Решение от 8 сентября 2024 г. по делу № А59-6624/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САХАЛИНСКОЙ ОБЛАСТИ Коммунистический проспект, д. 28, г. Южно-Сахалинск, 693000

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А59-6624/2021
г. Южно-Сахалинск
09 сентября 2024 года
Резолютивная часть решения суда объявлена 12 августа 2024 года. Решение суда в полном объеме изготовлено 09 сентября 2024 года.

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Зуева М.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Потийчук Е.А.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) к администрации города Южно-Сахалинска (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) и к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) о признании соглашения недействительным и применении последствий недействительности сделки,

при участии:

от индивидуального предпринимателя ФИО1 - ФИО3 по доверенности от 17.11.2021,

от администрации города Южно-Сахалинска - ФИО4 по доверенности от 30.11.2023 № Д07-0341-23,

от индивидуального предпринимателя ФИО2 - ФИО2 личное участие, ФИО5 по доверенности от 26.07.2023 (в судебном заседании до объявления перерыва),

от третьего лица:

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области - представитель не явился,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - истец, ИП ФИО1) обратился в Арбитражный суд Сахалинской области к администрации города Южно-Сахалинска (далее -

администрация) и к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее - ИП ФИО2) с указанным исковым заявлением.

Исковыми требованиями истец просит признать недействительным (ничтожным) соглашение о перераспределении земель и (или) земельных участков, находящихся в частной собственности, заключенное между администрацией и ИП ФИО2, в результате которого у ФИО2 возникло право собственности на земельный участок (далее - ЗУ, участок) с кадастровым номером 65:01:0602005:1918. В качестве последствий недействительности соглашения истец просит внести в ЕГРН запись о праве собственности ФИО2 на ЗУ с кадастровым номером 65:01:0602005:226, погасить запись о регистрации за ФИО2 права собственности на ЗУ с кадастровым номером 65:01:0602005:1918.

В обоснование исковых требований указано, что истец является собственником ЗУ с кадастровым номером 65:01:0602005:240 с разрешенным использованием - автомобильная стоянка с боксами по ремонту и техобслуживанию автомобилей; указанный ЗУ был предоставлен для строительства и образован из двух ЗУ. Застройка участка осуществлялась истцом на основании согласованной проектной документации и архитектурно-планировочных заданий, выданных администрацией. Организация въезда на ЗУ истца предусматривалась с ул. Сельской, для чего ему предлагалось построить подъездную автодорогу, которая была построена для подъезда к участку. Со стороны ул. Ленина был предусмотрен лишь пожарный выезд, ввиду того, что основной выезд является не безопасным, поскольку ул. Ленина в этом месте представляет собой поворот. Осенью 2021 года истцу стало известно, что построенный им въезд на принадлежащий ему участок с ул. Сельской был включен в состав ЗУ с кадастровым номером 65:01:0602005:1918. Этот ЗУ был поставлен на кадастровый учет 28.12.2020 на основании постановления администрации от 28.08.2020 № 2501-па, которым было предусмотрено перераспределение ЗУ с кадастровым номером 65:01:0602005:226 (находившегося в собственности ФИО2) и земель, находившихся в публичной собственности. В дальнейшем между ответчиками было заключено соглашение о перераспределении ЗУ с кадастровым номером 65:01:0602005:226 с землями, находящимися в государственной (до разграничения) собственности, в результате которого у ИП ФИО2 возникло право собственности на ЗУ с кадастровым номером 65:01:0602005:1918, зарегистрированное за ним 22.04.2021. По мнению истца, названное соглашение между ответчиками является недействительным (ничтожным). В частности, в рассматриваемом случае ЗУ с кадастровым номером 65:01:0602005:226, площадь которого составляла 553 кв. м, имел весьма незначительную изломанность границы с западной стороны. Исправление этой изломанности явно не требовало образования путем перераспределения нового ЗУ (с кадастровым номером 65:01:0602005:1918), площадь которого составила 1157 кв. м, что более чем в

два раза превысило площадь участка с кадастровым номером 65:01:0602005:226. По утверждению истца, соглашение о перераспределении было направлено не столько на исправление изломанности границ ЗУ с кадастровым номером 65:01:0602005:226, сколько на приобретение в собственность ИП ФИО2 участка, площадь которого превышала площадь ЗУ, принадлежащего ему до перераспределения. Такое перераспределение не соответствует смыслу положений статьи 39.28 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ). При этом стороны допустили нарушение положения статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), которая запрещает злоупотребление правом. В данном случае недобросовестность действий ответчиков заключается в следующем: обладая информацией о включении в границы ЗУ с кадастровым номером 65:01:0602005:1918 дороги, обеспечивающей основной проезд к участку истца, ответчики заключили спорное соглашение о перераспределении ЗУ, передав территорию, занимаемую этой автодорогой ИП ФИО2 в собственность. При этом, стороны оспариваемого соглашения преследовали не цель исправления изломанности границ участка ИП ФИО2, а цель противоправного увеличения площади его ЗУ (для устранения изломанности границ не требовалось образовывать участок, площадь которого в два раза превышала площадь участка с кадастровым номером 65:01:0602005:226). С учетом изложенного, по мнению истца, данная сделка является недействительной (ничтожной), а недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. В связи с недействительностью сделки, истец просит применить последствия ее недействительности.

В дополнительных письменных пояснениях указано, что помимо всего, вероятной причиной перераспределения ЗУ являлось создание условий для легализации здания, возведенного ИП ФИО2 на ЗУ с кадастровым номером 65:01:0602005:226, которое не находится на кадастровом учете. Возведенное по состоянию на 14.06.2020 ИП ФИО2 здание, то есть до заключения оспариваемого соглашения и до выдачи ему разрешения на строительство, выходило за границы ЗУ с кадастровым номером 65:01:0602005:226. Тем самым, оспариваемое соглашение преследовало не столько цель устранения недостатков ЗУ с кадастровым номером 65:01:0602005:226, сколько цель оформления ЗУ под самовольно построенное ИП ФИО2 здание и создание условий для его эксплуатации, что противоречит целям перераспределения ЗУ.

Определением от 08.12.2021 иск принят к производству. Указанным определением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации,

кадастра и картографии» в лице филиала по Сахалинской области (далее - ФГБУ ФКП).

Также определением от 08.12.2021 суд частично удовлетворил заявление истца о принятии обеспечительных мер. В определении суд запретил Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области осуществлять действия по государственному кадастровому учету и государственной регистрации перехода прав в отношении участка с кадастровым номером 65:01:0602005:1918.

Определением от 03.02.2022 суд исключил ФГБУ ФКП числа третьих лиц, привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по Сахалинской области (далее - Управление Росреестра по Сахалинской области).

