Решение от 1 августа 2023 г. по делу № А33-10177/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ


01 августа 2023 года


Дело № А33-10177/2022

Красноярск


Резолютивная часть решения объявлена «25» июля 2023 года.

В полном объеме решение изготовлено «01» августа 2023 года.


Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Заблоцкой А.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Девятка Плюс» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к администрации закрытого административно-территориального образования город Железногорск (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании права собственности на самовольную постройку,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора:

- Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю,

в присутствии в судебном заседании:

от истца (посредством сервиса онлайн-заседание Картотеки арбитражных дел): ФИО1 – представителя по доверенности от 20.04.2023,

от ответчика (посредством сервиса онлайн-заседание Картотеки арбитражных дел, до перерыва): ФИО2 – представителя по доверенности от 01.03.2023 № 01-50/24 (до перерыва),

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО3,



установил:

общество с ограниченной ответственностью «Девятка Плюс» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к администрации закрытого административно-территориального образования город Железногорск (далее – ответчик) о признании права собственности на нежилое здание, находящееся по адресу: Красноярский край, г. Железногорск, пр-т. ФИО4, д. 3М, площадью 223,3 кв.м.

Определением от 27.04.2022 возбуждено производство по делу, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю.

Определением от 14.03.2023 назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Истец требования поддержал по основаниям, указанным в иске и дополнительных возражениях:

- первоначально строительство объекта осуществлено в соответствии с Постановлением администрации ЗАТО Железногорск от 07.10.1996 №291-з. Фактически строительство объекта (камеры хранения) завершено в 1997 году. 28.10.2005 администрацией ЗАТО г. Железногорск истцу выдано разрешение на ввод в эксплуатацию объекта – нежилого здания, расположенного по адресу: Красноярский край г. Железногорск, пр-кт. ФИО4, 3М. Нежилое здание использовалось в качестве камеры хранения. Объект располагался на земельном участке с кадастровым номером 24:58:0000000:11, который снят с учета 11.01.2016 в связи с его преобразованием.

В 2011 году истец снес указанный выше объект без снятия объекта с кадастрового учета с целью строительства здания торгового центра на территории рынка. Объект снесен. В первоначальном виде объект не был прочно связан с землей и не имел фундамента, а представлял из себя разборный каркас из уголка. Объект был ошибочно поставлен на кадастровый учет в качестве объекта капитального строительства.

В 2013 году из материалов, оставшихся после демонтажа камеры хранения, построено нежилое здание торгового назначения с присвоением прежнего адреса на вновь образованном земельном участке. По своим характеристикам здание идентично ранее существующему.

Решение о сносе и снятии с кадастрового учета объекта с кадастровым номером 24:58:0000000:1035, расположенного по адресу: Красноярский край г. Железногорск, пр-кт. ФИО4, д. 3М принято истцом только 07.11.2019. На сегодняшний день объект, имеющий адрес Красноярский край г. Железногорск, пр-кт. ФИО4, д. 3М, расположен на земельном участке с кадастровым номером 24:58:0000000:73845 и представляет собой объект капитального строительства, поскольку прочно связан с землей и стоит на фундаменте.

- превышение максимального процента застройки является незначительным и не препятствует признанию за истцом права собственности на самовольную постройку. Как следует из градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 24:58:0000000:40912, имеющего местоположение: Красноярский край г. Железногорск пр-кт. ФИО4, д. 3 Л, максимальный процент застройки земельного участка составляет 50%. Площадь указанного земельного участка составляет 5037 кв.м., площадь самовольной постройки в соответствии с техническим паспортом составляет 223,3 кв.м., площадь двухэтажного нежилого здания, также расположенного на участке, составляет 2577,2 кв.м. Таким образом, общая площадь застройки участка составляет 2800, 5кв.м., что составляет 55% от площади земельного участка. Таким образом, превышение процента застройки земельного участка является незначительным и не создает угрозы жизни и здоровью граждан, а также не нарушает права третьих лиц;

- нарушение границ земельного участка (необходимых отступов) арендатором земельного участка не является основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку, если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан;

тветчик против удовлетворения заявленных исковых требований возражал:

- истцу земельный участок под строительство объекта не выделялся, указанный муниципальный земельный участок используется истцом не в соответствии с его целевым назначением, что нарушает права и законные интересы органа местного самоуправления, препятствует признанию права собственности истца на самовольную постройку.

