Решение от 18 июня 2021 г. по делу № А51-5351/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-5351/2021
г. Владивосток
18 июня 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 10 июня 2021 года.

Полный текст решения изготовлен 18 июня 2021 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Грызыхиной Е.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Заместителя прокурора Приморского края в интересах Владивостокского городского округа в лице Администрации г.Владивостока (ИНН <***>, ОГРН: <***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 12.12.2002)

к Управлению муниципальной собственности г.Владивостока (ИНН <***>; ОГРН <***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 28.01.2003), обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Развитие» (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 28.07.2011)

третье лицо Министерство имущественных и земельных отношений Приморского края

о признании недействительным пункт 5.4 договора аренды земельного участка от 14.02.2019 №28-Ю-23733, заключённого между департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края и обществом с ограниченной ответственностью «Развитие»

при участии:

от Прокуратуры Приморского края – ФИО2, служебное удостоверение,

от остальных лиц – не явились, извещены,

установил:

заместитель Прокурора Приморского края, действующего в интересах Владивостокского городского округа в лице Администрации города Владивостока (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к Управлению муниципальной собственности г.Владивостока (далее – ответчик, УМС г.Владивостока), обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Развитие» (далее – ответчик, ООО «Специализированный застройщик «Развитие») о признании недействительным п.5.4 договора аренды земельного участка от 14.02.2019 №28-Ю-23733, заключенного между департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края и обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Развитие».

Определением от 20.04.2021 исковое заявление принято судом к производству по общим правилам искового производства и назначено к рассмотрению.

На основании части 1 статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Министерство имущественных и земельных отношений Приморского края

Представители Министерства имущественных и земельных отношений Приморского края, УМС г.Владивостока, ООО «Специализированный застройщик «Развитие» извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в предварительное судебное Заседание не явились, что в силу части 3 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для проведения заседания в отсутствие указанных лиц.

От УМС г.Владивостока, в материалы дела, по адресу в сети Интернет: http://my.arbitr.ru в системе подачи документов «Электронный страж» поступил отзыв на исковое заявление в обоснование позиции, из содержания которого усматривается не согласие ответчика с заявленными исковыми требования. Просит в удовлетворении иска отказать. Кроме того, просит рассмотреть дело в отсутствие представителя УМС г.Владивостока.

От Министерства имущественных и земельных отношений Приморского края в материалы дела, по адресу в сети Интернет: http://my.arbitr.ru в системе подачи документов «Электронный страж» поступил отзыв на исковое заявление.

На основании ст.66 АПК РФ документы приобщены судом к материалам дела.

Представитель Прокурора Приморского края заявление поддержал в полном объеме.

В соответствии с частью 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пунктом 27 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 № 65 «О подготовке дела к судебному разбирательству» суд в судебном заседании счел возможным завершить предварительное судебное заседание и открыть судебное заседание в первой инстанции.

В соответствии со статьей 156 АПК РФ судебное заседание проводится в отсутствие надлежащим образом извещенных представителей Министерства имущественных и земельных отношений Приморского края, УМС г.Владивостока, ООО «Специализированный застройщик «Развитие».

Изучив материалы дела, оценив доводы истца и представленные доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил следующее.

Между департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края (в настоящее время – министерство имущественных и земельных отношений Приморского края, далее – Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью ООО «Специализированный застройщик «Развитие» (далее – Арендатор) 25.03.2019 заключен договор аренды земельного участка № 28-Ю-23733 (далее – договор от 14.02.2019 № 28-Ю-23733).

По условиям договора от 14.02.2019 № 28-Ю-23733 Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 25:28:030003:1997 площадью 2919 кв. м, из земель населенных пунктов, местоположение: <...> в районе д. 16 б (далее Участок), разрешенное использование: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), цель предоставления: для реализации инвестиционного проекта "Строительство современного многоквартирного жилого дома с коммерческими помещениями в районе ул. Зои Космодемьянской в г. Владивостоке", в границах, указанных в Выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (Сведения об основных характеристиках объекта недвижимости), являющейся неотъемлемой частью настоящего договора.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 11.03.2019 внесена соответствующая запись.

Срок аренды земельного участка установлен с момента подписания договора по 12.10.2085 (п. 1.3 договора).

Пунктом 5.4 договора от 14.02.2019 № 28-Ю-23733 предусмотрено, что Арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды в случаях: использования Арендатором участка не в соответствии с целевым назначением, указанным в пункте 1.1 договора; невнесения Арендатором арендной платы в размере и в сроки платежа, установленные данным договором, более двух раз подряд; нарушения Арендатором иных условий указанного договора и требований действующего законодательства; расторжения соглашения об осуществлении деятельности от 06.09.2017 № СПВ-298/17, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 212-ФЗ «О свободном порте Владивосток», и внесения уполномоченным органом в реестр резидентов свободного порта Владивосток записи о прекращении статуса резидента свободного порта Владивосток.

