Постановление от 3 марта 2025 г. по делу № А45-35707/2023

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

улица Набережная реки Ушайки, дом 24, Томск, 634050, http://7aas.arbitr.ru



ПОСТАНОВЛЕНИЕ


город Томск                                                                                            Дело № А45-35707/2023 Резолютивная часть постановления объявлена 18 февраля 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 04 марта 2025 года


Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего                 Апциаури Л.Н.,

судей                                                 Афанасьевой Е.В.,

ФИО1, 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Касьян В.Ф., с использованием средств аудиозаписи, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Микрокредитная компания «ЭлТи-Финанс» (№07АП-8600/2024) на решение от 26.09.2024 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-35707/2023 (судья Галкина Н.С.) по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью Микрокредитная компания «ЭлТи-Финанс» (ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью спортивный комплекс «Сибирская арена тенниса» (ИНН <***>) о понуждении к государственной регистрации,

по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью спортивный комплекс «Сибирская арена тенниса» к обществу с ограниченной ответственностью микрокредитная компания «ЭлТи-Финанс» о признании незаключенным договора залога,

исковому заявлению ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью микрокредитная компания «ЭлТи-Финанс», обществу с ограниченной ответственностью спортивный комплекс «Сибирская арена тенниса» о признании недействительным договора залога,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Администрация рабочего поселка Краснообска Новосибирского района Новосибирской области (ИНН <***>), Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (ИНН <***>), ФИО2,


при участии в судебном заседании:

от ООО Микрокредитная компания «ЭлТи-Финанс»:ФИО3 по доверенности от 18.04.2024 г., удостоверение адвоката, паспорт (онлайн-заседание),

от ФИО2: ФИО4 доверенность от 19.01.2024, паспорт, диплом (онлайн-заседание),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью Микрокредитная компания «Элти-финанс» (далее - истец, ООО Микрокредитная компания «Элти-финанс») обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ),  к обществу с ограниченной ответственностью спортивный комплекс «Сибирская арена тенниса» (далее - ответчик, ООО СК «Сибирская арена тенниса»), в котором просит обязать общество получить согласие администрации рабочего поселка Краснообска Новосибирского района Новосибирской области для государственной регистрации залога (ипотеки)  объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 54:19:180601:649, площадью 6981 кв.м, месторасположение: Новосибирская область, Новосибирский район, р.п. Краснообск; произвести государственную регистрацию залога (ипотеки) объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 54:19:180601:649, площадью 6981 кв.м, месторасположение: Новосибирская область, Новосибирский район, р.п.  Краснообск.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация рабочего поселка Краснообска Новосибирского района Новосибирской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, ФИО2.

Определением от 13.02.2024 к производству приято встречное исковое заявление ООО СК «Сибирская арена тенниса» к ООО Микрокредитная компания «Элти-финанс» о признании незаключенным договора залога № 1 от 19.04.2023 в обеспечение договора займа № 1 от 19.04.2023.

Определением от 17.06.2024 дело № А45-18525/2024 по рассмотрению заявления ФИО2 к ООО Микрокредитная компания «Элти-финанс» о признании недействительным договора залога № 1 от 19.04.2023 в обеспечение договора займа № 1 от 19.04.2023 объединено с делом № А45-35707/2023.

Определением от 04.07.2024 ООО «Сибирская арена тенниса»  привлечено соответчиком по исковому заявлению ФИО2

ФИО2 возражала против удовлетворения первоначального иска, ссылаясь на то, что в договоре залога от 26.08.2022, заключенного ФИО2 и обществом предусмотрен запрет на передачу предмета залога в последующий залог без письменного согласия залогодержателя. В данном случае первичным залогодержателем является ФИО2, которая не давала согласия на передачу заложенного имущества в последующий залог.

Данные доводы положены в основу исковых требований ФИО2 Заявляя о признании недействительным договора залога № 1, ФИО2  указала на то, что последующий залог нарушает ее права и законные интересы.

Решением от 26.09.2024 Арбитражного суда Новосибирской области в удовлетворении первоначального искового заявления отказано.

Встречное исковое заявление удовлетворено.