- проектная документация «Строительство нежилого здания торгового назначения» по адресу: <...> д. ЗМ подготовлена ООО «Студия АиДАС» в 2022 году на основании выданного Администрацией ЗАТО г. Железногорск градостроительного плана земельного участка № РФ-24-2-58-1-2022-0055 от 22.03.2022. Согласно иску самовольная постройка возведена истцом в 2013 году, согласно предоставленному истцом в Администрацию ЗАТО г. Железногорск техническому плану здания от 20.12.2021, год постройки здания – 1997;

- самовольная постройка, возведенная истцом, нарушает сразу несколько параметров, установленных градостроительным регламентом: 1) не соблюдены минимальные отступы (3 метра) от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений; 2) нарушен максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка. Площадь имеющегося на земельном участке здания (пр-кт ФИО4 3/3) составляет 2577,2 кв.м., площадь самовольной постройки составляет 173 кв.м. (согласно тех. плану от 20.12.2021), что в сумме составляет 2750,2 кв.м., что превышает 50 % от площади земельного участка, которая равна 5037 кв.м.

Истцом не соблюден разрешительный порядок осуществления строительства, не предпринято мер к получению разрешения на строительство до начала строительства объекта. Обращение в Администрацию ЗАТО г. Железногорск с заявлением от 08.04.2022 № 14-1/05 о выдаче разрешения на строительство и заявления от 08.04.2022 № 14-1/02 о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию являются лишь необходимостью для дальнейшего обращения истца в суд с попыткой легализовать объект недвижимости, возведенный в обход норм градостроительного законодательства.

В судебном заседании 18.07.2023, в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), объявлен перерыв до 25.07.2023.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Администрацией закрытого административно-территориального образования город Железногорск истцу выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 28.10.2005 № 190/05 в отношении расположенного по адресу: Красноярский край, ЗАТО Железногорск, г. Железногорск, пр-кт. ФИО4, 3М объекта.

Согласно выписке из единого государственного реестра объектов капитального строительства от 21.11.2005 № 04:535/2005-4037 указанная выписка выдана обществу с ограниченной ответственностью «Девятка плюс» на предмет оформления регистрации права на объект капитального строительства по адресу: Красноярский край, ЗАТО Железногорск, г. Железногорск, пр-кт. ФИО4, 3М, вид – здание, назначение – складское, наименование – камера хранения, инвентарный номер 04:535:002:000040530, кадастровый номер 24:58:0303001:0013:05:535:002:000040530, год ввода в эксплуатацию – 2005, общая площадь 161,9 кв.м.

В соответствии с техническим паспортом нежилого здания по адресу: Красноярский край, ЗАТО Железногорск, <...> М, литера Б, составленным по состоянию на 10.10.2013, год завершения строительства – 1997, число этажей – 1, назначение нежилое, общая площадь 168,3 кв.м., крыльца – 39,7 кв.м., итого площадь застройки 223,3 кв.м.

Обществом с ограниченной ответственностью «Девятка плюс» в соответствии с решением собственника о сносе объекта недвижимости 07.07.2014 принято решение о сносе одноэтажного нежилого здания (камера хранения) с кадастровым номером 24:58:0000000:1035, расположенного по адресу: Красноярский край, ЗАТО Железногорск, г. Железногорск, пр-кт. ФИО4, 3М.

В результате выполнения кадастровых работ в целях представления в орган регистрации прав заявления о снятии с учета Здания с кадастровым № 24:58:0000000:1035, права на который зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости, подготовлен акт обследования, согласно которому в результате осмотра 06.11.2019 места нахождения, согласно сведений Единого государственного реестра недвижимости, одноэтажного нежилого здания (камеры хранения) с кадастровым номером 24:58:0000000:1035, 1997 года постройки, материал наружных стен - из прочих материалов, расположенного по адресу: Красноярский край, ЗАТО Железногорск, <...>, площадью 161,9 кв.м, установлено, что данный объект прекратил существование в связи со сносом. Объект располагался на земельном участке с кадастровым номером 24:58:0000000:11, который снят с учета 11.01.2016 в связи с его преобразованием.

