Решение от 16 марта 2023 г. по делу № А11-4566/2022

г. Владимир Дело № А11-4566/2022

"16" марта 2023 г.


Резолютивная часть решения объявлена 09.03.2023.
Решение в полном объеме изготовлено 16.03.2023.


Арбитражный суд Владимирской области в составе: судьи Кочешковой М. Ю., при ведении протокола судебного заседания секретраем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

индивидуального предпринимателя ФИО2, Владимирская область, Суздальский район, п. Боголюбово; ОГРНИП 305333606400030, ИНН <***>,

к Управлению муниципальным имуществом г. Владимира, <...>; ИНН <***>, ОГРН <***>,

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи,


при участии:

от истца: ФИО3, адвоката (доверенность от 26.04.2022 сроком действия 3 года),

от ответчика: ФИО4 (доверенность от 09.01.2023 № 26-08/2 сроком действия по 31.12.2023; диплом),


установил.

Истец, индивидуальный предприниматель ФИО2, Владимирская область, Суздальский район, п. Боголюбово (далее – ИП ФИО2), обратился в Арбитражный суд Владимирской области с иском к ответчику, Управлению муниципальным имуществом г. Владимира, г. Владимир (далее – УМИ г. Владимира), об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений, являющихся муниципальной собственностью, расположенных на втором этаже здания по адресу: <...>:

- кв. 4, площадью 44,6 кв.м, кадастровый номер 33:22:032001:179, а именно: помещения №№ 3, 7, 7а, 10, 10а, 16 по плану второго этажа здания;

- кв. 6, общей площадью 16,2 кв.м, кадастровый номер 33:22:032001:178, а именно: помещения №№ 11, 13, 14 по плану второго этажа здания,

установив спорное условие договора (пункт 1.2) в следующей редакции: "объект купли-продажи продается за 1 350 000 руб. (без учета НДС). Уплата НДС осуществляется покупателем в соответствии с действующим налоговым законодательством Российской Федерации".

Ответчик в отзыве на иск от 21.07.2022 № 223 просил суд отказать в удовлетворении иска, указав при этом, что справка ООО "Владоценка" о средней рыночной стоимости от 31.03.2023 № С-2022/03-04 является ненадлежащим доказательством величины рыночной стоимости спорных нежилых помещений.

Определением арбитражного суда от 20.10.2022 в соответствии с пунктом 1 статьи 144 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации производство по делу было приостановлено в связи с назначением по ходатайству истца судебной оценочной экспертизы.

Проведение экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью "ВладИнком-Групп" (600000, <...>), оценщику ФИО5.

Определением арбитражного суда от 11.01.2023 в соответствии со статьей 146 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации производство по делу возобновлено, поскольку отпали основания для его приостановления, в связи с поступлением 10.01.2023 в материалы дела заключения эксперта от 20.12.2022 № 22087512.

Представитель истца в судебном заседании 14.02.2023 заявил письменное ходатайство вх. от 13.02.2023 о назначении повторной оценочной судебной экспертизы по тем же вопросам; проведение экспертизы истец просил поручить частнопрактикующему оценщику ФИО6 (ИНН <***>).

Представитель ответчика возразил против данного ходатайства.

Рассмотрев заявленное истца письменное ходатайство о назначении повторной оценочной судебной экспертизы, арбитражный суд отказывает в его удовлетворении ввиду отсутствия оснований, исходя из следующего.

Согласно части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Истцом не представлены надлежащие доказательства, подтверждающие наличие противоречий в выводах эксперта либо сомнения в обоснованности заключения эксперта.

Представленная в материалы дела рецензия (заключение специалиста) представляет собой мнение оценщика относительно заключения эксперта, который об уголовной ответственности не предупреждался.

Ни Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации, ни Федеральный закон от 31.05.2001 N 73-Ф3 "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" не предусматривают возможность составления заключения (рецензии) третьего лица в отношении судебной экспертизы.

Более того, в силу Федерального стандарта оценки "Порядок проведения экспертизы, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)", утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 04.07.2011 № 328, экспертиза отчета об оценке проводится экспертами саморегулируемой организации, членом которой является лицо, подготовившее соответствующий отчет. ФИО7 таковым экспертом не является.

Доводы, приведенные в рецензии несостоятельны. Оценщик самостоятельно определяет методологию оценки, в том числе применение соответствующих справочников и источников информации. Обязанности применять какие-либо сайты законодательством об оценочной деятельности не установлена.

По вопросу подбора аналогов общей площадью. Согласно справочнику ФИО8, 2021 года, корректировка по площади для помещений площадью до 125 кв.м не требуется.

Проведение повторной экспертизы приведет к затягиванию процесса и увеличению судебных расходов.

Рассмотрев в судебном заседании материалы дела, выслушав представителей сторон, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, 29.11.2019 между УМИ г. Владимира (арендодатель) и ИП ФИО9 (арендатор) заключены договоры №№ 6556, 6557 аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: <...>, общей площадью 60,8 кв.м. 29.11.2019 помещения переданы арендатору по акту приема-передачи для размещения склада.

