Решение от 12 июля 2024 г. по делу № А56-124216/2023

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-124216/2023
12 июля 2024 года
г.Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 02 июля 2024 года.

Полный текст решения изготовлен 12 июля 2024 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Варениковой А.О.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ивановой Н.Н.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истцы: 1) общество с ограниченной ответственностью «Дельта» (адрес: 197342, Санкт-Петербург, Выборгская наб., д.61, лит.А, офис 101, ОГРН <***>); 2) общество с ограниченной ответственностью «Нева Сити» (адрес: 197342, Санкт-Петербург, Выборгская наб., Д.61, лит.А, офис 102, ОГРН <***>),

ответчик: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: Россия 191124, <...>, лит.А, пом. 2-Н, ОГРН: <***>);

третье лицо: Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры;

о признании незаконным отказа в выкупе земельного участка, об обязании заключить договор,

при участии:

- от истцов: ФИО1 (доверенность от 14.12.2023)

- от ответчика: ФИО2 (доверенность от 29.12.2023),

- от третьего лица: не явился, извещен;

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Дельта», общество с ограниченной ответственностью «Нева Сити» (далее – заявители) обратились в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет, заинтересованное лицо) о признании незаконным оформленного письмами Комитета №05-26-114217/23-0-9 от 05.12.2023 и №№05-15-123243/23-0-1 от 13.12.2023 отказа в предоставлении в общую долевую собственность заявителей земельного участка с кадастровым номером 78:34:0004018:1, площадью 16 044 +/- кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: бытовое обслуживание, деловое управление магазины, общественное питание, обеспечение занятий спортом в помещениях, расположенных по адресу: <...>, лит.А; о понуждении Комитета заключить с заявителями договор купли-продажи земельного участка, кадастровый номер 78:34:0004018:1, площадью 16 044 +/- кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: бытовое обслуживание, деловое управление магазины, общественное питание, обеспечение занятий спортом в помещениях, расположенных по адресу: <...>, лит.А, на условиях проекта договора купли-продажи земельного участка, прилагаемого к иску.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП).

Третье лицо, извещенное о дате и времени судебного разбирательства в соответствии с требованиями процессуального законодательства, явку представителя в суд не обеспечило, в связи с чем дело рассмотрено в его отсутствие.

Определением суда от 21.05.2024 производство по делу было приостановлено в связи с проведением судебной экспертизы. Поскольку заключение поступило в материалы дела и стороны с ним ознакомились, суд протокольным определением возобновил производство по делу.

В судебном заседании представитель истцов поддержал заявленные требования в полном объеме.

Представитель Комитета указал, что при проведении экспертизы при расчете площади участка, необходимой для использования объектов недвижимости истцов, эксперт необоснованно применил Правила землепользования и застройки, утвержденные в 2016 году, поскольку правоотношения сторон возникли до вступления в силу данного нормативного акта.

Заслушав пояснения сторон, рассмотрев представленные доказательства, суд установил следующее.

ООО «Дельта» и ООО «Нева Сити» являются сособственниками следующих объектов недвижимости:

- нежилого здания Административно-производственный и макетный корпус, количество этажей – 7, в т.ч. подземных -, общей площадью 23 834,9 кв.м, год ввода в эксплуатацию по завершении строительства – 1965, материал наружных стен – кирпичные, каркасно-панельные, кадастровый номер 78:34:0004018:2012, расположенное по адресу: <...>, литера А (далее – Бизнес-центр).

- нежилого здания - Гараж, количество этажей – 1, в т.ч. подземных -, общей площадью 144,5 кв.м, год ввода в эксплуатацию по завершении строительства – 1969, год завершения строительства – 1969, материал наружных стен – кирпичные, кадастровый номер 78:34:0004018:2008, расположенное по адресу: <...>, литера А.

- нежилого здания – Бытовой корпус, количество этажей – 3, в т.ч. подземных 0, общей площадью 349,8 кв.м, год ввода в эксплуатацию по завершении строительства – 1917, материал наружных стен – кирпичные, кадастровый номер 78:34:0004018:2007, расположенное по адресу: <...>, литера А.

Все указанные объекты расположены на земельном участке с кадастровым номером 78:34:0004018:1, площадью 16 044 +/- 44 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: бытовое обслуживание, деловое управление, магазины, общественное питание, обеспечение занятий спортом в помещения, расположенном по адресу: <...>, литера А (далее – Участок), находящемся в государственной собственности и предоставленном истцам в аренду на основании договора от 07.05.1999 №17/ЗД-001495 в редакции последующих дополнительных соглашений.