Признан незаключенным договор залога № 1 от 19.04.2023 в обеспечение договора займа № 1 от 19.04.2023, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью микрокредитная компания «Элти-финанс» (ИНН <***>) и обществом с ограниченной ответственностью спортивный комплекс «Сибирская арена тенниса» (ИНН <***>).

  С общества с ограниченной ответственностью Микрокредитная компания «Элти-финанс» (ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью спортивный комплекс «Сибирская арена тенниса» (ИНН <***>) взысканы расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6000 рублей.

Требования ФИО2 удовлетворены.

Признан недействительным договор залога № 1 от 19.04.2023 в обеспечение договора займа № 1 от 19.04.2023, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью Микрокредитная компания «Элти-финанс» (ИНН <***>) и обществом с ограниченной ответственностью спортивный комплекс «Сибирская арена тенниса» (ИНН <***>).

С общества с ограниченной ответственностью микрокредитная компания «Элти-финанс» (ИНН <***>)  в пользу ФИО2 (дата рождения 03.04.1978) взысканы расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3000 рублей.

С общества с ограниченной ответственностью спортивный комплекс «Сибирская арена тенниса» (ИНН <***>) в пользу ФИО2 (дата рождения 03.04.1978) взысканы расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3000 рублей.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО Микрокредитная компания «Элти-финанс» обратилось в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Новосибирской области от 26.09.2024 по делу № А45-35707/2023 отменить, исковые требования ООО «Микрофинансовая организация «Элти-Финанс» удовлетворить в полном объеме. Исковые требования ООО «Сибирская арена тенниса» оставить без удовлетворения. Исковые заявление ФИО2 передать по подсудности.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает о том, что исковое заявление ФИО2 не могло быть принято к производству, а принятое исковое заявление подлежало передаче для рассмотрения в суд общей юрисдикции. Доводы о том, что нет согласия собственника земельного участка – является несостоятельным. В п. 1.1. Договора залога есть ссылка на выписку из Единого государственного реестра недвижимости от 14.04.2023, где указана кадастровая стоимость объекта незавершенного строительства, передаваемого в залог – 69 282 550,55 руб., что позволяет считать данное условие согласованным. Истцом приведены доказательства согласования всех существенных условия Договора залога недвижимого имущества (ипотеки), предусмотренных законом, и основания для признания его незаключенным отсутствуют. Доказательств нарушения прав или законных интересов ФИО2 договором залога между Истцом и Ответчиком суд не привел, а ФИО2 не доказала. Относительно осведомленности Истца о наличии предшествующего залога - согласно выписке из ЕГРН – срок действия обременения был ограниченный – по 30.06.2023, то есть за сроками возврата займа и действия залога в пользу Истца.

ФИО2, ООО СК «Сибирская арена тенниса» в отзывах на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 АПК РФ возражают относительно доводов апелляционной жалобы.

Определением апелляционного суда от 27.12.2024 судебное разбирательство по апелляционной жалобе в порядке статьи 158 АПК РФ откладывалось на 23.01.2025, затем на 18.02.2025.

До судебного заседания от ООО «Микрофинансовая организация «Элти-Финанс»  поступили пояснения, которые приобщены к материалам дела.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители сторон каждый поддержали свои доводы и возражения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, своих представителей в суд апелляционной инстанции не направили, что согласно статье 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в отсутствие их представителей.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, поступивших отзывовна нее, пояснений, заслушав представителей сторон, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает его подлежащим изменению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 19.04.2023 между ООО «Микрофинансовая организация «Элти-Финанс»  (заимодевец) и ООО СК «Сибирская арена тенниса» (заемщик) заключен договор займа № 1 на сумму 3000000 рублей сроком возврата до 19.10.2023.

19.04.2023 в обеспечение исполнения обязательств по договору займа между ООО «Микрофинансовая организация «Элти-Финанс»  (залогодержатель) и ООО СК «Сибирская арена тенниса» (залогодатель) заключен договор залога № 1 принадлежащего обществу на праве собственности недвижимого имущества: объекта незавершенного строительства, месторасположение Новосибирская обл., Новосибирский р-н, р.п. Краснообск, площадь 6981 кв.м.

