Постановление от 7 октября 2025 г. по делу № А43-35539/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

ул. Большая Покровская, д. 1, Нижний Новгород, 603000

http://fasvvo.arbitr.ru

______________________________________________________________________________


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Нижний Новгород Дело № А43-35539/2022 08 октября 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 24.09.2025.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе: председательствующего Бабаева С.В., судей Камановой М.Н., Павлова В.Ю.,

при участии представителей от истца: ФИО1 (доверенность от 20.09.2025), от ответчика: ФИО2 (доверенность от 18.12.2024)

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика – Комитета по управлению городским имуществом и

земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2025

по делу № А43-35539/2022 Арбитражного суда Нижегородской области

по иску общества с ограниченной ответственностью «ЭлектроГид НН» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

к Комитету по управлению городским имуществом и

земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, – администрация города Нижнего Новгорода и общество с ограниченной ответственностью «Западно-Сибирский консалтинговый центр»,

и у с т а н о в и л :

общество с ограниченной ответственностью «ЭлектроГид НН» (далее – Компания) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Комитету по

управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода (далее – Комитет) и обществу с ограниченной ответственностью «Западно-Сибирский консалтинговый центр» (далее – ООО «Западно-Сибирский консалтинговый центр») о признании недостоверной выкупной цены нежилого помещения П20, кадастровый номер 52:18:0080230:158, об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения П20 в отношении цены отчуждаемого имущества, сниженной на стоимость неотделимых улучшений.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация города Нижнего Новгорода (далее – Администрация).

Арбитражный суд Нижегородской области решением от 29.12.2023 признал недостоверной выкупную цену нежилого помещения П20, указанную в Отчете об оценке от 08.08.2022 № 305/03/28, в размере 9 336 860 рублей 07 копеек, и урегулировал разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора купли-продажи данного нежилого помещения П20, изложив пункты договора в разделе 2 (Цена), а также пункты 3.2.1, 3.2.2 и 3.2.3 раздела 3 в следующей редакции:

«Раздел 2. Цена: Рыночная стоимость «объекта» в соответствии с заключением экспертов от 30.06.2023 № 07-01-1665 по судебной экспертизе по делу № А43- 35539/2022, выполненным экспертами ФИО3 и ФИО4, составляет 5 925 600 (пять миллионов девятьсот двадцать пять тысяч) рублей без НДС. Стоимость произведенных Покупателем улучшений Объекта составляет 4 488 083 (четыре миллиона четыреста восемьдесят восемь тысяч восемьдесят три) рублей без НДС. Цена «объекта», отчуждаемого по настоящему Договору, за вычетом стоимости произведенных Покупателем с согласия Продавца неотделимых улучшений Объекта, составляет

1 437 517 (один миллион четыреста тридцать семь тысяч пятьсот семнадцать) рублей (НДС не облагается).

Пункт 3.2.1: Сумму в размере 23 958 (двадцать три тысячи девятьсот пятьдесят восемь тысяч) 62 копейки (НДС не облагается) единовременным платежом в течение

30 календарных дней с даты заключения договора купли-продажи муниципального имущества.

Пункт 3.2.2: Сумму в размере 23 958 (двадцать три тысячи девятьсот пятьдесят восемь тысяч) 62 копейки (НДС не облагается) «Покупатель» перечисляет на счет «Продавца» ежемесячно равными долями в течение 59 (Пятидесяти девяти) месяцев, начиная со следующего месяца после срока оплаты суммы, предусмотренной пунктом 3.2.1 настоящего Договора.

Пункт 3.2.3: Ежемесячные платежи в размере 23 958 (двадцать три тысячи девятьсот пятьдесят восемь тысяч) 62 копейки (НДС не облагается) производятся не позднее

15 (пятнадцатого) числа текущего месяца, начиная со следующего месяца после срока оплаты суммы, предусмотренной пунктом 3.2.1. настоящего договора, в соответствии с графиком платежей, который является неотъемлемым приложением к настоящему договору (далее – график платежей)».