Как следует из иска, истец в 2013 году построил на земельном участке 24:58:0000000:40912 одноэтажное нежилое здание, общей площадью 223,3 кв.м., которому присвоен почтовый адрес: Красноярский край, ЗАТО Железногорск <...> М. Указанное здание размещено в центральной части рынка «Центральный».

05.08.2019 между администрацией ЗАТО г. Железногорск (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Девятка плюс» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 11323-у, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым № 24:58:0000000:40912, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Почтовый адрес ориентира: Российская Федерация, Красноярский край, ЗАТО Железногорск. <...> (далее - Участок), в границах, указанных в выписке из ЕГРН об объекте недвижимости (или ее копии), прилагаемой к настоящему Договору (Приложение № 3), и являющейся неотъемлемой частью Договора,, общей площадью 10929 кв. м. для эксплуатации нежилого здания (вид разрешенного использования – для размещения объектов розничной торговли). Земельный участок передается по акту приема-передачи, который является неотъемлемой частью договора (Приложение № 1).

Согласно пункту 1.2 договора аренды от 05.08.2019 № 11323-у на участке имеется здание, назначение: нежилое, площадь 248,3 кв.м., количество этажей 1, кадастровый номер 24:58:0303001:27; нежилое здание, назначение: нежилое, площадь 414,3 кв.м., количество этажей 2, кадастровый номер 24:58:0000000:33985; главное здание центрального рынка назначение нежилое, площадь 2687,2 кв.м., количество этажей 2. кадастровый номер 24:58:0303001:23; нежилое здание, назначение: нежилое, площадь 2 577,2 кв.м., количество этажей 2. кадастровый номер 24:58:0303001:24; сооружение, назначение: нежилое, площадь 5 646,1 кв.м., кадастровый номер 24:58:0000000:34750.

Срок аренды земельного участка устанавливается с 03.07.2019 по 02.07.2068. (пункт 2.1 договора аренды от 05.08.2019 № 11323-у).

По акту приема-передачи от 05.08.2019 обусловленный договором аренды от 05.08.2019 № 11323-у земельный участок передан арендатору.

Распоряжением администрации закрытого административно-территориального образования город Железногорск от 29.01.2021 № 85р-з утверждена схема расположения земельных участков на кадастровом плане территории для образования земельных участков путем раздела земельного участка с кадастровым номером 24:58:0000000:40912 с сохранением его в измененных границах.

По условиям пункта 1.1 договора аренды земельного участка от 13.05.2021 № 12462-у между Администрацией ЗАТО г. Железногорск (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Девятка плюс» (арендатор) арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым № 24:58:0000000:73845, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Российская Федерация, Красноярский край, городской округ ЗАТО город Железногорск, <...> земельный участок №3/3 (далее - Участок), в границах, в границах, указанных в выписке из ЕГРН об объекте недвижимости (или ее копии), прилагаемой к договору (Приложение № 3), и являющейся неотъемлемой частью договора, общей площадью 5037 кв. м. для эксплуатации нежилого здания (вид разрешенного использования - объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы) (4.2). Земельный участок передается по Акту приема-передачи, который является неотъемлемой частью Договора (Приложение № I).

На участке имеется: здание – нежилое здание, назначение: нежилое, площадь 2 577,2 кв.м, количество этажей 2, кадастровый номер 24:58:0303001:24 (пункт 1.2 договора аренды земельного участка от 13.05.2021 № 12462-у).

Согласно пункту 2.1 договора аренды земельного участка от 13.05.2021 № 12462-у срок аренды земельного участка устанавливается с 13.04.2021 по 02.07.2068.

По акту приема-передачи земельного участка от 13.05.2021 земельный участок с кадастровым номером 24:58:0000000:73845 передан арендатору.