15.05.2023 стороны заключили двухстороннее соглашение № 1 к договору займа № 1 в связи с передачей дополнительных денежных средств в качестве суммы займа в размере 2000000  рублей сроком возврата до 19.10.2023. В пункте 5 соглашения указано, что в обеспечение возврата суммы займа, общество передает компании в качестве залога недвижимое имущество, указанное в пункте 1.1 договора залога № 1.

После заключения соглашения, залогом обеспечены требования в размере 5000000 рублей.

ООО «Микрофинансовая организация «Элти-Финанс»  в мае 2023 года обратилось к ООО СК «Сибирская арена тенниса» о необходимости осуществления государственной регистрации ипотеки.

11.05.2023 стороны подали совместное заявление в Росреестр.

18.05.2023 Росреестр возвратил заявление без рассмотрения, в связи с отсутствием информации об уплате государственной пошлины.

Земельный участок, с которым прочно связан предмет залога, принадлежит ООО СК «Сибирская арена тенниса» на праве владения и пользования на основании договора аренды земельного участка № 31 аз/2017 от 27.07.2017, заключенного с администрацией рабочего поселка Краснообска Новосибирского района Новосибирской области.  Права и обязанности арендатора перешли к ООО СК «Сибирская арена тенниса» на основании соглашения от 31.03.2019.

ООО «Микрофинансовая организация «Элти-Финанс»  со ссылкой на статьи 62,  69 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке), указывает, что в данном случае  для регистрации ипотеки земельного участка требуется согласие собственника. Факт того, что общество не предоставило такого согласия, выяснился только в процессе рассмотрения заявления о государственной регистрации ипотеки Росреестром.

27.10.2023  ООО «Микрофинансовая организация «Элти-Финанс»   направило ООО СК «Сибирская арена тенниса» уведомление с  просьбой получить все необходимые согласия и содействие в процедуре регистрации ипотеки (залога), ООО СК «Сибирская арена тенниса»  было предложено встретиться для регистрации ипотеки 10.11.2023 в 08:00 утра в МФЦ по адресу: <...> либо провести электронную регистрацию залога в Росреестре. В уведомлении компания также указала обществу на возможность перенести встречу на удобное для него время.

Общество отказалось получать уведомление, ответ на уведомление не предоставило.

15.11.2023 ООО «Микрофинансовая организация «Элти-Финанс»   подало заявление и документы в электронном формате для регистрации предмета залога в Росреестре, посредством единого портала Госуслуг и Росреестра, и направила обществу новое уведомление с просьбой обеспечить взаимодействие по электронной регистрации предмета залога в Росреестре в течение 5 рабочих дней.

Общество со своей стороны заявление не подписало, документы для государственной регистрации не предоставило.

Указывая на то, что общество уклоняется от своих обязанностей по регистрации предмета залога, ООО «Микрофинансовая организация «Элти-Финанс»    обратилось в арбитражный суд с иском.

Основанием для обращения ООО СК «Сибирская арена тенниса»  со встречным иском послужило то, что при заключении договора залога № 1 стороны не согласовали все существенные условия договора.

ФИО2 обращаясь со своим исковым заявлением сослалась на следующие обстоятельства.

26.08.2022 между ООО СК «Сибирская арена тенниса»  (залогодатель) и ФИО2 (залогодержатель) заключен договор залога недвижимого имущества, предметом которого является объект незавершенного строительства, с кадастровым номером 54:19:180601:649, адрес: Новосибирская обл., Новосибирский р-н., р. п. Краснообск, площадью 6981 кв. м, то есть имеет – объект, аналогичный объекту залога по договору залога № 1, таким образом, имеет место быть предшествующая ипотека, ФИО2 является первоначальным залогодержателем указанного имущества.

Обременения на объект в виде ипотеки по договору залога от 26.08.2022 между обществом и ФИО2 зарегистрированы в ЕГРН 14.03.2023,  номер государственной регистрации 54:19:180601:649-54/169/2023-2. Соответственно, на момент заключения договора залога № 1 между обществом и компанией, сведения об обременении в виде ипотеки на предмет залога уже были отражены в ЕГРН.

Пунктом 4.1.1 договора залога недвижимого имущества от 26.08.2022 предусмотрен запрет на передачу предмета залога в последующий залог без письменного согласия залогодержателя.