В целях выкупа участка под объектами недвижимости заявители обратились в Комитет с заявлением от 13.11.2023 (вх. № 05-26-114217/23-0-0 от 15.11.2023) о предоставлении участка в общую долевую собственность.

Письмом № 05-26-114217/23-0-9 от 05.12.2023 Комитет отказал заявителям в выкупе Участка.

06.12.2023 ООО «Дельта» и ООО «Нева Сити» снова обратились в Комитет с заявлением (вх. №05-15-123243/23-0-0 от 11.12.2023) о предоставлении Участка в собственность путем подписания предложенного сторонами проекта договора купли-продажи.

Письмом от 13.12.2023 № 05-15-123243/23-0-1 Комитет отказал в предоставлении Участка в собственность и заключении договора купли-продажи, ссылаясь на то, что площадь Участка превышает площадь, необходимую для функционирования и использования объектов недвижимости, расположенных в его границах; фактическое использование Участка не отвечает его разрешенному использованию и не соответствует сведениям, внесенным в ЕГРН; Участок частично расположен в границах существующего сохраняемого тоннельного канализационного коллектора регионального значения (магистральная канализация); разрушение одного из зданий на участке препятствует его выкупу.

Посчитав отказ в выкупе участка необоснованным, заявители обратились в суд с требованием о признании его незаконным, а также требованием об обязании Комитета заключить с ООО «Дельта» и ООО «Нева Сити» договор купли-продажи в предложенной ими редакции.

В обоснование заявленных требований заявители ссылаются на то, что вся площадь Участка необходима для использования и функционирования расположенных на нем Зданий.

Так, согласно Правилам землепользования и застройки Санкт-Петербурга, утвержденным Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2016 № 524 «О Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга» (далее – ПЗЗ) участок расположен в территориальной зоне «ТД1-1_1», градостроительный регламент которой предъявляет требования к минимальному количеству мест для стоянки (размещения) индивидуального автотранспорта. Приложением № 8 к ПЗЗ в границах ОЗРЗ-2 для земельных участков с видом разрешенного использования «Деловое управление» (что соответствует видом разрешенного использования участка (ВРИ)) установлено нормативное количество парковочных мест: 1 место на 70 кв. м общей площади (за исключением площади машино-мест).

Согласно сведениям ЕГРН общая площадь Бизнес-центра составляет 23 834,9 кв.м, ввиду чего минимальное предусмотренное количество мест для стоянки автотранспорта составляет 341 парковочное место. При этом Бизнес-центре отсутствует подземный паркинг, в связи с чем предусмотренный ПЗЗ норматив по количеству парковочных мест должен быть обеспечен за счет незастроенной территории Участка.

Также заявителю полагают, что наличие в границах участка линейного объекта недвижимости не влияет на право выкупа Участка, поскольку законодательством такого ограничения не предусмотрено.

Кроме того, ООО «Дельта» и ООО «Нева-Сити» указывают, что в отношении снесенного объекта недвижимости 1917 года постройки вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.05.2022 по делу №А56-121088/2021 на них возложена обязанность восстановить разрушенное здание «бытового корпуса». Работы по восстановлению объектов осуществляются на территории земельного участка, соответственно, для исполнения судебного акта необходима площадь, на которой располагался и будет располагаться указанный объект.

Оценив доводы сторон в совокупности и взаимосвязи в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, суд считает требования заявителей подлежащими удовлетворению ввиду следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (ч. 4 ст. 200 АПК РФ).

Согласно ч. 2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Таким образом, для признания арбитражным судом ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно п. 1 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса (подп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ).

Согласно подпунктам 4 и 7 пункта 1 статьи 39.17 ЗК РФ в заявлении о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов должны быть указаны основание предоставления земельного участка из числа предусмотренных пунктом 2 статьи 39.3, статьей 39.5, пунктом 2 статьи 39.6 или пунктом 2 статьи 39.10 того же Кодекса оснований, а также цель использования земельного участка.

В соответствии с пунктом 5 статьи 39.17 ЗК РФ при рассмотрении заявления о предоставлении участка уполномоченный орган проверяет наличие или отсутствие предусмотренных статьей 39.16 того же Кодекса оснований для отказа в предоставлении земельного участка и при выявлении наличия хотя бы одного из них принимает решение об отказе в предоставлении участка.

