Решение от 28 декабря 2023 г. по делу № А41-48610/2023

Арбитражный суд Московской области 107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/ Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А41-48610/23
28 декабря 2023 года
г.Москва


Резолютивная часть решения объявлена 05 декабря 2023 года Полный текст решения изготовлен 28 декабря 2023 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Таранец Ю.С. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Администрации городского округа Щёлково (ИНН <***>, ОГРН <***>) к ООО «ИрисРиэлтИнвест» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о взыскании по договору аренды от 07.03.2018 № 16-1683/18 задолженности за 1 квартал 2023 в размере 626024,22 руб., неустойки за период с 15.03.2023 по 20.03.2023 в сумме 2472,65 руб.,

и встречному исковому заявлению ООО «ИрисРиэлтИнвест» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Администрации городского округа Щёлково (ИНН <***>, ОГРН <***>) об изменении условий договора аренды от 07.03.2018 № 16-1683/18,

при участии в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Щёлково обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО «ИрисРиэлтИнвест» с требованиями о взыскании по договору аренды от 07.03.2018 № 16-1683/18 задолженности за 1 квартал 2023 в размере 626024,22 руб., неустойки за период с 15.03.2023 по 20.03.2023 в сумме 2472,65 руб.

Определением Арбитражного суда Московской области от 28.06.2023 по делу № А4148610/23 суд принял к производству встречное исковое заявление ООО «ИрисРиэлтИнвест», в котором ООО «ИрисРиэлтИнвест» просит внести изменения в договор аренды земельного участка от 07.03.2018 № 16-1683/18, дополнив его следующими условием: «Размер арендной платы за земельный участок начиная с 01.01.2023 составляет сумму, равную земельному налогу за этот земельный участок. Этот размер арендной платы применяется до снятия с земельного участка ограничений в его приватизации или до отмены или соответствующего изменения абзаца принципа учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права в Основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2019 года № 582.

В судебном заседании представитель ООО «ИрисРиэлтИнвест» заявил ходатайство о привлечении Комитета по архитектуре и градостроительству Московской области к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора. Суд отказал в удовлетворении указанного ходатайства в связи с тем, что судебный акт по настоящему делу не может повлиять на права или обязанности Комитета по архитектуре и градостроительству Московской области.

Суд отклонил ходатайство ООО «ИрисРиэлтИнвест» об истребовании у Комитета по архитектуре и градостроительству Московской области заключения об ограничениях оборотоспособности земельного участка с кадастровым номером 50:14:0050303:363, поскольку такие сведения представлены в материалы дела по запросу суда.

Представитель истца поддержал заявленные требования, возражал против удовлетворения встречных требований.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований, поддерживает встречные требования.

Дело рассмотрено в порядке ст. 121, 156 АПК РФ в отсутствие представителей третьих лиц, надлежащим образом уведомленных о месте и времени судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, выслушав представителей сторон, суд установил следующее.

Между администрацией городского округа Щелково и ООО «ИрисРиэлтИнвест» заключен договор аренды земельного участка от 16.05.2018 № 16-1683/18, по условиям которого арендатор получает во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 50:14:0050303:363 с видом разрешенного использования – для размещения многофункционального торгового центра, расположенного по адресу: Московская обл., г. Щелково, на пересечении Пролетарского проспекта и ул. Заречной, общей площадью 2413 кв.м., сроком на 3 года.

Дополнительным соглашением от 11.10.2022 срок договора аренды продлен до 05.03.2027.

В соответствии с п. 3.3 договора, арендная плата вносится арендаторами ежеквартально в полном объеме до 15 числа последнего месяца текущего квартала.

Как указывает истец, на стороне ответчика возникла задолженность по оплате арендных платежей за первый квартал 2023 в размере 626024,22 руб.

За нарушение сроков внесения арендной платы, установленных п. 5.3 договора, ответчику начислена неустойка в размере 0,05 % в размере 2472,65 руб.

Письмом от 28.03.2023 № СЕ/13.2/1847 истец потребовал ответчика погасить образовавшуюся задолженность и неустойку.

