Решение от 28 декабря 2020 г. по делу № А51-16906/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-16906/2020
г. Владивосток
28 декабря 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 21 декабря 2020 года.

Полный текст решения изготовлен 28 декабря 2020 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Нестеренко Л.П.,

при ведении протокола судебного заседания

помощником судьи Дутовой Н.И.,

рассмотрев в судебном заседании заявление общества с ограниченной ответственностью «СТАРТ-ИНВЕСТ» (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации 06.02.2019)

к Управлению муниципальной собственности города Владивостока (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации 04.08.2000)

о признании незаконным решение; об обязании устранить допущенные нарушения прав и интересов заявителя,

при участии в заседании: от заявителя - ФИО1 по доверенности от 01.10.2019, от УМС г. Владивостока - ФИО2, по доверенности от 17.12.2019 № 28/5-10001 (до перерыва), ФИО3 по доверенности от 17.03.2020 № 28/5-2347 (после перерыва),

установил:

общество с ограниченной ответственностью «СТАРТ-ИНВЕСТ» обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения Управления муниципальной собственности города Владивостока, оформленного письмом от 31.08.2020 № 6269/СП, об отказе ООО «СТАРТ-ИНВЕСТ» в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 25:28:030017:6655; об обязании устранить допущенные нарушения прав и интересов заявителя.

В ходе судебного разбирательства общество заявленные требования поддержало, полагает, что отказ Управления нарушает права и законные интересы общества в предпринимательской деятельности, а также не соответствует нормам действующего законодательства.

По мнению заявителя, поскольку в период действия договора аренды ООО «СТАРТ ИНВЕСТ» в соответствии с разрешительными документами уполномоченных органов возвело на предоставленном земельном участке объект незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано в установленном законом порядке, в силу положений земельного законодательства, вступивших в действие с 01.03.2015, общество имеет право на однократное предоставление без проведения торгов спорного участка в аренду на три года для завершения строительства при наличии на таком участке объекта незавершенного строительства.

При этом пояснила, что земельный участок обществу в аренду для завершения строительства не предоставлялся, а перечисленных в статье 39.16 Земельного кодекса РФ основания для отказа в заключении с арендатором договора отсутствуют.

При этом заявитель просил суд принять во внимание, что несвоевременное рассмотрение обращения общества о предоставлении земельного участка привело к тому, что ООО «СТАРТ ИНВЕСТ» вынуждено нести убытки, связанные с оплатой за фактическое пользование земельным участком, поскольку прежний договор аренды закончился, а от заключения нового договора аренды земельного участка Управление намерено уклоняется.

Ответчик с заявленными требованиями не согласился, указав, что оспариваемый ответ носит уведомительный характер, указывающий на необходимость произвести оплату задолженности, и не является отказом в заключении договора аренды земельного участка, следовательно, права и законные интересы ООО «Старт-Инвест» данным ответом не нарушены.

УМС г. Владивостока считает, что действия заявителя направлены на злоупотребление правом, поскольку, арендуя земельный участок и используя его по целевому назначению - строительство теннисного корта, ООО «Старт-Инвест» не уплачивало арендные платежи и, избегая исполнения обязательств по договору аренды, желает заключить новый договор.

При рассмотрении дела судом установлено, что согласно договору аренды № 03-Ч-19112, заключенному 22.07.2014 с Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края (арендодатель) с учетом соглашений о внесении изменений в договор от 16.12.2014, от 01.12.2015, о передаче прав от 29.06.2017, от 01.07.2019, Обществу с ограниченной ответственностью «СТАРТ-ИНВЕСТ» был предоставлен на праве аренды земельный участок с кадастровым номером 25:28:030017:6655 площадью 3500 кв.м из земель населенных пунктов, находящийся по адресу <...> (установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в 90,5 м от ориентира по направлению на северо-запад), для использования в целях строительства теннисного корта. Срок аренды участка составляет пять лет с момента подписания договора.