22.01.2022 обществом с ограниченной ответственностью «Девятка плюс» (заказчик) и обществом с ограниченной ответственностью «Студия Архитектуры и Дизайна архитектурной среды» заключен договор № 022.01-п/22 на выполнение проектных работ и оказания услуг по техническому сопровождению согласования проектной документации, на основании пункта 1.1 которого заказчик поручает, а подрядчик принимает на себя обязательство собственными силами в установленный договором срок выполнить комплекс проектных работ по разработке проектной документации, а также оказать услуги по техническому сопровождению согласования проектной документации, разработанной подрядчиком и представленной заказчиком, в установленном порядке для выполнения заказчиком работ по «Строительство нежилого здания торгового назначения» используемого Заказчиком на законных основаниях и расположенного по адресу: Россия, Красноярский край, ЗАТО Железногорск, г. Железно горек, пр. ФИО4 3 М (далее - Объект). Полный перечень проектных работ и услуг, выполняемых Подрядчиком по договору, указан в Приложении №1, к данному договору.

В соответствии с заключением общества с ограниченной ответственностью «Студия Архитектуры и Дизайна архитектурной среды», составленным на основании договора от 22.01.2022 № 021.01-п/22 на выполнение на выполнение визуального обследования здания расположенного по адресу: 662972, <...> М, на соответствие требованиям договора № 021.01-п/22 от 22.01.2022 (приложение №1) пришли к выводу: строительно-монтажные и отделочные работы нежилых помещений выполнен с учетом требований строительных и санитарных норм, и не нарушает прав и законных интересов собственника, этим не создается угроза их жизни и (или) здоровью.

Письмами от 12.04.2022 № 01-39/2599, № 01-39/2598 администрацией закрытого административно-территориального образования город Железногорск с указанием на то, что разрешение на строительство выдается уполномоченным органом по заявлению застройщика до начала строительства объекта, отказала истцу в выдаче разрешения на строительство, а также в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию с указанием на возведение объекта без разрешения на строительство.

22.03.2022 администрацией закрытого административно-территориального образования город Железногорск выдан градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 24:58:0000000:73845. Согласно указанному плану размещение рынков и магазинов относится к числу видов разрешенного использования земельных участков.

В соответствии с заключением общества с ограниченной ответственностью «Консалтинговый центр пожарной безопасности» от 11.04.2022 № 11/04/22 в отношении объекта, расположенного по адресу: Красноярский край, ЗАТО Железногорск, г. Железногорск, пр-кт. ФИО4 3 М, на момент разработки заключения объект в полном объеме соответствует нормам и требованиям в сфере обеспечения пожарной безопасности.

Согласно заключению общества с ограниченной ответственностью «Студия Б-5» по результатам визуального обследования нежилого здания торгового назначения (объекта) по адресу: Красноярский край, ЗАТО Железногорск, <...> М, установлено: объект является объектом недвижимости, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно; объект соответствует строительно-техническим, градостроительным, противопожарным, санитарно-экологическим нормам; дальнейшая эксплуатация объекта не вызывает угрозы жизни и здоровью граждан, а также не нарушает права и охраняемые интересы других лиц.

Полагая, что право собственности на самовольный объект может быть признано за истцом на основании статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, общество с ограниченной ответственностью «Девятка плюс» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьей 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется способами, установленными Гражданским кодексом Российской Федерации и иными законами, в том числе путем признания права.

В статье 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) дано понятие градостроительной деятельности, под которой понимается деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территории, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства.

Исходя из статьи 2 ГрК РФ градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженернотехнических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 222 ГК РФ.

Пунктом 3 статьи 222 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Для признания права собственности на объект самовольного строительства необходимо соблюдение следующих условий:

1) объект, на который истец просит признать право собственности, обладает признаками самовольного строительства и является недвижимым имуществом, отвечающим хотя бы одному из трех условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 ГК РФ;

2) постройка возведена истцом на земельном участке, принадлежащем истцу на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования;

3) строительство осуществлено за счет средств истца;

4) сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозы жизни и здоровью граждан.

Из вышеприведенного следует, что статья 222 ГК РФ определяет условия, при которых у лиц, перечисленных в ней, возникает правовая возможность стать собственником самовольной постройки путем обращения с соответствующим иском в арбитражный суд.