Администрация в отзыве на иск возражала против удовлетворения исковых требований. Согласно возражениям, оспариваемое соглашение с ИП ФИО2 заключено на основании его заявления о перераспределении ЗУ в собственности предпринимателя и земель, государственная собственность на которые не разграничена. Все выполнено в целях приведения границ ЗУ в соответствие с утвержденным проектном межевания территории для исключения вклинивания, вкрапливания, изломанности грани и чересполосицы. При этом строительство подъездной дороги с ул. Сельской было выполнено на неотведенном для этих целей участке (на землях, государственная собственность на которые не разграничена), то есть является самовольной постройкой. Также проектной документацией была предусмотрена организация въезда к ЗУ путем строительства подъездной автодороги. Соответственно при ее строительстве ИП ФИО1 необходимо было обратиться в орган местного самоуправления за разработкой документации по планировке территории и предусмотреть образование ЗУ под территорией общего пользования для строительства указанного проезда. Кроме того, провести кадастровые работы по образованию ЗУ, разработать межевой план и обеспечить подготовку документов для предоставления в орган кадастрового учета заявления об учете изменений ЗУ. Только после проведения указанных работ, ИП ФИО1 мог приступить к строительству подъездной дороги, что в свою очередь последним не было выполнено. В настоящий момент времени доступ к ЗУ с кадастровым номером 65:01:0602005:240, принадлежащему на праве собственности ИП ФИО1, осуществляется посредством земель общего пользования с ул. Ленина. Действующим проектом межевания образование ЗУ под территорией общего пользования для обеспечения доступа к участку с кадастровым номером 65:01:0602005:240 со стороны ул. Сельская, не предусмотрено. Согласно дополнительным письменным

пояснениям, образование ЗУ с кадастровым номером 65:01:0602005:1918 было обусловлено целью исключения чересполосицы. Также в дополнительных письменных пояснениях указано, что проект территории с проектом межевания по результатам перераспределения ЗУ истцом не оспаривался, были приняты в установленном законодательством порядке.

ИП ФИО2 в отзыве на иск также возражал против удовлетворения заявленных требований. Согласно возражениям, оспариваемое соглашение не нарушает прав истца, поскольку в настоящее время к участку истца имеется прямой проезд с ул. Ленина, который соответствует всем требованиям безопасности, соответственно истец имеет беспрепятственный безопасный доступ к принадлежащему ему участку. Удовлетворение исковых требований приведет к сохранению чересполосицы, что противоречит положениям действующего земельного законодательства. Кроем того, истцом выбран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, поскольку истец не имеет каких-либо прав на спорный проезд, строительство такого проезда осуществлялось истцом для собственных нужд, самовольно без получения какой-либо разрешительной документации. Таким образом, применение реституции в качестве последствия признания сделки недействительной не повлечет за собой восстановление каких-либо гражданских прав.

В дополнительных письменных пояснениях ИП ФИО2 указал, что истцом не представлено доказательств о правах на участок земли от ул. Сельской, по которому истец самовольно организовал и осуществлял дополнительный въезд на свой участок. Самовольно организованный истцом проезд не значился в каких-либо официальных документах. В свою очередь, проезд с ул. Ленина является безопасным и разрешенным как с попутной полосы проезжей части, так и с встречной ее части.

Заявлением от 06.05.2022 истец уточнил исковые требования.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) заявление истца об уточнении исковых требований было принято судом к рассмотрению.

Управление Росреестра по Сахалинской области в мотивированных письменных пояснениях указало, что 28.12.2020 управлением осуществлен государственный кадастровый учет участка с кадастровым номером 65:01:0602005:1918 по заявлению ИП ФИО2 на основании межевого плана, подготовленного на основании проекта межевания южного жилого района города Южно-Сахалинска, утвержденного постановлением администрации. В ЕГРН 22.04.2021 внесена запись о праве собственности ИП ФИО2 на основании договора купли-продажи квартиры и земельного участка от 08.02.2016 и оспариваемого соглашения. В свою очередь, поскольку автодорога со стороны ул. Сельской построена не на участке, отведенном для этих целей, и является самовольной постройкой, то оспариваемое соглашение, стороной которого истец не является, не нарушает прав и законных интересов ИП ФИО1

В ходе разбирательства, по ходатайству истца, определением от 05.07.2022 по делу назначалась судебная экспертиза, производство которой было поручено эксперту ООО «Дизайн-Про» - ФИО6, срок для предоставления заключения - не позднее 19.09.2022.

На разрешение эксперта судом были поставлены следующие вопросы:

1) Какими нормативными техническими и иными требованиями регулируется организация съездов с автодорог к прилегающим объектам?;

2) Соответствует или не соответствует существующий въезд (выезд) с (на) ул. Ленина в г. Южно-Сахалинске к ЗУ (от ЗУ) с кадастровым номером 65:01:0602005:240 существующим требованиям, предъявляемым к организации такого съезда? В чем заключается такое соответствие, или несоответствие?;

3) Является ли безопасным существующий въезд (выезд) с (на) ул. Ленина в г. Южно-Сахалинске к ЗУ (от ЗУ) с кадастровым номером 65:01:0602005:240?;

4) Какие мероприятия необходимо выполнить для организации соответствующего действующим нормам безопасного съезда (выезда) к ЗУ с кадастровым номером 65:01:0602005:240?;

5) Возможно ли выполнение мероприятий, указанных в ответе на вопрос № 4 с учетом существующих условий местности?;

6) Возможно ли выполнение мероприятий, указанных в ответе на вопрос № 4 в условиях предстоящей реконструкции ул. Ленина, исходя из содержания проекта планировки и межевания, утвержденного в настоящее время?

Экспертное заключение от ООО «Дизайн-Про» поступило в суд 03.10.2023.

При исследовании экспертного заключения судом установлено, что в подлиннике подписки эксперта о предупреждении его об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения отсутствует подпись эксперта ФИО6, не проставлена дата выдачи подписки.

В связи с этим судом на обсуждение сторон был поставлен вопрос о признании экспертного заключения, выполненного экспертом ООО «Дизайн- Про» ФИО6, недопустимым доказательством.

В соответствии со статьей 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

В соответствии с частью 1 статьи 64 АПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном Кодексом и иными федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные

обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, а часть 2 этой статьи допускает в качестве доказательств, в том числе, и заключения экспертов.

На основании пункта 3 статьи 64 АПК РФ не допускается использование доказательств, полученных с нарушением закона.

Согласно пункту 4 части 2 статьи 86 АПК РФ в заключение эксперта или комиссии экспертов должны быть отражены в том числе записи о предупреждении эксперта в соответствии с законодательством РФ об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Заключение эксперта ФИО6 от 28.09.2022 этим требованиям не соответствовало. В связи с неявкой эксперта по вызову суда в судебное заседание, суд пришел к выводу, что нарушение процессуального закона являлось неустранимым, экспертное заключение не принято судом в качестве надлежащего доказательства по делу.