Поскольку требование оставлено без удовлетворения, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не

определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определяется договором аренды.

В силу статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Пунктом 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» закреплено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В Московской области установление порядка определения арендной платы при аренде земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется положениями статьи 14 Закона Московской области от 07 июня 1996 года № 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" (далее - Закон МО № 23/96-ОЗ).

Размер арендной платы определяется по формуле: Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где: Аб - базовый размер арендной платы; Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пкд - корректирующий коэффициент; Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования; S - площадь арендуемого земельного участка.

Судом установлено, что факт исполнения истцом своих обязательств по договору, подтверждается материалами дела, земельный участок передан ответчику по акту приема - передачи, а также возвращен арендодателю при расторжении договора.

Проверив представленный истцом расчет задолженности за 1 квартал 2023 года, суд полагает его арифметически верным.

Доказательств, подтверждающих оплату долга в полном объеме, ответчиком в нарушение статьи 65 АПК РФ, суду не представлено.

Материалами дела подтверждается наличие задолженности по договору аренды в размере 626024,22 руб. за период 1 квартал 2023 года.

Поскольку доказательств оплаты задолженности ответчиком на момент рассмотрения дела суду не представлено, требования истца в указанной части являются обоснованными и подлежат удовлетворению в заявленном размере.

Также истцом заявлено требование о взыскании с ответчиком суммы пени за период с 15.03.2023 по 20.03.2023 в сумме 2472,65 руб.

В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 330 названного Кодекса неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 названного Кодекса).

В соответствии с пунктом 5.3. договора аренды за неисполнение обязательства по оплате арендной платы начисляется неустойка в размере 0,05% от суммы долга в день за каждый день просрочки.

Таким образом, сторонами условие о неустойке согласовано в договоре в установленном порядке.

Проверив представленный истцом расчет суммы неустойки, суд не может с ним согласиться, поскольку расчет произведен с 15.03.2023, в то время как в соответствии с пунктом 3.3. договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально до 15 числа последнего месяца текущего квартала в полном объеме.

Ввиду указанных обстоятельств судом произведен расчет неустойки, исходя из заявленного периода задолженности в рамках настоящего дела с 16.03.2023 по 20.03.2023, согласно которому размер неустойки составил 2472,65 коп.

Однако, поскольку истцом заявленная ко взысканию сумма, не превышает размер неустойки, установленный судом, требования истца в указанной части подлежат удовлетворению в заявленном размере в сумме 2472,65 коп.

По смыслу пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, - подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации в Постановлении № 7 от 24 марта 2016 года "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", - если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, - если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения

обязательств и др. (пункт 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14 июля 1997 года № 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации").

Согласно пункту 73 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", - бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика.

Из пункта 77 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" следует, что снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно правовой позиции, изложенной в Определениях Конституционного Суда Российской Федерации от 15 января 2015 года N 6-О, N 7-О, - положение пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации в системе действующего правового регулирования по смыслу, придаваемому ему сложившейся правоприменительной практикой не допускает возможности решения судом вопроса о снижении размера неустойки по мотиву явной несоразмерности последствиями нарушения обязательства без представления ответчиками доказательств, подтверждающих такую несоразмерность.

Решение вопроса о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства производится на основании имеющихся в деле материалов и конкретных обстоятельств дела.

Однако ответчиком не представлено доказательств, подтверждающих несоразмерность взыскиваемой неустойки последствиям нарушения обязательства.

В силу пункта 6 статьи 15 Закона Московской области от 07 июня 1996 года № 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" за нарушение срока внесения арендной платы арендатор уплачивает неустойку в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

На основании части 4 статьи 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предусмотрено законом или иными правовыми актами.

По смыслу статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации уменьшение неустойки является правом суда, наличие оснований и пределов для ее снижения определяется судом в каждом конкретном случае самостоятельно, по своему внутреннему убеждению, исходя из собранных по делу доказательств.

В данном случае начисление истцом неустойки является правомерным, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства исполнения ответчиком своего обязательства в установленные сроки.

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик не представил доказательств того, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

Ввиду указанных обстоятельств оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации судом не установлено.