Утвердил Приложение № 1 к договору купли-продажи «График платежей» в редакции, прилагаемой к настоящему ходатайству, а именно: График платежей к договору купли-продажи нежилого помещения П20, кадастровый номер: 52:18:0080230:158.

Первый арбитражный апелляционный суд определением от 25.06.2024 перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции; привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных

требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Западно-Сибирский консалтинговый центр» (ИНН: <***>; далее – Центр).

Определением от 16.07.2024 суд по ходатайству истца произвел замену ненадлежащего ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Западно-Сибирский консалтинговый центр» (ИНН: <***>) на надлежащего – Центр.

Повторно рассмотрев дело, Первый арбитражный апелляционный суд постановлением от 10.06.2025 отменил решение первой инстанции и принял по делу новый судебный акт, в соответствии с которым удовлетворил заявленные требования, признав недостоверной выкупную цену муниципального имущества (нежилого помещения П20, кадастровый номер 52:18:0080230:158, общей площадью 298,8 квадратного метра), указанную в Отчете об оценке от 08.08.2022 № 305/03/28, выполненном Центром, в размере 9 336 860 рублей 07 копеек, и урегулировав разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора, изложив спорные условия договора в следующей редакции:

«Раздел 2. Цена: Рыночная стоимость «объекта» в соответствии с заключением экспертов от 18.03.2025 № 10-25С по судебной экспертизе по делу № А43-35539/2022, выполненным экспертами ФИО5 и ФИО6, составляет 5 500 705 (пять миллионов пятьсот тысяч семьсот пять) рублей без НДС; Стоимость произведенных Покупателем улучшений Объекта составляет 5 499 432 (пять миллионов четыреста девятьсот девяносто девять четыреста тридцать два) рубля без НДС. Цена «объекта», отчуждаемого по настоящему Договору, за вычетом стоимости произведенных Покупателем с согласия Продавца неотделимых улучшений Объекта, составляет

1273 (одна тысяча двести семьдесят три) рубля (НДС не облагается).

Пункт 3.2.1: Сумму в размере 21 (двадцать один) рубль 22 копейки (НДС не облагается) единовременным платежом в течение 30 календарных дней с даты заключения договора купли-продажи муниципального имущества.

Пункт 3.2.2: Сумму в размере 1251 (одна тысяча двести пятьдесят один) рубль

78 копеек (НДС не облагается) «Покупатель» перечисляет на счет «Продавца» ежемесячно равными долями в течение 59 месяцев, начиная со следующего месяца после срока оплаты суммы, предусмотренной пунктом 3.2.1 настоящего Договора.

Пункт 3.2.3: Ежемесячные платежи в размере 21 (двадцать один) рубль 22 копейки (НДС не облагается) производятся не позднее 15 (пятнадцатого) числа текущего месяца, начиная со следующего месяца после срока оплаты суммы, предусмотренной пунктом 3.2.1 настоящего Договора, в соответствии с графиком платежей, который является неотъемлемым приложением к настоящему Договору (далее – график платежей).»

Суд также утвердил Приложение № 1 к договору купли-продажи «График платежей».

Не согласившись с названным судебным актом, Комитет обратился в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой попросил изменить принятое апелляционное постановление ввиду несоответствия выводов суда фактическим обстоятельствам дела и нарушения норм материального права и урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи муниципального имущества в части установления выкупной цены объекта недвижимости в размере, установленном судебной экспертизой от 30.06.2023 № 07-01-1665.

Определением от 24.09.2025 на основании части 3 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена судьи

ФИО7 ввиду ее болезни на судью Каманову М.Н. После замены судьи рассмотрение кассационной жалобы начато сначала.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, и попросил отменить обжалованное постановление.

Представитель истца в судебном заседании и в отзыве на кассационную жалобу сослались на законность и обоснованность состоявшегося судебного акта и попросил отказать в удовлетворении жалобы.

Третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не направили представителей в судебное заседание, поэтому в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к доводам жалобы.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, а также заслушав представителей сторон, явившихся в судебное заседание, окружной суд не нашел оснований для отмены принятого судебного акта в силу следующего.