Сам по себе факт самовольного строительства и наличие в гражданском законодательстве права судебной легализации такого объекта по правилам статьи 222 ГК РФ не могут быть приняты судом в качестве достаточного основания для удовлетворения иска. Порядок признания права собственности на самовольную постройку не освобождает от обязанности выполнения установленных законом и иными нормативными актами правил и условий возведения объектов недвижимости. В противном случае при удовлетворении требований на основании пункта 3 статьи 222 ГК РФ имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования (Аналогичная правовая позиция отражена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 17.12.2020 № 306-ЭС20-118).

Таким образом, признание права собственности на самовольную постройку является исключительным способом защиты гражданских прав, который должен рассматриваться лишь при отсутствии возможности получить в установленном законодательством порядке соответствующих разрешений, а также в случае, если отказы в выдаче разрешений признаны незаконными.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в арбитражном процессе, обязано доказать наличие тех обстоятельств, на которые оно ссылается в обоснование своих требований и возражений.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 28 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Пленум № 10/22) положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. При этом самостоятельного правового значения обстоятельство совпадения параметров высоты, площади, количества этажей, объема ранее существовавшего объекта и реконструированного не имеет, в силу того, что возведение нового объекта произведено без получения необходимых разрешений, проектной документацией, обеспечивающих соответствие нового объекта требованиям градостроительных, строительных, санитарных, природоохранных и других норм, установленных законодательством и исключающих наличие угрозы жизни и здоровью граждан.

Согласно выписке из единого государственного реестра объектов капитального строительства от 21.11.2005 № 04:535/2005-4037 указанная выписка выдана обществу с ограниченной ответственностью «Девятка плюс» на предмет оформления регистрации права на объект капитального строительства по адресу: Красноярский край, ЗАТО Железногорск, г. Железногорск, пр-кт. ФИО4, 3М, вид – здание, назначение – складское, наименование – камера хранения, инвентарный номер 04:535:002:000040530, кадастровый номер 24:58:0303001:0013:05:535:002:000040530, год ввода в эксплуатацию – 2005, общая площадь 161,9 кв.м.

В соответствии с техническим паспортом нежилого здания по адресу: Красноярский край, ЗАТО Железногорск, <...> М, литера Б, составленным по состоянию на 10.10.2013, год завершения строительства – 1997, число этажей – 1, назначение нежилое, общая площадь 168,3 кв.м., крыльца – 39,7 кв.м., итого площадь застройки 223,3 кв.м.

Обществом с ограниченной ответственностью «Девятка плюс» в соответствии с решением собственника о сносе объекта недвижимости 07.07.2014 принято решение о сносе одноэтажного нежилого здания (камера хранения) с кадастровым номером 24:58:0000000:1035, расположенного по адресу: Красноярский край, ЗАТО Железногорск, г. Железногорск, пр-кт. ФИО4, 3М.

Таким образом, как следует из материалов дела и пояснений истца, ранее существующее правомерное строение истцом ликвидировано и на его месте в 2013 году возведен объект по адресу: Красноярский край, г. Железногорск, пр-кт. ФИО4, д. 3М.

Таким образом, из представленных в материалы дела доказательств не следует, что спорный объект возведен в параметрах ранее существовавшего объекта, кроме того из пояснений истца следует, что объект не имел прочной связи с землей и не являлся объектом капитального строительства, в связи с чем в рассматриваемом случае не имело место восстановление объекта недвижимости на месте ранее существующего объекта, действия истца не являются реконструкцией существовавшего ранее объекта.

Согласно правовой позиции, выраженной в пункте 9 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации», право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.

Материалы дела не содержат доказательств, свидетельствующих о своевременном обращении истца в компетентные органы за получением необходимых разрешений и согласований для строительства спорного объекта и разрешения на ввод данного объекта в эксплуатацию. Доказательства наличия каких-либо препятствий для получения разрешения на строительство или необоснованного отказа в получении такого разрешения истцом также не представлены.

Истцом не представлено доказательств обращения за разрешением на строительство именно спорного объекта. При этом принятие истцом мер по получению разрешения на ввод объекта в эксплуатацию спустя девять лет после окончания строительства и непосредственно перед обращением с настоящим иском в суд не свидетельствует о добросовестности поведения лица и не является основанием для легализации последствий гражданского правонарушения в форме самовольного строительства.

