Решение от 3 апреля 2017 г. по делу № А40-3208/2017

именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-3208/17-35-30
г. Москва
03 апреля 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 27 марта 2017 года

Арбитражный суд в составе:

председательствующего: Панфиловой Г.Е.

членов суда: единолично

при ведении протокола судебного заседания секретарем Драгун Е.Н.

рассмотрел в открытом судебном заседании дело

по иску ОАО «Бусиновский МПК»

к ответчику ООО «Платира»

о взыскании 7 507 379,14 руб., о расторжении договора долгосрочной аренды помещения №9-107/05/16-Д от 16.05.2016г., об обязании освободить помещение, признании обеспечительного платежа собственностью истца

с участием:

от истца - ФИО1 по доверенности от 21.12.2016г № б/н

от ответчика -ФИО2, по доверенности от 02.03.2017г. №б/н

УСТАНОВИЛ:

ОАО «Бусиновский МПК» обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ООО «Платира» о взыскании 7 507 379,14 руб., о расторжении договора долгосрочной аренды помещения №9-107/05/16-Д от 16.05.2016г., об обязании освободить помещение, признании обеспечительного платежа собственностью истца.

Ответчик иск не признал на основании доводов, изложенных в отзыве.

Изучив материалы дела, суд считает, что требования истца подлежат удовлетворению частично по следующим основаниям:

В соответствии с условиями Договора долгосрочной аренды помещения N 9-107/05/16-Д, заключенного 16 мая 2016 года между Истцом, являющимся по Договору Арендодателем и Ответчиком, являющемуся по Договору Арендатором, далее Договор, Истец передал в аренду нежилые офисные, производственные и складские помещения, расположенные по адресу: 1255 <...> (офисные помещения площадью 189.1 кв.м.) и стр. 1 (производственные помещения площадью 4228,6 кв.м., и складские помещения площадью 734,7 кв.м.), а Ответчик принял указанные помещения и обязался оплачивать предусмотренную Договором арендную плату.

Согласно п. 3.1. Договора стоимость Аренды состоит из двух частей: Постоянной арендной платы (включающей плату за аренду и плату за операционные расходы) и Переменной арендной платы (возмещение коммунальных платежей). Общая сумма арендной платы за месяц находится в пределах от 3,9 до 4,1 млн. руб. в зависимости от количества дней в месяце и количества потребленных коммунальных ресурсов, и рассчитывается согласно договору по следующим тарифам.

Стоимость Арендной Платы за арендуемые Помещения в сутки рассчитывается в соответствии с п. 3.1.1. Договора по ставкам:

за офисное помещение, исходя из фиксированной ставки в сумме 26 рублей 00 копеек, не включая НДС 18%, за 1 (один) квадратный метр арендуемой площади в сутки.

за складские и производственное помещения, исходя из фиксированной ставки в сумме 15 рублей 74 копейки, не включая НДС 18%, за 1 (один) квадратный метр арендуемой площади в сутки.

Стоимость Платы за Операционные Расходы за арендуемые Помещения в сутки рассчитывается в соответствии с п. 3.1.3. Договора исходя из фиксированной ставки в сумме 4 рубля 00 копеек, не включая НДС 18%, за 1 (один) квадратный метр арендуемой площади в сутки.

Общая стоимость Арендной Платы за арендуемые Помещения в сутки составляет:

за офисное помещение (189.1 кв.м) со дня передачи помещения по акту согласно приложению № 1 - 4916 рублей 60 копеек, не включая НДС 18%.

за складские помещения (734.7 кв.м), расположенные в подвале стр. 1, со дня передачи помещения по акту согласно приложению № 1 - 11564 рубля 18 копеек, не включая НДС 18%.

за производственное помещение (4228.6 кв.м), расположенное на 2 этаже стр. 1, со дня передачи помещения по акту согласно приложению № 1: 66558 рублей 16 копеек, не включая НДС 18%.

Общая стоимость Платы за Операционные Расходы за арендуемые Помещения в сутки составляет:

за офисное помещение (189.1 кв.м) со дня передачи помещения согласно приложению № 1 - 756 рублей 40 копеек, не включая НДС 18%.

за складские помещения (734.7 кв.м), расположенные в подвале стр. 1, со дня передачи помещения согласно приложению № 1 - 2938 рублей 80 копеек, не включая НДС 18%.

за производственное помещение (4228.6 кв.м), расположенное на 2 этаже стр. 1, со дня передачи помещения согласно приложению № 1: 16914 рублей 40 копеек, не включая НДС 18%.

Плата за коммунальные услуги (переменная арендная плата) рассчитывается по тарифам снабжающих организаций, исходя из фактического потребления данных услуг Арендатором, на основе показаний соответствующих приборов учета, а в случае их отсутствия, определенным Арендодателем расчётным способом.