Законом Приморского края от 18 ноября 2014 года № 497-КЗ «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований Приморского края и органами государственной власти Приморского края и внесении изменений в отдельные законодательные акты Приморского края» (с изменениями, действующими до вступления в силу изменений внесенных Законом Приморского края от 06.03.2019 № 462-КЗ) пункту 21 (1) статьи 7 Закона Приморского края от 29.12.2003 № 90-КЗ «О регулировании земельных отношений в Приморском крае» (с учетом изменений, внесенных Законом Приморского края от 09.08.2018 № 158-КЗ) установлено, что Администрация Приморского края или уполномоченные ею органы исполнительной власти Приморского края осуществляли до 01.01.2019 полномочия органов местного самоуправления Артемовского городского округа, Владивостокского городского округа, поселений, входящих в состав Шкотовского и Надеждинского муниципальных районов, по управлению и распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена (за исключением земельных участков, бесплатно предоставляемых гражданам, имеющим трех и более детей, гражданам, имеющим двух детей, а также молодым семьям для индивидуального жилищного строительства, земельных участков, предоставляемых для строительства объектов дошкольного/начального общего, основного общего, среднего общего образования), в том числе по предоставлению земельных участков на торгах и без проведения торгов.

После вступления в силу изменений в этот закон, внесенных Законом Приморского края от 06.03.2019 № 462-КЗ, с 01.05.2019 полномочия по распоряжению земельными участками на территории Владивостокского городского округа, государственная собственность на которые не разграничена, переданы администрации г. Владивостока.

В соответствии с постановлением администрации г. Владивостока от 25.04.2019 № 1667 «Об осуществлении полномочий по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» полномочиями по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Владивостокского городского округа, наделено УМС г. Владивостока.

Таким образом, к УМС г. Владивостока перешли права и обязанности арендодателя по заключенным ранее договорам аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в том числе по договору от 22.07.2014 № 03-Ч-19112.

19.11.2019 ООО «СТАРТ-ИНВЕСТ» зарегистрировано право на объект незавершенного строительства площадью с кадастровым номером 25:28:030017:7159 – нежилое (теннисный корт), площадь застройки 219,2 кв.м., степенью готовности объекта незавершенного стрительства10%. Право собственности № 25:28:030017:7159 – 25/001/2019-1 от 19.11.2019.

13.12.2019 в связи с истечением срока действия договора аренды Общество обратилось в УМС г. Владивостока с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 25:28:030017:6655, в аренду сроком на три года в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства на основании пункта 10 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации для завершения строительства находящегося на указанном земельном участке объекта незавершенного строительства, находящегося в собственности общества.

03.08.2020 общество повторно обратилось в УМС г. Владивостока с заявлением о предоставлении земельного участка, приложив полный пакет документов, предусмотренный Земельным кодексом.

По результатам рассмотрения повторного заявления УМС г. Владивостока сообщено обществу письмом от 31.08.2020 № 6269сп о невозможности заключения нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:030017:6655, площадью 3500 кв.м., расположенного по адресу: г. Владивосток, в районе ул. Новожилова, в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства по причине имеющейся задолженности по арендной плате.

Посчитав, что отказ ответчика не соответствуют закону и нарушает права и законные интересы заявителя, Общество обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, заслушав и изучив пояснения сторон, выяснив обстоятельства дела, суд пришел к выводу об обоснованности требований заявителя в силу следующего.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, частям 2 и 3 статьи 201 АПК РФ для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, и их должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Отношения в области оборота земельных участков регулируются Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ), Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ) и иными нормативно-правовыми актами.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 ЗК РФ (статья 39.2 ЗК РФ).

В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 39.1 ЗК РФ одним из оснований возникновения прав на земельные участки, предоставляемые из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, является договор аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.