Договор считается расторгнутым в одностороннем внесудебном порядке согласно п.1 ст.450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) путем направления Арендатору соответствующего уведомления. Указанное уведомление направляется по почте заказным письмом по адресу, указанному в данном договоре.

Договор считается расторгнутым со дня, когда Арендатор получил либо должен был получить уведомление.

Заместитель Прокурора Приморского края, полагая, что пункт 5.4 договора аренды земельного участка от 14.02.2019 № 28-Ю-23733, предоставляющие Арендодателю право в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора аренды (досрочно расторгнуть договор), противоречат действующему законодательству, обратился в суд с настоящим иском. Полагает, что, установив в договоре условия о праве его внесудебного расторжения Арендодателем, стороны нарушили прямо установленный п.9 ст.22 ЗК РФ законодательный запрет, что свидетельствует о ничтожности оспариваемых положений данного договора.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы истца, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из сделок, не противоречащих закону.

В соответствии с подпунктами 1 и 2 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом, в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, в арбитражный суд вправе обратиться и иные лица.

Как разъяснено в пункте 1 Постановления № 15 в силу пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» (далее – Закон о прокуратуре), прокуроры участвуют в рассмотрении дел арбитражными судами в соответствии с процессуальным законодательством.

Согласно пункту 1 статьи 52 АПК РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

По смыслу приведенной нормы право требовать признания сделок недействительными предоставлено прокурору в целях защиты публичной собственности и иных публичных интересов (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.05.2011 № 16402/10).

Условия обращения прокурора в арбитражный суд сформулированы в статье 35 Закона о прокуратуре, применяемой в системной взаимосвязи со статьей 52 АПК РФ. Так, в силу пункта 3 статьи 35 Закона о прокуратуре прокурор в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации вправе обратиться в суд с заявлением или вступить в дело в любой стадии процесса, если этого требует защита прав граждан и охраняемых законом интересов общества или государства.

На основании Закона Приморского края от 18.11.2014 № 497-КЗ «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований Приморского края и органами государственной власти Приморского края и внесении изменений в отдельные законодательные акты Приморского края» (в редакции от 03.12.2018) полномочия департамента земельных и имущественных отношений Приморского края по распоряжению земельными участками на территории Владивостокского городского округа, государственная собственность на которые не разграничена, с 01.05.2019 переданы администрации города Владивостока.

На основании постановления Администрации г.Владивостока от 25.04.2019 № 1667 «Об осуществлении полномочий по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена», органом по распоряжению земельными участками, находящихся на территории Владивостокского городского округа, государственная собственность на которые не разграничена, является Управление муниципальной собственности г. Владивостока.

В связи с изложенным, суд приходит к выводу, что иск предъявлен к уполномоченному лицу

В силу пункта 1 статьи 11 ГК РФ судебной защите подлежат нарушенные или оспоренные гражданские права.

Исходя из указанных норм следует, что обратившись с данным иском в суд, и пользуясь процессуальными правами истца, прокурор в соответствии с требованиями статьи 65 АПК РФ должен доказать нарушение оспариваемой сделкой прав и законных интересов соответствующего публичного образования, а также то, повлечет ли признание оспариваемой сделкой недействительной восстановление нарушенных прав и законных интересов публичного образования.

В соответствии с пунктом 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.03.2012 № 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе», предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной лицами, названными в абзацах втором и третьем части 1 статьи 52 АПК РФ, прокурор обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования. В связи с этим суд извещает соответствующее публично-правовое образование, в интересах которого предъявлен иск, в лице уполномоченного органа о принятии искового заявления прокурора к производству и возбуждении производства по делу.

Такое публично-правовое образование в лице уполномоченного органа вправе вступить в дело в качестве истца.

Кроме того, одной из задач судопроизводства в арбитражных судах являются защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность; укрепление законности и предупреждение правонарушений в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Судом установлено, что обращение Заместителя прокурора Приморского края с данным иском в Арбитражный суд Приморского края направлено на защиту интересов Владивостокского городского округа в лице Администрации г.Владивостока и в защиту прав неопределенного круга лиц, являющихся потенциальными участниками спорных правоотношений, либо интересы которых могут быть затронуты необоснованным расторжением договора и непоступлением в бюджет арендных платежей.

