН <***>; ОГРН: <***>)

к 1. Администрации Белинского района Пензенской области (Комсомольская пл., д. 19, каб. 42, Белинский г., Белинский район, Пензенская область, 442250; ОГРН <***>, ИНН <***>),

2. Обществу с ограниченной ответственностью «Монолит» (ФИО2 ул., д. 153, Белинский г., Белинский район, Пензенская область, 442250; ОГРН <***>, ИНН <***>)

с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Росреестра по Пензенской области (ФИО3 ул., д. 39А, Пенза г., 440000; ИНН <***>, ОГРН <***>),

о признании аукциона, договора недействительными и применении последствий недействительности сделки,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО4, старшего прокурора гражданско-судебного отдела прокуратуры Пензенской области (удостоверение),

от ответчика Администрации Белинского района Пензенской области: Понкратова – ФИО5, представитель по доверенности (в деле),

УСТАНОВИЛ:

первый заместитель прокурора Пензенской области обратился в Арбитражный суд Пензенской области в интересах неопределенного круга лиц и муниципального образования Белинский район Пензенской области в лице Собрания представителей Белинского района Пензенской области с исковым заявлением к администрации Белинского района Пензенской области, обществу с ограниченной ответственностью «Монолит» о признании недействительными аукциона, проведенного администрацией Белинского района Пензенской области на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 58:04:0150401:655, собственность на который не разграничена, из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования «сельскохозяйственное использование» (извещение от 26.08.2022 №260822/2816900/02); признании недействительным договора аренды №73 от 10.10.2022 на земельный участок с кадастровым номером 58:04:0150401:655, государственная собственность на который не разграничена, заключенного между администрацией Белинского района Пензенской области и ООО «Монолит»; применении последствий недействительности ничтожной сделки, обязав ООО «Монолит» возвратить администрации Белинского района Пензенской области земельный участок с кадастровым номером 58:04:0150401:655 из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования «сельскохозяйственное использование».

Исковые требования заявлены на основании ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

На основании ст. 51 АПК РФ определением суда от 24.03.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области (ФИО3 ул., д. 39А, Пенза г., 440600: ИНН <***>, ОГРН <***>).

Судебное заседание назначено на 14.06.2023.

Представитель прокуратуры Пензенской области на иске настаивал по основаниям, изложенным в иске.

Представитель первого ответчика – Администрации Белинского района Пензенской области, возражал против исковых требований по основаниям, изложенным в отзыве на иск.

Представитель второго ответчика, третьего лица в судебное заседание не явились, о дне, времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом в порядке ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Кроме того, каждый судебный акт по данному делу размещен в картотеке арбитражных дел в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» http://www.penza.arbitr.ru (информационный ресурс «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru).

Представитель второго ответчика – ООО «Монолит», в мотивированном отзыве на иск указал, что считает заявленные требования истца обоснованными. Представитель второго ответчика ходатайствовал о рассмотрении спора без его участия

Представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области, в отзыве на иск указал, что согласно пункту 114 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости (утв. Приказом Росреестра от 01.06.2021 N П/0241) при государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества в реестр прав на недвижимость вносятся:

- запись о сделке - государственной регистрации договора аренды;

- запись об ограничении права и обременении объекта недвижимости (далее - запись об ограничении (обременении) - государственной регистрации аренды).

В Едином государственном реестре недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером 58:04:0150401:655 (<...>) на основании договора аренды на земельный участок, государственная собственность на который не разграничена №73 от 10.10.2022 имеются актуальные записи от 05.12.2022 о государственной регистрации аренды 58:04:0150401:655-58/059/2022-1 и о государственной регистрации договора аренды 58:04:0150401:655-58/059/2022-2.

Представитель третьего лица ходатайствовал о рассмотрении данного дела без его участия. Разрешение заявленных требований полагал на усмотрение суда.

На основании ст. ст. 121, 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд признал возможным рассмотреть спор в отсутствие второго ответчика и третьего лица по имеющимся в деле доказательствам.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, арбитражный суд приходит к следующему.

