Решение от 26 февраля 2026 г. АС Свердловской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620000, <...> стр. 1,

www.ekaterinburg.arbitr.ru e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А60-50063/2024
27 февраля 2026 года
г. Екатеринбург


Резолютивная часть решения объявлена 16 февраля 2026 года

Полный текст решения изготовлен 27 февраля 2026 года


Арбитражный суд Свердловской области в составе председательствующего судьи И.В. Курганниковой, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи

ФИО1, рассмотрел в судебном заседании дело

по иску общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Гринсервис" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Синара-девелопмент" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании 189 200 035 руб. 42 коп.

третье лицо ООО «АСТРАСТРОЙИНВЕСТ» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2, представитель по доверенности от 10.10.2025, представлен паспорт, диплом;

от ответчика: ФИО3, представитель по доверенности от 01.01.2026, представлен паспорт, диплом;

от третьего лица, не заявляющего требования относительно предмета спора: ФИО4, представитель по доверенности от 12.01.2026, представлен паспорт, диплом;

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.


ООО "Управляющая компания "Гринсервис" обратилось в суд с исковым заявлением к ООО "Специализированный застройщик "Синара-девелопмент" о взыскании 189 200 035 руб. 42 коп.

Истец в предварительном судебном заседании исковые требования поддержал.

Ответчик заявил ходатайство о привлечении третьего лица.

Суд привлек в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований Общество с ограниченной отвлеченностью «АСТРАСТРОЙИНВЕСТ» (ИНН <***>) в порядке ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании 11.11.2024 ответчик и третье лицо представили отзыв.

От истца 13.12.2024 поступили возражения.

Поступившие документы суд приобщил к материалам дела.

Определением от 16.12.2024 судебное заседание отложено до 30.01.2025.

От истца 23.01.2025 поступило ходатайство о назначении экспертизы.

От ответчика 29.01.2025 поступило возражение на ходатайство.

От истца 30.01.2025 поступило ходатайство о приобщении дополнительных документов.

В судебном заседании 30.01.2025 объявлен перерыв до 13.02.2025. После перерыва судебное заседание продолжено 13.02.2025 в том же составе суда, протокол судебного заседания ведет помощник судьи А.А. Устимова.

От истца 12.02.2025 поступило ходатайство о назначении экспертизы.

От ответчика 12.02.2025 поступило возражение на ходатайство.

Поступившие документы суд приобщил к материала дела.

В судебном заседании 13.02.2025, рассмотрел ходатайство о назначении судебной экспертизы.

Определением от 14.02.2025 (резолютивная часть 13.02.2025) производство по делу приостановлено, назначена судебная-строительная экспертиза. Судебное заседание назначено на 21.04.2025 13:10.

Проведение экспертизы поручено Обществу с ограниченной ответственностью "ПРОЭКСПЕРТ УРАЛ" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в лице эксперта ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8.

Определением от 04.04.2025 (резолютивная часть 02.04.2025) суд отказал в удовлетворении ходатайства экспертной организации о продлении сроков проведения экспертизы и увеличении стоимости экспертизы.

В соответствии с абз. 2 ч. 5 ст. 158 АПК РФ Судебное разбирательство также может быть отложено по решению председателя арбитражного суда, заместителя председателя арбитражного суда или председателя судебного состава в случае болезни судьи или по иным причинам невозможности проведения судебного заседания на срок, не превышающий одного месяца.

Принимая во внимание вышеназванные положения закона, учитывая отсутствие судьи И.В. Курганниковой, рассматривающей дело, по причине болезни, судебное разбирательство подлежит отложению.

Определением от 21.04.2025 судебное заседание отложено на 13.05.2025.

От ООО «Проэксперт Урал» 18.04.2025 поступило ходатайство о продлении срока проведения экспертизы.

Определением от 25.04.2025 ходатайство принято к рассмотрению, назначена дата судебного заседания на 13.05.2025.

Ответчиком в судебном заседании заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела возражения на заявление эксперта.

Рассмотрев материалы дела, суд считает заявление о продлении срока проведения экспертизы подлежащим удовлетворению.

От ответчика 23.04.2025 поступило заявление о назначении повторных вызовов на объект.

Рассмотрев данное заявление, суд считает его подлежащим удовлетворению.

Определением от 13.05.2025 срок проведения экспертизы продлен до 16.06.2025.

От ответчика 23.06.2025 поступило ходатайство о приобщении дополнительных документов.

