Постановление от 8 апреля 2019 г. по делу № А76-31512/2018

361/2019-21269(2)

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-3753/2019
г. Челябинск
08 апреля 2019 года
Дело № А76-31512/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 03 апреля 2019 года. Постановление изготовлено в полном объеме 08 апреля 2019 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Ермолаевой Л.П., судей Карпачевой М.И., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области на решение Арбитражного суда Челябинской области от 06.02.2019 по делу № А76-31512/2018 (судья Наконечная О.Г.).

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью «Звезда-М» - ФИО2 (директор по выписке из ЕГРЮЛ, паспорт), ФИО3 (доверенность от 27.08.2018, паспорт);

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области - ФИО4 (доверенность № 181 от 21.01.2019, паспорт).

Общество с ограниченной ответственностью «Звезда-М» (далее – ООО «Звезда-М», заявитель) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее – Управление Росреестра, заинтересованное лицо) о признании недействительным решения об отказе в осуществлении действий по государственной регистрации права собственности в отношении земельного участка, площадью 22 134 кв.м, кадастровый номер 74:12:1307004:111, по адресу: Челябинская область, Красноармейский район, с/п Козыревское, территория ТОО СХП «Родниковское», участок стройдвора, ориентир в 13 метрах севернее от земельного участка с кадастровым номером 74:12:1307004:42 за ООО «Звезда-М» и обязании осуществить действия по государственной регистрации права собственности в отношении указанного земельного участка (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, л.д. 116-118).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Администрация Красноармейского муниципального района, Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям администрации Красноармейского муниципального район.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 06.02.2019 (резолютивная часть объявлена 30.01.2019) требования заявителя удовлетворены. Суд признал недействительным уведомление Управление Росреестра от 05.10.2018 № 74/999/001/2018-85565 об отказе в государственной регистрации прав, обязал Управление Росреестра зарегистрировать право собственности ООО «Звезда-М» на земельный участок с кадастровым номером 74:12:1307004:111, расположенный по адресу: Челябинская обл., р-н Красноармейский, с/п Козыревское, территория ТОО СХП «Родниковское», участок стройдвора, ориентир: в 13 метрах севернее от земельного участка с кадастровым номером 74:12:1307004:42 (л.д. 125-130).

Не согласившись с принятым решением, Управление Росреестра (далее также - податель жалобы) обратилось в арбитражный суд с апелляционной жалобой.

В обоснование доводов жалобы Управление Росреестра указывает, что причиной для отказа в государственной регистрации права послужило то, что в орган регистрации прав не были представлены документы, позволяющие прийти к выводу, что земельный участок площадью 22 134 кв.м. сформирован и необходим для эксплуатации нежилого здания, принадлежащего ООО «Звезда- М», а значит может быть предоставлен без проведения торгов. Заявитель для эксплуатации нежилого здания площадью 1 317,6 кв.м. испрашивает земельный участок площадью 22 134 кв.м., что явно свидетельствует о несоразмерности данных площадей. Права на ту часть земельного участка, которая превышает размер земли, следует приобретать на торгах. Действующие документы территориального планирования не исключают возможность формирования земельного участка для использования принадлежащего ООО «Звезда-М» объекта в меньшем размере. Предыдущий правообладатель нежилого здания не формировал земельный участок для целей эксплуатации здания и не был собственником земельного участка с кадастровым номером 74:12:1307004:111, в связи с чем ссылка в решении на данное обстоятельство не обоснована.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/ в сети «Интернет».

В судебном заседании стороны настаивали на правовых позициях, изложенных в представленных суду первой инстанции процессуальных документах.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Законность и обоснованность оспоренного судебного акта проверяются судом апелляционной инстанции в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 27.06.2001 между Товариществом с ограниченной ответственностью Сельхозпредприятие «Родниковское» (продавец) и ООО «Звезда-М» (покупатель) заключен договор купли-продажи (л.д.18), по условиям которого продавец продает, а покупатель покупает и оплачивает здание корпуса с деревообрабатывающей мастерской и другими помещениями, общей площадью 1 317, 6 кв.м. Отчуждаемое здание находится по адресу: 454660, Челябинская область, Красноармейский район, село Миасское, территория ТОО «Сельхозпредприятие «Родниковское», участок стройдвора (пункт 1).

Продавец продает, а покупатель покупает и оплачивает следующие сооружения: склад заполнителей, площадка для хранения заполнителей, площадка для складирования леса, пилорама, проходная, ограждение территории (пункт 2).