Указывая на то, что первоначальный залогодержатель ФИО2 не давала своего согласия на последующий залог, с последующим залогом не согласна, последующий залог нарушает ее права и законные интересы, обратилась в арбитражный суд с требованием о признании недействительным договора залога № 1.

Суд первой инстанции, удовлетворяя встречный иск ООО СК «Сибирская арена тенниса» к ООО Микрокредитная компания «Элти-финанс» о признании незаключенным договора залога № 1 от 19.04.2023 в обеспечение договора займа № 1 от 19.04.2023, исходил из того, что указанный договор не содержит существенных условий, предусмотренных законом: не указана оценка предмета ипотеки, не указан порядок определения оценки (стоимости) предмета ипотеки, не указан номер регистрации права залогодателя на предмет ипотеки, не указано право аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, не указан срок аренды земельного участка, не указана оценка муниципального арендованного имущества (земельного участка). 

Вместе с тем, судом первой инстанции не учтено следующее.

В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с пунктом 1 статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации, в договоре залога должны быть указаны предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство.

В соответствии с пунктом 1  статьи 9 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2023 № 23 «О применении судами правил о залоге вещей» (далее – Постановление № 23), для возникновения залога на основании договора стороны должны согласовать условие о предмете залога и условия, позволяющие определить обеспечиваемое требование, - его существо, размер и срок исполнения, которые могут быть изложены как в самом договоре залога, так и посредством отсылки к договору, из которого возникает обеспечиваемое обязательство (пункт 1 статьи 339 ГК РФ, пункт 1 статьи 9 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»; далее - Закон об ипотеке).

По смыслу пункта 1 статьи 339 ГК РФ, пункта 1 статьи 9 Закона об ипотеке, если в договоре залога не упомянуты отдельные условия обеспеченного обязательства, например размер или срок исполнения обязательства, размер процентов по обязательству, но оно описано с достаточной степенью определенности, позволяющей установить, какое именно обязательство обеспечено либо будет обеспечено залогом, или в договоре залога есть отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство и которое содержит соответствующие условия, то договор залога не может быть признан незаключенным.

В соответствии со статьей 69 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение. Если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.

Согласно пункту 22 Постановления № 23 «О применении судами правил о залоге вещей», в договоре об ипотеке передаваемая в залог вещь может быть определена посредством указания на ее наименование и точное местонахождение или кадастровый номер.

В соответствии с пунктом 1 статьи 340 ГК РФ, стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом. Стоимость предмета залога по общему правилу существенным условием договора залога не является.

Однако, в пунктах 1 и 3 статьи 9 Закона об ипотеке указано, что в договоре ипотеки должны быть указана цена предмета ипотеки, что цена предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 настоящего Федерального закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.

Для возникновения залога недвижимой вещи в договоре об ипотеке также должна быть указана оценка (стоимость) предмета ипотеки (пункт 1 статьи 9 Закона об ипотеке). Условие о стоимости предмета ипотеки считается согласованным, в том числе, если между сторонами достигнуто соглашение о порядке ее определения (пункт 12 Постановления № 23).

В обоснование встречного истца, общество указало, что договор залога № 1  19.04.2023 в обеспечение договора займа № 1 от 19.04.2023 не содержит следующий существенных условий: не указан предмет залога, в том числе право аренды на земельный участок, не указана оценка предмета ипотеки (объекта незавершенного строительства);  не указан порядок определения оценки (стоимости) предмета ипотеки (объем незавершенного строительства); не указан номер регистрации права залогодателя на предмет ипотеки (объекта незавершенного строительства); не указан срок аренды арендованного имущества (земельный участок); не указана оценка муниципального арендованного имущества (земельный участок); не указано существо, размер и срок обязательства.

Суд апелляционной инстанции, исследовав содержание договора залога № 1, приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения встречного иска по следующим основаниям.

Так, в пункте 1.1 договора залога предмет определен следующим образом: «Объект незавершенного строительства, месторасположение Новосибирская область, р-н Новосибирский, р.п. Краснообск, Площадь 6981 м2, принадлежащее Заемщику на праве собственности на основании Выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости от 06.04.2020 г. Кадастровый номер № 54:19:180601:649 (номер кадастрового квартала 54:19:180601) (выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 14.04.2023).

