Решение от 24 мая 2022 г. по делу № А79-1454/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/



Именем Российской Федерации




Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-1454/2022
г. Чебоксары
24 мая 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена 23.05.2022.


Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии в составе судьи Яхатиной С.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

индивидуального предпринимателя ФИО2, ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, 428003, Чувашская Республика, г. Чебоксары,

к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом администрации города Чебоксары, ОГРН: <***>, ИНН: <***>, 428015, Чувашская Республика, <...>

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,

с привлечением к участию в деле, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора: Администрации города Чебоксары Чувашской Республики, ОГРН: <***>, ИНН: <***>, 428032, <...>; общества с ограниченной ответственностью "Ариороса" ИНН <***>, ОГРН <***>, 400038, <...>.

при участии:

от истца – ФИО3 по доверенности от 01.03.2022,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - истец) обратился в арбитражный суд с иском к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом администрации города Чебоксары (далее - ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилой комнаты № 7 (по плану) общей площадью 28,2 кв.м, расположенной на цокольном этаже дома №48 по улице М.Павлова города Чебоксары.

Исковые требования основаны на нормах статей 217, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 3 Закона №159-ФЗ и мотивированы несогласием истца с размером выкупной стоимости помещения, поскольку, рыночная стоимость объекта, определенного оценщиком ответчика, составляет 543578 руб., и, по мнению истца, является завышенной.

Определением суда от 22.03.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Ариороса".

Определением суда от 30.03.2022 по делу назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы", непосредственно ФИО4.

26.04.2022 в суд поступило заключение эксперта № Э-0214/2022.

Определением суда от 27.04.2022 производство по делу возобновлено.

В настоящем судебном заседании представитель истца просил суд принять утоненное исковое заявление от 17.05.2022, в соответствии с которым просил урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажинежилой комнаты № 7 (по плану) общей площадью 28,2 кв. м., расположенной в цокольном этаже, находящейся по адресу: <...>: пункт 1.3 договора изложить в следующей редакции: "Выкупная стоимость (продажная цена) Нежилого помещения составляет 650000 (шестьсот пятьдесят тысяч) рублей без учета НДС", также просил взыскать с ответчика 6000 рублей расходов по оплате государственной пошлины и 20000 рублей расходов на проведение судебной экспертизы.

Ответчик и третьи лица, надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явились.

Ответчик направил в суд отзыв от 16.05.2022, в котором не возражал относительно удовлетворения исковых требований в уточненной редакции.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие неявившихся участников процесса.

Выслушав представителя истца, изучив материалы дела, суд установил следующее.

Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды от 05.11.2019 №2706 нежилого помещения (строения) муниципальной собственности <...>, по условиям которого арендодатель при участии управляющей организации сдает, а арендатор принимает в аренду нежилую комнату №7 общей площадью 28,2 кв.м., расположенное в цокольном этаже (лит. А10 жилого семнадцатиэтажного монолитного дома (лит. А) по адресу: <...> (пункт 1.1 договора, Приложение №1.1 к договору в редакции Соглашения об изменении договора № 2706 от 05.11.2019).

28.12.2021 Администрация города Чебоксары приняла постановление №2435 об условиях приватизации объекта недвижимости со стоимостью (ценой продажи) в размере 1105000 руб.

Письмом от 30.12.2021 Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом администрации города Чебоксары направил истцу постановление Администрации города Чебоксары от 28.12.2021 №2435, а также проект договора купли-продажи нежилого помещения.

Не согласившись с предложенной выкупной ценой, ИП ФИО2 обратился к оценщику ООО "Бизнес партнер", согласно отчету об оценке от 24.01.2022 которого, ориентировочная стоимость спорного нежилого помещения составляет 543578 руб. без учета НДС.

26.01.2022 истец направил ответчику подписанный проект договора с протоколом разногласий, указав данную стоимость помещения.

Ответчик отклонил протокол разногласий истца.

Таким образом, у сторон возникли разногласия относительно пункта 1.3 договора в части величины выкупной стоимости, которые переданы истцом на рассмотрение суда в рамках настоящего дела.

Исследовав и оценив представленные доказательства и доводы сторон, суд полагает иск подлежащим удовлетворению, исходя из следующего.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии со статьей 217 Гражданского Кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 159-ФЗ) предусмотрено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

По смыслу статьи 3 Закона № 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон № 135-ФЗ).

В соответствии со статьей 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании (статья 13 Закона № 135-ФЗ).

В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" определено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела и сторонами не оспаривается, истец обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого нежилой комнаты №7 общей площадью 28,2 кв.м., расположенное в цокольном этаже (лит. А1) жилого семнадцатиэтажного монолитного дома (лит. А) по адресу: <...>, в связи с чем заключение договора купли-продажи для ответчика является обязательным.

Истец возражает относительно стоимости выкупаемого помещения.