На основании ч. 1 ст. 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами местного самоуправления, а также применении последствий недействительности таких сделок.

В пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 N 15 "О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе" разъяснено, что участие в деле истца не является основанием для освобождения прокурора от участия в судебном разбирательстве и выполнения им обязанностей, установленных процессуальным законодательством.

В силу статьи 65 АПК РФ прокурор, вне зависимости от формы его участия в деле, должен доказать обстоятельства, на которые он ссылается как на основание своих требований и возражений. Суд вправе потребовать от прокурора объяснений об обстоятельствах, имеющих значение для дела, в соответствии со статьей 81 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и сторонами не оспаривается, что между администрацией Белинского района Пензенской области (Арендодатель) и ООО «Монолит» (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 73 от 10.10.2022 (далее - Договор аренды).

Согласно п. 1.1. Договора аренды на основании протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 27.09.2022, Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 58:04:0150401:655, площадью 68360 кв.м, адрес (описание местоположения): <...> разрешенное использование: сельскохозяйственное использование.

Внесение изменений в заключенный по результатам аукциона Договор аренды земельного участка, в части изменения видов разрешенного использования такого земельного участка не допускается.

В соответствии с п. 2.1. Договора срок аренды земельного участка устанавливается на 20 лет.

Земельный участок передан Арендодателем Арендатору по акту приема-передачи от 10.10.2022.

В Едином государственном реестре недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером 58:04:0150401:655 (<...>) на основании договора аренды на земельный участок, государственная собственность на который не разграничена №73 от 10.10.2022 имеются актуальные записи от 05.12.2022 о государственной регистрации аренды 58:04:0150401:655-58/059/2022-1 и о государственной регистрации договора аренды 58:04:0150401:655-58/059/2022-2.

Однако, как указывает истец в исковом заявлении, Договор аренды заключен с нарушениями требований действующего законодательства.

Администрацией района на официальном сайте torgi.gov.ru 26.08.2022 опубликовано извещение №260822/2816900/02 о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 58:04:0150401:655, собственность на который не разграничена, из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования «сельскохозяйственное использование».

Указанное извещение также было размещено на официальном сайте первого ответчика.

В нарушение пункта 20 статьи 39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона опубликовано в официальном печатном издании администрации района - газете Белинского района Пензенской области «Чембарские вести», а не в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения по месту нахождения земельного участка.

Кроме того, по информации администрации района от 22.11.2022 данный земельный участок на момент проведения торгов находился и находится в настоящее время в территориальной зоне Ж2 «Зона застройки индивидуальными жилыми домами» Правил землепользования и застройки сельских поселений Белинского района Пензенской области, утвержденных решением Собрания представителей Белинского района от 03.09.2021 № 372-43/4, что также отражено на карте градостроительного зонирования.

Согласно протоколу от 27.09.2022 рассмотрения заявок на участие аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, аукцион признан несостоявшимся в связи с подачей одной заявки ООО «Монолит».

Между администрацией района и ООО «Монолит» 10.10.2022 заключен Договор аренды.

Анализ истцом территориальной зоны Ж2 «Зона застройки индивидуальными жилыми домами» показал, что в основных и условно-разрешенных видах использования земельных участков, находящихся в ней, отсутствует такой вид разрешенного использования как «сельскохозяйственное использование».

Полагая, что администрация Белинского района Пензенской области незаконно провела аукцион и заключила Договор аренды с ООО «Монолит» с нарушениями действующего законодательства, истец обратился в суд с настоящим иском.

Возражая против заявленных требований, представитель администрации Белинского района Пензенской области в отзыве указал, что 10.10.2022 г. между администрацией Белинского района Пензенской области и обществом с ограниченной ответственностью «Монолит» заключен договор № 73 аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером 58:04:0150401:655, площадью 68 360 кв.м, из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования «сельскохозяйственное использование», адрес (описание местоположения): <...>.