Как усматривается из материалов дела и установили суды, муниципальное образование город Нижний Новгород является собственником нежилого помещения нежилого помещения П20, общей площадью 298,8 квадратного метра, этаж 1, кадастровый номер 52:18:0080230:158, расположенного по адресу: Нижний Новгород, ул. Ларина, д. 17.

Комитет (арендодатель) и Компания (арендатор) заключили договор аренды объекта нежилого фонда муниципальной имущественной казны города Нижнего Новгорода от 21.01.2020 № 6/1690, в соответствии с которым арендодатель сдает, а арендатор принимает по акту приема-передачи в аренду указанное помещение для использования под производственно-складское.

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок его действия установлен с 21.01.2020 по 20.01.2025.

По акту приема-передачи от 21.01.2020 помещение передано арендатору в пользование.

Компания 07.02.2020 в порядке пунктов 3.2.2. и 4.2.15 договора аренды обратилось в Комитет с заявлением о согласовании проведения капитального ремонта и перепланировки арендованного помещения.

В письме от 07.02.2020 Комитет согласовал проведение указанных работ.

Согласно заключению от 21.02.2022 подтвержденная стоимость работ согласно актам КС-2 и дополнительных затрат составила 5 411 025 рублей.

Ответом от 31.03.2022 № Исх-03-02-142735/22 Комитет указал, что указанная информация принята к сведению.

Постановлением от 30.08.2022 № 4408 «Об условиях приватизации муниципального имущества нежилого помещения П20, расположенного по адресу: Нижний Новгород, ул. Ларина, д. 17» Администрация приняла решение о приватизации путем продажи Компании в порядке реализации преимущественного права выкупа арендуемого муниципального имущества – нежилого помещения П20, кадастровый номер 52:18:0080230:158, общей площадью 298,8 квадратного метра, этаж 1, по рыночной стоимости 9 336 860 рублей

07 копеек. Предложить Компании заключить договор купли-продажи муниципального имущества. Заключить с Компании в установленном порядке договор купли-продажи муниципального имущества.

Компания не согласилась с выкупной рыночной стоимостью помещения в размере 9 336 860 рублей 07 копеек, на основании заключения Центра.

Для установления действительной рыночной стоимости объекта истец обратился в ООО «Консалтинговое бюро «Альтернатива», согласно отчету об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества от 30.09.2022 № 7 котрого рыночная стоимость помещения П20 составляет 5 884 000 рублей.

Компания 06.10.2022 направила в Комитет письмо об урегулировании разногласий, в котором выразило желание заключить договор купли-продажи нежилого помещения П20 в редакции договора, предложенной покупателем.

В письме от 12.10.2022 № Исх-03-0-483878/22 Комитет отклонил протокол разногласий и предложил подписать договор на ранее предложенных условиях.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения Компании в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 445 Гражданского кодекса Российской Федерации возникающие при заключении такого договора разногласия передаются на рассмотрение суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Разрешение судом преддоговорного спора по существу сводится к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Редакция условий договора, определенная судом, регулирует отношения сторон.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ), по смыслу статьи 3 которого отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон

№ 135-ФЗ).

В соответствии со статьей 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным настоящего закон, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, – достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если

законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

При заключении договора купли-продажи арендованных Обществом объектов и земельного участка, на которых они расположены между сторонами возникли разногласия относительно величины рыночной стоимости выкупаемых объектов. Кроме того, истец указал, что продажная стоимость нежилых зданий подлежит уменьшению на стоимость произведенных им с согласия арендодателя неотделимых улучшений.

В соответствии с частью 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Материалами дела подтверждено, что Компания обращалась в Комитет с заявлением о проведении капитального ремонта и перепланировки арендованных зданий, которые были согласованы арендодателем в письме от 21.02.2020, в связи с чем у арендатора возникло право на проведение зачета стоимости выполненных им улучшений арендованного имущества в счет оплаты стоимости приобретаемого помещения.

Вместе с тем в направленном Компании проекте договора купли-продажи продажная стоимость выкупаемых объектов была определена без учета стоимости произведенных неотделимых улучшений соответствующих объектов.