В соответствии с п. 3.2. Договора оплата постоянной арендной платы по Договору (подпункты 3.1.2, 3.1.3.) производятся Арендатором авансовым способом ежемесячно, в период с 20 по 30 число месяца, предшествующего текущему, в размере 100% их стоимости.

Согласно п. 3.4. Договора плата за коммунальные услуги вносится ежемесячно не позднее 18 (Восемнадцатого) числа месяца, следующего за расчетным, на основании выставленного счета. Оплата позже указанного срока считается просрочкой платежа.

В нарушение условий Договора (и.3.2.п.3.4.) Арендатор не оплатил Арендодателю следующие платежи: коммунальные платежи за часть октября 2016г. в сумме 203 743,53 руб., основную арендную плату за ноябрь 2016г. в сумме 1 994 698,76 руб., коммунальные платежи за ноябрь 2016 г. в сумме 261 619,87 руб., основную арендную плату за декабрь 2016г. в сумме 3 791 463,58 руб., в результате чего у Ответчика перед Истцом образовалась дебиторская задолженность в общей сумме 6 251 525,74 рублей.

До настоящего времени вышеуказанная дебиторская задолженность Ответчиком не погашена, соответствующие платежи на наш расчетный счет не поступали.

Таким образом, арендатор трижды не внес арендную плату по истечении установленного договором срока платежа - за часть октября, ноябрь и декабрь включительно.

Истцом Ответчику неоднократно направлялись письма с требованием о погашении дебиторской задолженности (письмо исх.№208 от 27.10.2016г., №218 от 25.11.2016г.).

14 декабря 2016г. в адрес Ответчика заказным письмом с уведомлением о вручении с описью вложения было направлено письмо о необходимости исполнения обязательств по Договору долгосрочной аренды помещения N 9-107/05/16-Д от 16 мая 2016 года, а именно погашения имеющейся дебиторской задолженности по коммунальным и арендным платежам с указанием срока для погашения данной задолженности - 5 (пять) рабочих дней с даты получения письма, который мы считаем разумным, а также о предложении расторгнуть Договор в случае не погашения дебиторской задолженности в установленный указанным письмом срок.

Однако, данное письмо до настоящего времени оставлено Ответчиком без ответа.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса РФ договор аренды может быть расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В соответствии с п. 6.2. Договора Арендодатель вправе требовать оплаты пени за просрочку исполнения обязательств в размере 0,5% за каждый день просрочки.

Пени за период с 19.07.2016г. по 22.12.2016г. составляют 1 255 853,40 руб.

Доводы Ответчика о незаключённости и недействительности договора судом не принимаются.

В пункте 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Между Истцом и Ответчиком в полном объеме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора аренды (в частности, согласованы помещения и размер арендной платы)

При этом, Истец и Ответчик совершили действия, направленные на исполнение Договора долгосрочной аренды помещения №9-107/05/16-Д от 16 мая 2016 года:

Истец передал, а Ответчик принял в аренду вышеуказанные нежилые помещения без каких-либо замечаний, что подтверждается Актом приема-передачи от 16 мая 2016 года;

во исполнение пункта 3.7 Договора Ответчик уплатил Истцу Обеспечительный платеж в размере 6 305 28 рублей 18 копеек, а также НДС в размере 18%.

Таким образом, Истец и Ответчик совершили все необходимые и достаточные фактические действия, направленные на исполнения Договора аренды помещения №9-107/05/16-Д от 16 мая 2016 года.

Кроме того, с 16 мая 2016 года нежилые помещения находились в фактическом владении и пользовании Ответчика.

22 июня 2016 года Истец и Ответчик обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве с заявлением о государственной регистрации Договора аренды помещения №9-107/05/16-Д от 16 мая 2016 года.

21 ноября 2016 года Управление Федеральной службы по государственной регистрации, кадастру и картографии по городу Москве отказало в государственной регистрации Договора аренды помещения №9-107/05/16-Д от 16 мая 2016 года, направив Истцу и Ответчику сообщение №77/009/053/2016-593 об отказе в государственной регистрации договора аренды, заключенного в отношении недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>, строение 2. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве мотивировало отказ ненадлежащей идентификацией нежилых помещений в Договоре аренды помещения №9-107/05/16-Д от 16 мая 2016 года, а также несоответствием индивидуализирующих признаков нежилых помещений, определенных в Договоре, сведениям, содержащимся в ЕГРП.

По смыслу пункта 1 статьи 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают для третьих лиц после ее регистрации.

Согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Пункт 2 статьи 651 ГК РФ определяет, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 2014 года N 165 содержится правовой подход, согласно которому сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Поскольку спорный договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (статья 617 ГК РФ, пункт 1 статьи 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.

Вместе с тем, предоставив конкретное помещение в пользование ответчика на условиях подписанного сторонами договора, истец принял на себя обязательство (статья 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды.