Предоставление земельного участка и заключение договора аренды с ООО «Монолит» по заявлению о предоставлении земельного участка было рассмотрены рабочей группой по осуществлению контроля за исполнением администрацией Белинского района Пензенской области градостроительного и земельного законодательства в соответствии со ст. 39.17 Земельного кодекса РФ. Согласно выписке из ЕГРН данный земельный участок прошел государственный кадастровый учет, имел вид разрешённого использования «сельскохозяйственное использование» и отнесен к категории земель «земли населенных пунктов». Согласно ст.39.16 ЗК РФ, а также п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ оснований в отказе испрашиваемых земельных участков не было. Не было и иных оснований для отказа в предоставлении испрашиваемого земельного участка в соответствии с действующим законодательством. На основании вышеизложенного было принято решение о предоставлении данного земельного участка в соответствии с п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ (т.е. через аукцион).

В силу пункта 19 статьи 39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона было размещено на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации, не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона. Указанное извещение было доступно для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы. Также, данное извещение было опубликовано в периодическом печатном издании - «Газета Белинского района Пензенской области «Чембарские вести». По процедуре № 260822/2816900/02 в соответствии с п.14 ст. 39.12 ЗК РФ аукцион был признан несостоявшимся по окончании срока подачи заявок на участие в аукционе, т.к. подана только одна заявка на участие в аукционе. Единственная заявка на участие в аукционе и заявитель, подавший указанную заявку, соответствовал всем требованиям и указанным в извещении о проведении аукциона и условиям аукциона. Уполномоченный орган в течение десяти дней со дня рассмотрения указанной заявки направил заявителю три экземпляра подписанного проекта договора аренды земельного участка.

Предоставление указанного земельного участка не нарушает положение п. 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ (Земли, в РФ, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель и земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования), так как в соответствии со ст. 85 Земельного кодекса РФ в земли населенных пунктов могут входить земельные участки сельскохозяйственного использования.

Предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный в соответствии с подпунктом 1 пункта 4 статьи 3 ЗК РФ земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка. Следовательно, исходя из этого, предоставление земельных участков для строительства в собственность возможно только после его оформления.

Поскольку спорный земельный участок сформирован и прошел Государственный кадастровый учет, то он может выступать предметом оспариваемого аукциона. Так как в исковом заявлении отсутствует требование о признании результатов кадастровых работ по формированию земельных участков незаконными, указание в иске на формирование земельного участка в территориальной зоне, где вид разрешенного использования «сельскохозяйственное производство» отсутствует, то оно не может рассматриваться в качестве основания для признания аукциона недействительным. Если Истец не согласен с порядком формирования земельных участков, то такие земельные участки должны быть сняты с ГКУ в связи с их незаконностью формирования.

Первый ответчик полагает, что Правила организации и проведения торгов организатором аукциона не были нарушены: публикация необходимой информации о проведении аукциона была размещена на официальном сайте и в официальном печатном издании района - газете «Чембарские вести» (Об утверждении Положения о периодическом печатном издании "Газета Белинского района Пензенской области "Чембарские вести"(в ред. решений Собрания представителей Белинского района Пензенской области от 19.07.2012 № 55-7/3, от 26.08.2022 № 455-55/4))., первоначальная стоимость аренды земельных участков определена по рыночной цене, в соответствии с требованиями закона, извещение об аукционе проведено в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации, поэтому любой гражданин, может участвовать в аукционе. Извещение о проведении аукциона (торгов) содержит все необходимые сведения, предусмотренные п.2 ст. 448 ГК РФ, позволяющие определить существенные условия договоров аренды имущества. Нарушений, которые могли бы повлиять на результаты проведенного аукциона и отмену договора аренды земельных участков, нет. С учетом изложенного, первый ответчик в удовлетворении иска просит отказать полностью.

Представитель второго ответчика – ООО «Монолит», в мотивированном отзыве на иск указал, что считает заявленные требования истца обоснованными.