Поскольку материалами дела подтвержден факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по оплате оказанных услуг, требование истца о взыскании неустойки является обоснованным.

В обоснование встречных исковых требований, истец указывает, что письмами от 23.03.2023, 14.06.2023 ООО «ИрисРиэлтИнвест» обратилось в адрес администрации с

предложением о внесении изменений в договоры аренды от 07.03.2018 № 16-1683/18, от 16.05.2018 № 16-1710/18, от 24.05.2021 № 16-2001/21, поскольку земельный участок с кадастровым номером 50:14:0050303:363 частично находится в границах красных линий улично-дорожной сети и территории общественного использования, расположен в зоне планируемой реконструкции обычной автомобильной дороги регионального значения «Щелково-Фряново». Арендная плата подлежит начислению в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582.

В соответствии в указанным выше постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 одним из основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности является принцип учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Как разъяснено в п. 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2019), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.12.2019, Принцип N 7, закрепленный постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", применяется исключительно в случаях аренды земельных участков, относящихся к перечню, установленному п. 5 ст. 27 ЗК РФ (земельные участки, ограниченные в обороте).

В соответствии с пп. 7 п. 5 ст. 27 Земельного кодекса РФ ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки, в том числе предназначенные для строительства, реконструкции и (или) эксплуатации автомобильных дорог федерального значения, регионального значения, межмуниципального значения или местного значения.

Материалами дела подтверждается, что спорный земельный участок полностью расположен в зоне планируемой реконструкции обычной автомобильной дороги регионального значения «Щелково – Фряново», полностью распложен в красных линиях (постановление Правительства МО от 18.06.2014 N 460/20 "Об утверждении проекта планировки территории для реконструкции линейного объекта капитального строительства - автомобильной дороги Щелково - Фряново на участке км 0 - км 4 в Щелковском муниципальном районе Московской области").

Ответчиком данное обстоятельство надлежащими доказательствами не опровергнуто. Суд отклоняет представленный ответчиком градостроительный план земельного участка, который был подготовлен 28.10.2013, так как Проект планировки территории для реконструкции линейного объекта капитального строительства - автомобильной дороги Щелково - Фряново на участке км 0 - км 4 в Щелковском муниципальном районе Московской области утвержден постановлением Правительства МО от 18.06.2014 N 460/20, то есть после разработки данного градостроительного плана. В то же время, данные положения (принцип N 7) Основных принципов определения арендной платы предусматривают дополнительные гарантии при установлении размера арендной платы именно для лиц, имеющих в собственности объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, отнесенных законодательством к землям, ограниченным в обороте.

При этом размер арендной платы на основании названных принципов, в том числе в пределах, указанных в принципе N 7, подлежит установлению в отношении ограниченных в обороте земельных участков, занятых зданиями и сооружениями, сформированных с учетом

площади, необходимой для их эксплуатации (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 24.06.2019 по делу N А41-51086/2018). Как следует из договора аренды, земельный участок площадью 3579 кв.м, с кадастровым номером 50:14:0050303:2576, предоставлен для строительства многофункционального торгового центра.

Доказательств осуществления строительства такого объекта не представлено. Как поясняет сам истец и следует из представленных в материалы дела документов, земельные участки с кадастровыми номерами 50:14:0050303:2576, 50:14:0050303:363, 50:14:0050303:2577, а также смежный участок с кадастровым номером 50:14:0000000:103316, планируемый объект капитального строительства – многофункциональный торговый центр и автомобильная парковка в соответствии со ст. ст. 132, 133.1 ГК РФ являются имущественным комплексом, единым недвижимым комплексом (решение Арбитражного суда Московской области от 23 марта 2021 года по делу № А41- 75619/19, акт экспертного исследования от 12.03.2021 № 759/38-6-21, № 816/38-6-21).

