Решение от 13 января 2024 г. по делу № А82-17096/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28 http://yaroslavl.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-17096/2020
г. Ярославль
13 января 2024 года
Резолютивная часть решения оглашена 14.12.2023.

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Секериной С.Е.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Журебихиной Д.С.,

рассмотрев в судебном заседании с использованием системы веб-конференции исковое заявление Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью "Энергокапитал" (ИНН <***>; ОГРН <***>); Обществу с ограниченной ответственностью "Ярославский ликеро-водочный завод" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

3-и лица: Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, ФИО3

об установлении сервитута

при участии:

от истца – ФИО4 – адвокат, по доверенности от 11.07.2023

от ответчика 2 – ФИО5 - представитель по доверенности 27.01.23

от 3-х лиц - не явились

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Энергокапитал"; Обществу с ограниченной ответственностью "Ярославский ликеро-водочный завод" об установлении бессрочного безвозмездного ограниченного права пользования (сервитут) части земельного участка (согласно прилагаемой схеме), расположенного по адресу (почтовый адрес ориентира): <...>, кадастровый номер 76:23:050205:129, принадлежащегона праве собственности ООО «ЭНЕРГОКАПИТАЛ» для беспрепятственного круглосуточного проезда (в рабочие, выходные и праздничные дни) автотранспортных средств сотрудников, арендаторов, посетителей, клиентов предпринимателя, а также беспрепятственного круглосуточного прохода (в рабочие, выходные и праздничные дни) сотрудников, арендаторов, посетителей, клиентов предпринимателя к зданию, принадлежащему на праве собственности ФИО2, расположенному по адресу: <...>, расположенному на смежном земельном участке с кадастровым номером 76:23:050205:126 (требования с учетом принятого уточнения иска).

Определениями Арбитражного суда Ярославской области от 05.04.2021, 18.05.2021, 15.06.2022 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области и ФИО3, в порядке ст. 51 АПК РФ.

В судебном заседании, состоявшемся 12.12.2023 года, объявлялся перерыв до 14.12.2023 года до 16-00, вынесено протокольное определение. После перерыва судебное заседание продолжено.

Определениями Арбитражного суда Ярославской области от 13.07.2021, 08.12.2022, 09.03.2023 к участию в деле в качестве экспертов привлечены ФИО6, ФИО7 и ФИО8

В ходе судебного разбирательства по настоящему делу для определения всех вариантов доступа к нежилым помещениям истца и выбора оптимального варианта из всех возможных, определением от 13.07.2021 года в порядке ст. 82 АПК РФ, судом назначена судебная экспертиза, которую поручено провести эксперту ФИО6 (ООО Кадастровая компания «Континент-план»).

В суд поступило заключение эксперта ФИО6 от 29.10.2021 года и дополнение к нему от 02.04.2022 года.

Судебной землеустроительной экспертизой определен вариант проезда и прохода к принадлежащим ИП ФИО2 нежилым помещениям, с кадастровыми номерами: 76:23:050205:218, 76:23:050205:217, 76:23:050205:193, 76:23:050205:230, образующими в совокупности Литер А1, расположенный по адресу: <...> через земельный участок с кадастровым номером 76:23:050205:129, определении соответствующей площади, границ (конфигурации) и кадастровых характеристик (координат) части земельного участка с кадастровым номером 76:23:050205:129, необходимого для осуществления проезда и прохода к нежилым помещениям с кадастровыми номерами: 76:23:050205:218, 76:23:050205:217, 76:23:050205:193, 76:23:050205:230, образующими в совокупности Литер А1, расположенный по адресу: <...>, определении альтернативных способов проезда и прохода с земель общего пользования к нежилым помещениям с кадастровыми номерами 76:23:050205:218, 76:23:050205:217, 76:23:050205:193, 76:23:050205:230, образующими в совокупности Литер А1, расположенный по адресу: <...>, определении соответствующий площади, границ (конфигурации) и кадастровых характеристик (координат) земельных участков и/или их частей, необходимых для осуществления проезда и прохода к нежилым помещениям с кадастровыми номерами: 76:23:050205:218, 76:23:050205:217, 76:23:050205:193, 76:23:050205:230, образующими в совокупности Литер А1, расположенный по адресу: <...>.

Определением суда от 08.12.2021 принято уточнение исковых требований, в котором истец просит установить сервитут по варианту 1, указанному экспертом в заключении в ответе на вопрос № 2, в остальном требования оставлены без изменения.

Ответчик 2 сообщил о снятии с кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером 76:23:050205:129 в связи с разделом.

Определением суда от 28.03.2022 принято уточненное исковое заявление, в котором истец просит:

- установить бессрочное ограниченное право пользования (сервитут) земельным участком, расположенным по адресу: <...>, кадастровый номер 76:23:050205:685, принадлежащим на праве собственности ООО «ЭНЕРГОКАПИТАЛ» для беспрепятственного круглосуточного поезда (в рабочие, выходные и праздничные дни) автотранспортных средств сотрудников, арендаторов, посетителей, клиентов предпринимателя, а также беспрепятственного круглосуточного прохода (в рабочие, выходные и праздничные дни) сотрудников, арендаторов, посетителей, клиентов предпринимателя к помещениям с кадастровыми номерами: 76:23:050205:218; 76:23:050205:217; 76:23:050205:193; 76:23:050205:230 («Литер А1»), принадлежащим на праве собственности ФИО2, расположенным по адресу: <...> на смежном земельном участке с кадастровым номером 76:23:050205:126.

По делу назначена повторная землеустроительная экспертиза.

Определением суда от 08.12.2022г. производство по настоящему делу приостановлено до получения судом экспертного заключения по повторной судебной землеустроительной экспертизе.

