Постановление от 2 сентября 2019 г. по делу № А70-16010/2018

434/2019-37752(2)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень Дело № А70-16010/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 29 августа 2019 года Постановление изготовлено в полном объеме 02 сентября 2019 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Зиновьевой Т.А. судей Демидовой Е.Ю. Сириной В.В.

при ведении судебного заседания с использованием средств аудиозаписи рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу департамента имущественных отношений Администрации города Тюмени на решение Арбитражного суда Тюменской области от 04.02.2019 (судья Щанкина А.В.) и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 14.05.2019 (судьи Семёнова Т.П., Дерхо Д.С., Тетерина Н.В.) по делу № А70-16010/2018 по иску общества с ограниченной ответственностью «Научно-практический центр семейной психотерапии и возрастной психологии» (625013, город Тюмень, улица Энергетиков, дом 62/3, ОГРН 1027200854570, ИНН 7204030366) к департаменту имущественных отношений администрации города Тюмени (625000, город Тюмень, улица Советская, дом 20, ОГРН 1027200867231, ИНН 7201000204) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи муниципального имущества.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Департамент оценочной деятельности».


В заседании приняли участие представители: общества с ограниченной ответственностью «Научно-практический центр семейной психотерапии и возрастной психологии» – Белогурова Т.Ф. на основании решения № 1 единственного участника общества от 04.03.03; департамента имущественных отношений администрации города Тюмени – Галявина Л.В. по доверенности от 29.12.2018.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью Научно-практический центр семейной психотерапии и возрастной психологии» (далее – ООО «НПЦ СП и ВП», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к департаменту имущественных отношений Администрации города Тюмени (далее – департамент, ответчик) о признании недостоверной стоимости нежилого помещения по адресу: Тюменская обл., ул. Энергетиков, д. 62/3, установленной в отчете об оценке рыночной стоимости от 30.11.2017 № 2226/17, выполненном независимым оценщиком обществом с ограниченной ответственностью «Департамент оценочной деятельности» (далее – ООО «Департамент оценочной деятельности»), и урегулировании разногласий по договору купли-продажи нежилого помещения между ООО «НПЦ СП и ВП» и департаментом по пункту 2.1 путем установления выкупной стоимости имущества в соответствии с заключением оценочной экспертизы независимого оценщика.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «Департамент оценочной деятельности».

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 04.02.2019, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 14.05.2019, исковые требования удовлетворены.


Не согласившись с принятыми судебными актами, департамент обратился в суд с кассационной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции изменить, принять по делу новый судебный акт, которым урегулировать разногласия при заключении договора купли-продажи спорного муниципального имущества, установив цену продажи 7 800 000 руб. (без учета НДС); постановление суда апелляционной инстанции отменить.

В обоснование жалобы заявитель указывает, что суды необоснованно посчитали приоритетность судебной экспертизы перед иными доказательствами по делу; судами не учтено положительное экспертное заключение от 12.12.2017 № 1903/2017/5, которое подтверждает соответствие отчета об оценке от 30.11.2017 № 2226/17 требованиям законодательства об оценочной деятельности; результаты судебной оценочной экспертизы не опровергают рыночную стоимость имущества, установленную в отчете об оценке от 30.11.2017 № 2226/17.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представители сторон поддержали свои процессуальные позиции по делу.

Выслушав пояснения представителей сторон, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, отзыва на нее, проверив в соответствии со статьей 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между ООО «НПЦ СП и ВП», департаментом и МУ Тюменское городское имущественное казначейство (далее – балансодержатель) заключен договор от 30.07.2004 № 292, в соответствии с которым стороны объединили свои средства в целях реконструкции и дальнейшего использования на правах


общей долевой собственности нежилого помещения общей площадью 249,6 кв.м (в том числе помещения первого этажа – 189,3 кв.м, подвальные помещения – 41,6 кв.м, лестничные клетки – 18,7 кв.м), расположенного по адресу: г. Тюмень, ул. Энергетиков, д. 62/3.

Данное помещение передано балансодержателем истцу (арендатору) 21.12.2003 на основании договора аренды нежилых помещений (строений) от 16.01.2004 № 01415666, срок действия которого неоднократно продлевался договорами от 08.04.2009 № 04925172, от 28.01.2010 № 011026961, от 09.03.2011 № 031127758, от 13.12.2011 № 121128392.

Истцом проведена реконструкция первого этажа нежилого помещения, расположенного по адресу г. Тюмень, ул. Энергетиков, д. 62/3, в результате которой площадь первого этажа увеличилась с 189,3 кв.м до 217,3 кв.м и общая площадь помещения составила 265,9 кв.м, что подтверждается справкой от 23.11.2009 № 40685 ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ.