На основании изложенного суд, руководствуясь статьями 64, 68, 86 АПК РФ, определением от 01.02.2023 признал экспертное заключение от 28.09.2020, выполненное экспертом ООО «ДизайнПро» ФИО6, недопустимым доказательством и исключил его из числа доказательств по делу ввиду несоответствия требованиям процессуального законодательства.

В последующем суд не нашел оснований для удовлетворения ходатайства истца о проведении судебной экспертизы с постановкой аналогичных и дополнительных вопросов, адресованных иному экспертному учреждению, в связи с чем, отказал в его удовлетворении.

В материалы дела ИП ФИО2 представлен ответ УМВД РФ по городу Южно-Сахалинску от 27.07.2022 № 27/гибдд/32140 на запрос представителя предпринимателя. Согласно ответу, заезд (выезд), расположенный на ул. Ленина к зданию № 431 Б (км 6+833 справа), согласно проекту организации дорожного движения, находится на кривой в плане с радиусом 250 метров в условиях с необеспеченной видимостью. В месте данного примыкания разделение транспортных потоков противоположных направлений применена разметка 1.7, позволяющая осуществлять разворот или поворот в любых направлениях, что является нежелательным с точки зрения обеспечения безопасности дорожного движения на многополосной дороге. Участок дороги, в районе здания № 431-Б по ул. Ленина, к аварийно-опасным не относится. За последние три года зарегистрировано одно дорожно-транспортное происшествие, не подлежащее государственному статистическому учету.

В качестве дополнительных доказательств в обоснование исковых требований истцом представлено и приобщено к материалам дела заключение кадастрового инженера ФИО7 от 24.01.2023.

В заключении отражены границы участка с кадастровым номером 65:01:0602005:226 до перераспределения ЗУ с информацией о том, каким образом можно было исправить изломанность границ этого участка без

включения в состав образуемого путем перераспределения ЗУ территории проезда к участку истца.

Согласно указанному заключению, участок с кадастровым номером 65:01:0602005:226 имел незначительную изломанность западной границы, для исправления которой достаточно было увеличить его площадь на 28 кв. м с западной стороны, что видно из прилагаемой схемы.

При образовании же путем перераспределения ЗУ с кадастровым номером 65:01:0602005:1918 его площадь составила 1157 кв. м, что более чем в два раза превышает площадь участка с кадастровым номером 65:01:0602005:226, равную 553 кв. м.

Для исправления изломанности западной границы участка с кадастровым номером 65:01:0602005:226 не требовалось образование ЗУ с соответствующей площадью, в том числе и путем включения в состав этого участка территории существующего проезда к ЗУ с кадастровым номером 65:01:0602005:240.

При перераспределении ЗУ, образованный участок с кадастровым номером 65:01:0602005:1918 получил изломанные границы с северо-западной его части. Кроме того, он также не полностью прилегает к границе ЗУ с кадастровым номером 65:01:0502005:139, образуя узкую полоску земли, оставшуюся между этими участками, что противоречит положениям части 6 статьи 11.9 ЗК РФ.

С учетом указанных доказательств, истец обратился к суду с ходатайством о назначении по делу судебной землеустроительной экспертизы, производство которой просил поручить ФИО8 - эксперту ООО «Сахалинземпроект». С ходатайством представлено доказательства перечисления денежных средств на депозитный счет суда.

Определением от 07.06.2023 суд назначил проведение судебной землеустроительной экспертизы, производство которой поручил эксперту ООО «Сахалинземпроект» - ФИО8, срок для предоставления экспертного заключения не позднее 01.08.2023. Судебное разбирательство было приостановлено до окончания судебной экспертизы.

На разрешение эксперта судом поставлены следующие вопросы:

1) Какие недостатки, применительно к положениям подпункта 2 пункта 1 статьи 39.28 ЗК РФ (к указанным в ней недостаткам ЗУ), имел ЗУ с кадастровым номером 65:01:0602005:226 до образования за счет участка и земель, находящихся в государственной собственности, ЗУ с кадастровым номером 65:01:0602005:1918?

2) Можно ли было исправить недостатки этого ЗУ, если они имелись, без включения в границы участка, имеющего сейчас кадастровый номер 65:01:0602005:1918, проезда к ЗУ с кадастровым номером 65:01:0602005:240 от ул. Сельская?

3) Какими будут координаты границ ЗУ с кадастровым номером 65:01:0602005:1918 и его площадь при исключении из его границ

территории, ранее (до образования этого участка) занятой проездом к ЗУ с кадастровым номером 65:01:0602005:240 от ул. Сельская?

В суд 13.10.2023 поступило заключение эксперта от 10.10.2023; определением от 20.10.2023 суд возобновил производство по делу.

В соответствии с заключением эксперта от 10.10.2023, при проведении землеустроительной экспертизы установлено следующее.

В ответе на первый вопрос экспертом указано следующее.

В силу пункта 2 части 1 статьи 39.28 ЗК РФ, перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, допускается в целях привидения границ земельных участков в соответствие с утвержденным проектом межевания территории для исключения вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы при условии, что площадь земельных участков, находящихся в частной собственности, увеличивается в результате этого перераспределения не более чем до установленных предельных максимальных замеров земельных участков.

В октябре 2022 года Законодательное Собрание Ямало-Ненецкого автономного округа инициировало внесение изменения в статью 11-9 ЗК РФ (в части установления определений отдельных терминов, используемых в ЗК РФ). Проектом закона, внесенным в Государственную Думу ФС под номером 221206-8, предлагалось дать следующие определения:

- под вклиниванием понимается местоположение частей границ земельного участка, уходящих вглубь границ смежного земельного участка или смежных земельных участков, препятствующее рациональному использованию и охране земель;

- под изломанностью границ понимается местоположение земельного участка, при котором образуется большое количество характерных точек границ такого земельного участка, препятствующее рациональному использованию и охране земель;

- под вкрапливанием понимается расположение в границах земельного участка, принадлежащего одному лицу, земельного участка или земельных участков, принадлежащих иным лицам, обеспечение прохода или проезда к которым препятствует рациональному использованию и охране земель;

- под чересполосицей понимается местоположение границ смежных земельных участков, при котором образуются разрывы между границами таких земельных участков шириной до пяти метров, препятствующие рациональному использованию и охране земель.

При рассмотрении конфигурации участка с кадастровым номером 65:01:0602006:226 в соотношении с изображением ранней (ориентировочно 2005 год) топографической съемки исследуемой территории (приложение № 1 к заключению кадастрового инженера ФИО7 от 24.01.2023) можно сделать следующие выводы. Границы были установлены по фактическим

ограждениям землевладения ранее существовавшего жилого дома 81-1 по ул. Сельской фактически являвшегося 2-х квартирным.

