Решение от 28 сентября 2025 г. по делу № А50-388/2025

Арбитражный суд Пермского края Екатерининская, дом 177, Пермь, 614068, www.perm.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

город Пермь 29.09.2025 года Дело № А50-388/25

Резолютивная часть решения объявлена 17.09.2025 Решение в полном объеме изготовлено 29.09.2025

Арбитражный суд Пермского края в составе судьи Н.В. Гусельниковой

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи И.А. Шулеповой

рассмотрел в заседании суда дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>)

к Департаменту имущественных отношений администрации города Перми (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, 614015, <...>)

об урегулировании разногласий при заключении договора,

при участии:

от истца – ФИО2 представитель по доверенности от

01.03.2025, удостоверение адвоката;

от ответчика – ФИО3 представитель по доверенности № 059-19-01-45-72 от 10.12.2024, паспорт, диплом,

У С Т А Н О В И Л:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее истец, ИП ФИО1) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к Департаменту имущественных отношений администрации города Перми (далее ответчик, Департамент) об урегулировании разногласий, возникших между истцом и ответчиком при заключении

договора купли-продажи объекта муниципального недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа, а именно встроенных нежилых помещений на цокольном этаже жилого дома, расположенного по адресу: г. Пермь, Ленинский район, ул. 25 Октября, д. 22а, основной площадью 203,1 кв.м., кадастровый номер 59:01:4410111:697, при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, в отношении пункта 2.1 и Приложения № 2 договора купли-продажи, а именно пункт 2.1. принять в следующей редакции: «2.1. Цена продажи объекта определена в размере 8 310 000 руб. (НДС не облагается). Продажная цена является основной суммой платежа в соответствии с заключением экспертов № 264/25 от 11.07.2025 об оценке рыночной стоимости объекта, по состоянию на 24.07.2024». - Департаменту имущественных отношений администрации города Перми произвести перерасчет графика оплаты (Приложение № 2 к Договору) в соответствии ценой продажи объекта, установленной п. 2.1. Договора (с учетом ст.49 АПК РФ, принятой протокольным определением суда 17.09.2025).

Истцом требования поддержаны с учетом ст. 49 АПК РФ.

Ответчик настаивал на цене, определенной им при направлении проекта договора на основании отчета ООО "Компромисс" № 08-34.1/24 от 07.10.2024г.

В судебном заседании установлено, что в адрес истца направлен проект договора купли-продажи ответчиком на основании сделанного им отчета № 08-34.1/24. Истец не соглашаясь с ним, заказал и получил отчет № 1749 от 05.12.2024, который и послужил основанием для обращения в суд с настоящим иском для разрешения спора о выкупной цене.

Также ответчиком в материалы дела представлено заключение эксперта № 52 на отчет № № 08-34.1/24 согласно выводов которого этот отчет соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, ФСО обязательных к применению.

Истцом заключение эксперта № 52 на отчет № № 08-34.1/24 не оспаривается.

В связи с данными обстоятельствами, судом предложено проведение по данному делу комиссионной экспертизы с участием экспертов истца и ответчика.

Стороны согласились.

Определением суда от 20.05.2025 производство по делу приостановлено в связи с назначением по настоящему делу комиссионной оценочной экспертизы. Проведение экспертизы поручено экспертам Шипковой Эльвине

Ваниевне ООО «Вишера-Оценка» (<...> e-mail: vishera.ocenka@bk.ru), ФИО4 ООО «Промпроект- Оценка» (<...> e-mail: ppo59@yandex.ru).

14.07.2025 в суд поступило заключение экспертов № 254/25 (л.д. 3- 146 т.3).

17.09.2025 протокольным определением суда производство по делу возобновлено.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, требования истца об урегулировании разногласий, возникшие между сторонами подлежит удовлетворению.

В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

По смыслу положений статьи 554, пункта 1 статьи 555 ГК РФ существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет и цена договора.

Пунктом 2 статьи 445 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По смыслу пункта 4 статьи 421 и статьи 422 ГК РФ условия, на которых суд обязывает заключить договор, не могут противоречить законодательству, действующему на момент рассмотрения спора.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом № 159-ФЗ.

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отображаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта.

На основании статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (статья 6 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации).

Часть 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ также предоставляет субъектам малого и среднего предпринимательства право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации достоверность

величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

В силу статьи 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению в том числе, арбитражным судом.

В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснена необходимость учитывать в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что между сторонами существуют арендные отношения относительно муниципального имущества по договору аренды от 26.06.2023г. (л.д. 20-30 т.1)

Истец 24.07.2024 обратился с заявлением о реализации прав по ФЗ-159 путем выкупа арендуемого помещения (л.д. 31 т.1)

Решением комиссии по организации приватизации имущества, принадлежащего на праве собственности муниципальному образованию город Пермь от 15.08.2024 принято решение о предоставлении ИП ФИО1 преимущественное право на приобретение арендуемого имущества (л.д. 33 т.1).

Начальником Департамента имущественных отношений администрации города Перми издано распоряжение № 059-19-01-10-1493 от 05.11.2024 о принятии решения об условиях приватизации арендуемого муниципального имущества на основании отчета ООО "Компромисс" № 08-34.1/24 от 07.10.2024г., выполненного по состоянию на 24.07.2024 (л.д. 34 -25т.1).

12.11.2024 в адрес ответчика направлен проект договора купли-продажи по цене 8 808 000руб. (л.д. 36- 43 т.1).

Истец, не соглашаясь с предложением департамента, поручит ООО "Финансовая экспертиза" провести оценку спорного имущества, который провел ее по состоянию на 24.07.2024 и определил в размере 7 800 000руб. с НДС (л.д. 44- 130 т.1).