В ходатайстве от 17.05.2022 истец просил удовлетворить иск с учетом результатов повторной судебной экспертизы.

Ответчик не возражал против изложения пунктов 1.3, 2.1 с учетом рыночной стоимости, определенной судебным экспертом по результатам судебной экспертизы.

Постановлением Администрации города Чебоксары от 28.12.2021 №2435 об условиях приватизации объекта недвижимости, стоимость (цена продажи) объекта недвижимости была определена в размере 1105000 руб.

Согласно отчета об оценке от 24.01.2022 оценщика ООО "Бизнес партнер", рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 28.12.2021 составляет 543578 руб. без учета НДС (л.д. 34-66 т. 1).

Ввиду наличия двух отчетов об оценке и для проверки соответствия отчета ответчика, а также определения достоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости по ходатайству истца определением суда от 30.03.2022 назначена оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО "Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы" ФИО4.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1) Соответствует ли отчет об оценке от 22.12.2021 № 2207/189/170, подготовленный ООО "Ариороса", требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития РФ, иным стандартам профессиональной практики, которые были использованы оценщиком при проведении работы?

2) В случае выявления несоответствия стандартам и правилам оценочной деятельности указать, могли ли повлиять на определение рыночной стоимости нежилого помещения такие нарушения?

3) Если выявленные несоответствия стандартам и правилам оценочной деятельности могли повлиять на определение рыночной стоимости нежилой комнаты №7 (по плану), расположенной на цокольном этаже по адресу: <...> (по плану), то какова рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 30.11.2021.

По результатам экспертизы эксперт ФИО4 пришел к выводу, что отчет от 22.12.2021 №2207/189/170, подготовленный ООО "Ариороса" не соответсивует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки, выявленные несоответствия стандартам и правилам повлияли на определение рыночной стоимости нежилого помещения; рыночная стоимость помещения определена экспертом в размере 650000 руб.

В соответствии с частью 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств по делу, которое оценивается судом в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в совокупности с иными допустимыми доказательствами по делу.

Проведенная повторная судебная экспертиза в полной мере отвечает требованиям статей 82, 83 и 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации: в заключении эксперта отражены все сведения, предусмотренные в части 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; при назначении экспертизы вопросы сформулированы с учетом требований обеих сторон спора; экспертное заключение основано на материалах дела, является ясным и полным.

При этом заключение эксперта исследовалось и оценивалось судом наряду с другими доказательствами, стороны согласились с определенной по результатам повторной экспертизы рыночной стоимостью помещения.

Доказательства, свидетельствующие о наличии оснований для возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта, в материалы дела не представлены.

Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации экспертное заключение в совокупности с иными доказательствами по делу, суд приходит к выводу, что данное заключение является надлежащим доказательством.Ответчик возражений относительно экспертного заключения не заявил.

С учетом изложенного выкупная стоимость (продажная цена) нежилого помещения подлежит установлению в размере 650000 руб. без учета НДС.

Возражений по редакции пунктов договора о порядке рассрочки внесения выкупной стоимости стороны не заявили. В связи с изменением продажной цены выкупаемого объекта, суд считает необходимым скорректировать содержание пункта 2.1 договора купли-продажи.

Расходы истца на уплату государственной пошлины и расходы по оплате судебной экспертизы суд относит на ответчика в соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Возражения ответчика в части отнесения расходов, связанных в рассмотрением дела, на истца суд отклоняет как необоснованные.

В силу статьи 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

В силу части 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

иск удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между индивидуальным предпринимателем ФИО2 и Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом администрации города Чебоксары при заключении договора купли-продажи нежилой комнаты № 7 (по плану) общей площадью 28,2 кв.м, расположенной на цокольном этаже дома №48 по улице М.Павлова города Чебоксары:

п.1.3 договора изложить в редакции: "Выкупная стоимость (продажная цена) Нежилого помещения составляет 650000 (Шестьсот пятьдесят тысяч) руб. без учета НДС".

п.2.1 договора изложить в следующей редакции: "Оплата выкупной стоимости Нежилого помещения, указанного в пункте 1.3 настоящего договора, производится Покупателем в рассрочку в течение 60 (Шестидесяти) месяцев со дня подписания настоящего договора путем внесения Покупателем на расчетный счет Продавца по 10833 (Десять тысяч восемьсот тридцать три) руб. ежемесячно с 1 (Первого) по 59 (Пятьдесят девятый) месяцы и 10853 (Десять тысяч восемьсот пятьдесят три) руб. за 60(шестидесятый) месяц.

Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость (продажную цену) Нежилого помещения с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения".

Взыскать с Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 6000 (Шесть тысяч) руб. расходов по государственной пошлине, 20000 (Двадцать тысяч) руб. расходов по судебной экспертизе.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, в течение месяца с момента его принятия.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Кассационная жалоба может быть подана в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемых решения, постановления арбитражного суда.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии.


Судья

С.Ю. Яхатина