В силу статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в частности, в случаях, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов (пункт 1), если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории (пункт 14); указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок в соответствии с утвержденными документами территориального планирования и (или) документацией по планировке территории предназначен для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения и с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, не уполномоченное на строительство этих объектов (пункт 17); предоставление земельного участка на заявленном виде прав не допускается (пункт 19).

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено этой статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Предоставление собственникам зданий, строений, сооружений исключительного права на приватизацию занятого этими объектами земельного участка направлено на реализацию закрепленного в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Исключительность права на приватизацию земельного участка собственником здания, строения, сооружения, на нем расположенных, означает, что такой собственник вправе приватизировать исключительно земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, и никто, кроме собственника объекта, не вправе приобрести соответствующий земельный участок.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 01.03.2011 №13535/10, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

В данном случае, заявляя о необходимости использования всего участка площадью 16 044 кв.м., заявители указывают, что на нем расположено три объекта недвижимости площадью 23 834,9 кв.м. (площадь застройки 5 457 кв.м.), 144,5 кв.м. и 349,8 кв.м. При этом основное здание является зданием бизнес-центра и для его эксплуатации необходимо обеспечения не только подъезда к зданию и но и парковки автотранспортных средств.

В целях проверки доводов сторон о соразмерности выкупаемого земельного участка площади расположенных на нем объектов недвижимости, судом было назначено проведение судебной землеустроительной экспертизы по вопроса:

1) Какова площадь земельного участка с кадастровым номером 78:34:0004018:1, расположенного по адресу: <...>, лит. А, необходимая для функционирования и использования, расположенных на нем объектов недвижимости:

- нежилое здание, наименование – Административно-производственный и макетный корпус, количество этажей – 7, в том числе подземных, общей площадью 23 834,9 кв.м., год ввода в эксплуатацию по завершению строительства – 1965, материал наружных стен – кирпичные, каркасно-панельные, кадастровый номер 78:34:0004018:2012, расположенное по адресу: <...>, лит.А;

- нежилое здание, наименование-Гараж, количество этажей-1, в т.ч. подземных-, общей площадью 144,5 кв.м, год ввода в эксплуатацию по завершении строительства - 1969, год завершения строительства - 1969, материал наружных стен - кирпичные, кадастровый номер 78:34:0004018:2008, расположенное по адресу: <...>, литера А.

- нежилое здание, наименование - Бытовой корпус, количество этажей - 3, в т.ч. подземных 0, общей площадью 349,8 кв.м, год ввода в эксплуатацию по завершении строительства - 1917, материал наружных стен - кирпичные, кадастровый номер 78:34:0004018:2007, расположенное по адресу: <...>, литера А,

с учетом требований градостроительного и земельного законодательства, требований правил землепользования и застройки, утвержденных Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2016 № 524 и функциональным назначением Участка?

2) Какой площади участок необходим для использования принадлежащих ООО «Дельта», ООО «Нева Сити» зданий с кадастровыми номерами 78:34:0004018:2012, 78:34:0004018:2008, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, Выборгская набережная, д.61, лит.А, площадью 16 044 кв.м., кадастровый номер 78:34:0004018:1?

Проведение экспертизы поручено эксперта ООО «УК «Морион»» ФИО3 и ФИО4

В материалы дела поступило заключение экспертов от 12.06.2024, в котором сделан вывод о том, что для эксплуатации зданий с кадастровыми номерами 78:34:0004018:2012, 78:34:0004018:2008, 78:34:0004018:2007 необходимо участок площадью 17 717 кв.м., а для эксплуатации зданий с кадастровыми номерами 78:34:0004018:2012 и 78:34:0004018:2008 – земельный участок площадью 17 157 кв.м.

При этом, обосновывая необходимость именно такой площади земельного участка, эксперты в заключении указали, что в соответствии с действующими положениями Градостроительного кодекса российской Федерации минимальный размер земельного участка определяется как предельный параметр разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, устанавливаемый градостроительным регламентом. Градостроительные регламенты устанавливаются правилами землепользования и застройки для каждой территориальной зоны индивидуально. При этом градостроительные регламенты в части предельных (минимальных) размеров земельных участков должны устанавливаться с учетом не только площади объектов недвижимости, но и минимальной доли озеленения, минимального количества мест для стоянки, минимального количества мест для осуществления погрузочно-разгрузочных работ.