От экспертов 27.06.2025 поступило ходатайство о продлении срока проведения экспертизы.

Ответчиком в судебном заседании 03.07.2025 заявлено ходатайство о приобщении дополнительных документов.

Ответчиком в судебном заседании заявлено ходатайство об отводе эксперта. Ходатайство судом отклонено, о чем вынесен отдельный судебный акт.

Рассмотрев материалы дела, суд считает заявление о продлении срока проведения экспертизы подлежащим удовлетворению.

Определением от 04.07.2025 срок проведения экспертизы продлен до 16.06.2025 года.

От ответчика 17.07.2025 поступило заявление по проведению экспертизы.

От ответчика 29.07.2025 поступило заявление о возобновлении производства по делу.

04.08.2025 в материалы дела поступило заключение эксперта.

Определением от 04.08.2025 назначено судебное заседание по рассмотрению вопроса о возобновлении производства по делу.

Производство по делу было приостановлено с целью проведения судебной экспертизы по делу. Поскольку в материалы дела поступило заключение эксперта, производство по делу подлежит возобновлению.

Определением от 20.08.2025 производство по делу возобновлено, назначена дата судебного заседания на 24.09.2025.

От истца 23.09.2025 поступило заявление об уточнении исковых требований.

Определением от 25.09.2025 судебное заседание отложено на 28.10.2025.

От ответчика 27.10.2025 поступило ходатайство о вызове эксперта в судебное заседание. Ходатайство судом рассмотрено, удовлетворено.

В судебном заседании 28.10.2025 объявлен перерыв до 13.11.2025. После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда, протокол судебного заседания ведет помощник судьи А.А. Устимова.

После перерыва в судебном заседании опрошены эксперты по представленному в материалы дела заключению эксперта.

В судебном заседании экспертами представлены ответы в печатном виде на вопросы по заключению эксперта. Документ приобщен к материалам дела.

В судебном заседании 13.11.2025 ответчиком заявлено ходатайство о назначении повторной экспертизы. Ходатайство судом принято к рассмотрению.

ООО «АСТРАСТРОЙИНВЕСТ» в судебном заседании 13.11.2025 заявлено ходатайство о приобщении дополнительных документов. Документы приобщены к материалам дела.

Определением от 18.11.2025 судебное заседание отложено на 27 ноября 2025 10:50.

От истца 25.11.2025 поступили возражения. Документ приобщен к материалам дела.

От ответчика 26.11.2025 поступили возражения на ответы эксперта. Документ приобщен к материалам дела.

В судебном заседании 27.11.2025 ответчиком заявлено ходатайство о приобщении Дополнительных возражений. Дополнительные возражения приобщены к материалам дела.

В судебном заседании 27.11.2025 суд рассмотрел вопрос о назначении повторной экспертизы и отклонил заявленное ходатайство.

Определением от 27 ноября 2025 судебное заседание отложено на 17 декабря 2025 09:00.

От ответчика 16.12.2025 потупило ходатайство о назначении повторной экспертизы.

От ответчика 16.12.2025 потупило ходатайство о вынесении частного определения в отношении экспертов ООО «ПроЭксперт Урал» ФИО5, ФИО6.

От ответчика 16.12.2025 потупило дополнение к отзыву. Документ приобщен к материалам дела.

От истца 16.12.2025 поступили возражения на дополнения ответчика к отзыву. Возражения приобщены к материалам дела.

В судебном заседании 17.12.2025 суд рассмотрел ходатайство о назначении повторной экспертизы, а также ходатайство о вынесении частного определения в отношении экспертов ООО «ПроЭксперт Урал» ФИО5, ФИО6.

Определением от 17.12.2025 рассмотрение дела отложено до 19.01.2026.

От истца 17.12.2025 поступили возражения на дополнения ответчика к отзыву.

От ответчика 30.12.2025 поступило ходатайство о приобщении документов, в том числе контррасчетов.

От третьего лица 13.01.2026 поступило ходатайство о приобщении документов (ЛСР).

В судебном заседании 19.01.2026 истцом заявлено ходатайство об уточнении исковых требований, согласно которому истец просит взыскать с ответчика убытки в размере 117 647 628 руб. 58 коп.

Ходатайство об уточнении исковых требований судом принято в порядке ст. 49 АПК РФ.

Истцом заявлено ходатайство об отложении рассмотрении дела. Судом объявлен перерыв до 26.01.2026. После перерыва рассмотрение дела продолжено в том же составе суда.