В суде апелляционной инстанции по ходатайству Комитета по делу назначены и дополнительная и повторная судебной экспертиза с целью определения рыночной стоимости муниципального имущества, а также стоимости произведенных неотделимых улучшений, проведение которой поручил экспертам общества с ограниченной ответственностью «Ассоциация судебных экспертов и оценщиков» ФИО5 и ФИО6

Согласно представленному в дело заключению от 31.03.2025 № 10-25С отчет об оценке Центром от 08.08.2022 № 305/03/28 не соответствует Закону № 135-ФЗ и требованиям Федеральных стандартов оценки. Допущенные нарушения могут повлиять на итоговую рыночную стоимость спорного имущества, выявленные существенные недостатки привели к завышению итоговой стоимости минимум на 50 процентов, что является грубым нарушением пункта 22 ФСО № 7.

Эксперты пришли к выводу о том, что на дату подачи заявления о выкупе арендованного имущества (02.03.2022) рыночная стоимость нежилого помещения П20 составляет 5 500 705 рублей (без НДС), а стоимость произведенных неотделимых улучшений – 5 499 432 рублей (без НДС).

Данное экспертное заключение оценено апелляционным судом и признано надлежащим доказательством, соответствующим статье 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Выводы экспертов основаны на материалах дела, вынесены по поставленным вопросам, не содержат каких-либо противоречий, являются ясными и полными, основания для сомнений в их достоверности и обоснованности не имеется.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции, оценив представленную в материалы дела доказательственную базу по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о наличии оснований

для признания недостоверной выкупной цены муниципального имущества, определенной Центром в отчете об оценке от 08.08.2022 № 305/03/28, и соответствии рыночной стоимости приобретаемого имущества и уменьшения этой стоимости на сумму неотделимых улучшений, установленных экспертным путем в рамках повторной экспертизы.

Вопреки мнению ответчика, оснований для принятия заключения экспертов от 30.06.2023 № 07-01-1665 в качестве надлежащего доказательства по делу у суда не имелось, поскольку сам Комитет в апелляционной жалобе ссылался на неправомерность принятия в качестве надлежащего доказательства по делу данного экспертного заключения, как несоответствующего нормам действующего законодательства, и ходатайствовал о назначении повторной судебной экспертизы.

При таких обстоятельствах апелляционный суд обоснованно урегулировал отношения сторон, возникшие при заключении договора купли-продажи имущества, в части установления рыночной стоимости отчуждаемого имущества и стоимости произведенных Компанией неотделимых улучшений этого имущества, положив в основу выводу заключения экспертов от 31.03.2025 № 10-25С.

Оснований для иного вывода у суда округа исходя из приведенных в кассационной жалобе доводов не имеется, поскольку аргументы заявителя не опровергают выводы суда, основанных на исследованных доказательствах, установленных обстоятельствах и нормах права.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц; изложенные в обжалованном судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

Несогласие подателя жалобы с результатами оценки судом имеющихся в материалах дела доказательств и выводами, сделанными на их основе, достаточным основанием для отмены состоявшегося по делу судебного акта являться не может, поскольку такая позиция кассатора, по сути, направлена на переоценку имеющихся в деле доказательств и установленных судами фактических обстоятельств, что в силу положений статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в суде кассационной инстанции недопустимо.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не допущено.

Вопрос о распределении расходов по государственной пошлине за рассмотрение кассационной жалобы не рассматривался, так как на основании пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Комитет освобожден от ее уплаты.

В связи с окончанием кассационного производства определение Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 22.07.2025 № 000409 о приостановлении исполнения постановления Первого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2025 по настоящему делу подлежит отмене в соответствии с частью 4 статьи 283 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2025 по делу

№ А43-35539/2022 Арбитражного суда Нижегородской области оставить без изменения, кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода – без удовлетворения.

Отменить приостановление исполнения постановления Первого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2025 по делу № А43-35539/2022 Арбитражного суда Нижегородской области, введенное определением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 22.07.2025 № 000409.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий С.В. Бабаев

Судьи М.Н. Каманова

В.Ю. Павлов