С учетом указанных требований, а также исходя из видов разрешенного использования земельного участка, и с учетом охранных зон расположенных на участке тепловых сетей, общая площадь участка, необходимого для эксплуатации трех зданий составит 17 717 руб., а для эксплуатации двух здания (за исключением снесенного объекта, в отношении которого вынесено решения о его восстановлении) – 17 578 кв.м.

Оспаривая доводы эксперта, Комитет полагает необоснованным применение при расчете площади участка, необходимой для использования зданий, ПЗЗ, утвержденных в 2016 году, поскольку арендные отношения с собственниками зданий возникли в 1999 году, то есть до вступления в силу указанных градостроительных регламентов.

Суд считает приведенный довод ошибочным, поскольку взаимоотношения сторон, касающиеся выкупа земельного участка под объектами недвижимости, возникли в 2023 году после обращения ООО «Дельта» и ООО «Нева Сити» с заявлением в Комитет о выкупе земельного участка. Соответственно, при определении площади, необходимой для эксплуатации объектов недвижимости, следует исходить из градостроительных регламентов, существующих на день обращения с заявлением о выкупе.

В силу статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Оценив представленное заключение по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта отражает все установленные статьей 86 АПК РФ сведения, оснований не доверять сделанному экспертом выводу не установлено, каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, не представлено.

Также, следует отметить, что спорный земельный участок имеет неправильную форму. Здание бизнес-центра располагается вдоль всего участка по Выборгской набережной и имеет ответвления внутрь квартала. На территории участка внутри квартала расположены здание гаража и подлежащего восстановлению бытового корпуса. При этом, исходя из схемы расположения объектов и самого участка, следует признать, что формирование участков, не связанных с использованием объектов внутри квартальной части невозможно, поскольку приведет к невозможности использования всех трех объектов недвижимости и вкрапливанию в существующий участок.

При этом согласно положениям части 6 статьи 11.9 ЗК РФ образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Также невозможно образование участка и вдоль набережной, поскольку в указанной части находятся охранные зоны коммуникаций, с этой же стороны осуществляется подъезд к зданию бизнес-центра, его обслуживание и осуществляется парковка лиц, посещающих бизнес-центр.

Что касается доводов Комитета о фактическом отсутствии на участке здания бытового корпуса, здесь необходимо отметить следующее.

Вступившим в законную силу решением суда по делу А56-121088/2021 по иску КГИОП на ООО «Дельта» и ООО «Нева Сити» возложена обязанность в установленном законом порядке в течение 36 месяцев со дня вступления решения суда в законную силу выполнить работы по восстановлению предмета охраны исторического поселения города федерального значения Санкт-Петербург - исторического здания по адресу: Санкт-Петербург, Выборгская наб., д.61, корп.4, лит.А, расположенного в границах земельного участка по адресу: Санкт-Петербург, Выборгская наб., д.61, корп.4, лит.А.

Указанное решение суда обязательно к исполнению. При этом с учетом названного решения здание не считается прекратившим свою юридическую судьбу, за истцами сохраняется право собственности на него, и возложена дополнительная обязанность по его восстановлению, в связи с чем земельный участок, предназначенный для размещения здания, должен учитываться при выкупе.

Комитет также полагает, что участок не может быть предоставлен истцам в собственность, по основанию, предусмотренному п. 17 ст. 39.16 ЗК РФ, согласно которому уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении участка без проведения торгов, если указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок в соответствии с утвержденными документами территориального планирования и (или) документацией по планировке территории предназначен для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения и с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, не уполномоченное на строительство этих объектов.

По смыслу приведенной нормы для отказа в предоставлении участка необходимо установить, что в соответствии с утвержденными документами территориального планирования и (или) документацией по планировке территории испрашиваемый участок предназначается для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения.

Между тем, в соответствии с действующими документами по планировке территории спорный земельный участок находится в зоне Тд1-1_1 –общественно-деловой подзоне объектов многофункциональной общественно-деловой застройки и жилых домов, расположенных на территории исторически сложившихся районов Санкт-Петербурга, с включением объектов инженерной инфраструктуры. Соответственно, указанный участок. Вида разрешенного использования участка – бытовое обслуживание, деловое управление, магазины, общественное питание, обеспечение занятий спортом в помещениях. То есть, спорный участок не предназначен для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения. Сам по себе факт прохождения через участок магистральной канализации не является препятствием для предоставления земельного участка другому лицу (не собственнику/правообладателю линейного сооружения) в собственность (аренду), при этом у правообладателя такого земельного участка возникают лишь ограничения прав в связи с установлением охранных зон линейных объектов.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу об отсутствии у Комитета оснований для отказа в предоставлении заявителям в собственность спорного земельного участка, в связи с чем оспариваемое решение подлежит признанию недействительным.