02.03.2023 в суд поступило заключение эксперта ФИО7 (ООО "Аудит кадастровых сведений").

Определением суда от 09.03.2023 производство по делу возобновлено.

Определением суда от 31.05.2023 по делу назначена оценочная экспертиза, проведение экспертизы поручено эксперту ФИО8 (ООО "Яр-Оценка").

Определением суда от 28.08.2023 принято уточненное исковое заявление, в котором истец просит:

- установить бессрочное ограниченное право пользования (сервитут) земельным участком, расположенным по адресу: г. Ярославль, ул. Советская, д. 63, кадастровый номер 76:23:050205:685, принадлежащим на праве собственности ООО «Ярославский ликеро-водочный завод», а также контрольно-пропускным пунктом – здание сторожки (<...>), право собственности на который в установленном законом порядке не зарегистрировано, находящимся в фактическом пользовании ООО «Ярославский ликеро-водочный завод», расположенным на земельных участках с кадастровым номером 76:23:050205:125 и земельном участке с кадастровым номером 76:23:050205:8 для беспрепятственного круглосуточного проезда (в рабочие, выходные и праздничные дни) автотранспортных средств сотрудников, арендаторов, посетителей, клиентов предпринимателя, а также беспрепятственного круглосуточного прохода (в рабочие, выходные и праздничные дни) сотрудников, арендаторов, посетителей, клиентов предпринимателя к помещениям с кадастровыми номерами: 76:23:050205:218; 76:23:050205:217; 76:23:050205:193; 76:23:050205:230 («Литер А1»), принадлежащим на праве собственности ФИО2, расположенным по адресу: <...> на смежном земельном участке с кадастровым номером 76:23:050205:126, согласно схемам № 3 и № 4, содержащихся в заключении судебной землеустроительной экспертизы от 01.03.2023 года, проведенной экспертом ООО «Аудит кадастровых сведений» Романовым А.О.

В суд поступило заключение эксперта ФИО8 (ООО "Яр-Оценка").

Привлеченные к участию в деле в качестве третьих лиц Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, ФИО3 в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены надлежащим образом по правилам ст. 123 АПК РФ, в связи с чем суд признал возможным рассмотрение настоящего спора в отсутствие не явившихся лиц в порядке ст. 156 АПК РФ.

В ходе рассмотрения настоящего дела представитель истца предъявленные исковые требования с учетом уточнения поддержала, и пояснила, что истец является собственником помещений, расположенных по адресу: <...> с кадастровыми номерами: 76:23:050205:218; 76:23:050205:217; 76:23:050205:193; 76:23:050205:230, которые в совокупности образуют единое здание «Литер А1», расположенное на земельном участке с кадастровым номером 76:23:050205:126, который находится в собственности Российской Федерации. Доступ с территории общего пользования ко всем зданиям и помещениям, расположенным на территории ООО «ЯЛВЗ», в том числе к указанным помещениям, образующим в совокупности здание склада, обозначенное в техническом паспорте «Литер А1» осуществляется посредством земельного участка, расположенного по адресу: <...> с кадастровым номером 76:23:050205:685, принадлежащего на праве собственности ООО «ЯЛВЗ», на котором обустроены автоматические ворота для проезда автотранспортных средств, а проход осуществляется через контрольно-пропускной пункт – здание, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 76:23:050205:125, право собственности на который в ЕГРН не зарегистрировано, однако находящегося в фактическом использовании ООО «ЯЛВЗ».

Земельный участок с кадастровым номером 76:23:050205:685 сформирован на основании решения собственника о разделе земельного участка с кадастровым номером 76:23:050205:129, в результате которого образовано десять земельных участков, в том числе земельный участок с кадастровым номером 76:23:050205:685, о чем 24.01.2022 года внесены соответствующие сведения в ГКН, что подвергается выпиской из ЕГРН от 03.07.2022 года.

Также представитель истца указала, что ответчиками неправомерно чинятся препятствия в доступе в указанные выше помещения, что нарушает права истца как собственника недвижимого имущества, предусмотренные ст. 209 Гражданского кодекса РФ. ФИО2 и иные лица лишены доступа к принадлежащим ей помещениям в целях использования по назначению.

Руководствуясь положениями ст. 274 Гражданского кодекса РФ, истец направляла в адрес ответчика претензию, в которой, содержалось предложение о заключении соглашения об установлении права ограниченного пользования (сервитута) земельного участка с кадастровым номером 76:23:050205:129, который существовал на тот момент времени и вплоть до 24.01.2022 года (до принятия собственником решения о разделе земельного участка). Ответ на претензию не получен. Спор во внесудебном порядке не урегулирован.

Как указал представитель истца, ввиду уклонения ответчиков от заключения соглашения об установлении сервитута, ФИО2 вынуждена обраться в суд с иском об установлении права ограниченного пользования (сервитута) земельным участком для беспрепятственного круглосуточного проезда и прохода к принадлежащим ей помещениям.

По мнению истца, вариант сервитута, предложенный экспертом ФИО7 в ходе проведения судебной землеустроительной экспертизы с учетом дополнения, обеспечивает наиболее оптимальный проезд и проход к помещениям ФИО2, которые в совокупности образуют здание «Литер А1». Предложенный вариант является наименее обременительным для ответчиков и не создает неблагоприятных последствий для производственной деятельности ООО «ЯЛВЗ».

Дополнительно представитель истца пояснила, что в силу закона плата за сервитут носит компенсационный характер и фактически должна покрывать понесенные собственником земельного участка затраты, которые им понесены ввиду установления сервитута.