Таким образом, обращение заместителя прокурора Приморского края с данным иском в Арбитражный суд Приморского края направлен на защиту интересов Владивостокского городского округа в лице Администрации г.Владивостока, следовательно, заместитель прокурора Приморского края, выступающий в защиту интересов Владивостокского городского округа в лице Администрации г.Владивостока в защиту прав неопределенного круга лиц, обладает полномочиями по оспариванию в судебном порядке договора от 14.02.2019 № 28-Ю-23733 в части указанного пункта.

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422) (пункт 4 статьи 421 ГК РФ).

В соответствии со статьей 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Договор должен соответствовать императивным нормам правовых актов. Это правило обеспечивается, нормой статьи 168 ГК, которая устанавливает, что сделка (в том числе и договор), не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (пункт 2 статьи 607 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 615 ГК РФ установлено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии с Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» в силу пункта 3 статьи 154 и пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Соглашение сторон может быть достигнуто путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (пункт 2 статьи 432 ГК РФ), путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом, например, договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора (пункт 2 статьи 158, пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

Общие основания и порядок расторжения договора аренды регламентированы ст.ст. 450, 619 ГК РФ.

В силу п. 3 ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Таким образом, нормы земельного законодательства являются специальными по отношению к нормам гражданского законодательства.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ, Кодекс) договор может быть расторгнут по соглашению сторон или по решению суда.

В силу п. 1, 2 ст. 450.1 ГК РФ, предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором; в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Договор считается расторгнутым со дня, когда Арендатор получил либо должен был получить уведомление.

В соответствии со статьей 310 односторонний отказ от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом (например, пункт 2 статьи 405, статья 523 ГК РФ) или соглашением сторон, влечет те же последствия, что и расторжение договора по соглашению его сторон или по решению суда, и к ним подлежат применению правовые позиции, сформулированные в настоящем постановлении.

Последствия расторжения договора, отличающиеся от тех, которые установлены в статье 453 ГК РФ, могут содержаться в положениях об отдельных видах договоров. Правила статьи 453 Кодекса в указанных случаях применяются в той мере, в какой они не противоречат положениям специальных норм.

Последствия расторжения договора, отличные от предусмотренных законом, могут быть установлены соглашением сторон с соблюдением общих ограничений свободы договора, определенных в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах».

Однако в силу ч.1 ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Как следует из п.9 ст.22 ЗК РФ, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Таким образом, земельное законодательство Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка, срок действия которого превышает пять лет.

Поскольку договор аренды земельного от 14.02.2019 № 28-Ю-23733 заключен сторонами более чем на пять лет, при его расторжении применению подлежат положения п. 9 ст. 22 ЗК РФ.

Расторжение такого договора возможно только в судебном порядке. Односторонний отказ арендодателя от исполнения указанной категории договоров, их расторжение в одностороннем порядке не допускается.

Данный вывод содержится также в п.23 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».

Расторжение Арендодателем договора в нарушение установленного законом порядка влечет за собой необоснованное прекращение поступления в бюджет муниципального образования арендных платежей, что затрагивает интересы не только публично-правового образования, но и неопределенного круга лиц.

Таким образом, суд приходит к выводу, что пункт п.5.4 договора от 14.02.2019 № 28-Ю-23733 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:030003:1997, противоречат действующему законодательству, предусматривающему специальные нормы для регулирования правоотношений, вытекающих из договора аренды земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи168 ГК РФ).

Как разъяснено в пункте 32 совместного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ и Пленума Верховного Суда РФ от 01.07.1996 № 6/8 Гражданский кодекс РФ не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки.

В силу ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Поскольку признание недействительной части оспоренных пунктов договора не повлияет на исполнение сторонами обязательств по договору, признание его недействительным не влечет ничтожности прочих условий договора.

Учитывая вышеизложенное, заявленные требования о признании недействительным пункт п.5.4 договора аренды земельного участка от 14.02.2019 № 28-Ю-23733 с кадастровым номером 25:28:030003:1997, заключённого между департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края (в настоящее время – министерство имущественных и земельных отношений Приморского края) и обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Развитие», подлежат удовлетворению в полном объеме.

С учетом результатов рассмотрения спора в соответствии со статьи 110 АПК РФ государственная пошлина подлежит взысканию с ответчиков, однако, Управление муниципальной собственности г.Владивостока на основании статей 105 АПК РФ, 333.37 НК РФ освобождено от ее уплаты, с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Развитие» в доход федерального бюджета подлежит взысканию 3000 рублей государственной пошлины по иску.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Признать недействительным п. 5.4. договора от 14.02.2019 №28-Ю-23733 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:030003:1997.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Развитие» в доход федерального бюджета 3000 руб. государственной пошлины по иску.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья Грызыхина Е.А.