Срок действия договоров аренды установлен с 29.11.2019 по 28.11.2024.

Дополнительными соглашениями от 16.09.2021 в указанные договоры аренды внесены изменения в части замены арендатора на ИП ФИО2 (пункты 1.1 дополнительных соглашений).

14.12.2021 ИП ФИО2 обратилась в УМИ г. Владимира с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон № 159-ФЗ).

УМИ г. Владимира письмом от 16.03.2022 № 26-08/471 сообщило ИП ФИО2 о принятом решении о приватизации (продаже) последней арендуемых нежилых помещений (расположенных по адресу: <...>, кв. 6) с использованием преимущественного права арендатора на его приобретение, а также предложило в тридцатидневный срок рассмотреть, подписать и вернуть УМИ г. Владимира два экземпляра договора.

Вместе с письмом в адрес ИП ФИО2 были направлены и три экземпляра проект договора купли-продажи арендуемого имущества, которые истец получил 21.03.2022.

Как следует из пункта 1.1 проекта договора купли-продажи, продавец (УМИ г. Владимира) продает, а покупатель (ИП ФИО2) покупает следующие нежилые помещения, расположенные на втором этаже здания по адресу: <...>: кв. 4 площадью 44,6 кв. м, кадастровый номер 33:22:032001:179, а именно помещения №№ 3, 7, 7а, 10, 10а, 19 по плану второго этажа здания; кв. 6 общей площадью 16,2 кв. м, кадастровый номер 33:22:032001:178, а именно помещения №№ 11, 13, 14 по плану второго этажа здания (далее - объект приватизации). Копия сведений об основных характеристиках объекта недвижимости прилагается к договору и является его неотъемлемой частью (приложение № 2.3). Основание: заявления ИП ФИО2 от 14.12.2021 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества.

Из пункта 1.2 проекта договора купли-продажи следует, что объект купли-продажи продается за 2 298 000 руб. 00 коп., без учета налога на добавленную стоимость. Уплата НДС осуществляется покупателем в соответствии с действующим налоговым законодательством Российской Федерации. Цена объекта равна ее рыночной стоимости, определенной на основании отчета ИП ФИО10 от 09.02.2022 № 2122.

Продаваемые помещения являются муниципальной собственностью на основании решения Малого Совета Владимирского областного Совета народных депутатов от 16.07.1992 № 187, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации от 24.01.2018 № 33:22:032001:179-33/025/2018-1 и 33:22:032001:178-33/025/2018-1 соответственно (пункт 1.3 проекта договора купли-продажи).

Пунктом 2.1 проекта договора купли-продажи оплата стоимости приобретенного объекта (основного долга) осуществляется покупателем в рассрочку в течение пяти лет с момента подписания настоящего договора ежемесячно равными долями, не позднее 10 числа каждого месяца путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет продавца согласно графику платежей (приложение № 1).

ИП ФИО2 в письме от 05.04.2022 не согласилась с установленной УМИ г. Владимира в договоре купли-продажи стоимостью продаваемого объекта, посчитав ее завышенной. При этом указала, что согласно справке о средней рыночной стоимости от 31.03.2023 № С-2022/03-04 ООО "Владоценка" рыночная стоимость нежилых помещений по состоянию на 31.03.2022, составляет 1 325 000 руб.

Также ИП ФИО2 предложила УМИ г. Владимира подписать договор с учетом протокола разногласий к договору, изложив пункт 1.2. договора в редакции: "Объект купли-продажи продается за 1 350 000 руб.".

Письмом от 14.04.2022 № 26-08/659 УМИ г. Владимира отклонило протокол разногласий, указав при этом, что в силу статей 3, 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", части 8 статьи 4 Закон № 159-ФЗ вопрос достоверности величины рыночной стоимости нежилых помещений, установленной в отчете ИП ФИО10, может быть решен исключительно в судебном порядке.

С целью урегулирования разногласий при заключении договора купли-продажи истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Проанализировав имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд находит требования истца обоснованными.

Из материалов дела следует, что по существу между сторонами по делу возник преддоговорной спор, основанный на несогласии с выкупной стоимостью помещения.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (ст. 217 ГК РФ).

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон № 159-ФЗ). Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Следовательно, цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком, исходя из рыночной стоимости этого имущества.

В соответствии со статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Статьей 6 Закона об оценочной деятельности предусмотрено безусловное право муниципального образования на проведение повторной оценки объекта оценки. В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа (ст. 9 Закона об оценочной деятельности).

Согласно пункту 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Цена договора купли-продажи нежилых помещений определена ответчиком на основании справки ООО "Владоценка" о средней рыночной стоимости от 31.03.2023 № С-2022/03-04, согласно которой рыночная стоимость помещений определена в размере 1 350 000 руб. (без учета НДС) по состоянию на 31.03.2022.