По мнению истца, проведенная по делу судебная оценочная экспертиза проведена в соответствии с требованиями действующего законодательства РФ, при установлении платы за пользование сервитутом экспертом ФИО8 учтены все расходы собственника, вызванные содержанием земельного участка. Иных сведений о произведенных расходах на содержание земельного участка, в отношении которого испрашивается сервитут, ответчиками не представлено, несмотря на то, что судом в ходе производства по настоящему делу неоднократно предлагалось представить доказательства расходов, понесенных на содержание земельного участка, в том числе и по ходатайству эксперта уже после назначения судебной оценочной экспертизы.

Опровергая доводы ответчика о том, что при определении платы за сервитут экспертом не приняты во внимание представленные ООО «ЯЛВЗ» коммерческие предложения о предстоящих дополнительных расходах на охрану территории, представитель истца указал, что данные сведения обоснованно не учтены экспертом при определении платы за сервитут, поскольку носят вероятный и предположительный характер, и не относятся к фактическим затратам ООО «ЯЛВЗ», подлежащим учету при определении платы за испрашиваемый сервитут.

Относительно предполагаемой интенсивности движения транспорта, представитель истца пояснила, что основным видом деятельности ИП ФИО2 является сдача коммерческий недвижимости в аренду, в том числе и нежилых помещений, расположенных по указанному адресу. Однако на протяжении длительного периода и вплоть до настоящего времени ни истец, ни потенциальные арендаторы не имели доступа к принадлежащим ей помещениям, в связи с чем определить интенсивность движения транспорта, относящегося к ФИО2, на момент рассмотрения настоящего спора не представляется возможным. При этом истец полагает, что впоследствии, в зависимости от интенсивности транспортного потока пользователей сервитутом, плата за пользование сервитутом может быть скорректирована на основании соглашения сторон.

Представитель ответчика ООО «ЯЛВЗ» предъявленные исковые требования не признал, возражал против установления сервитута, возражал против заключения эксперта об оценке стоимости сервитута.

Пояснил, что требования по охране объектов, осуществляющих производство алкогольной продукции установлены Росалкогольрегулированием, и в случае установления сервитута в предлагаемых экспертом границах ООО «ЯЛВЗ» будет нести существенные затраты на обустройство дополнительных пунктов контроля доступа, в целях исключения возможности бесконтрольного доступа третьих лиц на территорию, использующуюся для производства алкогольной продукции. Указал, что не соблюдение внутриобъектовых требований является существенным нарушением норм законодательства в сфере производства алкогольной продукции и является основанием для прекращения действующей лицензии ООО «ЯЛВЗ». В свою очередь, по мнению представителя ООО «ЯЛВЗ» ИП ФИО2 не имеет лицензии на производство алкогольной продукции, а следовательно не имеет возможности осуществлять деятельность в принадлежащих ей помещениях и получать доступ к ним посредством земельного участка, относящегося к территории ООО «ЯЛВЗ», что само по себе исключает возможность установления испрашиваемого сервитута.

Дополнительно представитель ответчика указал, что судебная оценочная экспертиза проведена экспертом без учета правовой позиции Верховного суда РФ, изложенной в «Обзоре судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок», утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017, согласно которому в размер платы включаются затраты, возникающие у собственника объекта недвижимости в связи с ограничением его права собственности земельным участком, для обеспечения использования которого установлен сервитут, права ограниченного пользования (например, связанных с необходимостью организации проезда через принадлежащий собственнику земельный участок, сносом или переносом ограждений, с соблюдением пропускного режима, поддержанием части участка в надлежащем состоянии).

В подтверждение факта несения затрат на обустройство дополнительных пунктов контроля доступа и установку дополнительного охранного оборудования в целях обеспечения использования сервитутом ООО «ЯЛВЗ» в дополнительных документах для эксперта представлены коммерческие предложения о стоимости затрат для дополнительного оборудования охраны, однако указанные затраты не учтены экспертом при определении платы за пользование сервитутом.

Также, по мнению ответчика ООО «ЯЛВЗ», экспертом при проведении оценочной экспертизы не учтена интенсивность движения транспорта пользователем сервитута.

С учетом указанных обстоятельств, представителем ответчика ООО «ЯЛВЗ» заявлено ходатайство о проведении по делу дополнительной оценочной экспертизы с целью постановки на разрешение эксперта дополнительных вопросов.

Ходатайство рассмотрено судом, оставлено без удовлетворения.

Третье лицо Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях представило письменные пояснения от 09.07.2021 года, из которых следует, что в силу норм действующего законодательства РФ покупатели недвижимости с момента регистрации перехода права собственности на нее приобрели права пользования земельным участком в силу прямого указания закона (ст. 552 ГК РФ, п.1 ст. 35 ЗК РФ), на тех же условиях, которые были предоставлены прежнему собственнику зданий, т.е. на праве аренды и условиях договора от 11.11.2014 года № 536. Таким образом, арендаторами земельного участка с кадастровым номером 76:23:050205:126 в настоящее время (по состоянию на 09.07.2021 года) являются ООО «Энергокапитал» и ФИО2

От Управления Росреестра по Ярославской области поступили документы по запросу суда.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

ФИО2 является собственником помещений, расположенных по адресу: <...> с кадастровыми номерами: 76:23:050205:218; 76:23:050205:217; 76:23:050205:193; 76:23:050205:230, что следует из выписок из Единого государственного реестра недвижимости от 24.01.2019 года. Согласно данным технического паспорта по состоянию на 19.03.2019 года инв. № 29174, указанные нежилые помещения образуют в совокупности единое здание «Литер А1», расположенное на земельном участке с кадастровым номером 76:23:050205:126, который находится в собственности Российской Федерации и используется как истцом, так и ООО «ЯЛВЗ» на праве аренды, что подтверждается пояснениями МТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях от 09.07.2021 года и не оспаривается сторонами.