Основываясь на позиции, относительно трактования понятий «вклинивание», «вкрапливание», «изломанность», «чересполосица», изложенной выше, эксперт пришел к следующему выводу. Граница исследуемого участка значительно изломана в его восточной части из-за исторически сложившейся застройки (местоположение существующего в настоящее время жилого дома 81-2 по ул. Сельской), которая фактически является «вкрапленной» в исследуемый участок.

По мнению эксперта, западную границу исследуемого участка нельзя назвать значительно «изломанной». Она имела два угла поворота правильной формы (близкий к прямому). Углы расположены с расстоянием 0,7 м друг от друга, на общее направление границы с юга на север не оказывающих значительного искажения.

По второму вопросу экспертом указано следующее.

Незначительную изломанность западной границы ЗУ с кадастровым номером 65:01:0602005:226 можно было исправить существенно не изменяя его конфигурацию и площадь, а тем более, не затрагивая существовавший на момент образования участок с кадастровым номером 65:01:0602005:1918 (2020 год) проезд к участку 65:01:0602005:240, предусмотренный согласованным органом местного самоуправления генеральным планом первой очереди строительства автостоянки (Рабочий проект Книга № 1 Объект 58.503-05.05).

Оптимальный вариант изменения границ ЗУ 65:01:0602005:226 отображен на листе «Приложение № 2» к Заключению кадастрового инженера ФИО7 от 24.01.2023. Площадь ЗУ 65:01:0602005:226, не затрагивая интересы иных лиц, увеличилась бы на 28 кв. м.

Следует отметить, что в рамках подготовки экспертного заключения, эксперт не имеет полномочий давать целесообразности проектных решений, принятых проектировщиком и утвержденных органом местного самоуправления в рамках разработки проекта межевания территории, на которой расположены исследуемые объекты, однако на листе «Схема организации улично-дорожной сети (Проект)» видно наличие существующего проезда к ЗУ 65:01:0602005:226, тем не менее формирование ЗУ 65:01:0602005:1918 (условный номер в проекте 1.1078) было предусмотрено проектом и утверждено органом местного самоуправления.

По третьему вопросу экспертом в заключении указано следующее.

С учетом сложившейся в настоящее время застройки, объектов существующих на местности (подпорные стенки, бордюры, замощение и пр.) координаты границ участка с кадастровым номером 65:01:0602005:1918 и его площадь при исключении из его границ территории, ранее (до образования этого участка) занятой проездом к ЗУ с кадастровым номером 65:01:0602005:240 от ул. Сельской, будут:

Условный номер земельного участка 65:01:0602005:1918

Площадь земельного участка 919 м2

Обозначение характерных точек границы

X

Y

1

2

3

н1

682636,84

1301156,25

н2

682653,24

1301150,75

н3

682656,58

1301159,90

н4

682662,09

1301177,60

н5

682849,89

1301180,10

н6

682648,59

1301180,00

н7

682648,09

1301178,20

н8

682647,79

1301176,30

н9

682649,09

1301176,10

н10

682648,89

1301174,70

н11

682650,39

1301174,40

н12

682649,99

1301170,80

н13

682648,99

1301170,90

н14

682648,79

1301169,90

н15

682638,29

1301171,61

н16

682636,79

1301173,61

н17

682637,39

1301176,71

н18

682616,34

1301181,68

н19

682616,09

1301180,01

н20

682614,24

1301173,77

н21

682613,09

1301169,72

н22

682611,52

1301163,05

н1

682636,84

1301156,25

В силу статей 64 и 86 АПК РФ заключение эксперта относится к

доказательствам, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

Оценивая экспертное заключение по правилам процессуального закона, арбитражный суд принимает во внимание следующие обстоятельства: научную обоснованность, аргументированность, полноту изложения по поставленным вопросам, ясность, наличие либо отсутствие противоречий в выводах, уровень квалификации и образования эксперта, а также связь с другими доказательствами, имеющимися в материалах дела.

Заключение судебной экспертизы соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ. Эксперт в установленном порядке был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Экспертом даны

квалифицированные пояснения по вопросам, поставленным на разрешение, результаты исследования мотивированы. Заключение является конкретным, логичным, ясным и полным, в связи с чем, признается достоверным и допустимым доказательством. Каких-либо сомнений в обоснованности выводов заключения эксперта, а также противоречий не установлено.

Экспертное заключение исследовано в судебном заседании. Кроме того, в том числе путем дополнительных пояснений эксперта на возникшие вопросы непосредственно в судебном заседании. Экспертное заключение, основано на документальных доказательствах, предоставленных для исследования, в связи с этим оснований не доверять выводам судебной экспертизы у суда не имеется.

Заслушав представителей сторон, изучив материалы дела, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела доказательства, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, ИП ФИО1 на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 65:01:0602005:240, площадью 7636 +/- 30.6 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <...>, - категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: автомобильная стоянка с боксами по ремонту и техобслуживанию автомобилей, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 26.11.2021 № КУВИ- 002/2021-157455214.

В пределах указанного участка расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 65:01:0602005:1560, 65:01:0602005:391, 65:01:0602005:392.

Как указывает истец, проектной документацией «Автомобильная стоянка с боксом по ремонту и техобслуживанию автомобилей по восточной стороне ул. Ленина, в районе ул. Сельской в г. Южно-Сахалинске, стадия - рабочий проект. Книга № 1 Пояснительная записка. Исходные данные. Генплан», выполненной ЗАО «Архитектурно-проектная компания «Градостроитель» в 2004 году предусмотрена организация въезда на предоставленные истцу земельные участки с ул. Сельской, для чего истцу предлагалось построить подъездную дорогу.

Также истец указывает, что содержащиеся в составе проектной документации «Автомобильная стоянка с боксами по ремонту и техобслуживанию автомобилей на дополнительном земельном участке № 7940/1, расположенном юго-восточнее пересечения ул. Ленина и ул. Сельская в г. Южно-Сахалинске. Книга № 1. Исходные данные. Пояснительная записка. Генплан», подготовленной ООО «Бистар» в 2006 году архитектурно-планировочное задание, акт о выборе земельного участка

(трассы) для строительства № 1446, технические условия к акту № 1446 выбора земельного участка, выданные Отделом государственной инспекции безопасности дорожного движения УВД г. Южно-Сахалинска, от 23.06.2006 № 89/26 предусматривают организацию заезда на земельный участок истца с ул. Сельской.

Как указывает истец, что не оспаривается ответчиками, им была построена подъездная автодорога к принадлежащим ему земельным участкам, проходящая от расположенной севернее ул. Сельская.

Истцу стало известно, что между администрацией (сторона-1) и ИП ФИО2 (сторона-2) 07.04.2021 заключено соглашение о перераспределении земель и (или) земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в частной собственности № 013-295.