Истец определил выкупную цену по договору купли-продажи на основании отчета ИП ФИО10 от 09.02.2022 № 2122 об оценке рыночной стоимости. Из указанного отчета следует, что рыночная стоимость недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>, определена по состоянию на 14.12.2021, округленно (без НДС) в размере 2 298 000 руб.

По ходатайству истца определением арбитражного суда от 20.10.2022 в соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, была назначена судебная оценочная экспертиза.

На разрешение эксперта был поставлен следующий вопрос:

1) какова рыночная стоимость (без НДС) по состоянию на 14.12.2021 имущества, находящегося в муниципальной собственности города Владимира, расположенного по адресу: <...>, а именно:

- нежилого помещения, общей площадью 44,6 кв.м (кадастровый номер 33:22:032001:179), а именно: помещения № 3, 7, 7а, 10, 10а, 16 по плану второго этажа здания;

- нежилого помещения, общей площадью 16,2 кв.м (кадастровый номер 33:22:032001:178), а именно: помещения № 11, 13, 14 по плану второго этажа здания?

Проведение экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью "ВладИнком-Групп" (600000, <...>), оценщику ФИО5.

Как следует из заключения эксперта ООО "ВладИнком-Групп" ФИО5 № 22087512 от 20.12.2022, рыночная стоимость (без НДС) по состоянию на 14.12.2021 имущества, находящегося в муниципальной собственности города Владимира, расположенного по адресу: <...>, а именно:

- нежилого помещения, общей площадью 44,6 кв.м (кадастровый номер 33:22:032001:179), а именно: помещения № 3, 7, 7а, 10, 10а, 16 по плану второго этажа здания;

- нежилого помещения, общей площадью 16,2 кв.м (кадастровый номер 33:22:032001:178), а именно: помещения № 11, 13, 14 по плану второго этажа здания, составляет 1 878 898 руб.

Суд признал данное заключение надлежащим и достоверным доказательством, соответствующим требованиям статьи 86 АПК РФ, требованиям, предъявляемым к заключениям эксперта, установленным Федеральным законом от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", требованиям, предъявляемым к отчету об определении рыночной стоимости объектов недвижимости, установленным Законом N 135-ФЗ.

Согласно части 1 части 65, статьями 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

В соответствии со статьей 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые согласно закону могут быть подтверждены определенными доказательства, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все имеющиеся в деле доказательства в их совокупности и взаимосвязи, исходя из конкретных обстоятельств дела, суд пришел к выводу о необходимости определения цены спорного недвижимого имущества в размере рыночной стоимости имущества, установленной в заключении судебной эксперта ООО "ВладИнком-Групп" ФИО5 № 22087512 от 20.12.2022 в размере 1 878 898 руб. (без НДС).

С учетом изложенного арбитражный суд удовлетворяет требование истца и считает возможным урегулировать разногласия, возникшие между ИП ФИО2 и УМИ г. Владимира, при заключении договора купли-продажи нежилых помещений, являющихся муниципальной собственностью, расположенных на втором этаже здания по адресу: <...>: кв. 4, площадью 44,6 кв.м, кадастровый номер 33:22:032001:179, а именно: помещения №№ 3, 7, 7а, 10, 10а, 16 по плану второго этажа здания; кв. 6, общей площадью 16,2 кв.м, кадастровый номер 33:22:032001:178, а именно: помещения №№ 11, 13, 14 по плану второго этажа здания, установив спорное условие договора (пункт 1.2) в следующей редакции: "объект купли-продажи продается за 1 878 898 руб. (без учета НДС). Уплата НДС осуществляется покупателем в соответствии с действующим налоговым законодательством Российской Федерации".

Расходы по государственной пошлине в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации взыскиваются с ответчика.

Руководствуясь статьями 17, 49, 110, 156, 167-170, 176, 180, 181, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилых помещений, являющихся муниципальной собственностью, расположенных на втором этаже здания по адресу: <...>: кв. 4, площадью 44,6 кв.м, кадастровый номер 33:22:032001:179, а именно: помещения №№ 3, 7, 7а, 10, 10а, 16 по плану второго этажа здания; кв. 6, общей площадью 16,2 кв.м, кадастровый номер 33:22:032001:178, а именно: помещения №№ 11, 13, 14 по плану второго этажа здания, установив спорное условие договора (пункт 1.2) в следующей редакции: "объект купли-продажи продается за 1 878 898 руб. (без учета НДС). Уплата НДС осуществляется покупателем в соответствии с действующим налоговым законодательством Российской Федерации".

2. Взыскать с Управления муниципальным имуществом г. Владимира, г. Владимир, в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2, Владимирская область, Суздальский район, п. Боголюбово, расходы по государственной пошлине в сумме 6000 руб.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу. На основании статьи 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя.


Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Владимирской области в течение месяца с момента принятия решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.



Судья М. Ю. Кочешкова