Вместе с тем, согласно пункта 2 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, утвержденному Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2014 № 1 отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

В подтверждение соответствия здания градостроительным, строительным, пожаро-техническим, санитарно-гигиеническим нормам и правилам истцом представлены заключения общества с ограниченной ответственностью «Студия Б-5», общества с ограниченной ответственностью «Консалтинговый центр пожарной безопасности» от 11.04.2022 № 11/04/22, общества с ограниченной ответственностью «Студия Архитектуры и Дизайна архитектурной среды».

Суд критически оценены представленные заключения, поскольку подготовившие их специалисты не предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, заключения подготовлено вне рамок судебного дела, по инициативе истца как одной из сторон, заинтересованной в исходе судебного разбирательства

Поскольку для рассмотрения настоящего дела по существу, с учетом избранного способа защиты и предмета и основания заявленного иска, а также круга обстоятельств, входящих в предмет доказывания, являлось необходимым разрешение вопросов, требующих специальных знаний в области строительства, арбитражный суд, руководствуясь статьей 82 АПК РФ, определением 14.03.2023 удовлетворено ходатайство администрации закрытого административно-территориального образования город Железногорск о назначении строительно-технической экспертизы, назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам государственного предприятия Красноярского края «Красноярский региональный центр энергетики и экспертизы» ФИО5, ФИО6. Перед экспертами поставлены следующие вопросы:

1) Соответствует ли нежилое здание по адресу: Красноярский край, г. Железногорск, пркт. ФИО4, д. 3М установленным требованиям градостроительных, строительных, противопожарных и санитарно-экологических норм и правил?

2) Нарушает ли сохранение нежилого здания по адресу: Красноярский край, г. Железногорск, пр-кт. ФИО4, д. 3М права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан?

От государственного предприятия Красноярского края «Красноярский региональный центр энергетики и экспертизы» 16.05.2023 поступило экспертное заключение от 13.04.2023 № 180, в котором экспертами сделаны следующие выводы:

По вопросу 1: В ходе проведенного исследования нежилого здания по адресу <...> м установлено:

A. в части градостроительных норм и правил не соблюдены п. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса и как следствие п.п. 5 п. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, в части отсутствия разрешения на предельные отклонения от параметров строительства на земельном участке. Наличие отклонений от предельных параметров разрешенного строительства для зоны, в которой расположен земельный участок в части плотности застройки (фактически более 50%) и отсутствие требуемого отступа от границ участка (фактически 0,8 м вместо 3,0 м) - несоответствие п. 7.6 СП 42.13330.2016 и Правилам землепользования и застройки ЗАТО Железногорск, утвержденным решением Совета депутатов ЗАТО г. Железногорск от 05.07.2012 № 26-152Р.

Б. в части строительных норм, выявлены несущественнее строительные недостатки, устранимые путем проведения ремонтных работ:

- гидро ветрозащитная мембрана Изоспан распределена не равномерно по поверхности утеплителя, не соответствует п. 4.4 а СП 17.13330.2017;

- система вентиляции в ходе осмотра не выявлена, данный раздел проекта не представлен, в разделах проекта 022.01-22-ИОС 1.2-ИОС 1.3 и 022.01-022-ЭЭФ упоминание о системе вентиляции имеется;

- высота ступеней крылец не соответствует проектной, а именно в отличии от предусмотренной проектом величины одинаковой для всех ступеней в 150 мм, фактически представлены ступени высотой от 85 до 175 мм;

- отсутствуют поручни крылец со стороны главного фасада, не соответствует листу 3 022.01-22-АР.;

- ограждение пандуса выполнено с одной стороны (со стороны здания), со стороны автостоянки поручни отсутствуют, не соответствует проекту 022.01-22-АР лист 1;

- обрешетка под кровельный профилированный лист не обработана антипиреном, не соответствует п. 5.4.5 СП 2.13130.2012;

А также выявлены отступления от проектной документации, устранение которых возможно провести путём внесения изменений в проектную документацию:

- Внутри помещений здания устроено 16 потолочных светильников, проектом предусмотрено 17;

- Наружное освещение не соответствует проектному, а именно предусмотрено 5 потолочных светильников над каждым входным дверным блоком, фактически устроен 1 подвесной;