От истца 23.01.2026 поступило ходатайство о приобщении поступил дополнительные пояснения по делу.

Поступившие документы приобщены к материалам дела.

Ответчиком заявлено ходатайство об объявлении перерыва для ознакомления с поступившими документами.

Суд считает необходимым отложить рассмотрение дела.

Определение от 26.01.2026 рассмотрение дела отложено до 16.02.2026.

От ответчика 16.02.2026 поступили дополнения к отзыву.

Поступившие документы приобщены к материалам дела.

Иных заявлений, ходатайств не поступило.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд

установил:

как следует из материалов дела, ООО "Специализированный Застройщик "Синара-Девелопмент" является застройщиком объектов недвижимости - многоквартирных домов (далее - МКД), расположенных по следующим адресам:

1. <...>;

2. <...>;

3. <...>.

МКД № 6 и № 8 введены в эксплуатацию 11.11.2016 года на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № RU 66302000-4409-2014. МКД № 4 введен в эксплуатацию в два этапа:

-27.12.2017 года на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № RU 66302000-812-2017;

- 27.12.2018 года на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № RU 66302000-1039-2018.

Строительство вышеуказанных МКД осуществлялось за счет денежных средств граждан и юридических лиц, привлеченных по договорам на инвестирование жилья/ договоров долевого участия в строительстве.

Вышеуказанные многоквартирные дома находятся в управлении ООО «Управляющая компания «ГринСервис», что подтверждается следующим:

1. МКД № 4 - на основании Протокола № 2 внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 16.12.2019 года и Решения Департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области о включении МКД в перечень управляемых многоквартирных домов ООО «Управляющая компания «ГринСервис» от 30.11.2020 года № 29-01-82/33831.

2. МКД № 6 - на основании Протокола № 2 внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 17.12.2019 года и Решения Департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области о включении МКД в перечень управляемых многоквартирных домов ООО «Управляющая компания «ГринСервис» от 31.01.2020 года № 29-01-82/2994.

3. МКД № 8 - на основании Протокола № 4 внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 18.11.2020 года и Решения Департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области о включении МКД в перечень управляемых многоквартирных домов ООО «Управляющая компания «ГринСервис» от 22.12.2020 года № 29-01-82/36167.

Как указывает истец, в процессе эксплуатации вышеуказанных МКД собственниками помещений МКД, а также самой управляющей компанией выявлялись многочисленные строительные недостатки (дефекты) в общедомовом имуществе, о чем управляющая компания уведомляла застройщика.

11.11.2021 года управляющей компанией в адрес ответчика направлена претензия с требованием устранить выявленные строительные недостатки в МКД № 6 и МКД № 8.

09.12.2022 года направлены аналогичная досудебная претензия по МКД № 4 с приложением детальной дефектной ведомости.

Строительные недостатки, указанные в досудебных претензиях от 11.11.2021 и от 09.12.2022 застройщиком так и не были устранены.

В связи с тем, что с недостатки не были устранены на протяжении длительного периода времени, управляющая компания потребовала проищвела расчет стоимости устранения недостатков.

По расчету истца сметная стоимость работ и материалов, необходимых для устранения дефектов и повреждений, выявленных в общедомовом имуществе МКД составляет:

По МКД, расположенном по адресу: <...> д № 4 -стоимость ремонтно-восстановительных работ составляет 96 676 054 руб. 21 коп.;

По МКД, расположенном по адресу: <...> д № 4 (подземный паркинг) - стоимость ремонтно-восстановительных работ составляет 2 141 523 руб. 65 коп.;

По МКД, расположенном по адресу: <...> д № 6 -стоимость ремонтно-восстановительных работ составляет 19 247 490 руб. 05 коп.;

По МКД, расположенном по адресу: <...> д № 8 -стоимость ремонтно-восстановительных работ составляет 71 134 967 руб. 51 коп.

Общая стоимость ремонтно-восстановительных работ по дому № 4, № 6 и № 8 составляет 189 200 035 руб. 42 коп.

В связи с тем, что в досудебном порядке недостатки не устранены, стоимость ремонтно-восстановительных работ не оплачена, истец обратился в Арбитражный суд Свердловской области с настоящим исковым заявлением.

Изучив доводы лиц, участвующих в деле, оценив, представленные в материалы дела письменные доказательства в совокупности и взаимосвязи в порядке статьи 71 АПК РФ, суд полагает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению, исходя из следующего.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу положений ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В соответствии с п. 1 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.