Согласно пункту 1 соглашения стороны достигли соглашения о перераспределении земельного участка, расположенного в ГО «Город Южно- Сахалинск» по адресу: <...>, площадью 553 кв. м, кадастровый номер 65:01:0602005:226, находящегося в частной собственности стороны-2 (далее также - участок 1), и земель, государственная собственность на которые не разграничена, площадью 604 кв. м (далее - земли), в результате которого образовался земельный участок (далее - участок № 2), расположенный в ГО «Город Южно-Сахалинск» по адресу: г. Южно-Сахалинск, площадью 1157 кв. м, кадастровый номер 65:01:0602005:1918.

В пункте 2 соглашения указано, что участок № 2 образован из участка № 1 и земель, на основании согласия Департамента землепользования города Южно-Сахалинска от 10.09.2020.

Согласно пункту 3 соглашения, право собственности у стороны-2 на участок № 1 площадью 553 кв. м прекращается, в границах указанных в выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости и у стороны-2 возникает право собственности на участок № 2 площадью 1157 кв. м в границах, указанных в выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости.

Участок № 2 в соответствии с Правилами землепользования и застройки на территории ГО «Город Южно-Сахалинск», утвержденными решением городского Собрания г. Южно-Сахалинска от 30.01.2023 № 744/44-13-4, расположен в общественно-деловой зоне (ОД-9) (пункт 4 соглашения).

В пункте 4.1 соглашения указано, что на основании Приказа Федерального агентства воздушного транспорта Минтранса РФ от 26.12.2019 № 1567-П «Об установлении приаэродромной территории аэродрома Южно- Сахалинск (Хомутово)», земельный участок полностью расположен в границах приаэродромной территории аэродрома Южно-Сахалинск (Хомутово) (реестровые номера 65:01-6.425, 65:01-6.380, 65:01-6.420, 65:016.433) и частично в границах приаэродромной территории аэродрома Южно-

Сахалинск (Хомутово) (реестровые номера, 65:01-6.419 (площадь, ограниченная в использовании - 1089 кв. м), 65:00-6.239 (площадь, ограниченная в использовании - 67 кв. м), 65:01-6.376 (площадь, ограниченная в использовании - 44 кв. м), 65:01-6.386 (площадь, ограниченная в использовании - 1112 кв. м).

В пункте 4.2 соглашения указано, что по территории испрашиваемого земельного участка проходят сети инженерных коммуникаций (сети водоотведения). Сторона-2 обязана обеспечить сохранность существующих инженерных коммуникаций, доступность для обслуживания эксплуатирующими службами в соответствии с действующим законодательством. Территория в границах охранных зон сетей является ограниченной в использовании. Ведение в охранных зонах земляных работ, размещение каких-либо объектов запрещено.

Как предусмотрено пунктом 5 соглашения, в соответствии с настоящим соглашением размер платы за увеличение площади участка № 1, находящегося в частной собственности, в результате его перераспределения с землями, государственная собственность на которые не разграничена в городском округе «Город Южно-Сахалинск», и в соответствии с действующим законодательством составляет 753 792 рубля.

В пункте 6 соглашения предусмотрено, что оплата стоимости земельного участка в сумме, указанной в пункте 5 соглашения, производится стороной-2 в течение 60 дней с даты заключения соглашения, путем перечисления денежных средств на счет по реквизитам, указанным в пункте 6 соглашения. В случае непоступления денежных средств на указанный счет в течение 60 календарных дней со дня заключения соглашения, в соответствии с пунктом 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, соглашение считается расторгнутым в одностороннем порядке с последующим уведомлением стороны-2.

Согласно выписке из ЕГРН от 11.11.2021 № КУВИ-002/2021-148961037 ранее зарегистрированный объект недвижимости - земельный участок с кадастровым номером 65:01:0602005:226, площадью 553 +/- 8.2 кв. м, местоположение: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <...> д.81-1, - категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: объект торгового назначения, снят с кадастрового учета 22.04.2021.

Как установлено судом, ИП ФИО2 на праве собственности принадлежит ЗУ с кадастровым номером 65:01:0602005:1918, площадью 1157 +/- 12 кв. м, адрес: <...> земельный участок 81 - категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: объект торгового назначения, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и

зарегистрированных правах на объект недвижимости от 26.11.2021 № КУВИ- 002/2021-157454073.

Как следует из выписки из ЕГРН от 26.11.2021, ЗУ с кадастровым номером 65:01:0602005:1918 образован путем перераспределения земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности и ЗУ с кадастровым номером 65:01:0602005:226, дата государственной регистрации права собственности 22.04.2021, номер государственной регистрации права 65:01:0602005:1918-65/025/2021-1.

В результате заключения вышеуказанного соглашения автодорога, обеспечивающая проезд к земельному участку истца со стороны ул. Сельской, была передана в собственность ИП ФИО2

По мнению истца, указанное обстоятельство лишает его права на использование его земельного участка для ведения предпринимательской деятельности, поскольку основной проезд к земельному участку истца передан в собственность ИП ФИО2, что в свою очередь явилось основанием для обращения в суд.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы сторон, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом избранный заинтересованным лицом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц,

ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделки по распоряжению государственной (муниципальной) собственностью, совершенные в нарушении закона без проведения торгов, являются ничтожными, поскольку посягают на публичные интересы и интересы неопределенного круга потенциальных приобретателей имущества.

Согласно пункту 1 статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.2 ЗК РФ.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды.

Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ).

В силу части 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

На основании пункта 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Из смысла и содержания указанных норм права следует, что нормы земельного законодательства являются специальными и имеют приоритетное значение по отношению к нормам гражданского законодательства при регулировании имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками.

В силу пункта 1 статьи 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11.7 ЗК РФ при перераспределении нескольких смежных земельных участков образуются несколько других смежных земельных участков, и существование таких смежных земельных участков прекращается, за исключением случая, предусмотренного пунктом 12 статьи 39.29 настоящего Кодекса. При перераспределении земель и земельного участка существование исходного земельного участка прекращается и образуется новый земельный участок, за исключением случая, предусмотренного пунктом 12 статьи 39.29 настоящего Кодекса. Допускается в соответствии с утвержденным проектом межевания территории одновременное перераспределение нескольких смежных земельных участков и земель с прекращением существования исходных земельных участков и образованием нескольких смежных земельных участков или одного земельного участка.

Перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между собой и таких земель и (или) земельных участков и земельных участков, находящихся в частной собственности, осуществляется в случаях и порядке, которые предусмотрены главой V.4 настоящего Кодекса (пункт 3 статьи 11.7 ЗК РФ).

Согласно статье 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании решения органа государственной власти или органа местного самоуправления или договора.