Совокупный анализ данных норм свидетельствует, что указанный упрощенный порядок предоставления земельного участка в аренду обусловлен характером земельного участка, занятого объектом незавершенного строительства, который отнесен к недвижимости наряду с объектами, завершенными строительством (реконструкцией), и направлен на сохранение прав собственника такого объекта незавершенного строительства, лишенного по каким-либо причинам возможности завершить строительство объекта в пределах первоначального срока действия договора.

В силу подпункта 6 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на заключение (однократную пролонгацию) договора аренды для завершения строительства такого объекта без торгов. Вводя льготный (без торгов) порядок получения в аренду публичного земельного участка для собственников незавершенных строительством объектов, законодатель адресует его лицам, не использовавшим прежде право на продление договора и не имевшего правопредшественников, такое право реализовавших.

Как усматривается из материалов дела, между Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края (арендодатель) и ФИО4 (арендатор), заключен договор аренды земельного участка на период строительства от 22.07.2014 № 03-Ч-19112 для использования в целях строительства теннисного корта, сроком действия 5 лет с момента государственной регистрации договора (пункт 1.3 договора). Дополнительными соглашениями о внесении изменений в договор от 16.12.2014, от 01.12.2015, срок действия договора был продлен до 25.12.2019.

Дополнительным соглашением от 01.07.2019 о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 22.07.2014 № 03-Ч-19112 общество с ограниченной ответственностью «СТАРТ-ИНВЕСТ» (правоприобретатель) приняло на себя все права и обязанности, вытекающие из указанного договора.

19.11.2019 обществом зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, наименование объекта: нежилое (теннисный корт), кадастровый номер объекта 25:28:030017:7159, общая площадь застройки 219,2 кв. м, степень готовности объекта – 10 %, адрес (местонахождение) объекта: <...>.

Таким образом, на испрашиваемом обществом земельном участке находится объект недвижимости, принадлежащий ему на праве собственности.

Учитывая, что заявитель является собственником объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, который был предоставлен в аренду до 01.03.2015, и ранее спорный земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников указанного объекта (арендаторам), суд приходит к выводу об отсутствии у Администрации оснований для отказа в однократном предоставлении земельного участка с кадастровым номером 25:28:030017:6655 в аренду для завершения строительства.

При этом исходя из текста оспариваемого решения основанием для отказа ответчиком в предоставлении в аренду спорного земельного участка послужило наличие на момент окончания срока действия договора аренды земельного участка, то есть по состоянию на 24.12.2019, задолженности по арендной плате.

Императивные основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов содержатся в статье 39.16 ЗК РФ.

Вместе с тем указанный перечень такого основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, как наличие задолженности по договору аренды, указанный перечень не содержит, то есть закон не связывает возможность предоставления земельного участка собственнику не завершенного строительством объекта для целей завершения его строительства с добросовестностью арендатора по ранее действовавшему договору.

Суд также принимает во внимание следующее обстоятельство.

Пунктом 15 статьи 39.8 ЗК РФ закреплено, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В силу пункта 5.1 договора аренды земельного участка от 22.07.2014 № 03-Ч-19112 договор прекращает свое действие по окончании его срока, а согласно пункту 3.4.11 договора по истечении срока его действия (не позднее дня, следующего за днем окончания срока действия договора) арендатор обязан освободить участок, если на новый срок не будет заключен или пролонгирован договор аренды, передав его арендодателю по акту приема-передачи в состоянии, пригодном для дальнейшего использования по целевому назначению.

Однако на момент заключения данного договора действовали императивные нормы, регулировавшие в том числе земельные арендные отношения.

В частности, согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключался на срок, определенный договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Пунктом 2 статьи 610 ГК РФ определены особенности такого договора. В частности, установлено, что каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Правило, регламентированное в пункте 2 статьи 621 ГК РФ, в полной мере распространялось на договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, поскольку ГК РФ не предусматривал возможности установления исключений из данного правила в соответствии с иными федеральными законами.