В силу части 2 статьи 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

На основании пункта 42 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее - Правила № 491) управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.

В обязанности управляющей компании в силу подпункта «д» пункта 4 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 15.05.2013 № 416 (далее - Правила № 416), входит организация оказания услуг и выполнения работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, утвержденным решением собрания, включающая в себя ведение претензионной, исковой работы при выявлении нарушений исполнителями услуг и работ обязательств, вытекающих из договоров оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Управляющая организация становится ответственным за надлежащее состояние жилых домов перед собственниками последних лишь после сдачи этих домов в эксплуатацию, а не в процессе их строительства. Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09 декабря 2010 года 5441/10.

Как следует из Определения Верховного Суда РФ от 13.04.2023 № 305-ЭС22-23773 управляющая организация вправе предъявлять к застройщику иски об устранении недостатков в общем имуществе дома. Наличие у управляющей компании такого права не препятствует отдельным собственникам предъявлять аналогичные иски к застройщику.

МКД возводились в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - ФЗ № 214) с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц.

Согласно ч. 1 ст. 7 ФЗ № 14 застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Таким образом, застройщик несет перед собственниками жилых помещений ответственность за надлежащее качество строительства жилого дома.

В соответствии с частью 2 статья 7 ФЗ № 14 в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

По условиям пункта 5 данной статьи, гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

В соответствии с пунктом 7 статьи 7 Закона N 214-ФЗ застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами.

Бремя доказывания обстоятельств того, что выявленные недостатки выполненных работ являются следствием неправильной эксплуатации объекта строительства либо последствием нормального износа, лежит на застройщике.

Согласно пунктам 1, 3 статьи 724 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не установлено законом или договором подряда, заказчик вправе предъявить требования, связанные с ненадлежащим качеством результата работы, при условии, что оно выявлено в сроки, установленные настоящей статьей. Заказчик вправе предъявить требования, связанные с недостатками результата работы, обнаруженными в течение гарантийного срока.

Таким образом, в пределах гарантийного срока установлена презумпция вины застройщика в недостатках (дефектах) объекта долевого строительства, в связи с чем, бремя доказывания указанных в приведенной норме обстоятельств лежит на застройщике.

В соответствии с п. 1 ст. 723 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда работа выполнена подрядчиком с отступлениями от договора подряда, ухудшившими результат работы, или с иными недостатками, которые делают его не пригодным для предусмотренного в договоре использования либо при отсутствии в договоре соответствующего условия непригодности для обычного использования, заказчик вправе, если иное не установлено законом или договором, по своему выбору потребовать от подрядчика:

безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

соразмерного уменьшения установленной за работу цены;

возмещения своих расходов на устранение недостатков, когда право заказчика устранять их предусмотрено в договоре подряда (статья 397).

Согласно п. 1 ст. 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Руководствуясь разъяснениями, изложенными в п. 12 постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно которым размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности; по смыслу п. 1 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить; в этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

Удовлетворение иска о взыскании убытков возможно при доказанности совокупности следующих фактов: причинения истцу убытков; ненадлежащего исполнение ответчиком своих обязательств по договору; наличия причинно-следственной связи между возникшими у истца убытками и поведением ответчика, размера понесенных истцом убытков. При недоказанности хотя бы одного из фактов в удовлетворении иска должно быть отказано.

Истец в обоснование своей позиции ссылает на претензии, в которых перечислены строительные недостатки, сметный расчет стоимости устранения недостатков.

Доводы ответчика об отсутствии у истца полномочий действовать от имени собственников, а именно предъявлять требования о взыскании стоимости устранения недостатков, вместо обязания устранить недостатки несостоятельны.

Полномочия по представлению интересов собственников помещений перед третьими лицами в судах были предоставлены истцу не только решениями общих собраний собственников помещений (протокол общего собрания собственников № 1 от 30.10.2023 (по МКД № 4); протокол общего собрания собственников № 1 от 30.10.2023 (по МКД № 6);протокол общего собрания собственников № 1 от 30.10.2023 (по МКД № 8), но и договором управления, который так же был утвержден решением общего собрания собственников помещений в соответствующем МКД еще при выборе истца в качестве управляющей организации. В силу п. 3.1.10. управляющая компания обязана:

По вопросам, связанным с обязательствами по настоящему договору, представлять перед третьими лицами интересы собственников в судебных и иных органах власти и управления. В том числе подписанием настоящего договора Собственники дают поручение и согласие УК на:

- подачу исков об устранении строительных недостатков;

- подачу исков об устранении нарушений прав владения, пользования и распоряжения общим имуществом собственников помещений в доме (иски о демонтаже самовольно установленных рекламных и иных конструкций и ДР)

- др. необходимые иски для защиты права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома.