Основания и порядок предоставления государственных и муниципальных земельных участков, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в собственность за плату регламентированы положениями главы V.1 Земельного кодекса Российской Федерации. Данные нормы в качестве основного способа приватизации земли предусматривают торги, которые проводятся на конкурсной основе, обеспечивающей справедливое и открытое распределение объектов публичной собственности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.28 ЗК РФ перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, допускается в следующих случаях:

1) перераспределение таких земель и (или) земельных участков в границах застроенной территории, в отношении которой заключен договор о развитии застроенной территории, осуществляется в целях приведения границ земельных участков в соответствие с утвержденным проектом межевания территории;

2) перераспределение таких земель и (или) земельных участков в целях приведения границ земельных участков в соответствие с утвержденным проектом межевания территории для исключения вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы при условии, что

площадь земельных участков, находящихся в частной собственности, увеличивается в результате этого перераспределения не более чем до установленных предельных максимальных размеров земельных участков;

3) перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в собственности граждан и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства, при условии, что площадь земельных участков, находящихся в собственности граждан, увеличивается в результате этого перераспределения не более чем до установленных предельных максимальных размеров земельных участков;

4) земельные участки образуются для размещения объектов капитального строительства, предусмотренных статьей 49 настоящего Кодекса, в том числе в целях изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

В пункте 20 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 17.07.2019, разъяснено, что при решении вопроса о правомерности перераспределения земельных участков из земель, государственная собственность на которые не разграничена, необходимо установить наличие оснований для перераспределения, указанных в пункте 1 статьи 39.28 ЗК РФ. Кроме того, также отсутствие оснований для отказа в заключении соглашения о перераспределении земельных участков, перечисленных в пункте 9 статьи 39.29 ЗК РФ.

Для осуществления перераспределения судам необходимо установить наличие одновременно трех условий: 1) в результате перераспределения границы земельных участков должны приводиться в соответствие с утвержденным проектом межевания территории; 2) целью перераспределения должно служить исключение вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы; 3) размер увеличившегося земельного участка не должен превышать установленные пределы.

При этом наличие проекта межевания территории, предусматривающего перераспределение спорных земельных участков, само по себе не может выступать единственным основанием для осуществления перераспределения в отсутствие предусмотренных подпунктом 2 пункта 1 статьи 39.28 ЗК РФ оснований (определение Верховного Суда Российской Федерации от 18.10.2018 № 303-ЭС18-3686).

В силу подпункта 9 пункта 9 статьи 39.29 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в заключении соглашения о перераспределении земельных участков, если образование земельного участка или земельных участков предусматривается путем перераспределения земельного участка, находящегося в частной собственности, и земель, из которых возможно образовать самостоятельный

земельный участок без нарушения требований, предусмотренных статьей 11.9 настоящего Кодекса, за исключением случаев перераспределения земельных участков в соответствии с подпунктами 1 и 4 пункта 1 статьи 39.28 настоящего Кодекса.

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 1266-О сформулирована правовая позиция, согласно которой законоположение подпункта 9 пункта 9 статьи 39.29 ЗК РФ ограничивает возможность предоставления в порядке перераспределения земельных участков, относящихся к публичной собственности, если из них могут быть сформированы самостоятельные земельные участки, то есть земельные участки, права на которые граждане и юридические лица могут приобрести в общем порядке. Возможность формирования самостоятельных земельных участков определяется в каждом конкретном случае с учетом требований, изложенных в статье 11.9 ЗК РФ, в иных правовых актах (включая документы территориального планирования, правила землепользования и застройки), отказ же в заключении соглашения о перераспределении земельных участков должен быть обоснованным (пункт 10 статьи 39.29 ЗК РФ).

По утверждению ответчиков целью заключения оспариваемого в настоящем деле соглашения являлось устранение изломанности границ участка ИП ФИО2 и устранение чересполосицы.

Суд установил, что легальные понятия терминов «вклинивание», «вкрапливание», «изломанность границ», «чересполосица» как основания для перераспределения земельных участков (земель), в действующем законодательстве отсутствуют.

Однако, исходя из смысла положений подпункта 2 пункта 1 статьи 39.28 ЗК РФ, данные понятия характеризуют недостатки пространственного характера, препятствующие рациональному использованию и охране земель. В этой связи определение их признаков должно основываться на общих принципах землеустройства.

Изложенное в пункте 2 части 1 статьи 39.28 ЗК РФ условие перераспределения земельных участков для исключения вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы дублирует другое положение, предусмотренное частью 6 статьи 11.9 ЗК РФ, согласно которому образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные ЗК РФ, другими федеральными законами.

Таким образом, рассматриваемые термины в целом относятся к пространственным недостаткам землепользования, препятствующим рациональному использованию и охране земель. Недостатки

землепользования - это неудобства и отклонения в площади, структуре, размещении и границах земельных участков, отрицательно влияющие на использование земли, эффективность хозяйственной деятельности, экономику и организацию производства. В землеустроительной практике критерием для установления недостатков землепользования и основанием для их устранения служат не внешние признаки (очертание границ земель), а отрицательное влияние таких недостатков на хозяйственную деятельность и использование земли.

В объяснениях по делу истец указал, что в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ № 303-ЭС18-3686 по делу № А73-8476/2017 сформулирована правовая позиция, согласно которой чересполосица, о которой говорят ответчики, должна иметься у перераспределяемого участка, находящегося в частной собственности.

В данном случае у перераспределенного земельного участка ИП ФИО2 чересполосица отсутствовала.

На увеличенной копии фрагмента проекта планировки, относящегося к спорной территории, полученного на официальном сайте Департамента архитектуры и градостроительства города Южно-Сахалинска видно, что на нем изображен существующий асфальтированный (обозначен буквой А) проезд к участку истца со стороны ул. Сельской, что подтверждает наличие у ответчиков информации об этом проезде на момент заключения оспариваемого соглашения.

Из материалов дела следует, что ИП ФИО2 до заключения оспариваемого соглашения не являлся обладателем земельных участков, расположение которых позволяло бы утверждать, что такие участки образуют чересполосицу.

Данный вывод следует из представленной в материалы дела схемы взаимного расположения земельных участков с кадастровыми номерами 65:01:0602005:240, 65:01:0602005:226 и 65:01:0602005:1918 на кадастровом плане территории, подготовленной кадастровым инженером ФИО7

Указанное обстоятельство также подтверждается проведенной по делу судебной экспертизой.

Таким образом, доводы ответчиков о наличии чересполосицы и необходимости ее устранения доказательствами в деле не подтверждаются.

Проведенной по делу судебной экспертизой установлено, что западная граница участка ФИО2 с кадастровым номером 65:01:0602005:226 имела незначительную изломанность.

По утверждению ответчиков, в целях исправления такой изломанности также требовалось перераспределение ЗУ.

