Постановление от 18 сентября 2025 г. по делу № А56-133736/2022

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А56-133736/2022
19 сентября 2025 года
г. Санкт-Петербург
Резолютивная часть постановления объявлена 04 сентября 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 19 сентября 2025 года Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Бугорской Н.А., судей Изотовой С.В., Полубехиной Н.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем Орфеновым К.А.,

при участии согласно протоколу судебного заседания от 04.09.2025,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Межрегионального территориального управления Росимущества в городе

Санкт-Петербурге на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.10.2023 по делу № А56-133736/2022, принятое по иску Межрегионального территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области

к обществу с ограниченной ответственностью «Семёрочка», о взыскании, и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Семерочка»

к Межрегиональному территориальному управлению федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области,

о признании недействительной (недостоверной) арендной платы,

УСТАНОВИЛ:

Межрегиональное территориальное управление федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области (далее - Управление) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Семерочка» (далее - Общество) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.07.2021 по 31.07.2022 по договору аренды объекта нежилого фонда от 12.03.2007 № 06а/88 в размере 2 651 489,92

руб., а также пеней в размере 796 219,89 руб., начисленные за период с 12.03.2021 по 31.07.2022.

Определением от 09.03.2023 суд принял к производству встречный иск Общества к Управлению о признании недействительной (недостоверной) арендной платы по договору аренды объекта нежилого фонда от 12.03.2007 № 06а/88 в размере 4 140 400 руб. в год с 01.05.2020, установленную на основании уведомления от 03.04.2020 № 78-СШ09/4218, отчета об оценке от 16.12.2019 № 330/3-2019-НЗ, выполненного ООО «Городской центр оценки»; об установлении с 16.06.2020 величины ежегодной арендной платы по договору аренды объекта нежилого фонда от 12.03.2007 № 06а/88, исходя из рыночной стоимости арендной платы определенной на основании судебной экспертизой.

Определением от 28.05.2023 Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области удовлетворил ходатайство ответчика о назначении судебной экспертизы, производство по делу приостановил.

В материалы дела поступило экспертное заключение ЗАО «НКГ "ААА+» № XLI/23- ОН от 19.06.2023.

Ознакомившись с экспертным заключением, Управление ходатайствовало о назначении по делу повторной судебной экспертизы, в свою очередь Общество заявило об уточнении встречного искового заявления и просило признать недействительной (недостоверной) арендную плату по договору аренды объекта нежилого фонда от 12.03.2007 № 06а/88 в размере 4 140 400 руб. в год с 01.05.2020, установленную на основании уведомления от 03.04.2020 № 78-СШ09/4218, отчета об оценке от 16.12.2019 № 330/3-2019-НЗ, выполненного ООО «Городской центр оценки»; установить за период с 01.05.2020 по 12.06.2023 арендную плату в размере 3 781 862 руб. и с 13.06.2023 - в размере 1 491 859 руб. в год, определенную на основании экспертного заключения № XLI/23-ОН от 19.06.2023.

Заявление ответчика об уточнении встречных исковых требований принято судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к рассмотрению.

Оснований для удовлетворения ходатайства о назначении по делу повторной судебной экспертизы суд не усмотрел.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.10.2023 в удовлетворении первоначального искового заявления отказано; встречный иск удовлетворен в полном объеме. Суд признал недействительной (недостоверной) арендную плату по договору аренды объекта нежилого фонда от 12.03.2007 № 06а/88 в размере 4 140 400 руб. в год с 01.05.2020, установленную на основании уведомления от 03.04.2020 № 78-СШ09/4218, отчета об оценке от 16.12.2019 № 330/3-2019-НЗ, выполненного ООО «Городской центр оценки»; установил за период с 01.05.2020 по 12.06.2023 арендную плату в размере 3 781 862 руб. и с 13.06.2023 - в размере 1 491 859 руб. в год, определенную на основании экспертного заключения № XLI/23-ОН от 19.06.2023.

Не согласившись с решением, Управление обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение отменить, первоначальные исковые требования удовлетворить, во встречном иске отказать, считая решение незаконным, принятым при несоответствии выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, с нарушением норм материального и процессуального права.