Таким образом, истец уполномочен на представление интересов собственников перед третьими лицами, в том числе с правом подачи претензий и исков в суд, как в силу закона, так и договора управления, а так же решения общего собрания собственников МКД.

Также ответчик, третье лицо указывают, что гарантийный срок на устранение недостатков истек.

Так, многоквартирные дома № 6, № 8 введены в эксплуатацию 11.11.2016. По мнению ответчика, гарантийный срок для объекта долевого строительства истек 11.11.2021, гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование истек 11.11.2019.

Многоквартирный дом № 4 введен в эксплуатацию в три этапа: секции 1.1, 1.2 введены в эксплуатацию 27.12.2017, секции 1.3, 1.4 - 27.12.2018, секции 1.5, 1.6 - 27.12.2019. По мнению ответчика, гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование истек по секции 1.1, 1.2-27.12.2020 по секции 1.3. 1.4-27.12. 2021.

Данный довод является несостоятельным в силу следующего.

Как следует из Определения Верховного Суда РФ от 17.07.2020 № 305-ЭС19-20516 по общему правилу продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. В пределах определенного срока этот товар должен быть пригодным для целей, для которых товары такого рода обычно используются (пункт 1 статьи 469 и пункт 1 статьи 470 Гражданского кодекса Российской Федерации). Аналогичные положения в отношении объектов долевого строительства содержатся в специальных правилах части 1 статьи 7 Закона N 214-ФЗ.

Законом либо договором в отношении товара устанавливается гарантийный срок, который начинает течь с момента передачи товара покупателю (пункт 1 статьи 471 Гражданского кодекса Российской Федерации). Смысл введения гарантийного срока состоит в установлении четкой временной точки, после которой перераспределяются риски обнаружения скрытых недостатков: предполагается, что за недостатки переданного товара, обнаруженные в пределах гарантийного срока, отвечает продавец; если же недостатки обнаружены за пределами этого срока, то предполагается, что за эти недостатки продавец не отвечает (если не доказано обратное).

При этом требования покупателя, упомянутые в абзаце первом пункта 3 статьи 477 данного Кодекса, должны квалифицироваться как требования, предъявленные со ссылкой на гарантию качества, однако положения названной нормы не устраняют право покупателя обратиться к продавцу по поводу недостатков, выявленных по истечении гарантийного срока.

После обнаружения недостатков считается, что покупатель должен узнать о нарушении его права, поэтому с данного момента начинает течь срок исковой давности по требованию к продавцу (пункт 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации). С этого же момента покупатель обязан в разумный срок известить продавца о нарушении условий договора купли-продажи о качестве товара (пункт 1 статьи 483 Кодекса).

Применительно к обстоятельствам настоящего спора и особенностям регулирования отношений, вытекающих из договоров долевого участия в строительстве, необходимо отметить следующее.

Положениями частей 5 и 5.1 статьи 7 Закона № 214-ФЗ предусмотрено, что гарантийный срок на объект долевого строительства составляет пять лет, за исключением технологического и инженерного оборудования, в отношении которого этот срок установлен в три года. По общему правилу гарантийный срок исчисляется с момента передачи участнику строительства объекта долевого строительства, являвшегося предметом договора (например, квартиры).

При этом в отношении технологического и инженерного оборудования срок исчисляется со дня подписания первого документа о передаче объекта долевого строительства. Подобное законодательное регулирование объясняется следующим: с момента, когда в доме появляется первый независимый владелец помещения (чей интерес объективно противопоставляется интересу другой стороны по договору – застройщика (продавца)), возникает режим общей долевой собственности на имущество, предназначенное исключительно для обслуживания более одного помещения в доме (статья Гражданского кодекса Российской Федерации, статья Жилищного кодекса Российской Федерации), в том числе возникает общая долевая собственность на технологическое и инженерное оборудование.

Однако поскольку не существует принципиальной разницы между правовыми режимами этого оборудования и иного общего имущества, следует исходить из того, что в отношении иного имущества, находящегося в общей долевой собственности, гарантийный срок также начинает течь со дня подписания первого документа о передаче объекта долевого строительства (составляя при этом пять лет).