По утверждению истца доступ с территории общего пользования ко всем зданиям и помещениям, расположенным на территории ООО «ЯЛВЗ» (<...>), в том числе к помещениям ФИО2, образующим в совокупности «Литер А1», возможен путем использования земельного участка, расположенного по адресу: <...> с кадастровым номером 76:23:050205:685, принадлежащего на праве собственности ООО «ЯЛВЗ», на котором обустроены автоматические ворота для проезда автотранспортных средств, а проход осуществляется через контрольно-пропускной пункт, право собственности на который в ЕГРН не зарегистрировано, однако находящегося в фактическом использовании ООО «ЯЛВЗ».

В ходе судебного разбирательства по настоящему делу для определения всех вариантов доступа к нежилым помещениям истца и выбора оптимального варианта из всех возможных, определением от 13.07.2021 года в порядке ст. 82 АПК РФ, судом назначена судебная экспертиза, которую поручено провести эксперту ФИО6 (ООО Кадастровая компания «Континент-план»).

Согласно заключению эксперта ФИО6 от 29.10.2021 года с учетом дополнения от 02.04.2022 года, экспертом в ходе проведения исследования предложен единственный вариант для установления ограниченного права пользования (сервитута) – через часть земельного участка с кадастровым номером 76:23:050205:685. К заключению приложена план-схема, в которой указаны актуальные графические кадастровые данные на 01.04.2022 года, месторасположение и конфигурация области предполагаемых границ сервитута. Площадь части земельного участка с предполагаемым сервитутом составляет 532 кв.м. Выбор данного варианта обусловлен схемой движения транспорта по территории предприятия, в том числе по участку с кадастровым номером 76:23:050205:685. Предлагаемая на схеме-плане описанная область предполагаемого сервитута не противоречит схеме движения транспорта, поскольку в этом месте и по этой траектории осуществляется въезд на территорию (ширина 5,30 м), движение до производственных зданий и выезд с территории предприятия.

Впоследствии по обоюдному ходатайству сторон определением суда от 08.12.2022 года, в порядке ст. 87 АПК РФ, судом назначена повторная судебная землеустроительная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ФИО7 (ООО «Аудит кадастровых сведений»).

Как следует из представленного экспертного заключения от 01.03.2023 года, по результатам проведения повторной землеустроительной экспертизы эксперт ФИО7 пришел к выводу о наличии единственно возможного варианта, обеспечивающего пешеходную и транспортную доступность с земель общего пользования (включая проезд на малотоннажных, среднетоннажных и крупногабаритных грузовых автомобилях и крупногабаритной строительной технике), с учетом существующей инфраструктуры, застройки и утвержденной схемы движения транспортных средств по территории предприятия, который сводится к следующему:

- Вариант проезда с земель общего пользования (включая проезд на малотоннажных, среднетоннажных и крупногабаритных грузовых автомобилях и крупногабаритной строительной технике) к нежилым помещениям с кадастровыми номерами 76:23:050205:218; 76:23:050205:217; 76:23:050205:193; 76:23:050205:230, через земельный участок с кадастровым номером 76:23:050205:685 (Приложение № 1 «Графические материалы», Схема № 3). На дату проведения осмотра установлено, что существующий проезд с улицы Советской города Ярославля, имеющий 2-х секционные 2-е автоматические распашные ворота на въезде на территорию. Проезд по территории шириной 7 метров, к конце имеющий разворотную площадку 13x15 метров. Данный вариант имеет общую площадь 621 кв.м. и протяженностью пути составляет не более 52 метров.

- Вариант прохода с земель общего пользования к нежилым помещениям с кадастровыми номерами 76:23:050205:218; 76:23:050205:217; 76:23:050205:193; 76:23:050205:230, расположенными на земельном участке с кадастровым номером 76:23:050205:126, через земельный участок с кадастровым номером 76:23:050205:685 (Приложение № 1 «Графические материалы», Схема № 4). На дату проведения осмотра установлено, что существующий проход с улицы Советской города Ярославля осуществляется через контрольно-пропускной пункт. Данный вариант имеет общую площадь 54 кв.м и протяженность пути составляет не более 36 метров.

По предложению суда эксперт ФИО7 представил дополнение к заключению, в котором рассчитал совместную площадь сервитута для прохода и проезда (без учета их наложения) через земельный участок с кадастровым номером 76:23:050205:685, которая составила 644 кв.м, с приложением Схемы № 5.

В целях определения платы за пользованием сервитутом по предложенному экспертом ФИО7 варианту определением суда от 31.05.2023 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ФИО8 (ООО «Яр-Оценка»).

Согласно поступившему в суд заключению эксперта ФИО8 (ООО «Яр-Оценка») от 30.11.2023 года, рыночная стоимость права пользования (для проезда и прохода) земельным участком с кадастровым номером 76:23:050205:685 (определение платы за сервитут) в определенных повторной землеустроительной экспертизой границах по состоянию на дату проведения оценки экспертом округленно составляет 37 300 руб.

Согласно пояснениям эксперта ФИО8 при определении платы за сервитут экспертом учтены все затраты, которые несет собственник на содержание земельного участка, в том числе расходы на ручную и механизированную уборку, расходы на освещение земельного участка, а также затраты на уплаты земельного налога. Иных сведений о несении каких-либо затрат на содержание земельного участка по запросу эксперта представлено не было. Установить интенсивность движения транспорта по земельному участку, в отношении которого испрашивается сервитут, на момент проведения исследования не представлялось возможным, ввиду отсутствия доступа истцу к ее помещениям. В связи с чем, при определении платы за сервитут интенсивность движения транспорта не учитывалась. Однако, по мнению эксперта, для сервитута в испрашиваемых целях данный показатель существенного значения не имеет.