Управление поддержало доводы апелляционной жалобы, считает, что экспертное заключение имеет противоречивые выводы, в связи с чем ходатайствовало о назначении повторной экспертизы.

Апелляционный суд, с учетом замечаний Управления и мнения Общества, вызвал в суд экспертов общества с ограниченной ответственностью «Независимая консалтинговая «ААА+» ФИО1 и ФИО2.

В судебном заседании 28.03.2024, явившийся эксперт общества с ограниченной ответственностью «Независимая консалтинговая «ААА+» ФИО2 представил письменную позицию относительно вопросов Управления, также дал устные пояснения по заключению № XLI/23-ОН от 19.06.2023.

По результатам опроса эксперта и представленных им письменных пояснений, апелляционный суд пришел к выводу о необходимости назначения повторной экспертизы.

Определением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2024 назначена судебная экспертиза, производство по делу приостановлено.

22.10.2024 в апелляционный суд поступило экспертное заключение № Э-1024024 от 18.10.2024, в связи с чем суд назначил судебное заседание для рассмотрения вопроса о возобновлении производства по делу.

Определением от 21.11.2024 производство по делу возобновлено.

ООО «Семёрочка» заявило ходатайство о назначении дополнительной экспертизы, указав, что в представленном заключении № Э-1024024 от 18.10.2024 эксперт ФИО3 произвела расчет арендной платы за период с 01.05.2020 по 19.04.2023 в размере 9 673 000 руб., т.е. 3 224 333 рублей в год, а в дополнении к заключению от 12.03.2025 эксперт ФИО3 за тот же период указала арендную плату в размере 2 159 756,93 руб.

Протокольными определениями от 23.01.2025, 18.04.2025 судебные заседания были отложены.

Распоряжением заместителя председателя Тринадцатого арбитражного апелляционного суда г. Санкт-Петербург 07.05.2025 в связи с уходом в отставку судьи Черемошкиной В.В., руководствуясь статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело № А56-133736/2022 передано в производство судьи Бугорской Н.А.

Ввиду отсутствия возможности проведения судебного заседания по рассмотрению дела в назначенные дату и время, суд апелляционной инстанции определением от 13.05.2025 изменил дату судебного разбирательства.

Сформирован состав суда, рассматривающий дело № А56-133736/2022: председательствующий судья Бугорская Н.А., судьи: Полубехина Н.С., Сухаревская Т.С.

В судебном заседании 26.06.2025 представитель Общества поддержал ранее заявленное ходатайство о назначении дополнительной экспертизы.

Вместе с тем, ранее Общество также заявляло ходатайство о вызове эксперта ООО «Петербургская оценочная компания» ФИО3 для дачи пояснений о проведенной по делу экспертизе.

Однако эксперт, явившись трижды в судебные заседания, пояснения дать не смогла по обстоятельствам процессуального характера.

С учетом заявленного ходатайства о назначении дополнительной экспертизы, апелляционный суд признал возможным вызвать повторно эксперта общества с ограниченной ответственностью «Петербургская оценочная компания» ФИО3 в судебное заседание для дачи пояснений по заключению.

В судебном заседании 24.07.2025 произведена замена состава суда. Судья Полубехина Н.С. заменена на судью Тойвонена И.Ю.

Явившаяся в судебное заседание эксперт ФИО3, предупреждена апелляционным судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний, ответила на вопросы представителей сторон и апелляционного суда.

С учетом доводов сторон и пояснений эксперта в удовлетворении ходатайства ООО «Семерочка» о назначении дополнительной экспертизы апелляционным судом отказано.

С целью дополнительного исследования обстоятельств, являющихся существенными для правильного разрешения настоящего спора, судебное заседание отложено.

В судебном заседании 04.09.2025 произведена замена состава суда. Судьи Сухаревская Т.С., Тойвонен И.Ю. заменены на судей Изотову С.В., Полубехину Н.С.

В судебном заседании представитель Управления доводы апелляционной жалобы поддержал, пояснил апелляционному суду, что согласен с выводами повторной экспертизы № Э-1024024 от 18.10.2024 без учета дополнения к ней.