Следовательно, позиция ответчика, третьего лица об исчислении гарантийного срока начиная с 11.11.2016 - даты выдачи разрешения на ввод МКД в эксплуатацию, не установив день подписания первого документа о передаче объекта долевого строительства, как это предусмотрено в отношении общего имущества статьей 7 Закона N 214-ФЗ неправомерно.

Таким образом, гарантийный срок на МКД начал течь 12.11.2016. Последний день 5-тилетнего срока - 12.11.2021. Следовательно, досудебная претензия была подана в пределах гарантийного срока.

При этом в силу абз. 1 ст. 756 ГК РФ при предъявлении требований, связанных с ненадлежащим качеством результата работ, применяются правила, предусмотренные пунктами 1 - 5 статьи 724 настоящего Кодекса.

Таким образом, в пределах гарантийного срока установлена презумпция вины застройщика в недостатках (дефектах) объекта долевого строительства, в связи с чем, бремя доказывания указанных в приведенной норме обстоятельств лежит на застройщике.

Ответчик, возражая против удовлетворения исковых требований, указывает на отсутствие строительных недостатков.

В связи с наличием между сторонами спора относительно причин возникновения недостатков, суд в порядке п. 5 ст. 720 ГК РФ назначил судебную строительно-техническую экспертизу.

Определением от 14.02.2025 проведение экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью "ПРОЭКСПЕРТ УРАЛ" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в лице эксперта ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8.

На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы:

1) Имеются ли в многоквартирных жилых домах по ул. Е. Савкова, 4,6,8 дефекты (отклонения), отражённые в исковом заявлении (кроме технологического и инженерного оборудования)?

2) Если указанные недостатки имеются, то какова причина их возникновения? Являются ли недостатки следствием отступления от требований технической документации, ГОСТов, строительных норм и правил, использования некачественных и непригодных материалов, либо недостатки возникли в результате нормального износа объекта, несоблюдения требований по эксплуатации здания, ненадлежащего ремонта, произведённого заказчиком, и прочее?

3) Возможно ли устранение обнаруженных недостатков? Если возможно, то необходимо указать виды, объём, сроки, стоимость по па устранению и в какое время года (зима-весна-лето-осень) рекомендовано проводить строительные работы по устранению обнаруженных недостатков.

04.08.2025 в материалы дела поступило заключение эксперта.

Представленное в материалы дела экспертное заключение соответствует ст.82, 83, 86 АПК РФ.

Требования к содержанию заключения эксперта содержатся в ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 25 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" Нарушений положений указанных статьей судом не установлено.

Представленное суду экспертное заключение, подписано экспертами, удостоверено печатью экспертного учреждения, эксперты под подписку предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Признаков недостоверности, неполноты заключения эксперта судом не установлено.

Судом учтено, что из Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" следует, что проверка достоверности заключения эксперта слагается из нескольких аспектов: компетентен ли эксперт в решении вопросов, поставленных перед экспертным исследованием, не подлежит ли эксперт отводу по основаниям, указанным в Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соблюдена ли процедура назначения и проведения экспертизы, соответствует ли заключение эксперта требованиям, предъявляемым законом. Основания несогласия с экспертным заключением должны сложиться при анализе данного заключения и его сопоставления с остальной доказательственной информацией.

По результатам проведенного исследования, эксперты пришли к следующим выводам.

При ответе на первый вопрос экспертом установлено, что дефекты и отклонения, отражённые в исковом заявлении, имеются. Выявленные дефекты и недостатки, отраженные в исковом заявлении, см. приложения № 1, №2, №3, №4, №5, №6, №7, №8, №9, № 14.

При ответе на второй вопрос экспертом установлено, что причина возникновения дефектов и недостатков связана с некачественно выполненными работами, нарушением требований нормативной документации, в частности (И 71.13330.2017 Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СП 71.13330.2017, ГОСТ Р 56387-2018 Смеси сухие строительные клеевые на цементном вяжущем. Технические условии, СП 70.13330.2012 «Несущие н ограждающие конструкции, СП 293.1325800.2017 Системы фасадные теплоизоляционные композиционные с наружными штукатурными слоями. Правила проектирования и производства работ, СП 508.1325800.2022 Мощение с применением бетонных вибропрессованных изделий. Правила проектирования, строительства н эксплуатации, СП 113.13330.2023 Стоянки автомобилей, СП 229.1325800.2014 Железобетонные конструкции подземных сооружений и коммуникаций. Защита от коррозии, СП 82.13330.2016 Благоустройство территорий. Актуализированная редакция СНиП 3-10-75, СП 17.13330.2017 Кровли, типовых технологических карт на выполнение отдельных видов работ, а также несоблюдением требовании проектной документации в части дефектов кровли жилых домов по ул. Е. Савкова 4,6,8.