Между тем, данный объект - многофункциональный торговый центр и автомобильная парковка - не возведен, доказательств обратного не представлено. В материалы дела представлено разрешение на строительство от 04.02.2021 № RU50- 14-17586-2021, выданное Министерством жилищной политики Московской области в отношении строительства многофункционального торгового центра на земельном участке с кадастровым номером 50:14:0050303:363. Доказательств получения разрешения на строительство указанного объекта в пределах спорного земельного участка с кадастровым номером 50:14:0050303:2576 не представлено. При этом, как указывалось выше, право на приобретение в собственность земельного участка и, соответственно, право на установление размера арендной платы, не превышающего размера земельного налога, имеют собственники расположенного на этом участке объекта. Поскольку многофункциональный торговый центр не возведен на спорном участке, сформированном и предоставленном в аренду для этой цели, постольку отсутствуют правовые основания для удовлетворения искового заявления.

Суд принимает во внимание, что на земельном участке находится принадлежащее истцу на праве собственности другое нежилое здание (не многофункциональный торговый центр) с кадастровым номером 50:14:0000000:12877, площадью 150,3 кв.м, объект торговли. Однако доказательств формирования земельного участка с кадастровым номером 50:14:0050303:2576 в имеющейся площади и предоставления его в аренду истцу для целей эксплуатации данного объекта суду не представлено.

Суд также отмечает отсутствие доказательств соответствия площади спорного участка размеру, необходимому для эксплуатации объекта недвижимости истца, расположенного на нем. При этом имеется вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Московской области от 03.08.2020 по делу № А41-14487/19 по иску ФИО2 к ООО «ИрисРиэлтИнвест», Администрации городского округа Щелково Московской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области об установлении границ земельного участка.

В рамках указанного дела была назначена судебная экспертиза, результаты которой признаны арбитражным судом надлежащим доказательством. В соответствии с заключением эксперта установлены границы, координаты и площадь земельного участка, необходимого для обслуживания и эксплуатации здания с кадастровым номером 50:14:0000000:12877, в площади 289 кв.м.

Указанные обстоятельства подтверждаются вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 22 сентября 2023 года по делу А41-56167/23.

Согласно ч. 2 ст. 69 АПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Выкуп земельного участка либо установление льготной ставки арендной платы за пользование земельным участком, на котором расположено здание вспомогательного назначения действующим законодательством не предусмотрено.

Кроме того, ООО «ИрисРиэлтИнвест» заявил ходатайство о назначении судебной землеустроительной экспертизы.

Как следует из ч. 1 ст. 82 АПК РФ, судебная экспертиза назначается для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний. Назначение экспертизы является правом суда, а не его обязанностью.

Необходимость разъяснения вопросов, возникающих при рассмотрении дела и требующих специальных познаний, определяется судом, разрешающим данный вопрос. Определяя необходимость назначения той или иной экспертизы, суд исходит из предмета заявленных исковых требований и обстоятельств, подлежащих доказыванию в рамках этих требований.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в своем постановлении от 09 марта 2011 г. N 13765/10 разъяснил, что судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания. Если необходимость или возможность проведения экспертизы отсутствует, суд отказывает в ходатайстве о назначении судебной экспертизы.

Вопрос о необходимости проведения экспертизы, согласно статьям 82 и 87 АПК РФ, относится к компетенции суда, разрешающего дело по существу. Удовлетворение ходатайства о проведении досудебной экспертизы является правом суда, это право он может реализовать в случае, если с учетом всех обстоятельств дела придет к выводу о необходимости осуществления такого процессуального действия для правильного разрешения спора

Согласно положениям главы 7 АПК РФ арбитражный суд, определив в соответствии с подлежащими применению нормами материального права обстоятельства, имеющие значение для дела, оценивает представленные и предлагаемые сторонами доказательства по своему внутреннему убеждению.

Ходатайство о назначении по делу экспертизы отклоняется судом, исходя из предмета и оснований иска, фактических обстоятельств дела.

Таким образом, оснований для удовлетворения встречных исковых требований не имеется.

Суд также принимает во внимание следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, при подписании договора, дополнительных соглашений к договору, и подписывая акт приема-передачи без претензий и возражений, ответчику было достоверно известно о состоянии спорного земельного участка, в том числе с учетом наличия красных линий, о которых указано во встречном исковом заявлении.