Представитель ответчика против удовлетворения апелляционной жалобы возражал. Вместе с тем пояснил апелляционному суду, что истец согласен с заключением № XLI/23-ОН от 19.06.2023, а также с заключением эксперта ФИО3 с учетом дополнения к заключению от 12.03.2025.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом первой инстанции в решении и подтверждается материалами дела, между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Ленинградской области и ООО «Семёрочка» (арендатор) заключен договор аренды объекта нежилого фонда от 12.03.2007 № 06а/88 (далее - договор), предметом которого является здание, расположенное по адресу: <...>, лит. В.

Объект находится в собственности Российской Федерации. Межрегиональное территориальное управление федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области (Арендодатель) на основании приказа от 19.12.2016 № 464 является правопреемником Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Ленинградской области.

Договором установлена обязанность арендатора своевременно и полностью вносить установленную договором и последующими изменениями и дополнениями к нему арендную плату за пользование объектом, а также налог на добавленную стоимость (п. 2.2.2 договора).

В соответствии с п. 3.1 договора размер арендной платы определялся на основании отчета об оценке рыночной стоимости прав аренды от 27.11.2006 № 21/02/06 и составляла 1 505 000 руб. в год.

В соответствии с условиями договора, в случае нарушения арендатором п. 2.2.2 договора начисляются пени в размере 0,15% с просроченной суммы за каждый день просрочки (п. 4.4 договора).

На основании уведомления от 03.04.2020 № 78-СШ-09/4218 Управление Росимущества изменило величину арендной платы по договору, установив ее с 01.05.2020 в размере 4 140 400 руб. в год.

Увеличение арендной платы обосновывалось отчетом об оценке от 16.12.2019 № 330/3-2019-НЗ, составленным ООО «Городской центр оценки».

Управление Росимущества направляло в адрес Общества претензию от 04.08.2022 № 78-09/11233, с требованием перечислить в десятидневный срок со дня получения претензии сумму задолженности по договору в размере 2 717 888,76 руб.

за период с 01.16.2021 по 31.07.2022, а также сумму пени за просрочку платежей в размере 796 219,89 руб. за период с 12.03.2021 по 31.07.2022.

В ответ на претензию Общество письмом вх. № 78-28995 от 01.11.2022 направило в адрес Управления Росимущества отчет № 229/2022-Н, составленный ООО «Городской центр оценки» 07.10.2022 года, согласно которому арендная плата по договору с начала 2022 года составляет 3 320 692 рубля в год, и просило Управление Росимущества установить арендную плату по договору в размере 3 320 692 рубля в год с 01.01.2022.

Ссылаясь на оставление Обществом претензии без удовлетворения, Управление Росимущества обратилось в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Возражая против удовлетворения исковых требований, Общество направило встречное исковое заявление, в обоснование которого указало, что считает размер арендной платы в сумме 4 140 400 рублей в год не соответствующим конъюнктуре рынка, и при наличии спора относительно надлежащего размера платы за пользование объектом аренды, считает необходимым проведения судебной экспертизы.

В пункте 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что, если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

При применении указанных разъяснений судам необходимо при разрешении споров установить как наличие права арендодателя изменять размер арендной платы, так и реализацию такого права на внесение изменений в договор аренды.

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ стороны вправе изменить договор и установить иной размер или порядок определения арендной платы, при этом стороны могут предусмотреть изменение арендной платы в одностороннем порядке.

Соглашение об изменении условий договора в соответствии с пунктом 1 статьи 452 ГК РФ совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В соответствии со статьей 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами (в редакции, действовавшей на момент заключения договора).