При ответе на третий вопрос экспертом установлено следующее.

Устранение выявленных дефектов и недостатков возможно. Виды, объем строительно-монтажных работ указаны в дефектной ведомости см. приложение №10, №11, №12, №13.

Устранения замечаний по качеству покрытия пола, отделочного покрытия стен, потолка в МОП возможно выполнять круглогодично (кроме дефектов на переходной лоджии). В соответствии с графиком проведения шумных работ, установленных для МКД в г Екатеринбурге.

Устранение дефектов и замечаний по благоустройству территории для обеспечения качества возможно и необходимо проводить в летне-осенний период при температуре выше +5 градусов по цельсию.

Устранение дефектов фасада жилых домов возможно и необходимо устранять в весенне-осенний период при температуре выше +10 градусов.

Устранение дефектов кровли жилых домов возможно. Работы по устранению дефектов кровли жилых домов возможно при положительных температурах более +5 градусов цельсия.

Работы по устранению дефектов в паркинге возможно выполнять в любое время года.

Сроки выполнения строительно-монтажных работ для устранения выявленных дефектов и недостатков могут быть определены при составлении календарного плана работ.

На основании дефектных ведомостей для устранения выявленных недостатков составлены локально сметные расчеты, сметы составлены ресурсно-индексным методом в ФСНБ-2022 (изм 1-13) (Федеральная сметная нормативная база ФСНБ-2022, утвержденная приказом Минстроя России от 30 декабря 2021 г. № 1046/пр) по методике 2020 с изм. 2 (приказ 421/пр от 04.08.2020 в ред. приказа 557 /пр от 30.01.2024г) с применением сметных норм на строительные работы ГЭСН, материалы ФСБЦ, сметные цены на материалы и работы в уровне цен на 2 кв. 2025г для Свердловской области.

Стоимость строительно-монтажных работ по устранению выявленных дефектов и недостатков указана в локально-сметных расчетах см. приложение №16, №17, №18, №19.

Стоимость восстановления выявленных дефектов и недостатков в жилом доме по ул. Е. Савкова 4 составляет 25 617 060,30 рублей (двадцать пять миллионов шестьсот семнадцать тысяч шестьдесят рублей 30 копеек) в том числе НДС 20%.

Стоимость восстановления выявленных дефектов и недостатков в жилом доме по ул. Е. Савкова 6 составляет 10 498 881,62 рублей (десять миллионов четыреста девяносто восемь тысяч восемьсот восемьдесят один рублей 62 копейки) в том числе НДС 20%.

Стоимость восстановления выявленных дефектов и недостатков в жилом доме по ул. Савкова 8 составляет 41 071 805,75 рублей (сорок один миллион восемьсот пять рублей 75 копеек) в том числе НДС 20%.

Стоимость восстановления выявленных дефектов и недостатков в подземном паркинге по ул. Савкова 4 составляет 387 496,68 рублей (триста восемьдесят семь тысяч четыреста девяносто шесть рублей 68 копеек) в том числе НДС 20%.

Суммарная стоимость строительно-монтажных работ для восстановления выявленных дефектов и недостатков составляет 77 575 244,35 рубля (семьдесят семь миллионов сто пятьсот семьдесят пять тысяч двести сорок четыре рубля 35 копеек) в том числе НДС 20%

Стоимость работ по технологической перекладке напольного покрытия с площадью дефектных плиток превышающих 40% от всей площади помещений составляет 5 649 712,92 рубля (пять миллионов шестьсот сорок девять тысяч семьсот двенадцать рублей 92 копеек) в том числе НДС 20%.

Общая стоимость работ составляет 83 224 957,27 (восемьдесят три миллиона двести двадцать четыре тысячи девятьсот пятьдесят семь рублей. Двадцать семь копеек) в том числе НДС 20%

Сроки выполнения строительно-монтажных работ для устранения выявленных дефектов и недостатков могут быть определены при составлении календарного плана работ.