По возражениям ответчика эксперт пояснил, что представленные коммерческие предложения на установку дополнительного охранного оборудования также не учитывались при определении платы за пользование сервитутом, поскольку из их содержания следует, что указанные расчеты/предложения являются предварительным. Кроме того, не представлен проект, либо иная документация о привязке указанных работ по установке дополнительного оборудования к данному объекту – территории ООО «ЯЛВЗ».

Оценивая сложившуюся правовую ситуацию, и представленные по делу доказательства, суд приходит к следующему.

Пунктом 1 ст. 274 Гражданского кодекса РФ определено, что собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Согласно п. 2 ст. 274 Гражданского кодекса РФ, сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Из позиции Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.02.2012 года № 11248/11, следует, что установление частного сервитута обусловлено необходимостью внесения правовой определенности в отношения собственников соседних земельных участков в тех случаях, когда потребности одного из них, связанные с использованием принадлежащего ему имущества, не могут быть удовлетворены иным образом. Эти интересы могут быть обеспечены как путем добровольного подписания собственниками господствующего и обслуживающего земельных участков соглашения о сервитуте, так и в судебном порядке, если между этими лицами не достигнуто такое соглашение или имеются разногласия по его отдельным условиям.

Требование, предусмотренное в п.3 ст.274 Гражданского кодекса РФ, имеет целью создание на будущее необходимых правовых гарантий для нормальной эксплуатации истцом своего имущества посредством предоставления ему по решению суда права ограниченного пользования чужим земельным участком.

В соответствии с п. 3 ст. 274 Гражданского кодекса РФ, в случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Вместе с тем, условиями для установления сервитута в судебном порядке являются, в частности, наличие между собственниками спора, препятствующего подписанию соглашения о сервитуте, а также выявленная судом в ходе рассмотрения спора объективная невозможность удовлетворения потребностей истца иным образом, кроме как наделения его правом ограниченного пользования чужим земельным участком.

Согласно правовой позиции Верховного суда РФ, изложенной в п. 9 «Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017 года, суд обязан исходить из необходимости обеспечить баланс интересов сторон и установить сервитут на условиях, наименее обременительных для собственника земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут.

Пунктом 5 ст. 274 Гражданского кодекса РФ и п. 6 ст. 23 Земельного кодекса РФ установлено, что собственник участка, обремененного сервитутом, имеет право требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральными законами.

В ходе рассмотрения настоящего спора судом установлено, что между сторонами не достигнуто соглашения об установлении или условиях сервитута. При этом истец, будучи собственником нежилых помещений, к которым необходимо осуществлять доступ, обладает правом на предъявление настоящего иска.

Учитывая, что проезд и проход к недвижимому имуществу истца прямо отнесены к потребностям, при наличии которых возможно предоставление названного ограниченного вещного права, суд при рассмотрении настоящего спора приходит к выводу о том, что у истца без установления права ограниченного пользования (сервитута) в отношении земельного участка с кадастровым номером 76:23:050205:685 не имеется иной возможности доступа к своему недвижимому имуществу.

Указанные обстоятельства подтверждаются представленными в материалы дела доказательствами, в том числе заключением судебной землеустроительной экспертизы.

Суд полагает обоснованным предложенный экспертом ФИО7 вариант установления сервитута для прохода и проезда к помещениям истца через земельный участок с кадастровым номером 76:23:050205:685 и контрольно-пропускной пункт.

При этом суд исходит из баланса интересов сторон спора с тем, чтобы ограниченное вещное право, обеспечивало только необходимые нужды истца, и не создавало существенных неудобств для собственника обремененного земельного участка. Предложенный экспертом ФИО7 вариант сервитута является, по мнению суда, наименее обременительным для собственника земельного участка, в отношении которого испрашивается сервитут, поскольку учитывает существующую инфраструктуру, застройку, утверждённую схему движения транспортных средств по территории предприятия и соответствующие расчетные параметры: ширина прохода и проезда (улицы и дороги в производственных зонах) определены в соответствии с требованиями, изложенными в таблице 11.2а «СП 42.13330.2016. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*» (утв. Приказом Минстроя России от 30.12.2016 № 1034/пр), как двойные полосы движения (в двух направлениях) шириной 3,5 метра каждая и 1 пешеходной частью шириной 1,5 метра.

Также суд принимает во внимание, что подобный вариант доступа к нежилым помещениям ФИО2 не требует изменения сложившегося порядка землепользования, поскольку для испрашиваемого сервитута предполагается использовать не застроенную территорию, а напротив, территорию предприятия, которая и самим собственником используется для прохода и проезда, при наличии единственного эксплуатируемого проезда (въезд и выезд) на территорию предприятия с улицы Советской города Ярославля через автоматические распашные ворота, что следует из схемы движения транспорта по территории предприятия ООО «ЯЛВЗ», представленной в материалы дела.