Изучив доводы первого ответчика, суд признает их необоснованными и отклоняет ввиду следующего.

Согласно п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как разъяснено в п. 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений разд. I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Принимая во внимание понятие ничтожной сделки и направленности полномочий прокурора на защиту публичных интересов, прокурор при обращении в арбитражный суд с иском о признании недействительной ничтожной сделки в порядке ст. 168 ГК РФ должен доказать нарушение сделкой требований закона или иного правового акта, нарушение публичных интересов или интересов третьих лиц.

При этом в силу разъяснений п. 75 указанного постановления применительно к ст. 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

При обращении прокурора в арбитражный суд необходимо также учитывать положения п. 9 и 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 23 марта 2012 г. N 15 "О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе", которые предусматривают, что, предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной лицами, названными в абзацах 2 и 3 ч. 1 ст. 52 АПК РФ, прокурор обращается в суд в интересах публично-правового образования.

При предъявлении требований о признании недействительной оспоримой сделки прокурору с учетом Постановления Пленума N 15 и требований п. 2 ст. 166 ГК РФ необходимо в каждом конкретном случае доказывать, что сделка нарушает права или охраняемые интересы публично-правового образования, в том числе, что она повлекла для него неблагоприятные последствия, а также то, что применение последствий недействительности сделки приведет к восстановлению нарушенных прав публично-правового образования.

Согласно пункту 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Из смысла вышеприведенных положений закона следует, что лицо, заявившее такие требования, должно иметь охраняемый законом интерес в признании сделки недействительной.

Такой интерес должен носить материально-правовой характер и, соответственно, должен быть подтвержден соответствующими доказательствами, как, собственно, должно быть доказано нарушение конкретного, а не абстрактного права заинтересованного лица.

В силу части 1 статьи 45 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

При этом прокурор является процессуальным истцом и инициирует иск в интересах лиц, имеющих материально-правовой интерес.

В настоящем деле прокурор выступает в интересах неопределенного круга лиц и муниципального образования Белинский район Пензенской области в лице Собрания представителей Белинского района Пензенской области.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом.

Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов определены положениями статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи.

Порядок подготовки и организации аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, урегулирован в ст. 39.11, 39.12, 39.13 ЗК РФ.

В силу ч. 19 ст. 39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации (далее - официальный сайт), не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона. Указанное извещение должно быть доступно для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы.

В соответствии с ч. 20 ст. 39.11 ЗК РФ организатор аукциона также обеспечивает опубликование извещения о проведении аукциона в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, городского округа, по месту нахождения земельного участка не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона.

Согласно п. 4 ч. 21 ст. 39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона должно содержать сведения, в том числе, о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения), о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (за исключением сетей электроснабжения) (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения).

Администрацией района на официальном сайте torgi.gov.ru 26.08.2022 опубликовано извещение №260822/2816900/02 о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 58:04:0150401:655, собственность на который не разграничена, из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования «сельскохозяйственное использование».

Указанное извещение также было размещено на официальном сайте первого ответчика.

В нарушение ч. 20 ст. 39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона опубликовано в официальном печатном издании администрации района - газете Белинского района Пензенской области «Чембарские вести», а не в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения по месту нахождения земельного участка.

Кроме того, по информации администрации района от 22.11.2022, спорный земельный участок на момент проведения торгов находился и находится в настоящее время в территориальной зоне Ж2 «Зона застройки индивидуальными жилыми домами» Правил землепользования и застройки сельских поселений Белинского района Пензенской области, утвержденных решением Собрания представителей Белинского района от 03.09.2021 № 372-43/4, что также отражено на карте градостроительного зонирования.

Согласно протоколу от 27.09.2022 рассмотрения заявок на участие аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, аукцион признан несостоявшимся в связи с подачей одной заявки ООО «Монолит».

Между администрацией района и ООО «Монолит» 10.10.2022 заключен Договор аренды.