Заключение судебной экспертизы выполнено в соответствии с требованиями действующего законодательства (Федеральный закон от 31.05.2001 N 73-ФЗ (ред. от 26.07.2019) "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Постановление Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе"), сомнений в квалификации экспертов и использованных методиках не имеется, доказательств, безусловно свидетельствующих о недостоверности сведений, изложенных в заключении, не представлено. При выборе экспертов судом проанализированы квалификация и опыт экспертов.

Заключение не содержит каких-либо противоречий, сомнений в их достоверности у суда не возникло ложного заключения, в силу чего данное заключение признано надлежащим доказательством по делу. Заключение принято судом в качестве надлежащего доказательства. В связи с принятием судом заключения, эксперту подлежит выплате вознаграждение с депозитного счета арбитражного суда.

Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Таким образом, с учетом выводов сделанных в рамках проведенной судебной экспертизы, следует, что выявленные истцом недостатки связаны некачественно выполненными работами, нарушением требований нормативной документации. Общая стоимость устранения недостатков определена экспертом в размере 883224957 руб. 27 коп.

По результатам проведенного экспертного исследования, истец уточнил исковые требования до суммы 117647628 руб. 58 коп.

Как указывает истец, при подаче иска истцом были заявлены недостатки в инженерном оборудовании. Вопрос о качестве и стоимости устранения недостатков технологического и инженерного оборудования в МКД не был предметом изучения экспертов. По мнению истца, ответчик не опроверг доводы, изложенные в исковом заявлении относительно наличия строительных недостатков в технологическом и инженерном оборудования в МКД, заявленных в первоначальном исковом заявлении. Истцом из локальных сметных расчетов, приложенных к иску, были выделены затраты на устранение недостатков систем ГВС в МКД. Согласно представленных смет стоимость составляет 15 086 495,14 руб. по дому № 6 по ул. Евгения Савкова г. Екатеринбурга и 19 336 176,17 руб. по дому № 8 по ул. Евгения Савкова г. Екатеринбурга. Всего: 34 422 671,31 руб. Общая стоимость восстановления выявленных дефектов и недостатков в жилых домах и паркинге составляет 83 224 957,27 руб.+ 34 422 671,31 руб. = 117 647 628,58 руб. В связи с чем, истец уточнил исковые требования.

Между тем, предъявленные истцом затраты на устранение недостатков систем ГВС в МКД в размере 34 422 671 руб. 31 коп. суд считает не подлежащими удовлетворению.

В соответствии с ч. 5.1 ст. 7 Федерального закона от 13.12.2024 N 475-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"

Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

С учетом даты направления претензии об устранении недостатков (12.11.2016)

Последний день 3-летнего срока - 12.11.2019. Следовательно, досудебная претензия в части устранения недостатков технологического и инженерного оборудования была подана за пределами гарантийного срока.

Кроме того, из текста претензии следует недостатком в сети ГВС МКД № 6, №8 является, то, что трубы системы ГВС выполнены из стальных оцинкованных труб. Данные трубы, по мнению ответчика, не устойчивы к коррозии при высоких температурах для эксплуатации при закрытой системе ГВС и на 90% забиты ржавчиной. В претензии истец просил произвести полную замену труб из материалов, устойчивых к коррозии при высоких температурах.

Таким образом, требование истца в части технологического и инженерного оборудования вызвано наличие ржавчины внутри труб.

В связи с чем, суд полагает, что требование истца в данной части с учетом пропуска гарантийного срока, не подлежит устранению за счет ответчика.

В остальной части на сумму 83 224 957 руб. 27 коп. требование истца о взыскании стоимости устранения недостатков заявлено обоснованно, подтверждено заключением эксперта, в связи с чем подлежит удовлетворению.

Представленные ответчиком, третьим лицом контррасчеты исковых требований судом проанализированы и отклонены.

В связи с изложенным, материалами дела подтверждено, что, выявленные истцом недостатки (за исключением недостатков технологического и инженерного оборудования) связаны некачественно выполненными работами, нарушением требований нормативной документации.

Таким образом, исковые требования подлежат частичному удовлетворению в размере 883224957 руб. 27 коп.

Согласно п. 1 ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

На основании изложенного, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в размере 141481 руб. 00 коп.

Руководствуясь ст.110, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Исковые требования удовлетворить частично.

2. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Синара-девелопмент" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Гринсервис" (ИНН <***>, ОГРН <***>) 83 224 957 рублей 27 копеек убытки, 141 4811 рубль 00 копеек государственную пошлину.

3. В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

3. В соответствии с ч. 3 ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение».

В случае неполучения взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение».


Судья И.В. Курганникова