Доводы представителя ответчика ООО «ЯЛВЗ» о невозможности установления испрашиваемого сервитута для проезда и прохода к нежилым помещениям ФИО2 ввиду того, что ответчиком ООО «ЯЛВЗ» на территории предприятия осуществляется деятельность по производству ликеро-водочной продукции, предполагающая наличие соответствующей лицензии и попадающая под действие Росалкогольрегулирования, в связи с чем доступ третьих лиц, в том числе собственника помещений ФИО2 на территорию предприятия невозможен, представляются суду несостоятельными. Представленный ответчиком ООО «ЯЛВЗ» в материалы дела ответ Федеральной службы по регулированию Алкогольного рынка (Росалкогольрегулирование) от 02.02.2022 года таких сведений не содержит. Доказательств, свидетельствующих о наличии неустранимых препятствий для установления сервитута ООО «ЯЛВЗ» не представлено. Каких-либо запретов для допуска третьих лиц на территорию предприятия, осуществляющего деятельность по производству алкогольной продукции, нормативно-правовыми актами не установлено. Кроме того, данный вопрос о возможности использования помещений/зданий на территории одного земельного участка разными собственниками объектов недвижимости подлежал разрешению при продаже помещений в рамках банкротства акционерного общества «Ликеро - водочный завод «Ярославский» (когда это был единый завод). Также суд принимает во внимание вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Ярославской области от 06.04.2022 по делу №А82-18094/2020, которым Обществу с ограниченной ответственностью "Ярославский ликеро-водочный завод" отказано в иске к Индивидуальному предпринимателю ФИО2 о:

- признании помещений с кадастровыми номерами 76:23:050205:218, 76:23:050205:217, 76:23:050205:193, 76:23:050205:230, расположенными по адресу <...> неделимой вещью и общедолевым имуществом;

- прекращении права собственности ИП ФИО2 на помещения с кадастровыми номерами 76:23:050205:218, 76:23:050205:217, 76:23:050205:193, 76:23:050205:230 и распределить доли общей собственности;

- признании доли, принадлежащую ИП ФИО2 в имущественном комплексе, расположенном по адресу, <...> незначительной.

- признании за ООО «ЯЛВЗ» право собственности на спорное долевое имущество с кадастровыми номерами 76:23:050205:218, 76:23:050205:217, 76:23:050205:193, 76:23:050205:230, расположенное по адресу: г. Ярославль, ул. Советская, д. 63;

- возложении на ООО «ЯЛВЗ» обязанность по выплате в пользу ИП ФИО2 компенсации в размере 8 913 000 рублей за долю в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу, <...>.

Из указанного дела А82-18094/2020 также следует, что Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях в письменном отзыве сообщило, что спорные объекте в реестре федерального имущества не значатся; в реестре федерального имущества учтено следующее имущество: нежилые помещения с кадастровым номером 76:23:050205:222 (РНФИ: П13760001876), спиртохранилище с кадастровым номером 76:23:030705:168 (РНФИ: П12760003016), проходная (Сторожка) (РНФИ: В12760003018), Ограда – кирпичный забор (РНФИ: В12760003017), расположенные по адресу: город Ярославль, ул. Советская, д. 63.

Департамент охраны объектов культурного наследия Ярославской области в указанном деле сообщил в письменном отзыве, что здание, расположенное по адресу: <...>, является объектом культурного наследия регионального значения «Ярославское губернское акцизное управление (казенный винный склад)», 1901 г. (ансамбль).

По настоящему делу суд полагает, что сам по себе факт владения земельным участком, посредством которого осуществляется доступ ко всем зданиям и помещениям, расположенным на территории предприятия не имеет приоритета по сравнению с интересами других собственников, даже в том случае, если возникнет необходимость несения затрат на обустройство дополнительных пунктов контроля доступа. На момент рассмотрения настоящего спора каких-либо доказательств как обоснованности доводов ответчика, так и несения таких затрат суду не представлено.

Представленная ООО «ЯЛВЗ» Инструкция о пропускном и внутриобъектовом режиме ООО «Ярославский ликеро-водочный завод» (далее – Инструкция) лишь определяет основные требования по организации и осуществлению пропускного и внутриобъектового режима, не исключает допуск на территорию предприятия третьих лиц, устанавливая порядок прохода через контрольно-пропускной пункт (п. 4.3. Инструкции), а въезд через въездные автомобильные ворота (п. 9.1. Инструкции).

Довод ответчика ООО «ЯЛВЗ» о том, что факт отсутствия у ИП ФИО2 лицензии на производство алкогольной продукции, не позволит последней осуществлять деятельность в принадлежащих ей помещениях, является несостоятельным и не основан на законе.

Суд отклоняет довод ответчика ООО «ЯЛВЗ» о том, что требования об установлении сервитута также должны быть предъявлены и к ФИО3, который является участником общей долевой собсвенности на земельный участок с кадастровым номером 76:23:050205:8, на основании Решения Ленинского районного суда г. Ярославля от 10.04.2019 года, на котором, по мнению ответчика, располагается контрольно-пропускной пункт.

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 30.08.2023 года в отношении земельного участка с кадастровым номером 76:23:050205:8, площадью 64 кв.м, следует, что правообладателями указанного земельного участка являются ООО «Энергокапитал» с долей в праве общей долевой собственности 19/64, а также ФИО3 с долей в праве общей долевой собственности 45/64. При этом в указанной выписке в строке «Кадастровые номера, расположенных в пределах земельного участка объектов недвижимости» указаны лишь кадастровые номера 76:23:030601:72, 76:23:030601:89, относящиеся к линейным объектам (тепловая сеть и водопроводная сеть).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 30.08.2023 года в отношении объекта – проходной пункт и жилье, распложенный по адресу: <...>, кадастровый номер 76:23:030705:68, зарегистрированные права в отношении указанного объекта недвижимости отсутствуют. Равно как и отсутствуют сведения о расположении указанного объекта недвижимости в пределах земельного участка с кадастровым номером 76:23:050205:8.

Вместе с тем, в отсутствие зарегистрированных прав на контрольно-пропускной пункт, факт его использования ООО «ЯЛВЗ» для прохода на территорию предприятия не оспаривается сторонами и подтверждается материалами дела, в том числе проведенной по делу судебной экспертизой. ФИО3, привлечённый к участию в деле в качестве третьего лица не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, каких-либо возражений суду не представил.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, учитывая, что сервитут может быть установлен в исключительных случаях, суд приходит к выводу, что предоставление истцу права ограниченного пользования земельным участком с кадастровым номером 76:23:050205:685 и контрольно-пропускным пунктом является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости.