Таким образом, в договоре залога указано место нахождения, идентификационные признаки, право на объект недвижимости, что полностью соответствует требованиям пункта 2 статьи 9 Закона об ипотеке.

Вместе с тем, в договоре ипотеки в качестве предмета ипотеки не указано на право аренды земельного участка, тогда как ипотека зданий допускается с одновременной передачей в залог права аренды земельного участка.

В пункте 1.1 договора залога действительно есть ссылка на выписку из Единого государственного реестра недвижимости от 14.04.2023, где указана кадастровая стоимость объекта незавершенного строительства, передаваемого в залог – 69 282 550,55 руб., Однако указанное не позволяет считать условие о стоимости предмета ипотеки согласованным.

Относительно существа, размера и срока исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, суд апелляционной инстанции установил, что в пункте  2.1 договора залога обязательство, обеспечиваемое залогом, определено следующим образом: настоящий договор обеспечивает исполнение Заемщиком обязательств по возврату задолженности по Договору займа №1 от 19.04.2023 г. (в том числе основного долга, процентов за пользование заемными денежными средствами, штрафов и неустоек (пеней), предусмотренных Договором займа, и судебных издержек Кредитора по взысканию задолженности по договору.

Таким образом, сторонами согласованы не все существенные условия договора залога недвижимого имущества (ипотеки), предусмотренные законом, в частности не согласован предмет ипотеки в части залога права аренды и стоимости предмета залога.

Вместе с тем, суд приходит к выводу о недействительности договора залога, в связи с чем такой договор не может считаться одновременно незаключенным. 

ФИО2 заявлены требования о признании недействительным договора залога № 1.

Как разъяснено в пунктах 78 и 84 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.05.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки и только в случае, если удовлетворение иска направлено на восстановление нарушенных или оспариваемых прав.

Сделка не может быть признана недействительной по иску лица, чьи имущественные права и интересы не затрагиваются данными нарушениями и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной сделки, поэтому лицо, обращающееся с требованием о признании сделки недействительной, должно доказать наличие защищаемого права или интереса.

Заявитель должен обосновать наличие у него материально-правовой заинтересованности в деле и указать, на защиту каких именно его субъективных прав и законных интересов направлены заявленные требования, какие права заявителя могли бы быть защищены (восстановлены) в случае удовлетворения заявленных требований.

В рассматриваемом случае заявителями ФИО2 обосновано, что в договоре залога от 26.08.2022, заключенного ФИО2 и обществом предусмотрен запрет на передачу предмета залога в последующий залог без письменного согласия залогодержателя. В данном случае первичным залогодержателем является ФИО2, которая не давала согласия на передачу заложенного имущества в последующий залог. Последующий залог нарушает ее права и законные интересы.

В соответствии с пунктом 3 статьи 43 Закона об ипотеке последующий договор об ипотеке, заключенный несмотря на запрещение, установленное предшествующим договором об ипотеке, может быть признан судом недействительным по иску залогодержателя по предшествующему договору.

Из положений пункта 44 Постановления № 23 следует, что в случае заключения последующего договора залога с нарушением условий, предусмотренных для него предшествующим договором залога, о чем залогодержатель по последующему договору знал или должен был знать, его требования к залогодателю удовлетворяются с учетом условий предшествующего договора залога, если их несоблюдение повлекло нарушение прав и законных интересов предшествующего залогодержателя (пункт 5 статьи 342 ГК РФ, абзац второй пункта 3 статьи 43 Закона об ипотеке).

Как разъяснено в пункте 46 Постановления № 23 в предшествующем договоре об ипотеке может содержаться запрет последующей ипотеки. Если последующий залогодержатель знал или должен был знать о таком запрете, то последующий договор об ипотеке может быть признан судом недействительным по иску залогодержателя по предшествующему договору, если последний докажет, что оспариваемый им последующий договор залога нарушает его права и законные интересы (абзац первый пункта 3 статьи 43 Закона об ипотеке). При наличии в ЕГРН сведений об ипотеке последующий залогодержатель не вправе ссылаться на то, что он не знал или не должен был знать о запрете последующей ипотеки (пункты 3, 4 статьи 1, статья 8.1 ГК РФ).