Объект недвижимости представляет собой строение из сборного железобетона, расположен на земельном участке, площадью 22 134 кв. м (пункт 3).

Земельный участок принадлежит продавцу на основании государственного акта на право пользования землей серии А-1 № 142640, выданного Исполнительным комитетом Красноармейского районного Совета народных депутатов Челябинской области 17.08.1989 (пункт 4).

29.06.2001 Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Челябинской области «Южноуральская регистрационная палата», номер регистрации 74.01.-12:042001:241, произведена государственная регистрация права (л.д.18-оборот).

Свидетельство о государственной регистрации права собственности серии 74-АБ, номер 000353, выдано 29.06.2001.

Указанный земельный участок 30.12.2016 внесен в государственный кадастр надвижимости, ему присвоен кадастровый номер № 74:12:1307004:111.

Согласно сведениям об основных характеристиках объекта недвижимости филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Челябинской области на 20.02.2017 сведения о собственниках либо иных зарегистрированных правах на данный земельный участок отсутствуют.

На основании постановления Администрации Красноармейского муниципального района от 27.04.2018 № 350 между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям администрации Красноармейского муниципального район (продавец) и ООО «Звезда-М» (покупатель) подписан договор купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка, на котором расположены объекты недвижимого имущества, приобретенные в собственность граждан от 03.05.2018 (л.д.13-15), по условиям которого продавец обязуется продать, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок категории земель – земли промышленности, энергетики, транспорта, связи и

иного специального назначения, с кадастровым номером 74:12:1307004:111, по адресу: Челябинская область, Красноармейский район, территория ТОО СХП «Родниковское», участок стройдвора. Ориентир: в 13 метрах севернее от земельного участка с кадастровым номером 74:12:1307004:42, для размещения корпуса для заготовки древесины в границах, указанных в выписке из ЕГРН об объекте недвижимости, площадью 22 134 кв. м (пункт 1.1).

Цена земельного участка по состоянию на 03.05.2018 составляет 339 712 руб. 63 коп. (пункт 2.1).

Заявитель свои обязательства по договору от 03.05.2018 выполнил, что подтверждается чеком-ордером от 01.06.2018 (л.д.16-17).

ООО «Звезда-М» обратилось в Управление Росреестра для осуществления государственной регистрации права собственности в отношении указанного выше земельного участка на основании договора купли-продажи земельного участка от 03.05.2018.

Управлением Росреестра принято решение № 74/999/001/2018-85565 от 05.10.2018 об отказе в государственной регистрации права собственности в отношении земельного участка на основании статьи 27 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ (л.д.104-105).

Не согласившись с отказом ООО «Звезда-М» обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя требования заявителя, суд первой инстанции исходил из того, что оспариваемый отказ нарушает права и законные интересы заявителя при осуществлении им предпринимательской деятельности.

Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, апелляционная коллегия не находит оснований для отмены принятого по делу решения.

Согласно статье 13 Гражданского кодекса Российской Федерации ненормативный акт государственного органа, не соответствующий закону или иным правовым актам и нарушающий гражданские права заинтересованного лица, может быть признан судом недействительным.

Для признания недействительным ненормативного правового акта государственного органа, органа местного самоуправления, иного органа, должностного лица в силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требуется наличие в совокупности двух условий: несоответствие обжалуемого ненормативного акта закону и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (пункт 2 указанной статьи).

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, урегулированы Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

Согласно части 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Перечень оснований для государственной регистрации прав приведен в части 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

В части 1 статьи 21 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ установлено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав (пункт 3 части 1 статьи 29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в

постоянное (бессрочное) пользование; договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

В соответствии со статьей 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса.

Согласно статье 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии подпунктом 3 пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган может принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без торгов при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса.

Так, одним из оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, является случай, когда разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории (пункт 14 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, оспариваемый отказ в государственной регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером 74:12:1307004:111, по адресу: Челябинская область, Красноармейский район, территория ТОО СХП «Родниковское», участок стройдвора. Ориентир: в 13 метрах севернее от земельного участка с кадастровым номером 74:12:1307004:42, для размещения корпуса для заготовки древесины в границах, указанных в выписке из ЕГРН об объекте недвижимости, площадью 22 134 кв.м. мотивирован тем, что форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (договор купли-продажи земельного

участка от 03.05.2018), не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации, а именно - представленные документы не позволяют определить, что земельный участок с кадастровым номером 74:12:1307004:111, площадью 22 134 к.в., сформирован для эксплуатации нежилого здания – корпус с деревообрабатывающей мастерской и другими помещениями, общей площадью 1 317,6 кв.м., принадлежащего ООО «Звезда-М» на праве собственности (разрешенное использование и площадь спорного земельного участка).