Анализ территориальной зоны Ж2 «Зона застройки индивидуальными жилыми домами» показал, что в основных и условно-разрешенных видах использования земельных участков, находящихся в ней, отсутствует такой вид разрешенного использования как «сельскохозяйственное использование».

Отношения, связанные с территориальным планированием, градостроительным зонированием, планировкой территории, регламентированы Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее также - ГрК РФ).

В силу ч. 3 ст. 9 ГрК РФ документы территориального планирования являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления при принятии ими решений и реализации таких решений. Документы территориального планирования двух и более субъектов Российской Федерации, документы территориального планирования субъекта Российской Федерации и документы территориального планирования муниципальных образований не подлежат применению в части, противоречащей утвержденным документам территориального планирования Российской Федерации, со дня утверждения.

Согласно пункту 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской федерации (далее - ГрК РФ) объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

Таким образом, организатором торгов планировалось проведение торгов на право заключения договора аренды земельного участка, на котором предусмотрена возможность строительства арендатором объекта капитального строительства, в связи с чем, администрацией района должны были быть соблюдены, в частности, нормы пункта 4 части 21 статьи 39.11 ЗК РФ при формировании предмета аукциона относительно технических условий заключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, а также максимально и (или) минимально допустимых параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства. Однако максимально и (или) минимально допустимые параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства в извещении не указаны, поскольку они не предусмотрены для земельного участка с таким видом разрешенного использования, находящегося в территориальной зоне Ж2 «Зона застройки индивидуальными жилыми домами».

Согласно пунктам 1, 2 статьи 85 ЗК РФ в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к территориальным зонам, в том числе, жилым.

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

В силу пункта 11 статьи 85 ЗК РФ земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах - земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, - используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами населенных пунктов и правилами землепользования и застройки.

Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений.

Согласно статье 1 ГрК РФ правила землепользования и застройки - документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.

Территориальные зоны - это зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Градостроительный регламент - устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью в земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, а также применительно к территориям, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному развитию территории, расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности соответствующей территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения.

В результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон (часть 1 статьи 35 ГрК РФ).

Согласно части 2 статьи 35 ГрК РФ в состав жилых зон могут включаться:

1) зоны застройки индивидуальными жилыми домами;

2) зоны застройки индивидуальными жилыми домами и малоэтажными жилыми домами блокированной застройки;

3) зоны застройки среднеэтажными жилыми домами блокированной застройки и многоквартирными домами;

4) зоны застройки многоэтажными многоквартирными домами;

5) зоны жилой застройки иных видов.

Таким образом, спорный земельный участок не мог быть предоставлен администрацией Белинского района в пользование ООО «Монолит» с указанным видом разрешенного использования и договор аренды нарушает положение пункта 2 статьи 7 ЗК РФ, предусматривающее, что земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на категории, в том числе, земли населенных пунктов, которые используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Строительство новых объектов недвижимости на таком земельном участке может осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами (абзац 6 пункта 4 статьи 85 ЗК РФ).

Кроме того, указание в извещении о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка неверного, несоответствующего в действительности вида его использования, нарушило права неопределенного круга лиц, лишив их возможности, в связи с незнанием истинного предназначения передаваемого в пользование земельного участка, принять участие в аукционе.

Согласно п. 1 ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

В связи с тем, что администрацией Белинского района Пензенской области не были соблюдены требования положений ст. 39.11, 39.12, 39.13 ЗК РФ при проведении аукциона, торги надлежит признать недействительными.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных ст. 167 настоящего Кодекса (п. 2 ст. 449 ГК РФ).

Таким образом, договор, заключенный по итогам проведения торгов, является оспоримой сделкой, а потому, исходя из вышеизложенной позиции Пленума Верховного Суда Российской Федерации, вне зависимости от того, посягает или нет такая сделка на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, к ней подлежат применению нормы об оспоримости сделки.

При оспаривании сделки по настоящему делу подлежат применению положения пункта 1 статьи 168 и пункта 2 статьи 181 ГК РФ.