- Обрешетка под кровельный профилированный лист выполнена из доски, проектом предусмотрена труба 60x43мм, кроме того, доска не обработана антипиреном, не соответствует п. 5.4.5 СП 2.13130.2012;

В. В части противопожарных и санитарно-экологических правил:

- система вентиляции нежилого здания не выявлена, не соответствует проекту;

- не выполнена огнезащитная обработка деревянной обрешетки кровли не соответствует п. 5.4.5 СП 2.13130.2012;

- отсутствует заключение аккредитованной организации о соответствии государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам исследуемого строения, согласно которому объект соответствует основным действующим санитарным правилам и гигиеническим нормативам.

По вопросу 2:

В ходе исследования нежилого здания по адресу <...> М установлено, что здание в целом имеет признаки работоспособного (исправного) технического состояния, следовательно, не создает угрозу жизни и здоровью граждан в части механической безопасности. Однако имеются несоответствия проекту и обязательным мерам противопожарной безопасности здания, которые целесообразно устранить в кратчайшие сроки.

В части указанных отклонений от проекта необходимо:

- Получение согласования на основе проведенных расчетов проектной организации, выполнившей проект строительства, либо привести в соответствие проекту.

- В случае устранения выявленных отклонений от проекта в части противопожарных мероприятий необходимо получение заключения аккредитованной органом МЧС организации о соответствии требованиям пожарной безопасности исследуемого строения, согласно которого на объекте в полном объеме выполнены требования пожарной безопасности.

- Необходимо получение заключения аккредитованной организации о соответствии государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам исследуемого строения, согласно которому объект соответствует основным действующим санитарным правилам и гигиеническим нормативам.

Экспертное заключение не противоречит действующему законодательству, составлено с использованием существующих методов и подходов, является обоснованным, последовательным и логичным, выводы не противоречат исследовательской части. Выводы не опровергнуты какими-либо доказательствами, как и не представлены доказательства того, что эксперт заинтересованы в исходе настоящего дела, отсутствуют. При этом при назначении экспертизы представителями сторон отводов и возражений против кандидатур экспертов не высказано

Оснований не доверять заключению эксперта, соответствующему требованиям статьи 86 АПК РФ, не имеется. Доказательств, опровергающих выводы эксперта, а также обоснование необходимости проведения повторной экспертизы (с учетом положений статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) в материалы дела не представлено. В материалах дела имеется подписка эксперта о предупреждении об ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

В ходе судебного разбирательства истцом на обозрение суда представлялись фотоизображение в подтверждение факта устранения выявленных по результатам судебной экспертизы недостатков. Вместе с тем, доказательств устранения выявленных замечаний в полном объеме не представлено.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума № 10/22, признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации в своих решениях, закрепленные в статье 35 Конституции Российской Федерации гарантии права собственности предоставляются лишь в отношении права, возникшего на законных основаниях (постановление от 11.03.1998 № 8-П; определения от 25.03.2004 № 85-О, от 13.10.2009 № 1276-О-О и от 29.09.2011 № 1071-О-О).

Часть 2 статьи 52 ГрК РФ устанавливает, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В соответствии с частью 1 статьи 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Согласно пункту 5 части 1 статьи 8 ГрК РФ выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территориях поселений, относится к полномочиям органов местного самоуправления поселений в области градостроительной деятельности.

Для строительства объекта недвижимого имущества необходима совокупность следующих условий: выделение земельного участка для строительства и получение разрешения органа местного самоуправления на такое строительство.

В соответствии со статьей 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В соответствии со статьей 263 ГК РФ только собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. Последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются статьей 222 настоящего Кодекса.

В соответствии со статьей 264 ГК РФ земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством. Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

В соответствии с пунктом 1 статьи 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам.

Положения пункта 2 статьи 264 ГК РФ указывают, что лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Таким образом, правомочия лица, не являющегося собственником земельного участка, производны от прав собственника данного земельного участка.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 20.10.2016 № 305-ЭС16-8051 отмечено, что при рассмотрении данной категории споров особое значение имеет установление воли собственника земельного участка на предоставление своего имущества для строительства на нем определенного объекта, и именно такое согласие должно учитываться при разрешении вопроса о возможности признания права собственности на самовольную постройку, возведенную на чужом земельном участке.