Согласно разъяснениям, приведенным в «Обзоре судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок», утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017 года, если при рассмотрении дела усматриваются основания для предоставления права ограниченного пользования чужим земельным участком, судам необходимо, в соответствии с приведенными положениями закона, определить размер платежей, подлежащих внесению собственнику обременяемого земельного участка, что предполагает вынесение данного вопроса в круг обстоятельств, подлежащих доказыванию (часть 2 статьи 56 ГПК РФ, часть 2 статьи 65 АПК РФ), и при отсутствии согласия собственника объекта недвижимости, обременяемого сервитутом, на безвозмездное пользование - возложение на истца обязанности по представлению доказательств обоснованности предлагаемого к установлению размера платы, в том числе путем назначения экспертизы. При несогласии с предложенным размером платы за сервитут ответчик вправе представить доказательства в обоснование своих возражений (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ).

Размер платы за сервитут должен быть соразмерен той материальной выгоде, которую приобретает собственник земельного участка в результате установления сервитута, компенсируя те ограничения, которые претерпевает собственник земельного участка, обремененного сервитутом.

В размер платы включаются разумные затраты, возникающие у собственника объекта недвижимости в связи с ограничением его права собственности или созданием условий для реализации собственником объекта недвижимости, для обеспечения использования которого сервитут установлен, права ограниченного пользования (например, связанных с необходимостью организации проезда через принадлежащий собственнику земельный участок, сносом или переносом ограждений, с соблюдением пропускного режима, поддержанием части участка в надлежащем состоянии), а также образовавшихся в связи с прекращением существующих обязательств собственника участка, обремененного сервитутом, перед третьими лицами.

При этом необходимо в том числе учитывать долю земельного участка, ограниченную сервитутом, в общей площади земельного участка; срок установления сервитута; объем ограничения пользования земельным участком и интенсивность его предполагаемого использования; характер неудобств, испытываемых собственником недвижимого имущества, обремененного сервитутом; степень влияния сервитута на возможность распоряжения земельным участком.

Принимая решение об определении характера платы за сервитут (единовременной выплате в полном объеме или периодических платежах в течение всего срока действия сервитута), в целях наибольшего соблюдения баланса интересов истца и ответчика необходимо учитывать не только содержание заявленных истцом требований, но и конкретные условия, и объем сервитута.

По результатам проведенной по делу судебной оценочной экспертизы на предмет определения платы за сервитут, рыночная стоимость права пользования (для проезда и прохода) земельным участком с кадастровым номером 76:23:050205:685 (определить плату за сервитут) в определенных повторной землеустроительной экспертизой границах по состоянию на дату проведения оценки экспертом составила 37 300 руб. без учета налога на добавленную стоимость.

В заключении эксперта ФИО8 (ООО «Яр-Оценка») величина соразмерной платы за сервитут сведена к расчету компенсационных платежей собственнику земельного участка, в том числе учтены затраты на уплату земельного налога, ручная и механизированная уборка и освещение.

Иных сведений о затратах собственника земельного участка, в отношении которого испрашивается сервитут ответчиком ООО «ЯЛВЗ» не представлено, несмотря на неоднократные предложения как со стороны суда, так и со стороны эксперта.

По смыслу п. 5 ст. 274 Гражданского кодекса РФ и п. 6 ст. 23 Земельного кодекса РФ плата за сервитут может быть соразмерна материальной выгоде, которую могло получить это лицо, если бы земельный участок не был обременен сервитутом. На размер платы влияют также характер и интенсивность использования земельного участка лицом, в интересах которого установлен сервитут. В данном случае ответчиком ООО «ЯЛВЗ» не опровергнута соразмерность установленной экспертом ФИО8 величины платы по приведенному варианту сервитута.

Замечания ответчика ООО «ЯЛВЗ» по заключению судебной оценочной экспертизы, проведенной экспертом ФИО8 сводятся к тому, что при определении платы за сервитут экспертом не принята во внимание интенсивность движения автомобильного транспорта через обременяемый земельный участок, а также не учтены предполагаемые затраты ООО «ЯЛВЗ» на возможное обустройство дополнительных пунктов контроля доступа, представленные в виде предварительного расчета стоимости таких работ.

Однако с учетом фактических обстоятельств дела, суд признает указанные доводы ответчика ООО «ЯЛВЗ» несостоятельными, поскольку на момент рассмотрения дела и проведения судебной экспертизы пользование частью земельного участка, на который испрашивается сервитут, не осуществлялось по причине отсутствия соответствующего доступа со стороны ООО «ЯЛВЗ», что объективно не позволяет определить интенсивность использования земельного участка в будущем, в том числе с учетом пояснений истца о наличии намерений по сдаче принадлежащих ей нежилых помещений в аренду третьему лицу. Суд соглашается с пояснениями эксперта ФИО8 и принимает экспертное заключение в качестве надлежащего доказательства.

Представленные ответчиком ООО «ЯЛВЗ» в материалы дела коммерческие предложения, содержащие предварительный расчет стоимости работ на обустройство дополнительных пунктов контроля доступа, носят вероятный характер, не соответствуют компенсационному характеру платы за сервитут, в связи с чем обоснованно не учены экспертом при определении платы за сервитут.