Материалами дела подтверждается, что договор залога недвижимого имущества от 26.08.2022, заключенный между обществом и ФИО2 содержит запрет на передачу предмета залога в последующий залог без письменного согласия залогодержателя (пункт 4.1.1 договора).

Обременение объекта недвижимости в связи с заключением договора залога недвижимого имущества зарегистрировано в ЕГРН (запись об ограничении прав и обременении объекта недвижимости: ипотека № 54:19:180601:649- 54/169/2023-2 от 14.03.2023).

Довод компании о том, что согласно выписке из ЕГРН – срок действия обременения был ограниченный – по 30.06.2023, то есть за сроками возврата займа и действия залога в пользу Истца, подлежат отклонению судом, поскольку не свидетельствует об отсутствии необходимости получения письменного согласия первоначального залогодержателя на передачу имущества в последующий залог, при этом договор залога № 1 заключен 19.04.2023.

Относительно нарушения договором залога № 1 прав и законных интересов ФИО2, суд установил, что по условиям договора залога недвижимого имущества от 26.08.2022 (пункт 4.3.4) залогодержателю предоставлено право обратить взыскание на предмет залога до наступления срока исполнения обеспеченного залогом обязательства при невыполнении залогодателем обязанностей, во внесудебном порядке, предъявив требование залогодателю. При этом право собственности на предмет залога переходит к залогодержателю в течение 5 дней с момента направления извещения об обращении взыскания на предмет залога.

Как следует из разъяснений пункта 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 N 23 "О применении судами правил о залоге вещей", если предшествующим договором ипотеки установлен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенную недвижимую вещь, о чем последующий залогодержатель знал или должен быть знать, залогодержатель по предшествующему договору сохраняет право обратить взыскание на предмет залога во внесудебном порядке (пункт 2 статьи 1, пункт 3 статьи 308, пункт 5 статьи 342 ГК РФ). В случае согласования в предшествующем договоре залога судебного порядка обращения взыскания на заложенную вещь, а в последующем договоре залога - внесудебного порядка взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда (абзац шестой пункта 3 статьи 349 ГК РФ).

Таким образом, поскольку право на внесудебный порядок обращения взыскания по предшествующему договору залога сохраняется, права и законные интересы ФИО2 не нарушаются. 

Согласно пункту 5 статьи 342 ГК РФ, если последующий договор залога заключен с нарушением условий, предусмотренных для него предшествующим договором залога, о чем залогодержатель по последующему договору знал или должен был знать, его требования к залогодателю удовлетворяются с учетом условий предшествующего договора залога.

Вместе с тем, согласно статье 69 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение. Если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.

Пунктом 2 статьи 615 ГК РФ закреплено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено данным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке, если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка. Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка.

Согласно пункту 4 статьи 6 Закона об ипотеке право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное.

Пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса РФ определено, что арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Согласно пункту 5.1.4 договора аренды от 27.07.2017 № 31аз/2017, арендатор имеет право передать своих права и обязанности по Договору третьим лицам, в том числе отдать арендные права Участка в залог и внести их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества, либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока действия Договора, только с письменного согласия арендодателя.

Как следует из материалов дела, на момент заключения договора залога № 1, спорный земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, принадлежал обществу на праве аренды, однако право аренды земельного участка не являлось предметом залога.

Если же по договору об ипотеке передается в залог только здание или сооружение, а земельный участок или право его аренды предметом залога не являются, и по договору не передаются, такой договор является недействительной сделкой как не соответствующей требованиям закона, на основании ст. 168 ГК РФ., согласно которой за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Принимая во внимание изложенное, с учетом удовлетворения требований ФИО2 о признании недействительным договора залога № 1, в удовлетворении требований ООО Микрокредитная компания «Элти-финанс» о понуждении общества к государственной регистрации залога (ипотеки)  объекта незавершенного строительства, правомерно отказано судом.

Доводы апеллянта о том, что исковое заявление ФИО2 не могло быть принято к производству, а принятое исковое заявление подлежало передаче для рассмотрения в суд общей юрисдикции, отклоняется судом по следующим основаниям.

В силу части 1 статьи 27 АПК РФ арбитражный суд рассматривает дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности.

