Решение от 11 января 2026 г. АС Республики Татарстан

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН


ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, <...>

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

https://tatarstan.arbitr.ru

https://my.arbitr.ru

тел. <***>


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. Казань Дело № А65-26717/2025


Дата принятия решения – 12 января 2026 года.

Дата объявления резолютивной части – 25 декабря 2025 года.


Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Бредихиной Н.Ю.,

при ведении аудиопротоколирования и составлении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кутузовой А.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Московский сосудистый центр- Казань», РТ, г.Казань (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), к ответчикам – 1. Индивидуальному предпринимателю ФИО1, РТ, Бугульминский район, п. Восточный (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>), 2. Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, г.Казань (ОГРН: <***>, ИНН: <***>),3. ФИО2, 4. ФИО3 об обязании совершить действия по государственной регистрации договора аренды №2 от 01.04.2023 нежилого помещения 1 (8,9,10,11,12,13,13а) площадью 150,7 кв.м. с кадастровым номером 16:50:011003:241, расположенного на 1 этаже здания по адресу: РТ, <...>,

с участием:

от истца – представитель ФИО4 по доверенности, диплом, паспорт (после перерыва);

от ответчика №1 – представитель ФИО5 по доверенности от 27.08.2025г., диплом, паспорт (до и после перерыва);

от ответчика №2 – не явился, извещен;

от ответчика № 3 - ФИО2 - не явился, извещен;

от ответчика № 4 - ФИО3 - не явился, извещен,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Московский сосудистый центр- Казань», РТ, г.Казань (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) ( далее по тексту – истец), обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к Индивидуальному предпринимателю ФИО1, РТ, Бугульминский район, п. Восточный (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) ( далее по тексту – ответчик № 1), к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, г.Казань (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) ( далее по тексту - ответчик № 2 ,Управление Росреестра по РТ), об обязании Управления Росреестра по РТ совершить действия по государственной регистрации договора аренды №2 от 01.04.2023 нежилого помещения 1 (8,9,10,11,12,13,13а) площадью 150,7 кв.м. с кадастровым номером 16:50:011003:241, расположенного на 1 этаже здания по адресу: РТ, <...>.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, в порядке ст. 51 АПК РФ, привлечены ФИО2, ФИО3.

По ходатайству истца ФИО2, ФИО3 привлечены к участию в деле в качестве соответчиков в порядке ст. 46 АПК РФ.

Истец, ответчики № 2-4 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом извещены.

Судом вынесено протокольное определение о рассмотрении дела в отсутствие представителей истца, ответчиков № 2-4 в порядке ст. 156 АПК РФ.

До начала судебного заседания от представителя истца посредством системы «Мой арбитр» поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства в связи с невозможностью явки представителя на судебное заседание.

В судебном заседании был объявлен перерыв до 25.12.2025г. до 09 час. 10 мин.

После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда, при участии представителей истца и ответчика № 1.

В судебном заседании представитель истца ходатайствовал о приобщении к материалам дела фотоматериалов.

Суд в порядке ст.159 АПК РФ удовлетворил ходатайство представителя истца и приобщил указанные документы к материалам дела.

Представитель истца исковые требования поддержал по тем же основаниям.

Представитель ответчика № 1 исковые требования не признал по основаниям, изложенным ранее.

Иск мотивирован следующим.

01.04.2023 г. между истцом и ФИО3 был заключен договор аренды № 2, согласно которому арендодатель обязуется представить во временное владение и пользование нежилое помещение № 1 ( номера помещений 8, 9, 10, 11, 12, 13, 13а), площадью 150,7 кв.м., расположенное на 1 этаже здания по адресу: <...>.

В соответствии с п. 2.1 указанного договора аренды он заключен на срок 7 лет.

Истец неоднократно обращался в адрес Управления Росреестра по РТ с заявлением о регистрации прав по договору аренды.

Однако, уведомлениями от 15.08.2024, 18.11.2024, 07.02.2025 г., 07.05.2025 г., 29.05.2025 г. регистрация прав была приостановлена в связи с отсутствием договора безвозмездного пользования № 1 от 09.01.2023 г., отсутствием согласия залогодержателя на сдачу имущества в аренду, наличием запретов на совершение регистрационных действий, внесенных на основании постановления ОСП № 1 по Советскому району г. Казани,

03.06.2025 г. истец уведомлен о смене собственника помещения.

18.06.2025 г. в регистрации прав отказано в связи с отсутствием дополнительного соглашения к договору аренды, заключенного между арендатором и новым собственником, отсутствием договора безвозмездного пользования № 1 от 09.01.2023 г.

Поскольку новый собственник - ответчик № 1 по настоящему делу отказался регистрировать договор аренды, истец обратился с настоящим иском об обязании Управления Росреестра по РТ совершить действия по государственной регистрации договора аренды.

Исследовав представленные в деле документальные доказательства, оценив доводы сторон, суд приходит к следующему выводу.