Земельный кодекс РФ специально не оговаривает правила возврата земельного участка, находившегося в аренде, учитывая, что согласно пункту 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

При этом возобновление договора на неопределенный срок также не ставилось законом в зависимость от того, своевременно ли и в полном ли объеме выполнялись взаимные обязанности сторон договора.

Таким образом, поскольку по окончании срока договора аренды от 22.07.2014 № 03-Ч-19112 ООО «Старт-Инвест» не возвратило земельный участок с кадастровым номером 25:28:030017:6655 по акту приема-передачи, продолжая сохранять статус арендатора этого земельного участка, а Управление муниципальной собственности, принявшее на себя в результате перераспределения полномочий по распоряжению земельными участками права и обязанности арендодателя, не возражало против использования земельного участка и не направило Обществу уведомление об отказе от договора, договор считался возобновленным на неопределенный срок.

Вместе с тем, данный факт не лишает заявителя права ставить вопрос о переоформлении договорных отношений по поводу аренды земельного участка, на котором находится принадлежащий ему объект незавершенного строительства, путем заключения с ним нового договора аренды по основанию, прямо предусмотренному подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

Таким образом, каких-либо правовых препятствий для однократного предоставления ООО «Старт-Инвест» испрашиваемого земельного участка в аренду для завершения строительства объекта, равно как и оснований для отказа в предоставлении земельного участка в аренду, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ, у Управления не имелось.

Вопреки утверждению ответчика о том, что письмо от 31.08.2020 № 6269/СП не являлось решением об отказе в предоставлении земельного участка, а лишь информировало Общество о наличии задолженности по арендной плате и о необходимости ее погасить, судом отклоняется как противоречащий фактическим обстоятельствам. В данном письме ответчик прямо указывает на то, что рассмотрено обращение ООО «Старт-Инвест» о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 25:28:030017:6655, и подтверждает, что предоставить земельный участок невозможно ввиду наличия задолженности по договору аренды от 22.07.2014 № 03-Ч-19112, о чем заявителю сообщалось и ранее по результатам рассмотрения ранее поданных заявлений.

Понуждение арендатора земельного участка к исполнению обязанности по внесению арендной платы в соответствующем размере, в том числе при истечении срока действия договора аренды и заключении нового договора для завершения строительства объекта должно осуществляться ответчиком теми правовыми способами, которые предусмотрены законом, в частности, путем обращения за судебной защитой с иском о взыскании задолженности по договору.

Согласно пункту 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

При изложенных обстоятельствах суд пришел к выводу о том, что оспариваемое решение об отказе в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 25:28:030017:6655 для завершения строительства объекта не соответствует законодательству и нарушает предоставленное Обществу пунктом 10 статьи 39.6 ЗК РФ права на получение указанного земельного участка кадастровым номером в аренду для завершения строительства без проведения торгов.

Учитывая изложенное, суд удовлетворяет требования заявителя и в порядке пункта 3 части 4 статьи 201 АПК РФ обязывает ответчика предоставить Обществу с ограниченной ответственностью «СТАРТ-ИНВЕСТ» земельный участок с кадастровым номером 25:28:030017:6655 в аренду для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

р е ш и л:

Признать незаконным решение Управления муниципальной собственности города Владивостока, оформленное письмом от 31.08.2020 № 6269/СП, об отказе в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 25:28:030017:6655 для завершения строительства объекта, - как не соответствующее Земельному кодексу Российской Федерации.

Решение в данной части подлежит немедленному исполнению.

Обязать Управление муниципальной собственности г. Владивостока предоставить Обществу с ограниченной ответственностью «СТАРТ-ИНВЕСТ» земельный участок с кадастровым номером 25:28:030017:6655 в аренду для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Взыскать с Управления муниципальной собственности г. Владивостока в пользу Общества с ограниченной ответственностью «СТАРТ-ИНВЕСТ» 3000 руб. (Три тысячи рублей) расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения в суде апелляционной инстанции.


Судья Нестеренко Л.П.