Частью 2 статьи 27, статьей 28 АПК РФ предусмотрено, что арбитражные суды разрешают экономические споры и рассматривают иные дела с участием организаций, являющихся юридическими лицами, граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющих статус индивидуального предпринимателя, приобретенный в установленном законом порядке.

Из материалов дела следует, что объект недвижимости, являющийся предметом залога, имеющий площадь 6981 кв.м имеет наименование «Спортивный комплекс ракеточных видом спорта», что усматривается из Справочной информации (отчет) об основных параметрах объекта недвижимости от 16.02.2022, имеющейся в материалах дела. Вид разрешенного использования земельного участка под данным объектом – «стадионы с комплексом зданий, строений, сооружений, площадок и устройств спортивного назначения; универсальные спортивные зрелищные залы и комплексы (с трибунами для зрителей; бассейны крытые и открытые; велотреки, мотодромы, картингдромы, автодромы».

Спор, связанные с возможностью реализации прав залогодержателей на указанный объект недвижимости, начался 06.12.2023.

Защищая свои финансовые интересы, ФИО2 принимала меры, направленные на включение в состав лиц, участвующих в деле, начиная с 22.04.2024, когда было подано соответствующее ходатайство по делу №А45-35707/2023.

Суд первоначально привлек ФИО2 в качестве третьего лица.

В ходе процесса первоначальному залогодержателю стало очевидно, что имеет нарушение имущественных прав и создается риск недостаточности обеспеченных залогом требований.

Реализация права на защиту стала возможна лишь после принятия искового заявления 04.06.2024 (дело №А45-18525/2024) и объединения дел № А45-35707/2023 и № А45-18525/2024 в одно производство 17.06.2024.

 ООО СК «Сибирская арена тенниса» заявляло ходатайство о приостановлении производства по делу до вступления в законную силу судебного акта по делу № А45-18525/2024, однако представитель истца ООО Микрокредитная компания «Элти-финанс» возражал против приостановления производства, заявил ходатайство об объединении настоящего дела №А45-35707/2023 с делом № А45-18525/2024 в одно производство, ссылаясь на то, что в делах № А45-35707/2023, № А45-18525/2024 один и тот же круг лиц, спор вытекает из тех же оснований, совместное рассмотрение будет целесообразно.

Указанное свидетельствует о признании ООО Микрокредитная компания «Элти-финанс» изначально процессуального положения ФИО2 в качестве истца по делу, рассматриваемому в арбитражном суде, в судебном заседании суда первой инстанции представитель ООО Микрокредитная компания «Элти-финанс» выразил прямое согласии на рассмотрение иска в арбитражном суде.

Нарушение норм материального права (пункт 4 части 1 статьи 270 АПК РФ) является основанием для изменения судебного акта арбитражного суда первой инстанции в части удовлетворения встречных исковых требований  общества с ограниченной ответственностью Спортивный комплекс «Сибирская арена тенниса» и распределения судебных расходов по встречному иску, изложив в указанной части резолютивную часть в иной редакции.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 268, частью 2 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд,

П О С Т А Н О В И Л:

решение от 26.09.2024 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-35707/2023 изменить в части удовлетворения встречных исковых требований  общества с ограниченной ответственностью Спортивный комплекс «Сибирская арена тенниса» и распределения судебных расходов по встречному иску, изложив в указанной части резолютивную часть в следующей редакции.

В удовлетворении встречного искового заявления общества с ограниченной ответственностью Спортивный комплекс «Сибирская арена тенниса» о признании незаключенным договор залога № 1 от 19.04.2023, отказать.

В остальной части решение от 26.09.2024 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-35707/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Микрокредитная компания «ЭлТи-Финанс» - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Спортивный комплекс «Сибирская арена тенниса» в пользу общества с ограниченной ответственностью Микрокредитная компания «ЭлТи-Финанс» расходы по уплате государственной пошлины в размере 10 000 рублей в связи с рассмотрением дела в суде апелляционной инстанции.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно - Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, путем подачи кассационной жалобы через арбитражный суд принявший решение.

Постановление, выполненное в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судей, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».


Председательствующий                                               Л.Н. Апциаури


     Судьи                                                                              Е.В. Афанасьева              


                                                                                              ФИО1