Постановление от 24 сентября 2025 г. по делу № А65-2154/2025

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, <...>, тел. <***>

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

Дело №А65-2154/2025
г.Самара
25 сентября 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 15 сентября 2025 года

Постановление в полном объеме изготовлено 25 сентября 2025 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Некрасовой Е.Н., судей Бажана П.В., Сорокиной О.П.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Сычевой К.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 15.09.2025 в помещении суда апелляционную жалобу муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 21.05.2025 по делу №А65-2154/2025 (судья Хамидуллина Л.В.), возбужденному по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Диагностика» (ИНН <***>, ОГРН <***>), г.Казань, к муниципальному казенному учреждению «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» (ИНН <***>, ОГРН <***>), г.Казань, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управление Федеральной антимонопольной службы по Республике Татарстан, г.Казань, об оспаривании отказа,

в отсутствие представителей участвующих в деле лиц, извещенных надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Диагностика» (далее – ООО «Диагностика», общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением о признании незаконным отказа муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» (далее - Комитет), изложенного в письме от 26.12.2024 №22001/КЗИО-ИСХ, в реализации преимущественного права общества на приобретение в собственность нежилых помещений; об обязании Комитета устранить допущенные нарушения прав и законных интересов путем: оценки рыночной стоимости нежилых помещений №1402 (189-195, 197, 216, 217, 219-221) общей площадью 191,9 кв.м, расположенных по адресу: <...> (кадастровый номер 16:50:160503:6498) (далее - помещение №1402), и нежилых помещений №1016 (1, 1а, 2-5, 5а, 7а, 8-10, 12-15) общей площадью 338,1 кв.м, расположенных по адресу: <...> (кадастровый номер 16:50:110417:9149) (далее - помещение №1016); в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» (далее – Закон №159-ФЗ); в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества составить и направить проекты договоров купли-продажи муниципального имущества с указанием цены этого имущества, установленной с учетом его рыночной стоимости в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон №135-ФЗ).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной антимонопольной службы по Республике Татарстан.

Решением от 21.05.2025 по делу №А65-2154/2025 Арбитражный суд Республики Татарстан признал отказ Комитета в реализации преимущественного права ООО «Диагностика» на приобретение в собственность спорных нежилых помещений, изложенный в письме от 26.12.2024 №22001/КЗИО-ИСХ, незаконным; обязал Комитет устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем совершения в порядке и сроки, установленные ч.3 ст.9 Закона №159-ФЗ, действий, направленных на реализацию преимущественного права ООО «Диагностика» на приобретение в собственность арендуемого им имущества: нежилых помещений №1402 и №1016.

Комитет в апелляционной жалобе просил отменить решение суда первой инстанции и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Иные участвующие в деле лица отзывы на апелляционную жалобу не представили, что не препятствует рассмотрению настоящего дела по имеющимся в нем доказательствам.

12.09.2025 от Комитета через систему «Мой арбитр» поступило ходатайство о приобщении к материалам дела копий постановлений Административной комиссии Вахитовского, Приволжского и Советского районов г.Казани от 28.11.2022 №85100008221128000913, от 12.02.2025 №85100008250212000240 и от 12.02.2025 №85100008250212000232, протоколов об административном правонарушении от 29.01.2025 №13/КЗИО и от 29.01.2025 №15/КЗИО, постановления мирового судьи судебного участка №10 по Приволжскому судебному району г.Казани Республики Татарстан от 08.12.2022 по делу №М10-5-598/2022.

В соответствии с ч.2 ст.268 АПК РФ дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство об истребовании доказательств, и суд признает эти причины уважительными.

Доказательств наличия обстоятельств, объективно препятствовавших Комитету представить указанные документы в суде первой инстанции, суду апелляционной инстанции не представлено.

Суд апелляционной инстанции полагает недопустимыми и не отвечающими принципам равноправия сторон и состязательности процесса действия Комитета по сбору и представлению новых доказательств после вынесения судом первой инстанции обжалуемого судебного акта, в связи с чем в приобщении указанных документов к материалам дела отказывает.

На основании ст.156 и 266 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие представителей участвующих в деле лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте проведения судебного заседания.