Акт приемки также подписан сторонами без замечаний.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В случае обнаружения недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков или соразмерного уменьшения арендной платы, или возмещения расходов на устранение недостатков, в том числе путем удержания из арендной платы с предварительным уведомлением об этом арендодателя, или досрочного расторжения договора (пункт 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды и были ранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Из обстоятельств дела следует, что на момент подписания соглашения о внесении изменений от 11.10.2022 в договор аренды земельного участка от 16.05.2018 № 16-1710/18, о продлении его сроков до 2027 года, ответчику было известно о наличии указанных им сведений.

Таким образом, указанные ответчиком обстоятельства не могут относиться к скрытым недостаткам арендованного имущества и должно было быть обнаружено ответчиком при осмотре земельного участка до подписания договора и дополнительного соглашения к договору.

Доказательств, с достоверностью подтверждающих, что наличие указанных ограничений, повлияло на возможность его использования для строительства или расположения временных объектов, объектов вспомогательного назначения, связанных с целью договора, ответчиком в материалы дела не представлено.

Ответчику о наличии указанного проекта было известно и соответственно он имел возможность произвести раздел арендуемого земельного участка, в целях исключения части участка, расположенного в границах красных линий, в том числе с учетом расположенных на нем объектов, принадлежащих ответчику.

Судом установлено, что ответчик не обращался в орган местного самоуправления с предложением расторгнуть договор, с заявлением о внесении в него изменений в связи с ограничениями возможности его использования, изменения размера арендной платы, равно как не представлено доказательств возврата земельного участка истцу, в связи с невозможностью его использования по назначению. Не представлено также вступивших в законную силу судебных актов о порядке начисления арендной платы исходя из площади объектов, расположенных на земельном участке.

ООО «ИРИСРИЭЛТИИНВЕСТ» не представило доказательства наличия препятствий в пользовании земельным участком в соответствии с установленным видом разрешенного использования.

Из пункта 11 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации следует, что красные линии - линии, которые обозначают границы территорий общего пользования и подлежат установлению, изменению или отмене в документации по планировке территории;

Такое ограничение оправдывается необходимостью обеспечить беспрепятственное использование объектов общего пользования, не допустить, чтобы строительство, ведущееся в границах линий, нарушило сложившийся порядок их использования в публичных интересах. Главной особенностью территорий общего пользования является невозможность приватизации земельных участков в границах такой территории (пункт 8 статьи 27, пункт 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, предоставление в аренду земельного участка в границах красных линий для целей строительства, не нарушающего сложившийся порядок использования объектов общего пользования, само по себе не противоречит действующему законодательству.

В материалы дела представлена выписка из Протокола № 62-3 заседания межведомственной комиссии по вопросам земельно-имущественных отношений в Московской области от 11.05.2018 по п.361, в соответствии с которой указано, что принято Решение принять к сведению информацию Министерства транспорта и дорожной инфраструктуры Московской области, Главного управления архитектуры и градостроительству Московской области о расположении земельного участка в зоне реконструкции автомобильной дороги регионального значения "Щелково - Фряново", согласовано заключение нового договора аренды до трех лет при условии внесения изменений (отмены в части) в утвержденный в 2014 году Пооект планировки территории и заключение договора аренды земельного участка по форме, утвержденной Постановлением Правительства Московской области от 20.09.2017 № 772/334.

Данные обстоятельств были известны ответчику на момент подписания договора, а также дополнительных соглашений к договору о продлении сроков действия договора, а также указано, что договор заключен на основании статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, решения межведомственной комиссии по вопросам земельно-имущественных отношений в Московской области от 11.05.2018 по п.361.

Суд также отклоняет довод ответчика о применении иного значения коэффициента деятельности (Кд), поскольку расчет арендной платы по договору аренды земельного участка

№ 16-1710/18, соответствует действующему законодательству, а также виду разрешенного использования земельного участка.

Поскольку ответчик не представил доказательств неисполнения истцом обязательства предоставить имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и его назначению, он не может быть освобожден от внесения арендной платы по действующему между сторонами арендному обязательству, также как и ответственности за допущенную просрочку исполнения.