Поэтому, если это не затронет прав указанных третьих лиц, до окончания определенного соглашением срока пользования ответчик вправе занимать помещение, внося за него плату, установленную соглашением сторон.

Истец вправе требовать возврата помещения лишь по истечении названного срока пользования или в иных случаях, когда обязательства сторон друг перед другом будут прекращены в общем порядке (статья 450 ГК РФ).

При этом, Договор долгосрочной аренды помещения №9-107/05/16-Д от 16 мая 2016 года может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с рассмотренной правовой позицией Высшего арбитражного суда Российской Федерации Договор долгосрочной аренды помещения №9-107/05/16-Д от 16 мая 2016 года является обязательством, которое должно исполняться на условиях, определенных им.

Кроме того, в соответствии с пунктом 15.7 договора его условия распространяются на отношения сторон, возникшие с момента его подписания.

В соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Таким образом, Ответчик допустил существенное нарушение условий Договора долгосрочной аренды помещения №9-107/05/16-Д от 16 мая 2016 года.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество.

Пунктами 3.11.3.12, 11.2, Договора стороны предусмотрели, что в случае, если Договор прекращается в порядке одностороннего расторжения по вине Арендатора, Обеспечительный Платёж, предусмотренный пунктом 3.7. Договора, удерживается Арендодателем, и Арендатор в этом случае не вправе будет требовать зачета внесенного Обеспечительного платежа в счет уплаты арендных и иных платежей.

Обеспечительный платеж по Договору был внесен Арендатором, что подтверждается платежными поручениями №340 от 23.05.2016г., №344 от 23.05.2016г.,№347 от 24.05.2016г.

С учетом изложенного, в связи с неоднократным существенным нарушением Ответчиком условий Договора, внесенный Ответчиком Обеспечительный платеж в сумме 6 305 286 рублей 18 копеек, кроме того НДС 18 % подлежит оставлению в собственности Истца.

Согласно ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом.

Соответственно, право на иск по смыслу названной статьи Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и право на судебную защиту определяется действительным наличием у истца (заявителя) субъективного материального права, подлежащего защите, а также возможности его восстановления в результате удовлетворения данного иска.

Способы защиты гражданских прав предусмотрены ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с ч. 2 ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Обращаясь с настоящим иском в части признания обеспечительного платежа собственностью истца, истец не указал, какие именно его права и охраняемые законом интересы нарушены, какие убытки ему причинены, а также не доказал, каким образом удовлетворение иска в заявленной редакции исковых требований приведет к восстановлению его прав и законных интересов, какие его права реально нарушены.

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о том, что истцом избран неверный способ защиты права в части требования о признании обеспечительного платежа собственностью истца, и в данной части иск не подлежит удовлетворению.

В соответствии с п. 1. ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 110, 123, 150, 151, 156, 167, 168, 169, 170, 171, 176, 177 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Расторгнуть договор долгосрочной аренды помещения N 9-107-05/16-Д от 16 мая 2016 года заключенный между ОАО «Бусиновский МПК» и ООО «Платира».

Обязать ООО «Платира» освободить занимаемые им помещения (офисные помещения площадью 189,1кв.м.,производственные помещения площадью 4228,6кв.м.,складские помещения площадью 734,7кв.м. расположенные по адресу : 125599,<...>) и передать их по акту приема- передачи ОАО «Бусиновский МПК» в надлежащем состоянии в течении одного рабочего дня с даты вступления в законную силу решения суда.

Взыскать с ООО «Платира» (ОГРН <***>) в пользу ОАО «Бусиновский МПК» (ОГРН <***>) 7 507 379,14 руб., в том числе: задолженность по договору долгосрочной аренды помещения N 9-107-05/16-Д от 16 мая 2016 года за ноябрь 2016 г. в сумме 1 994 698,92 руб., задолженность по коммунальным платежам за ноябрь 2016 г. в размере 261 6719,87 руб., задолженность по договору долгосрочной аренды помещения N 9-107-05/16-Д от 16 мая 2016 года за декабрь 2016 г. в сумме 3 791 643,58 руб., пени за период с 19.07.2016г. по 22.12.2016г. в размере 1 255 853,40 руб.

Взыскать с ООО «Платира» (ОГРН <***>) в пользу ОАО «Бусиновский МПК» (ОГРН <***>) пени за период с 23.12.2016г. по день фактического исполнения решения, начисленные на сумму 6 251 525,74 руб.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с ООО «Платира» (ОГРН <***>) в пользу ОАО «Бусиновский МПК» (ОГРН <***>) расходы по уплате государственной пошлины в размере 66 257,63 руб.

Взыскать с ОАО «Бусиновский МПК» (ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 31 526,43 руб.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционный суд, в срок не превышающий месяца с момента изготовления решения в полном виде.

Судья Панфилова Г.Е.