Между тем, согласно выписке из ЕГРН испрашиваемый заявителем земельный участок с кадастровым номером 74:12:1307004:111, площадью 22 134 кв.м. сформирован и поставлен на кадастровый учет 30.12.2016 для целей (с разрешенным видом использования) – для размещения корпуса для заготовки древесины (л.д. 87-89).

Спорный земельный участок испрашивается заявителем для целей эксплуатации нежилого здания – корпус с деревообрабатывающей мастерской и другими помещениями, общей площадью 1 317,6 кв.м., принадлежащего ему на праве собственности.

Из содержания договора купли-продажи от 27.06.2001 (л.д.18), следует, что здание корпуса с деревообрабатывающей мастерской и другими помещениями, общей площадью 1 317, 6 кв.м. расположено на земельном участке площадью 22 134 кв.м. (в настоящее время земельный участок с кадастровым номером 74:12:1307004:111), который на момент заключения сделки принадлежал продавцу на основании государственного акта на право пользования землей серии А-1 № 142640, выданного Исполнительным комитетом Красноармейского районного Совета народных депутатов Челябинской области 17.08.1989.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что разрешенный вид использования испрашиваемого земельного участка соответствует целям его использования, указанным заявителем.

Также в качестве основания для отказа в выкупе ООО «Звезда-М» земельного участка с кадастровым номером 74:12:1307004:111 Управление Росреестра ссылается на то, что площадь испрашиваемого земельного участка значительно превышает площадь объекта недвижимости, что является явным превышением площади, необходимой для использования расположенного на участке объекта недвижимости.

В силу пункта 20 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171- ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» до утверждения в установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации порядке правил землепользования и застройки для целей образования и предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, применяются установленные до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии со статьей 33 Земельного кодекса Российской Федерации предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков.

Согласно пункту 3 статьи 33 Земельного кодекса предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 01.03.2011 № 13535/10, от 03.04.2012 № 12955/11 разъяснил, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов государственных органов либо органов местного самоуправления об отказе в предоставлении земельных участков в порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, арбитражным судам необходимо исследовать вопрос о том, является ли площадь испрашиваемого заявителем земельного участка объективно необходимой для целей нормальной эксплуатации (использования) по назначению расположенного на нем объекта недвижимости (здания, строения, сооружения).

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами. Приобретение такого участка собственником расположенного на нем объекта недвижимого имущества определяется в той части, которая необходима для эксплуатации существующих зданий и сооружений.

Положения приведенных норм земельного законодательства направлены на определение площади подлежащего предоставлению в порядке подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 названного Кодекса земельного участка без проведения торгов исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов.

Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

С учетом положений статей 1, 39.1, 39.3, 39.16, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, поставлен в зависимость не только от площади объекта капитального строительства, расположенного на таком участке, но и от назначения этого объекта, целей его использования.

Как следует из материалов дела, на земельном участке с кадастровым номером 74:12:1307004:111 расположено принадлежащее заявителю на праве собственности здание корпуса с деревообрабатывающей мастерской и другими помещениями, общей площадью 1 317, 6 кв.м.

Согласно выписке из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 74:12:1307004:111, площадью 22 134 кв.м. сформирован и поставлен на кадастровый учет 30.12.2016 для целей (с разрешенным видом использования) – для размещения корпуса для заготовки древесины (л.д. 87-89).

При таких обстоятельствах оспариваемый отказ в выкупе земельного участка с кадастровым номером 74:12:1307004:111, площадью 22 134 кв.м. противоречит положениям законодательства Российской Федерации и нарушает права и законные интересы заявителя при осуществлении им предпринимательской деятельности.

Судом первой инстанции при рассмотрении спора правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, полно, всесторонне и объективно исследованы представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи с учетом доводов и возражений, приводимых сторонами, и сделаны правильные выводы по делу.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в любом случае на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 06.02.2019 по делу № А76-31512/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья Л.П. Ермолаева

Судьи: М.И. Карпачева

И.Ю. Соколова