Исходя из содержания статей 424, 450 ГК РФ во взаимосвязи с нормами статьи 614 ГК РФ и сложившейся практикой, в том числе исходя из смысла пункта 22

постановления Пленума ВАС от 25.01.2013 N 13 в случае возникновения у сторон договора разногласий относительно изменения размера арендной платы, этот вопрос разрешается по соглашению сторон либо несогласная сторона обращается в суд.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

Согласно статье 12 того же Закона отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Принимая во внимание наличие спора относительно размера арендной платы, представление в материалы дела двух отчетов об оценки, устанавливающих различную величину арендной платы, арбитражный суд определением от 28.05.2023 назначил по делу судебную экспертизу, проведение которой поручил экспертам ЗАО «НКГ «ААА+» ФИО1 и ФИО2

Перед экспертами поставлен следующий вопрос: какова рыночная стоимость арендной платы за пользования объектом нежилого фонда, расположенного по адресу: <...>, лит. В с 01.05.2020 по дату подготовки судебной экспертизы?

Согласно заключению эксперта № XLI/23-ОН от 19.06.2023 рыночная стоимость арендной платы за пользования объектом нежилого фонда, расположенным по адресу: 183306, <...> лит. B, за период с 01.05.2020 по 12.06.2023 округленно составляет 3 781 862 руб. руб. или в год 1 491 859 руб. руб.

С учетом результатов судебной экспертизы ответчик уточнил исковые требования, просил признать недействительной (недостоверной) арендную плату по договору аренды объекта нежилого фонда от 12.03.2007 № 06а/88 в размере 4 140 400 руб. в год с 01.05.2020, установленную на основании уведомления от 03.04.2020 № 78-СШ09/4218, отчета об оценке от 16.12.2019 № 330/3-2019-НЗ, выполненного ООО «Городской центр оценки»; установить за период с 01.05.2020 по 12.06.2023 арендную плату в размере 3 781 862 руб. и с 13.06.2023 - в размере 1 491 859 руб. в год, определенную на основании экспертного заключения № XLI/23-ОН от 19.06.2023

Истец представил справочный расчет исковых требований, согласно которому, с учетом экспертного заключения № XLI/23-ОН от 19.06.2023, по состоянию на 12.06.2023 у Общества имеется переплата по договору в размере 2 942 613, 91 руб.

Признав заключение эксперта № XLI/23-ОН от 19.06.2023 соответствующим требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, в удовлетворении ходатайства истца о назначении по делу повторной судебной экспертизы отказал.

С учетом изложенного, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований Управления Росимущества и одновременным удовлетворением встречного иска Общества.

В ходе рассмотрения апелляционной жалобы Тринадцатым арбитражным апелляционным судом проведена повторная экспертиза, по результатам которой в материалы дела поступило заключение эксперта № Э-1024024 от 18.10.2024, согласно которому размер арендной платы за период с 01.05.2020 по 19.04.2023 составил 9 673 000 руб., т.е. 3 224 333 руб. в год.

Впоследствии эксперт ФИО3 в дополнении к экспертному заключению указала, что операционные расходы — это затраты на содержание и обслуживание объектов недвижимости. Они являются неотъемлемой частью расходов при аренде помещений/зданий. Операционные затраты делятся на эксплуатационные платежи, коммунальные платежи и на прочие расходы. Эксперт при определении рыночной стоимости арендной платы использует справочник оценщика недвижимости, под ред. ФИО4, в котором описано какие затраты к каким платежам относятся.

Коммунальные платежи (КП): электричество, водоснабжение и канализация, отопление. Эксплуатационные платежи (ЭП): уборка внутренних помещений, интернет и средства связи, охрана и обеспечение безопасности; текущий ремонт, содержание территории и вывоз мусора, управление (поиск арендаторов, реклама и тп.). Прочие расходы: налоговые платежи, плата за землю и т.д.

На дату составления экспертного заключения не был предоставлен договор аренды, акты, счета на оплату коммуникаций и договоры на обслуживание здания. При определении рыночной стоимости арендной платы эксперт, применяя сравнительный подход, использует объекты-аналоги, в арендной ставке которых не заложена стоимость операционных расходов, поэтому итоговая стоимость была получена без учета коммунальных платежей и эксплуатационных расходов.

После ознакомления с актами сверки, договорами и прочих документов, связанных с реальными затратами арендатора, эксперт может вычислить наиболее вероятную рыночную стоимость арендной ставки, учитывая операционные расходы.