09.12.2024 истец направил ответчику договор купли-продажи с протоколом разногласий (л.д. 131-140 т.1).

23.2.2024 Департамент протокол разногласий отклонил, настаивал на своей редакции цены (л.д. 140-141 т.1)

Разногласия переданы на рассмотрение суда.

Отчет ООО "Компромисс" № 08-34.1/24 от 07.10.2024г., выполнен по состоянию на 24.07.2024 по муниципальному контракту № 059-19-01-22-27 от 20.09.2024 (8 808 000руб. без НДС).

Отчет ООО "Финансовая экспертиза" выполнен по заданию истца по состоянию на 24.07.2024 в размере 7 800 000руб. с НДС.

Ответчиком также представлено заключение эксперта № 52 на отчет № 08-34.1/24, согласно которого он соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности ( в эл. виде от 30.04.2025).

По результатам комиссионной оценочной экспертизы, где участвовали эксперты истца и ответчика, экспертами составлено единое заключение о рыночной стоимости спорного объекта в размере 8 310 000руб. (л.д. 2 – 85 т.3)

Судом 17.09.2025 удовлетворено ходатайство ответчика о вызове в судебное заседание эксперта ФИО5, которой заблаговременно были направлены поступившие от ответчика вопросы (25.07.2025) и представлены в письменном виде ответы (12.09.2025).

В судебном заседании 17.09.2025 эксперт также пояснил, что разница между сравнительным и доходным подходами составляет 11%, что в оценочной деятельности допустимо, поэтому не было необходимости проводить анализ разницы в результатах сравнительного и доходного подходов. При расчете доходного подхода принимается полезная площадь, поскольку она может сдаваться в аренду с учетом методике доходного подхода.

После данных пояснений экспертом, суд приходит к выводу, что заключение эксперта соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ, Закона об оценочной деятельности, Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и федеральных стандартов оценки, не вызывающим сомнений в его обоснованности, не содержащим противоречий, выполненным экспертом надлежащей квалификации, имеющим право осуществления оценочной

деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в связи с чем принято судом в качестве надлежащего доказательства по делу.

С учетом изложенного, в отсутствие в материалах дела доказательств, опровергающих выводы, изложенные в экспертном заключении, суд признает в качестве достоверной рыночную стоимость спорного нежилого помещения, определенную экспертом (с учетом исковых требований, принятых судом первой инстанции в порядке статьи 49 АПК РФ протокольным определением 17.09.2025).

Истец просит возложить на Департамент имущественных отношений администрации города Перми обязанность произвести перерасчет графика оплаты (Приложение № 2 к Договору) в соответствии ценой продажи объекта, установленной п. 2.1. Договора.

Оснований для рассмотрения данного вопроса как требования судом не требуется по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 указанного Кодекса).

Согласно статье 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей (пункт 1 статьи 489 ГК РФ).

Согласно части 1 статьи 5 Закона № 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты такого имущества при реализации преимущественного права на его приобретение устанавливается соответственно нормативным правовым актом Правительства Российской

Федерации, законом субъекта Российской Федерации, муниципальным правовым актом, но не должен составлять менее пяти лет.

В силу части 2 статьи 5 Закона № 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В соответствии с пунктом 3 статьи 5 Закона № 159-ФЗ на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной 1/3 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

На основании части 4 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ оплата приобретаемого в рассрочку арендуемого имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения покупателя.

В соответствии с требованиями статей 809, 823 ГК РФ, пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.1998 № 13/14 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами", рассрочка оплаты стоимости выкупаемого имущества является по своей природе коммерческим кредитом, а проценты, предусмотренные частью 3 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, - процентами за пользование займом, подлежащими начислению на сумму, по уплате которой предоставлена рассрочка.

Норма части 3 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, устанавливающая размер и порядок начисления процентов, носит императивный характер и подлежит применению независимо от воспроизведения ее в условиях договора, у сторон имеются все исходные данные, необходимые для расчета и уплаты процентов.

Ставка рефинансирования ЦБ РФ является определенной на момент заключения договора и не зависит от изменения в будущем.

У сторон разногласий по ставке 19,0% на 16.09.2024 (дата опубликования объявления о продаже арендуемого имущества) не имеется.

Таким образом, имея все исходные данные, истец вправе рассчитать как ежемесячный платеж, так и проценты самостоятельно.

В порядке ст. 4 АПК РФ суд рассматривает спор в случае нарушения его прав, что в данном случае отсутствует и отдельной судебной защите не нуждается.

Истцом на депозитный счет суда внесена сумма 30 000руб. по п/п137 от 29.04.2025. За Департамент имущественных отношений администрации г. Перми перечислены денежные средства в сумме 40 000 руб. Департаментом финансов администрации г. Перми в соответствии с поручением о перечислении на счет. За проведение эксперты определен размер 30 000руб.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию сумма 30 000руб. за проведенную судебную экспертизу.

Госпошлина распределяется в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167 – 170, 176 АПК РФ, Арбитражный суд Пермского края

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и Департаментом имущественных отношений администрации города Перми при заключении договора купли-продажи объекта муниципального недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства с рассрочкой платежа.

пункт 2.1 изложить в следующей редакции:

«Цена продажи Объекта определена в размере 8 310 000 (восемь миллионов триста десять тысяч)руб.00коп. (НДС не облагается). Продажная цена является основной суммой платежа в соответствии с заключением экспертов № 264/25 от 11.07.2025 по делу А50-388/2025 об оценке рыночной стоимости объекта по состоянию на 24.07.2024"

Взыскать с Департамента имущественных отношений администрации города Перми (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, 614015, <...>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) госпошлину 15 000 руб., за проведение экспертизы 30 000руб.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционной суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья Н.В. Гусельникова