В силу абзаца 2 части 3 статьи 222 ГК РФ признание права собственности на самовольную постройку возможно, в том числе, только в случае, если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта.

Таким образом, по делам, связанным с разрешением прав на самовольную постройку, юридически значимыми обстоятельствами являются наличие или отсутствие признаков самовольной постройки, в том числе проверка соответствия возведения постройки разрешенному использованию земельного участка, на котором она расположена.

Представленные в материалы дела документы свидетельствуют о том, что истец не получал разрешительные документы на строительство объекта, расположенного по адресу: Красноярский край, ЗАТО Железногорск, город Железногорск, пр-кт. ФИО4, 3М, земельный участок с кадастровым номером 24:58:0000000:73845 не предоставлялся истцу для строительства и размещения объектов недвижимого имущества.

Согласно условиям представленных в материалы дела договоров аренды, заключенных между истцом и ответчиком, земельный участок предоставлялся истцу для эксплуатации нежилого здания, расположенные на земельном участке здания поименованы в договоре аренды, указания на предоставления участка для целей строительства договоры аренды не содержат.

Положения пункта 1 статьи 615 ГК РФ и подпункта 2 пункта 1 статьи 40, пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации закрепляют за арендатором право использовать арендованное имущество согласно условиям заключенного договора аренды, в том числе право возводить строения, сооружения в соответствии с условиями договора, целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

Данное положение направлено на защиту прав участников гражданского оборота, а также на обеспечение баланса публичных и частных интересов и тем самым на реализацию части 3 статьи 17 и части 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации (Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 29.01.2015 № 101-О, от 24.03.2015 № 658-0).

Исходя из разъяснений, данных Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014 в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, при отсутствии прямого и определенного согласия собственника земельного участка на возведение на нем объекта, следует исходить из того, что использование земельного участка в иных не предусмотренных договором аренды целях является нарушением условий договора аренды и такое противоправное поведение арендатора не может быть истолковано как позволяющее ему еще и приобретать права на самовольную постройку.

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в Определении от 20.10.2016 № 305-ЭС16-8051, иной подход не обеспечивает защиту прав собственника земельного участка, позволяет приобрести арендатору, использующему арендуемое имущество с нарушением условий договора аренды и назначения имущества, права на объект недвижимости, возведенный без согласия собственника и без соблюдения всей необходимой процедуры его строительства.

Более того, использование арендатором земельного участка не в тех целях, ради которых он был предоставлен, нарушает положения пункта 1 статьи 615 ГК РФ о том, что использование арендованного имущества должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены - в соответствии с назначением имущества.

Технические и иные заключения компетентных органов о соответствии возведенной самовольной постройки строительным нормам и правилам и о возможности безопасной ее эксплуатации при отсутствии соответствующего права на земельный участок у лица, осуществившего на нем самовольную постройку, не являются основанием для признания права собственности на эту постройку, исходя из правил пункта 3 статьи 222 ГК РФ.

Как указано в пункте 18 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022) иск о признании права собственности на самовольную постройку не может быть удовлетворен, если отсутствует хотя бы одно из условий, указанных в пункте 3 статьи 222 ГК РФ.

Истцом не доказано наличие одновременно всех условий, необходимых для признания права собственности на самовольную постройку, названных в пункте 3 статьи 222 ГК РФ.

Представленные в деле доказательства свидетельствуют о возведении спорного объекта на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами. Доказательства того, что земельный участок, на котором находится объект, предоставлен на праве, допускающем строительство на нем объекта недвижимости, в деле отсутствуют. Данное обстоятельство является достаточным основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку. Оснований для удовлетворения иска у суда не имеется.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ с учетом результатов рассмотрения спора расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца, расходы ответчика по оплате экспертизы подлежат взысканию с истца в пользу ответчика.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (код доступа - ).

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

в иске отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Девятка Плюс» (ИНН <***>) в пользу администрации закрытого административно-территориального образования город Железногорск (ИНН <***>) 118 000 рублей судебных расходов.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.



Судья

А.В. Заблоцкая