Согласно п. 1 ст. 198, ст. 201 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

При этом, в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, об отказе в совершении действий, в принятии решений должно содержаться, в частности, указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок (п. 5 ст. 201 АПК РФ).

Заявители в качестве способа устранения допущенных нарушений их прав и интересов просят обязать Комитет заключить с ними договор купли-продажи земельного участка, кадастровый номер 78:34:0004018:1, площадью 16 044 +/- 44 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: бытовое обслуживание, деловое управление, магазины, общественное питание, обеспечение занятий спортом в помещениях, расположенного по адресу: <...>, литера, на условиях проекта договора купли-продажи земельного участка, прилагаемого к настоящему заявлению.

В обоснование данного требования заявители указывают на то, что в соответствии с п. 2 ст. 39.4 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта РФ, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта РФ, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

ООО «Дельта» и ООО «Нева Сити» направляли в Комитет проект договора купли-продажи земельного участка в процессе приватизации с указанием выкупной цены, рассчитанной на основании Закона Санкт-Петербурга от 15.02.2010 № 59-19 «Об установлении цены земельных участков в Санкт-Петербурге».

Комитет от заключения договора уклонился. Согласно п.п. 1, 4 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Если сторона, для которой заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Ввиду изложенного заявители полагают, что надлежащим способом устранения нарушенных прав будет именно обязание Комитета заключить договор в предложенной ими редакции.

Между тем, исходя из пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ при отсутствии оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ, для отказа в предоставлении земельного участка уполномоченный орган обязан подготовить проект договора и направить его для подписания заявителю.

Инициатива в заключении договора и определение его условий с учетом положений действующего законодательства должна исходить именно от Комитета при наличии вынесенного им положительного решения о предоставлении участка в собственность заявителя. То есть, лицом, направившим оферту о заключении договора, в рассматриваемом случае может выступать исключительно Комитет. В случае вынесения отрицательного решения, не оспоренного судом, у уполномоченного органа нет обязанности заключить договор, даже если заявители направят ему проект такого договора. Ввиду изложенного, в данном случае положения части 1 статьи 445 ГК РФ не применяются. В данном случае надлежащим способом устранения нарушенных прав и интересов заявителя будет обязание Комитета в течение месяца со дня вступления решения в законную силу подготовить и направить заявителям в установленном законодательством порядке проект договора купли-продажи земельного участка.

С учетом удовлетворения требований заявителей на основании положений статьи 110 АПК РФ, взысканию с Комитета их в пользу подлежит 6 000 руб. судебных расходов за рассмотрение дела в суде первой инстанции (по 3 000 руб. в пользу каждого из заявителей), а также в пользу ООО «Нева Сити» 350 000 руб. судебных расходов на оплату экспертизы.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 197-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Признать незаконным отказ Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в предоставлении в общую долевую собственность заявителей земельного участка с кадастровым номером 78:34:0004018:1, площадью 16 044 +/- кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: бытовое обслуживание, деловое управление магазины, общественное питание, обеспечение занятий спортом в помещениях, расположенных по адресу: <...>, лит.А, оформленный письмами от 05.12.2023 №05-26-114217/23-0-9 и от 13.12.2023 №№05-15-123243/23-0-1.

Обязать Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу в установленном законом порядке подготовить и направить обществу с ограниченной ответственностью «Дельта» и обществу с ограниченной ответственностью «Нева Сити» проект договора купли-продажи земельного участка, кадастровый номер 78:34:0004018:1, площадью 16 044 +/- кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: бытовое обслуживание, деловое управление магазины, общественное питание, обеспечение занятий спортом в помещениях, расположенных по адресу: <...>, лит.А.

Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу общества с ограниченной ответственностью «Дельта» и общества с ограниченной ответственностью «Нева Сити» по 3 000 руб. судебных расходов за рассмотрение дела в суде первой инстанции.

Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу общества с ограниченной ответственностью «Нева Сити» 350 000 руб. судебных расходов по оплате экспертизы.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Вареникова А.О.