В ходе рассмотрения дела ответчикам суд неоднократно предлагал представить документы, подтверждающие затраты на содержание земельного участка, однако ответчик ООО «ЯЛВЗ» своим правом на представление соответствующих документов не воспользовался, в связи с чем заявленное представителем ответчика ООО «ЯЛВЗ» ходатайство о назначении по делу дополнительной оценочной экспертизы отклонено, поскольку расценено судом как направленное на затягивание судебного разбирательства.

Однако, в случае обоснованного фактического несения соответствующих затрат суд признает возможным со стороны ООО «ЯЛВЗ» постановку вопроса об изменении платы за пользование сервитутом, исходя из фактических затрат путем заключения соответствующего соглашения, а в случае не достижения такового, в судебном порядке.

Плата за сервитут определена судебной экспертизой.

При этом суд считает целесообразным предусмотреть в расчете платы ежегодную индексацию соразмерно величине общего коэффициента инфляции в Российской Федерации за прошедший год, что является общепринятым при рассмотрении такой категории дел.

Также суд устанавливает ежегодный порядок внесения платы за сервитут единовременным платежом за 12 месяцев в срок до 30 января оплачиваемого календарного года без учета налога на добавленную стоимость.

Таким образом, судом установлена плата за пользование сервитутом в отношении земельного участка с кадастровым номером 76:23:050205:685 в границах, определенных повторной землеустроительной экспертизой, в размере 37 300 руб. (без НДС) в год с ежегодной индексацией соразмерно величине общего коэффициента инфляции в Российской Федерации за прошедший год, и установить ежегодный порядок внесения платы за сервитут единовременным платежом за 12 месяцев в срок до 30 января оплачиваемого календарного года без учета налога на добавленную стоимость.

Требования истца, предъявленные к ООО «Энергокапитал», суд признает не подлежащими удовлетворению в связи с переходом права собственности на земельный участок ко второму ответчику.

Положениями ст. 131 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что сервитут подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

В силу п. 4 ст. 44 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ (ред. От 28.12.2022) «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация сервитута, предусматривающего право ограниченного пользования частью земельного участка, осуществляется в отношении части земельного участка, учтенной в Едином государственном реестре недвижимости, или с государственным кадастровым учетом такой части, за исключением случая, предусмотренного п. 11 ч. 5 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ (ред. От 28.12.2022) «О государственной регистрации недвижимости».

Основанием для государственной регистрации сервитута при наличии спора, является решение суда, принятое в соответствии с п. 3 ст. 274 Гражданского кодекса РФ, в связи с чем в резолютивной части соответствующего судебного акта должны быть приведены все условия, на которых суд устанавливает сервитут.

Исходя из требований п. 3 ст. 274 Гражданского кодекса РФ, при предоставлении истцу права ограниченного пользования в отношении части земельного участка суду в резолютивной части судебного акта следует указывать точные пространственные характеристики сервитута, относящиеся к сфере его действия, которые необходимы и достаточны для внесения изменений в государственный кадастр недвижимости, а впоследствии и для государственной регистрации данного вещного права в ЕГРП.

В рассматриваемом случае, кадастровые работы для описания конкретных параметров сервитута, выполнены в рамках судебной землеустроительной экспертизы, результаты которых отражены в экспертном заключении от 01.03.2023 года и дополнении к экспертизе от 14.09.2023 года, проведенном экспертом ФИО7 (ООО «Аудит кадастровых сведений»), которое положено в основу настоящего судебного акта и является приложением к решению суда.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, подлежат взысканию с проигравшей стороны.

Поскольку истцом при обращении в суд уплачена государственная пошлина в сумме 6000 рублей, то учитывая результат рассмотрения дела, расходы на уплату госпошлины в порядке ст. 110 АПК РФ, подлежат взысканию с ответчика ООО «ЯЛВЗ» в счет возмещение расходов истца.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (ч.1 ст.177 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Установить бессрочное ограниченное право пользования (сервитут) земельным участком, расположенным по адресу: <...>, кадастровый номер 76:23:050205:685, принадлежащим на праве собственности ООО «Ярославский ликеро-водочный завод», с правом прохода через контрольно-пропускной пункт – здание (<...>, для беспрепятственного круглосуточного проезда (в рабочие, выходные и праздничные дни) автотранспортных средств ИП ФИО2 и иных указанных ею лиц, а также беспрепятственного круглосуточного прохода (в рабочие, выходные и праздничные дни) ИП ФИО2 и иных указанных ею лиц к помещениям с кадастровыми номерами: 76:23:050205:218; 76:23:050205:217; 76:23:050205:193; 76:23:050205:230 («Литер А1»), принадлежащим на праве собственности ФИО2, расположенным по адресу: <...> на земельном участке с кадастровым номером 76:23:050205:126, согласно заключению судебной землеустроительной экспертизы, проведенной экспертом ООО «Аудит кадастровых сведений» Романовым А.О. от 01.03.2023 и дополнения к экспертизе от 14.09.2023.

Установить оплату за сервитут в размере 37 300 руб. (без НДС) в год, согласно заключению судебной оценочной экспертизы, выполненной экспертом ФИО8 (ООО «Яр-Оценка») 21.06.2023 и с ежегодной индексацией соразмерно величине общего коэффициента инфляции в Российской Федерации за прошедший год.

Установить срок оплаты за сервитут – единовременным платежом за 12 месяцев в срок до 30 января оплачиваемого календарного года.

В исковых требования к Обществу с ограниченной ответственностью "Энергокапитал" (ИНН <***>; ОГРН <***>) отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Ярославский ликеро-водочный завод" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) 6000 руб. – в возмещение расходов на уплату госпошлины.

Исполнительный лист выдать по ходатайству взыскателя после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме). Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области на бумажном носителе или в электронном виде, в том числе в форме электронного документа,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

Судья

С.Е. Секерина