Согласно экспертному заключению, рыночная стоимость арендной платы за пользование объектом нежилого фонда, расположенного по адресу: <...>, лит. В с 01.05.2020 по 19.04.2023 без учета КП И ЭП составляет 9 673 000 руб. Чтобы определить возможную величину рыночной стоимости арендной платы с учетом реальных затрат арендатора, Эксперту следует начислить операционные расходы, затем вычесть из полученной стоимости коммунальные платежи и эксплуатационные расходы.

Эксперт учитывал операционные расходы согласно справочнику оценщика недвижимости, под ред. ФИО4 по средней границе – 29,9%. После начисления операционных расходов, величина рыночной стоимости арендной платы с учетом КП и ЭР может составить 12 565 227 руб. Таким образом, возможная величина рыночной стоимости арендной платы без учета коммунальных платежей и эксплуатационных платежей на период с 01.05.2020 по 19.04.2023 может составить 2 159 756,93 руб.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, апелляционный суд пришел к следующему.

Из договора от 12.03.2007 № 06а/88 не следует, что арендная плата включает в себя коммунальные платежи и эксплуатационные расходы, в связи с чем оснований для их учета в сумме арендной платы не имеется.

Как пояснил эксперт в судебном заседании 24.07.2025, в указанный в заключении № Э-1024024 от 18.10.2024 размер арендной платы расходы по коммунальным платежам и эксплуатационные платежи не включены.

Представитель истца согласился с размером арендной платы, определенной экспертом в данном заключении.

При этом указание эксперта в дополнении к экспертизе, что величина рыночной стоимости арендной платы без учета коммунальных платежей и эксплуатационных платежей на период с 01.05.2020 по 19.04.2023 может составить 2 159 756,93 руб. носит вероятностный характер. Данное дополнение дано экспертом в контексте вопросов сторон по выводам изготовленного экспертного заключения и не вступает в противоречие с ним.

Представленное в дело заключение эксперта № Э-1024024 от 18.10.2024 соответствует требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, оно основано на материалах дела, является ясным, противоречия в выводах эксперта отсутствуют.

О повторной экспертизе сторонами не заявлено. Выводы эксперта ответчиком документально не оспорены.

При таких обстоятельствах апелляционный суд признал заключение эксперта № Э-1024024 от 18.10.2024 надлежащим доказательством по делу.

Вместе с тем апелляционный суд с учетом заявленного во встречном иске периода скорректировал величину арендной платы.

По расчету апелляционного суда за период с 01.05.2020 по 12.06.2023 сумма арендной платы составила 10 154 863,34 руб. (9 673 000/1084 дня) = 8 923,43* 1138 (дней в периоде).

Соответственно размер годовой арендной платы составит: 3 265 976 = 8 923,43 *366.

Поскольку с учетом экспертного заключения № Э-1024024 от 18.10.2024 наличие долга по договору в пользу истца не подтверждается, суд правильно отказал в удовлетворении первоначального иска, при этом решение в части встречного иска подлежит изменению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.10.2025 по делу № А56-133736/2022 изменить, изложив резолютивную часть в следующей редакции:

«В удовлетворении первоначального искового заявления отказать. Встречный иск удовлетворить частично.

Признать недействительной (недостоверной) арендную плату по договору аренды объекта нежилого фонда от 12.03.2007 № 06а/88 в размере 4 140 400 руб. в год с 01.05.2020, установленную на основании уведомления от 03.04.2020 № 78-СШ09/4218, отчета об оценке от 16.12.2019 № 330/3-2019-НЗ, выполненного ООО «Городской центр оценки».

Установить за период с 01.05.2020 по 12.06.2023 арендную плату в размере 10 154 863,34 руб. и с 13.06.2023 – в размере 3 265 976 руб. в год, определенную на основании экспертного заключения № Э-1024024 от 18.10.2024.

Взыскать с Межрегионального территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области в пользу общества с ограниченной ответственностью "Семёрочка" 6 000 руб. расходов по оплате государственной пошлины по встречному иску.».

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий Н.А. Бугорская Судьи С.В. Изотова

Н.С. Полубехина