13.12.2011 между обществом, департаментом и балансодержателем заключено соглашение о порядке пользования общей долевой собственностью № 121128392, согласно которому стороны определили размер долей, принадлежащих департаменту (70/100) и истцу (30/100) в праве общей долевой собственности в отношении нежилого помещения площадью 265,9 кв.м, расположенного по адресу: г. Тюмень, ул. Энергетиков, д. 62/3.

Пунктом 1.2 указанного соглашения предусмотрено, что объект находится в пользовании общества и используется в целях осуществления амбулаторной медицинской и социальной помощи.

Из представленных в дело доказательств усматривается, что 16.03.2018 ООО «НПЦ СП и ВП» обратилось в департамент с заявлением о передаче в собственность 70/100 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, площадью 265,9 кв.м, расположенного по адресу: г. Тюмень, ул. Энергетиков, д. 62/3, в порядке, предусмотренном


Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).

Решением департамента от 27.03.18 № 44-06-1276/8 в продаже имущества заявителю было отказано, по причине того, что 70/100 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение площадью 265,9 кв.м, расположенное по адресу: г. Тюмень, ул. Энергетиков, д. 62/3, не является предметом договора аренды.

Указанный отказ в продаже спорного нежилого помещения обжалован истцом в судебном порядке.

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 18.06.2018 по делу № А70-6178/2018 заявленные обществом требования удовлетворены: решение Департамента от 27.03.2018 № 44-06-1276/8 об отказе в реализации преимущественного права выкупа 70/100 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение площадью 265,9 кв.м, расположенное по адресу: г. Тюмень, ул. Энергетиков, д. 62/3, признано недействительным, суд обязал департамент в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу выполнить действия, направленные на реализацию ООО «НПЦ СП и ВП» преимущественного права выкупа 70/100 доли в праве общей долевой собственности на вышеуказанное нежилое помещение.

На основании муниципального контракта на проведение оценки от 06.07.2017 № 12000.17.077, заключенного между департаментом и ООО «Департамент оценочной деятельности», ответчиком назначена оценка рыночной стоимости 70/100 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение кадастровый номер 72:23:0220001:1264 общей площадью 265,9 кв.м, этаж 1, подвал, адрес объекта: г. Тюмень, ул. Энергетиков, д. 62/3.


Согласно отчету об оценке от 30.11.2017 № 2226/17, подготовленному ООО «Департамент оценочной деятельности», рыночная стоимость нежилого помещения составила 7 800 000 руб. (без учета НДС).

17.08.2018 департамент письмом № 44-53-825/8 обратился к истцу с предложением о заключении договора купли-продажи муниципального имущества. С указанным письмом ответчик направил в адрес истца два экземпляра проекта договора купли-продажи муниципального имущества.

В проекте представленного истцу на подписание договора купли-продажи муниципального имущества цена продажи имущества (70/100 доли в праве общей долевой собственности) определена в сумме 7 800 000 руб. (без учета НДС), также указано, что данная стоимость соответствует стоимости имущества, указанной в отчете об оценке объекта от 30.11.2017 № 2226/17, выполненном независимым оценщиком ООО «Департамент оценочной деятельности» (пункт 2.1 проекта договора).

При этом истцом ранее проведена оценка спорного нежилого помещения по состоянию на 26.08.2009 рыночная стоимость нежилого помещения составляла 6 499 000 руб., согласно отчету об оценке от 15.04.2011, выполненному обществом с ограниченной ответственностью «Центр экономического содействия» (далее – ООО «Центр экономического содействия»).

Указывая на то, что рыночная стоимость спорного нежилого помещения определена третьим лицом в отчете от 30.11.2017 № 2226/17 без фактического выезда на объект, а также сопоставив размер рыночной стоимости объекта после реконструкции по состоянию на 26.08.2009 с размером рыночной стоимости в предложенном департаментом проекте договора (определенную по состоянию на 2017 год), полагая, что с учетом износа нежилого помещения его стоимость не могла увеличиться, истец в письме от 30.08.2018 № 57 указал ответчику на несогласие с предложенной в договоре стоимостью спорного нежилого помещения, полагая возможным установить в договоре купли-продажи цену спорного нежилого помещения


в пределах от 4 000 000 до 4 300 000 руб., просил пересмотреть оценочную стоимость муниципального имущества.

В ответ департамент в письме от 24.09.2018 № 44-06-4164/8 указал, что отчет об оценке от 30.11.2017 № 2226/17 получил положительное экспертное заключение от 12.12.2017 № 1903/2017/5, выполненное экспертным советом ООО «Российское общество оценщиков», соответствует требованиям статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности), в связи с чем полномочий по пересмотру и изменению определенной оценочной организацией рыночной стоимости спорного объекта у департамента не имеется.