Вместе с тем, как следует из экспертного заключения при ответе на второй вопрос экспертом указано, незначительную изломанность западной границы ЗУ с кадастровым номером 65:01:0602005:226 можно было исправить существенно не изменяя его конфигурацию и площадь, а тем

более, не затрагивая существовавший на момент образования участок с кадастровым номером 65:01:0602005:1918 (2020 год) проезд к участку 65:01:0602005:240, предусмотренный согласованным органом местного самоуправления генеральным планом первой очереди строительства автостоянки (Рабочий проект Книга № 1 Объект 58.503-05.05).

В данном случае основываясь, в том числе на выводах судебной экспертизы, суд соглашается с доводами истца о том, что для исправления изломанности не требовалось столь значительное увеличение площади земельного участка 65:01:0602005:226 более чем в два раза.

В силу пункта 14 статьи 39.29 ЗК РФ уполномоченный орган отказывает в заключении соглашения о перераспределении земельных участков в случае, если площадь земельного участка, на который возникает право частной собственности, превышает площадь такого земельного участка, указанную в схеме расположения земельного участка или проекте межевания территории, в соответствии с которыми такой земельный участок был образован, более чем на десять процентов.

Учитывая положения пункта 14 статьи 39.29 ЗК РФ, а также тот факт, что площадь первоначального земельного участка с кадастровым номером 65:01:0602005:226, принадлежащего ИП ФИО2, до перераспределения составляла 553 кв. м, то при перераспределении путем увеличения площади, площадь не должна была превышать 608, 5 кв. м.

Вместе с тем, как следует из представленных в материалы дела документов, фактически в результате перераспределения площадь участка с кадастровым номером 65:01:0602005:1918 увеличилась на 604 кв. м, вновь образованный земельный участок с кадастровым номером 65:01:0602005:1918 имеет площадь 1157 кв. м.

Таким образом, вновь образованный земельный участок в результате перераспределения увеличил площадь более чем на 10 %, что противоречит пункту 14 статьи 39.29 ЗК РФ.

Суд также не может согласиться с возражениями ответчиков о том, что возведенная истцом дорога (проезд) к принадлежащему ему земельному участку является самовольной постройкой в силу следующего.

Ответчики не представили в материалы дела доказательств в подтверждение того, что имевшийся до перераспределения ЗУ проезд являлся самовольной постройкой.

Между тем, размещение этой дороги (проезда) к земельным участкам, было предусмотрено проектной документацией, на основании которой истцу было выдано разрешение на строительство.

Данная документация, разработанная на основании актов о выборе земельных участков, архитектурно-планировочных зданий, технических условий ГИБДД от 23.06.2006 № 89/26, исключающих въезд на землеьные участки с ул. Ленина, предусматривали въезд с ул. Сельской.

В Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 17.07.2018 № 32-КГ18-8 сформулирована следующая правовая позиция:

«Согласно пункту 12 статьи 85 ЗК РФ земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

Приведенной императивной правовой нормой предусмотрен запрет передачи в частную собственность земель общего пользования, в том числе занятых проездами.

Названный запрет не поставлен в зависимость от каких-либо обстоятельств, в том числе от того, находятся ли земли общего пользования в границах красных линий и включены ли эти земли в состав территорий общего пользования в порядке, предусмотренном градостроительным законодательством.

Пунктом 1 статьи 274 ГК РФ предусмотрено, что сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Таким образом, вопрос о наличии либо отсутствии возможности проезда к земельному участку без использования чужого земельного участка имеет юридическое значение при рассмотрении требований об установлении сервитута.

Предметом исковых требований по настоящему делу являлось не установление сервитута, а признание незаконной передачи земель общего пользования в собственность ответчикам.».

Таким образом, по результатам перераспределения ИП ФИО2 была предоставлена территория с существующим на момент передачи на ней проездом, а также на которой имелась возможность сформировать самостоятельный земельный участок.

Кроме того, суд также учитывает, что принадлежащее ИП ФИО2 двухэтажное нежилое здание с кадастровым номером 65:01:0602005:1953, расположенное на спорном земельном участке с кадастровым номером 65:01:0602005:1918 - образованном в порядке перераспределения, признано самовольной постройкой.

Так, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Сахалинской области от 24.01.2024 по делу № А59-5497/2022 на основании результатов проведенной судебной экспертизы установлено, что координаты здания с кадастровым номером 65:01:0602005:1953 не совпадают с

координатами этого здания, имеющимися в ЕГРН. Северо-западный угол здания - отклонение 0,75 метра на северо-запад от фактического положения. Северо-восточный угол здания - отклонение 1,17 метра на северо-запад от фактического положения. Юговосточный угол здания - отклонение 0,92 метра на северо-восток от фактического положения. Юго-западный угол здания - отклонение 0,48 метра на восток от фактического положения. Согласно данным контрольных измерений, фактически здание с кадастровым номером 65:01:0602005:1953 располагается в границах следующих участков: 65:01:0602005:1918 - 243,95 кв. м площади застройки здания; 65:01:0602005:227 - 1,53 кв. м площади застройки здания; 65:01:0602005:2401,64 кв. м площади застройки здания.

Факт наложения фактического пятна застройки здания с кадастровым номером 65:01:0602005:1953 на земельный участок истца с кадастровым номером 65:01:0602005:240 при проведении экспертных действии подтвержден.

Совокупность вышеуказанных обстоятельств позволяет суд прийти к выводу о нарушении прав и законных интересов истца оспариваемым соглашением.

Оспариваемое соглашение нарушает пункт 1 статьи 39.28 ЗК РФ, так как заключено при отсутствии достаточных к тому оснований, а также нарушает подпункт 9 пункта 9 статьи 39.29 ЗК РФ, так как в результате совершения перераспределения ИП ФИО2 предоставлена территория, на которой имелась возможность сформировать самостоятельный земельный участок.

Заключение оспариваемого соглашения в данном случае нарушает права и законные истца, заинтересованного в использовании предоставленного ИП ФИО2 участка под проезд.

В данном случае нарушение также заключается в том, что путем заключения незаконного соглашения ИП ФИО2 без проведения торгов, предоставлена территория из состава земель, государственная собственность на которые не разграничена.

В результате совершения сделки государство лишилось при отсутствии предусмотренных законодательством оснований земель площадью 604 кв. м.

Также, спорный земельный участок представлен ИП ФИО2 без проведения торгов.

Согласно пункту 1 статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 названной статьи.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.4 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе по продаже земельного участка цена такого земельного участка определяется по результатам аукциона или в размере начальной цены предмета аукциона при заключении договора с

лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником.

Оспариваемое соглашение, которое также содержит элементы договора купли-продажи земельного участка заключено ответчиками без проведения торгов, следовательно нарушает права неопределенного круга лиц, которые могли бы претендовать на получение соответствующих земель в случае сформирования самостоятельного земельного участка и проведения аукциона по его предоставлению.

Таким образом, заключением оспариваемого соглашения нарушены принципы конкурентности торгов.