Рассмотрев материалы дела в порядке апелляционного производства, проверив доводы, приведенные в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Как видно из материалов дела, Комитет (арендодатель) и ООО «Диагностика» (арендатор) заключили договоры аренды недвижимого имущества муниципальной казны г.Казани (без проведения открытых аукционных торгов) от 15.06.2022 №9184-95 и №9185-95, по которым арендатору передаются нежилые помещения №1402 (189-195, 197, 216, 217, 219-221) общей площадью 191,9 кв.м, расположенные на 1 этаже здания по адресу: <...> (кадастровый номер 16:50:160503:6498), и нежилые помещения №1016 (1, 1а, 2-5, 5а, 7а, 8-10, 12-15) общей площадью 338,1 кв.м, расположенные на 1 этаже здания по адресу: <...> (кадастровый номер 16:50:110417:9149), для использования в целях охраны здоровья граждан.

Срок аренды – с 15.06.2022 по 14.06.2025 (п.2.1 договоров).

Указанные помещения переданы арендатору по актам приема-передачи от 15.06.2022.

ООО «Диагностика» обратилось в Комитет с заявлениями от 10.12.2024 о реализации преимущественного права выкупа арендуемых нежилых помещений в собственность на основании Закона №159-ФЗ.

В письме от 26.12.2024 №22001/КЗИО-ИСХ Комитет отказал обществу в реализации преимущественного права выкупа арендуемых нежилых помещений, сославшись на то, что в ходе проведения проверок порядка использования и содержания нежилых помещений и соблюдения условий договоров аренды сотрудниками Комитета было установлено, что арендуемые помещения №1402 и №1016 используются с нарушением, а именно, бездействие арендатора усматривается в нарушении п.4.4.7 договоров аренды муниципального имущества, содержание имущества в ненадлежащем состоянии, не использование.

Изложенное послужило основанием для обращения ООО «Диагностика» с заявлением в арбитражный суд.

При принятии обжалуемого судебного акта суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Ч.1 ст.198 АПК РФ установлено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Исходя из ст.200 АПК РФ, обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (ч.1 ст.65 АПК РФ).

В соответствии со ст.217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В силу п.3 ст.2, п.1 ст.10 Федерального закона от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон №178-ФЗ) приватизация муниципального имущества осуществляется органами местного самоуправления самостоятельно в порядке, предусмотренном данным законом.

П.5 ст.3 Закона №178-ФЗ предусмотрено, что особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулирует Закон №159-ФЗ.

Согласно ст.3 Закона №159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч.3 ст.14 Федерального закона от 24.07.2007 №209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее – Закон №209-ФЗ), и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом №135-ФЗ. При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

- арендуемое недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч.4 ст.18 Закона №209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, и на день подачи заявления оно находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного ч.2.1 ст.9 Закона №159-ФЗ;

- арендуемое движимое имущество включено в утвержденный в соответствии ч.4 ст.18 Закона №209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в указанном перечне в отношении такого имущества отсутствуют сведения об отнесении такого имущества к имуществу, указанному в ч.4 ст.2 Закона №159-ФЗ, и на день подачи заявления такое имущество находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного ч.2.1 ст.9 Закона №159-ФЗ;

- отсутствует задолженность по арендной плате за движимое и недвижимое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч.4 ст.4 Закона №159-ФЗ, а в случае, предусмотренном ч.2 или ч.2.1 ст.9 данного закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

- сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

На основании ч.2 ст.9 Закона №159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст.3 данного закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении недвижимого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с ч.4 ст.18 Закона №209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с ч.3 ст.9 Закона №159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом №135-ФЗ, в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Ч.4 ст.9 Закона №159-ФЗ предусмотрено, что в случае, если заявитель не соответствует установленным ст.3 данного Закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с данным Законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Как разъяснено в абз.8 п.1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 №134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение, определен в Законе исчерпывающим образом (в частности, не имеет значения наличие или отсутствие в договоре аренды условия о выкупе арендуемого имущества). Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости.

Таким образом, как верно указал суд первой инстанции, перечень оснований для отказа в приобретении арендуемого имущества по смыслу ст.3, 9 Закона №159-ФЗ является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит.

Материалами дела подтверждается и Комитетом не опровергнуто, что договоры аренды от 15.06.2022 №9184-95 и №9185-95 на момент обращения ООО «Диагностика» с заявлениями в Комитет и на момент принятия судом первой инстанции обжалуемого решения являлись действующими и исполнялись обществом надлежащим образом; задолженность по арендным платежам отсутствовала; срок аренды составлял более 2,5 лет.