Также ответчик указал, что в случае несогласия с размером предложенной стоимости выкупаемого муниципального имущества общество вправе обратиться с соответствующим требованием в суд.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения общества с настоящим исковым заявлением в арбитражный суд.

Удовлетворяя исковые требования, суды руководствовались статьями 217, 421, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьей 3 Закона № 159-ФЗ, статьями 8, 12, 13 Закона об оценочной деятельности, разъяснениями Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», учитывая правовые позиции, изложенные в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12, определении Верховного Суда РФ от 11.06.2015 по делу № 301- ЭС14-9021, определении Конституционного Суда РФ от 27.10.2015 № 2382-О, исходили из наличия оснований для удовлетворения заявленных требований в полном объеме с учетом уточнений истца.


Суд кассационной инстанции считает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют нормам действующего законодательства, а также фактическим обстоятельствам дела.

В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом № 159-ФЗ.

Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением ряда категорий, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности

При заключении договора стороны не достигли соглашения в порядке соблюдения процедуры, предусмотренной статьей 445 ГК РФ.

В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Предметом спора по данному делу является устранение разногласий по спорным пунктам договора, а именно в предмет рассмотрения входит урегулирование разногласий, касающихся стоимости выкупаемого имущества.


В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лиц, участвующих в деле, может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Принимая во внимание различную величину рыночной стоимости спорного объекта, установленную в представленных суду первой инстанции документах, а именно: отчете об оценке ООО «Центр Экономического Содействия» от 15.04.2011 № 109/11, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки составила 6 499 000 руб. (с учетом НДС); отчете об оценке ООО «Департамент оценочной деятельности» от 30.11.2017 № 2226/17, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки составила 9 206 000 руб. (с учетом НДС), 7 800 000 руб. (без учета НДС), судом первой инстанции определением от 05.12.2018 по ходатайству истца в целях определения действительной рыночной стоимости выкупаемого имущества назначено проведение судебной экспертизы по настоящему делу.

Согласно заключению судебной экспертизы от 15.01.2019 № 166/18, подготовленному экспертом ООО «Партнер-Эксперт» Прокопенко Т.И., рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 30.11.2017 составляет 4 767 118,64 руб. (без учета НДС).


На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

В соответствии со статьями 67, 68, 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению с позиций их относимости, допустимости, достоверности, достаточности и взаимной связи в их совокупности. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Проанализировав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ заключение экспертизы от 15.01.2019 № 166/18, составленное экспертом ООО «Партнер-Эксперт» Прокопенко Т.И, в совокупности с другими доказательствами по делу, а также на предмет его соответствия требованиям статей 83, 86 АПК РФ, Закона об оценочной деятельности, суды правомерно признали его надлежащим доказательством, а определенную им рыночную стоимость – достоверной. Указанное экспертное заключение по существу сторонами не оспорено (статья 70 АПК РФ), ходатайство о проведении дополнительной или повторной экспертизы ответчиком не заявлено (статьи 9, 65 АПК РФ).

Вопреки доводам подателя жалобы, судами проанализированы и оценены представленные в материалы дела доказательства, в том числе отчет об оценке от 30.11.2017 № 2226/17 и экспертное заключение от 12.12.2017 № 1903/2017/5.

Суды пришли к выводу, что в указанном отчете об оценке не учтены сроки постройки спорного помещения, отсутствуют данные по подвальному помещению, которое находится в неудовлетворительном состоянии. Кроме того, указанный отчет составлен без выезда и непосредственного осмотра спорного помещения, по фотографиям, которые не отображают действительного состояния спорного помещения. Таким образом, в совокупности со всеми доказательствами по делу, суды обоснованно посчитали, что отчет об оценке от 30.11.2017 № 2226/17 не является


доказательством, однозначно свидетельствующим о реальной рыночной цене спорного имущества.

В целом доводы, приведенные в кассационной жалобе, по сути, направлены на переоценку доказательств по делу и оспаривание выводов нижестоящих судов по фактическим обстоятельствам спора, исследованных судами и получивших должную правовую оценку, тогда как в силу части 2 статьи 287 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке кассационного производства суд округа не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, либо предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими.

Несогласие заявителя с установленными по делу обстоятельствами и с оценкой судом доказательств не является основанием для отмены судебных актов в суде кассационной инстанции. Правовые основания для переоценки доказательств, ставших предметом исследования предыдущей судебной инстанции, у кассационной инстанции отсутствуют (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.03.2013 № 13031/12).

Суд кассационной инстанции считает, что при принятии судебных актов судами не было допущено нарушений норм материального и процессуального права, выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Основания для отмены обжалуемых судебных актов в соответствии со статьей 288 АПК РФ отсутствуют. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Тюменской области от 04.02.2019 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 14.05.2019 по делу № А70-16010/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Т.А. Зиновьева

Судьи Е.Ю. Демидова

В.В. Сирина