Пунктом 2 статьи 612 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды и были ранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Из приведенных доказательств не усматривается, что переданный в аренду земельный участок не пригодны для их использования по назначению, либо то, что на арендодателя возложены какие-либо дополнительные обязанности, связанные с передачей арендатору земельного участка или приведению земельного участка в пригодное для его использования состояние. Доказательств принятия ответчиком мер к расторжению договора аренды и возврату земельных участков в связи с невозможностью их использования в деле не имеется и ответчиком не доказано.

Также ответчиком не представлено доказательств совершения истцом действий, препятствующих осуществлению им правомочий в отношении спорных земельных участков. Доказательств, свидетельствующих о фактическом нарушении прав общества, создании препятствий к их осуществлению, не имеется.

Ответчик не подтвердил свои доводы о невозможности использования земельных участков для возведения объекта – многофункционального центра вследствие действий истца, ответчик не обосновал, что действия истца стали непосредственной причиной невозможности использования земельных участков (их частей) в соответствии с разрешенным использованием, невозможности получения градостроительного плана, разрешения на строительство.

Обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 1 статьи 407 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 407 ГК РФ прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.

По требованию одной из сторон договора закон предусматривает два режима прекращения обязательств. Это право на односторонний отказ от исполнения обязательств по договору, которое может быть предусмотрено как законом, так и договором (ст.ст. 310, 450, 450.1 ГК РФ). Кроме того, закон предусматривает право одной из сторон договора потребовать его расторжения в судебном порядке (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

При таких обстоятельствах, при наличии арендных отношений истца с ответчиком, подписания дополнительных соглашений о продлении срока его действия, без внесения соответствующих изменений, о которых указывал ответчик, в том числе в части изменения вида разрешенного использования земельного участка, а также отсутствие каких-либо действий направленных на урегулирование взаимоотношений сторон в части размера арендной платы, последний не освобождается от внесения арендной платы, пока договор аренды является действующим, ответчик не вправе приостанавливать исполнение своего обязательства по внесению арендной платы.

Ответчик не представил доказательств нарушения условий договора со стороны истца в виде передачи имущества в состоянии, не соответствующем условиям договора аренды и его назначению и создания препятствий в его пользовании по назначению.

В связи с чем, арендатор не может быть освобожден от внесения арендной платы по действующему между сторонами арендному обязательству (пункт 13 Информационного письма

Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Поскольку ответчику был передан земельный участок в надлежащем состоянии, соответствующие условиям договора, ответчик имел возможность использовать земельный участок, факт использования земельного участка ответчиком в ходе рассмотрения дела не оспаривалось, то начисление истцом арендной платы за 1 квартал 2023 года, являются правомерными.

Таким образом, оснований для удовлетворения встречных исковых требований не имеется.

Иные доводы ответчика судом отклоняются, поскольку противоречат имеющимся в материалах дела доказательствам, данные доводы сделаны при неправильном и неверном применении и толковании норм материального и процессуального права, регулирующих спорные правоотношения, иные имеющиеся в материалах дела доказательства, оцененные судом по правилам ст. ст. 64, 67, 68, 71 АПК РФ, не подтверждают законности и обоснованности возражений ответчика, не исключают законности и обоснованности требований истца.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд, оценив все имеющиеся доказательства по делу в их совокупности и взаимосвязи, как того требуют положения, содержащиеся в части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и другие положения Кодекса, первоначальные исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Расходы по оплате государственной пошлины распределяются в соответствии со статьей 110 АПК РФ и относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями ст. 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Первоначальные исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «ИрисРиэлтИнвест» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу

Администрации городского округа Щёлково (ИНН <***>, ОГРН <***>)

задолженность по договору аренды от 07.03.2018 № 16-1683/18 за 1 квартал 2023 в размере

626024,22 руб., неустойку за период с 16.03.2023 по 20.03.2023 в сумме 2472,65 руб. В удовлетворении требований в остальной части отказать. 2. Встречные исковые требования оставить без удовлетворения.

3. Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в

установленном законом порядке и срок.

Судья Ю.С. Таранец