Аналогичная правовая позиция нашла свое отражение в определении Судебной коллегии по гражданским дела Верховного Суда РФ от 05.02.2019 N 18-КГ18-268.

Правовая позиция о том, что споры о признании торгов недействительными (статья 449 ГК РФ) рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок, также следует из содержания пункта 44 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Совокупный анализ положений статьи 449 ГК РФ с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101 и пункте 71 13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 N 50, позволяет сделать вывод о том, что нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

Исходя из изложенного, договор аренды земельного участка, заключенный по результатам недействительных торгов, также является недействительным.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что аукцион № 260822/2816900/02 от 26.08.2022 на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 58:04:0150401:655, площадью 68360 кв.м, адрес (описание местоположения): <...> разрешенное использование: сельскохозяйственное использование, является недействительным, поскольку проведен с нарушением земельного законодательства, а именно: администрацией не соблюдено требование об опубликовании (обнародовании) извещения о проведении аукциона, в извещении содержится недостоверная информация о предмете аукциона.

Признание аукциона недействительным влечет признание недействительным договора аренды земельного участка с кадастровым номером 58:04:0150401:655, площадью 68360 кв.м, №73 от 10.10.2022, заключенный между администрацией Белинского района Пензенской области и ООО «Монолит».

Применяя последствия недействительности сделки в соответствии с п. 2 статьи 167 ГК РФ суд возлагает на ООО «Монолит» обязанность возвратить земельный участок с кадастровым номером 58:04:0150401:655, площадью 68360 кв.м, администрации Белинского района Пензенской области.

Таким образом, арбитражный суд удовлетворяет исковые требования первого заместителя прокурора Пензенской области в полном объеме.

В соответствии с частью 1 статьи 112 и частью 2 статьи 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд решает вопросы распределения судебных расходов.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Размер госпошлины при обращении в арбитражный суд с исковым заявлением о признании аукциона и сделки недействительными, возложении обязанности возвратить земельный участок, составляет 12 000 руб. Госпошлина относится на ответчиков в равных долях – по 6 000 руб. на каждого. Но поскольку в силу ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации первый ответчик освобожден от уплаты госпошлины, то госпошлина подлежит взысканию со второго ответчика – ООО «Монолит», в размере 6 000 руб.

Учитывая, что прокурор в соответствии с п.п.1 п.1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины, государственная пошлина подлежит взысканию со второго ответчика непосредственно в доход федерального бюджета.

Руководствуясь ст. ст. 167-171 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Иск первого заместителя прокурора Пензенской области ОГРН <***>, ИНН <***> в интересах неопределенного круга лиц и муниципального образования Белинский район Пензенской области в лице Собрания представителей Белинского района Пензенской области ИНН <***>; ОГРН: <***> удовлетворить в полном объеме, судебные расходы отнести на ответчика.

Признать недействительным аукцион, проведенный администрацией Белинского района Пензенской области ОГРН <***>, ИНН <***> на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 58:04:0150401:655, собственность на который не разграничена, из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования «сельскохозяйственное использование» (извещение от 26.08.2022 №260822/2816900/02).

Признать недействительным договора аренды №73 от 10.10.2022 на земельный участок с кадастровым номером 58:04:0150401:655, государственная собственность на который не разграничена, заключенный между администрацией Белинского района Пензенской области ОГРН <***>, ИНН <***> и обществом с ограниченной ответственностью «Монолит» ОГРН <***>, ИНН <***>.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки, обязав общество с ограниченной ответственностью «Монолит» ОГРН <***>, ИНН <***> возвратить администрации Белинского района Пензенской области ОГРН <***>, ИНН <***> земельный участок с кадастровым номером 58:04:0150401:655 из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования «сельскохозяйственное использование».

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Монолит» ОГРН <***>, ИНН <***> госпошлину в федеральный бюджет в размере 6 000 руб.

Решение суда может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через арбитражный суд Пензенской области в течение одного месяца со дня его принятия.


Судья Г.К. Иртуганова