Как установлено судом, ЧОУ ДПО «Региональный учебный центр по подготовке кадров» в лице директора ФИО6 заключил с ФИО2 договор купли-продажи недвижимости № 01 от 15.10.2019 г., в отношении нежилого строения 16-16-01/324/2007-213, общей площадью 150,7 кв.м., расположенного по адресу: г. Казань, ул. Зинина, д. 3, принадлежащего на праве собственности на основании «Договора на участие в инвестировании строительства нежилого помещения в илом доме по ул.Зинина,79» от 26.11.2007 г..

Помещение передано покупателю на основании передаточного акта от 15.10.2019 г.

23.04.2021 г. ФИО2 по договору дарения квартиры передала ФИО3 нежилое помещение, находящееся по адресу: <...> ( 8, 9, 10, 11, 12, 13, 13а) , общей площадью 150, 7 кв.м. с кадастровым номером 16:50:0110036150.

17.05.2021 г. ФИО3 указанное выше помещение передано в залог Индивидуальному предпринимателю ФИО7 по договору залога в рамках обеспечения по договору займа.

22.11.2021 г. запись об ограничении ( обременении) права: залог по вышеуказанному договору, погашена.

12.01.2022 г. между ФИО3 и Индивидуальным предпринимателем ФИО8, ФИО9, ФИО10 заключен договор залога указанного выше нежилого помещения с целью обеспечения обязательств по договору процентного займа от 12.01.2022 г.

При этом, в соответствии с условиями договора залога в течение всего срока действия договора залога заложенное имущество не может быть использовано ФИО3 в качестве предмета залога в его договорах с третьими лицами, передано в собственность, аренду, временное безвозмездное пользование другим лицам без письменного согласия залогодержателей ( п.1.13 договора залога). Срок возврата суммы займа – до 12.01.2027 г.

Соответствующие обременения зарегистрированы в установленном порядке.

01.09.2022 г. между ФИО3 ( учредитель управления) и ИП ФИО2 ( доверительный управляющий) заключен договор № 2 доверительного управления, по условиям которого учредитель управления передает доверительному управляющему на срок, установленный в договоре ( до 01.04.2024 г.) имущество в доверительное управление, а доверительный управляющий обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления.

В силу п. 1.2 договора доверительного управления объектом доверительного управления является следующее имущество:

-нежилое помещение с кадастровым номером 16:50:011003:241, площадью 150, 7 кв.м., расположенное на 1 этаже здания по адресу: <...>, 10, 11, 12, 13, 13а.

Регистрация договора доверительного управления недвижимого имущества сторонами договора не осуществлялась.

01.04.2023 г. между ИП ФИО2, действующей на основании договора безвозмездного пользования № 1 от 09.01.2023 г. с владельцем помещения ФИО3 и ООО «МСЦ-Казань» заключен договор аренды № 2 от 01.04.2023 г., по условиям которого спорное помещение передано в аренду.

В соответствии с п. 1.5 договора аренды № 2 от 01.04.2023 г. помещение предоставляется во временное пользование с разрешенным использованием – для размещения «Медицинского центра».

В силу п. 2.1 договора срок действия определен - на 7 лет.

Договор аренды № 2 от 01.04.2023 г. не зарегистрирован в установленном порядке.

22.05.2025 г. между ФИО3 и ИП ФИО1 заключен договор купли-продажи нежилого помещения с дополнительным соглашением № 1 от 26.05.2025 г., по условиям которого помещение передано свободным от каких-либо прав третьих лиц.

Право собственности ФИО1 на спорное помещение зарегистрировано в установленном порядке.

Согласно сведениям из ЕГРН по состоянию на 14.11.2025 г. обременений в отношении спорного помещения не зарегистрировано.

В силу ч. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

В силу части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с положениями ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В силу п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

На основании п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Вместе с тем содержание и смысл приведенной нормы дает основание для вывода о том, что договор порождает правоотношения между сторонами с момента его подписания.

В пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что по смыслу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Например, арендатор здания по подлежащему государственной регистрации, но не зарегистрированному договору аренды не может ссылаться на его сохранение при изменении собственника (статья 617 Гражданского кодекса Российской Федерации), если новый собственник в момент заключения договора, направленного на приобретение этого здания (например, договора продажи этого здания), не знал и не должен был знать о существовании незарегистрированного договора аренды.

В соответствии с пунктом 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В соответствии с частью 1 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных данным Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном данным Федеральным законом порядке.

Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случаях, предусмотренных статьей 26 Закона N 218-ФЗ.

В соответствии со статьей 27 Закона N 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 данного Федерального закона.

Как следует из материалов дела, ответчик № 1 приобретал спорное помещение свободным от прав третьих лиц, соответствующие выписки из ЕГРН представлены в материалы дела, из условий договора купли-продажи также не следует, что помещение обременено чьими-либо правами.