В связи с изложенным, исковые требования о признании недействительным оспариваемого соглашения являются обоснованными. Иск подлежит удовлетворению.

Суд признает соглашение о перераспределении земель и (или) земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в частной собственности от 07.04.2021 № 013-295, заключенное между администрацией и ИП ФИО2 недействительным.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (часть 1 статьи 167 ГК РФ).

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. В случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (часть 2 статьи 167 ГК РФ).

В данном случае суд применяет последствия недействительности сделки в виде обязания администрации возвратить ИП ФИО2 полученные по недействительному соглашению денежные средства, ИП ФИО2 возвратить администрации часть земельного участка.

Таким образом, полученные по недействительной сделке администрацией от ИП ФИО2 денежные средства в размере 753 792 рубля подлежат взысканию в пользу ИП ФИО2 с администрации.

В свою очередь, ИП ФИО2 обязан возвратить администрации часть земельного участка площадью 604 кв. м, расположенного по адресу: г. Южно-Сахалинск, который был присоединен к ЗУ с кадастровым номером 65:01:0602005:226 и в результате образован ЗУ с кадастровым номером 65:01:0602005:1918.

Специфическая особенность земельных участков как объектов недвижимости заключается в том, что они являются природными объектами,

частью поверхности земли, формирование их границ осуществляется посредством землеустройства. В последующем в отношении таких участков производится государственный кадастровый учет. При образовании новых земельных участков прежний земельный участок как природный объект не исчезает, меняется лишь описание границ. Этот факт сам по себе не препятствует восстановлению земельного участка в прежних границах с присвоением соответствующего кадастрового номера. Соответствующая правовая позиция приведена в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.04.2008 № 16975/07, от 13.09.2011 № 3413/11.

Земельные участки фактически не прекратили свое существование, и могут быть приведены в прежнее состояние, а участок с кадастровым номером 65:01:0602005:1918 подлежит снятию с кадастрового учета. Кроме того, запись о праве собственности ИП ФИО2 на ЗУ с кадастровым номером 65:01:0602005:1918 подлежит погашению в Едином государственном реестре недвижимости, запись в ЕГРН об участке с кадастровым номером 65:01:0602005:226 площадью 553 кв. м - подлежит восстановлению.

Судебные расходы истца по настоящему делу в виде уплаченной при обращении с иском государственной пошлины составляют 6 000 рублей, по результатам рассмотрения спора в соответствии со статьей 110 АПК РФ относится на ответчиков в равных долях - по 3 000 рублей с каждого.

В связи с удовлетворением исковых требований в полном объеме, в соответствии со статьей 110 АПК РФ аналогично в равных долях с обоих ответчиков в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы за проведение судебной землеустроительной экспертизы - по 17 500 рублей.

Кроме того, ИП ФИО1 на депозитный счет суда внесено в общей сумме 410 000 рублей, перечисленных за проведение судебной экспертизы по платежным поручениям от 08.06.2022 № 359 на сумму 100 000 рублей и от 09.03.2023 № 140 на сумму 310 000 рублей.

Между тем, в удовлетворении ходатайства истца о проведение экспертизы судом отказано, такая экспертиза по делу не проводилась.

С учетом изложенного, денежные средства в общей сумме 410 000 рублей, находящиеся на депозитном счете Арбитражного суда Сахалинской области, подлежат возврату истцу.

Согласно части 4 статьи 96 АПК РФ, в случае удовлетворения иска обеспечительные меры сохраняют свое действие до фактического исполнения судебного акта, которым закончено рассмотрение дела по существу.

В силу пункта 37 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 01.06.2023 № 15 «О некоторых вопросах принятия судами мер по обеспечению иска, обеспечительных мер и мер предварительной защиты» при удовлетворении иска принятые обеспечительные меры сохраняют свое

действие до фактического исполнения судебного акта, которым закончено рассмотрение дела по существу (часть 3 статьи 144 ГПК РФ, часть 4 статьи 96 АПК РФ, часть 3 статьи 89 КАС РФ). Вместе с тем, исходя из характера заявленных требований и фактических обстоятельств конкретного дела, суд вправе отменить обеспечительные меры одновременно с вынесением решения суда или после его вынесения, независимо от момента исполнения данного судебного решения, например, в случае, если принятые обеспечительные меры препятствуют его исполнению.

Определением от 08.12.2021 арбитражным судом приняты обеспечительные меры в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области осуществлять действия по государственному кадастровому учету и государственной регистрации перехода прав в отношении ЗУ с кадастровым номером 65:01:0602005:1918.

Суд считает возможным отменить обеспечительные меры, принятые определением суда от 08.12.2021, после вступления решения в силу.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 171 и 176 АПК РФ, арбитражный суд

решил:

исковые требования удовлетворить.

Признать недействительным соглашение о перераспределении земель и (или) земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в частной собственности от 07.04.2021 № 013-295, заключенное между администрацией города Южно-Сахалинска и индивидуальным предпринимателем ФИО2.

Применить последствия недействительности сделки:

- обязать администрацию города Южно-Сахалинска возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2 полученные по сделке денежные средства в размере 753 792 рубля;

- обязать индивидуального предпринимателя ФИО2 возвратить администрации города Южно-Сахалинска часть земельного участка площадью 604 кв. м, расположенного по адресу: г. Южно-Сахалинск, который был присоединен к земельному участку с кадастровым номером 65:01:0602005:226 и в результате образован земельный участок с кадастровым номером 65:01:0602005:1918;

- снять с государственного кадастрового учета земельный участок с кадастровым номером 65:01:0602005:1918; погасить в Едином государственном реестре недвижимости запись о праве собственности индивидуального предпринимателя ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером 65:01:0602005:1918;

восстановить в Едином государственном реестре недвижимости запись о земельном участке с кадастровым номером 65:01:0602005:226 площадью 553 кв. м.

Взыскать с администрации города Южно-Сахалинска в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 17 500 рублей в возмещение расходов, связанных с производством судебной экспертизы, 3 000 рублей в возмещение расходов, понесенных на уплату государственной пошлины, всего 20 500 рублей.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 17 500 рублей в возмещение расходов, связанных с производством судебной экспертизы, 3 000 рублей в возмещение расходов, понесенных на уплату государственной пошлины, всего 20 500 рублей.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 с депозитного счета Арбитражного суда Сахалинской области в общей сумме 410 000 рублей, перечисленных за проведение судебной экспертизы по платежным поручениям от 08.06.2022 № 359 на сумму 100 000 рублей и от 09.03.2023 № 140 на сумму 310 000 рублей.

Отменить обеспечительные меры, принятые определением суда от 08.12.2021, после вступления решения суда в законную силу.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента вынесения в полном объеме через Арбитражный суд Сахалинской области, в кассационном порядке – в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.

Судья М.В. Зуев