Арендуемые нежилые помещения находятся в муниципальной собственности г.Казани, не включены в утвержденный в соответствии с ч.4 ст.18 Закона №209-ФЗ перечень государственного имущества, предназначенного для передачи во владении и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

ООО «Диагностика» является субъектом малого предпринимательства, что подтверждается сведениями из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства (дата внесения в реестр – 01.08.2016).

Таким образом, установленные ст.3 Закона №159-ФЗ условия для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества ООО «Диагностика» полностью соблюдены.

При таких обстоятельствах у Комитета отсутствовали правовые и фактические основания для отказа в предоставлении ООО «Диагностика» преимущественного права выкупа арендуемых нежилых помещений.

Как уже указано, в качестве основания для отказа в предоставлении преимущественного права на выкуп арендуемых помещений Комитет сослался на нарушение арендатором п.4.4.7 договоров аренды, выразившееся в неиспользовании и ненадлежащем содержании арендуемого имущества.

В подтверждение данного довода Комитет представил акты обследования муниципального имущества от 11.12.2024 №489 и от 11.12.2024 №533.

В акте от 11.12.2024 №489 зафиксировано, что помещения общей площадью 191,9 кв.м, расположенные по ул.Юлиуса Фучика, д.72, не используются, деятельность не ведется; в акте от 11.12.2024 №533 - помещения площадью 338,1 кв.м по пр-ту ФИО1, д.54, корп.1 закрыты, какой-либо хозяйственной деятельности не ведется; посредством осмотра помещений через оконный проем установлено, что помещения пустуют, какое-либо имущество отсутствует; фасадная и дворовая части ограждающих конструкций содержатся в ненадлежащем состоянии, часть плитки облицовки крыльца отсутствует, штукатурно-окрасочный слой цокольной части помещений имеет трещины, вздутия и отслоения; на ограждающей конструкции со двора имеются несанкционированные надписи.

Между тем, как верно указал суд первой инстанции, эти акты не могут быть приняты в качестве надлежащих доказательств использования спорных помещений с нарушениями, поскольку проверка (обследование) проведена Комитетом в одностороннем порядке, в отсутствие уполномоченных арендатором лиц, а также в отсутствие доказательств уведомления арендатора о проведении такой проверки (обследования). Обществу акты обследования не представлены.

Таким образом, ООО «Диагностика» было лишено возможности представить возражения на акты обследования и доказательства в обоснование своих возражений, равно как и устранить нарушения (в случае, если таковые имели место).

Акты составлены Комитетом в одностороннем порядке; фотоматериалы, упомянутые в актах, по настоящему делу не представлены. Указание в актах на то, что на момент обследования помещения были закрыты, само по себе не является доказательством ненадлежащего содержания и неиспользования арендатором помещений. Кроме того, из самих же актов следует, что осмотр производился снаружи, через оконные проемы, без обследования помещений изнутри.

Таким образом, довод Комитета о ненадлежащем содержании и неиспользовании обществом арендуемого имущества допустимыми и достаточными доказательствами не подтвержден.

Во всяком случае, приведенное Комитетом основание для отказа обществу в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества ч.4 ст.9 Закона №159-ФЗ не предусмотрено.

Наличие иных оснований, предусмотренных Законом №159-ФЗ и препятствующих реализации ООО «Диагностика» преимущественного права на приобретение арендуемых нежилых помещений, из материалов дела не усматривается и Комитетом не доказано.

При таких обстоятельствах, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст.71 АК РФ, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что оспариваемый отказ Комитета не соответствует закону, нарушает права и законные интересы ООО «Диагностика» в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, в связи с чем заявленные требования подлежат удовлетворению.

Способ устранения допущенных нарушений прав и законных интересов общества (п.3 ч.4 ст.201 АПК РФ) судом первой инстанции определен верно.

Повторно проанализировав представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе, по существу направлены на переоценку фактических обстоятельств и представленных доказательств, правильно установленных и оцененных судом первой инстанции, опровергаются материалами дела и не отвечают требованиям действующего законодательства.

Суд первой инстанции полно и всесторонне определил круг юридических фактов, подлежащих исследованию и доказыванию, которым дал обоснованную юридическую оценку, и сделал правильный вывод о применении в данном случае конкретных норм материального и процессуального права.

Иных доводов, которые могли послужить основанием для отмены обжалуемого решения в соответствии со ст.270 АПК РФ, из апелляционной жалобы не усматривается.

Таким образом, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 21 мая 2025 года по делу №А65-2154/2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.Н. Некрасова

Судьи

П.В. Бажан

О.П. Сорокина