Фотографии, представленные истцом, не могут служить безусловным доказательством осведомленности ответчика № 1 о наличии обременений в отношении спорного помещения.

В этой связи основания для удовлетворения требований к ответчику № 1 отсутствуют.

Основания для обязания Управления Росреестра по РТ зарегистрировать договор аренды также отсутствуют, поскольку возможность обязания осуществления регистрационных действий законом связывается с признанием незаконности действий регистрирующего органа.

Обращение истца с рассматриваемым иском к регистрирующему органу правомерно только при наличии действительного уклонения ответчика от государственной регистрации договора аренды, истец не лишен права обжалования соответствующих действий регистрирующего органа.

Вместе с тем доказательств оспаривания действий регистрирующего органа в установленном законом порядке не представлено, как и не представлено доказательств того, что действия регистрирующего органа не соответствовали действующему законодательству.

В этой связи оснований для удовлетворения исковых требований к ответчику № 2 также не имеется.

Требования к ответчикам № 3 и № 4 не уточнены истцом, в связи с чем к ним также подлежит рассмотрению требование в заявленной при подаче иска редакции.

При этом суд исходит из следующего.

При рассмотрении спора между сторонами договора, которые заключили в установленной форме подлежащий государственной регистрации договор аренды здания или сооружения, но нарушили при этом требование о такой регистрации, следует учитывать, что с момента, указанного в пункте 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, эти лица связали себя обязательствами из договора аренды, что не препятствует предъявлению соответствующей стороной к другой стороне договора требования о регистрации сделки на основании пункта 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Договор аренды № 2 01.04.2023 г. с истцом, как следует из текста договора, заключен ИП ФИО2, действующей на основании договора безвозмездного пользования № 1 от 09.01.2023 г. с владельцем помещения ФИО3

Такой договор ни в материалы дела, ни в адрес регистрирующего органа представлен не был.

При этом, в материалы дела представлен заключенный 01.09.2022 г. между ФИО3 ( учредитель управления) и ИП ФИО2 ( доверительный управляющий) договор № 2 доверительного управления в отношении спорного недвижимого имущества.

В соответствии с положениями ст. 1012 ГК РФ по договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.

В соответствии с положениями ст. 1017 ГК РФ договор доверительного управления недвижимым имуществом должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества. Передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество.

В силу п. 3 ст. 1017 ГК РФ несоблюдение формы договора доверительного управления имуществом или требования о регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление влечет недействительность договора.

Договор доверительного управления от 01.09.2022 г. в установленном порядке не зарегистрирован, что в силу вышеприведенной нормы, влечет его недействительность.

В силу положений статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу положений ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Таким образом, договор аренды с истцом заключен лицом, у которого отсутствовали права в отношении спорного помещения в нарушение положений ст. 209 ГК РФ, вследствие чего такой договор не подлежит регистрации в целях удостоверения прав на спорное помещение.

В свою очередь, ФИО3 также не имел правовых оснований для заключения договора аренды, поскольку, как было указано выше, в период с 12.01.2022 г. в отношении спорного помещения было зарегистрировано обременение в виде залога.

При этом, в соответствии с условиями договора залога в течение всего срока действия договора залога заложенное имущество не может быть использовано ФИО3 в качестве предмета залога в его договорах с третьими лицами, передано в собственность, аренду, временное безвозмездное пользование другим лицам без письменного согласия залогодержателей ( п.1.13 договора залога).

В соответствии с правилами статьи 40 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду при условиях, что срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства, а имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества.

Однако, условиями договора залога, получение согласия залогодержателей было обязательным условием для осуществления сделок в отношении спорного помещения.

Вместе с тем, доказательства получения такого согласия на передачу помещения в аренду также отсутствуют.

Также истцом не представлены в материалы дела доказательства того, что при заключении договора с ИП ФИО2 истец действовал осмотрительно и удостоверился в наличии соответствующих полномочий по распоряжению недвижимым имуществом, а также в отсутствии обременений в отношении помещения, которые на момент подписания договора аренды имелись в сведениях ЕГРН.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что правовые основания для обязания осуществить регистрационные действия в отношении спорного помещения в рамках вышеуказанного договора аренды от 01.04.2023 г. отсутствуют.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы истца по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на него.

Уплаченная истцом при подаче иска государственная пошлина по платежному поручению № 547 от 25.06.2025 г. подлежит возврату из федерального бюджета как ошибочно уплаченная.

руководствуясь статьями 110, 112, 167 – 169, _____ Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л :

В иске отказать.

Выдать Обществу с ограниченной ответственностью «Московский сосудистый центр – Казань» справку на возврат из федерального бюджета уплаченной государственной пошлины в размере 20 000 руб., уплаченной по платежному поручению № 547 от 25.06.2025 г.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок.


Председательствующий судья Бредихина Н.Ю.