Решение от 15 января 2025 г. по делу № А72-10782/2024

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е


г.Ульяновск                                                                              Дело № А72-10782/2024     

«16»  января 2025 года


Резолютивная часть решения объявлена 15 января 2025 года

Полный текст решения изготовлен 16 января 2025 года


Арбитражный суд Ульяновской области в составе судьи Шушмаркина Д.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лушиной Н.В.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Общества с ограниченной ответственностью «Поволжский партнер» (ОГРН <***>, ИНН <***>, г. Ульяновск

к Управлению муниципальной собственностью  администрации города Ульяновска (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Ульяновск

об урегулировании разногласий по договору,


третьи лица- Общество с ограниченной ответственностью «Гудвилл плюс», Общество с ограниченной ответственностью «Центр оценки консалтинга и  финансовой экспертизы «Финэкс»


при участии представителей:

от  истца – ФИО1, доверенность от 01.08.2024, диплом, паспорт;

 от ответчика – ФИО2, доверенность от 02.02.2024, диплом, паспорт;

 от третьих лиц- не явились, извещены;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Поволжский партнер» обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к Управлению муниципальной собственностью  администрации города Ульяновска об урегулировании разногласий в п.2.1 договора купли-продажи недвижимого имущества в следующей редакции:

«Стоимость имущества составляет 3 530 509 (три миллиона пятьсот тридцать тысяч пятьсот девять) рублей (НДМ не предусмотрен), в том числе земельный участок 2 840 320 (два миллиона восемьсот сорок тысяч триста двадцать) рублей».

Определением от 23.08.2024 исковое заявление принято к производству,  суд принял к рассмотрению ходатайство истца о назначении судебной экспертизы,  по вопросу:

1) определить рыночную стоимость здания диспетчерской «Сев.Венец» площадью 151,1 кв. м, назначение: нежилое, количество этажей: 1, кадастровый номер 73:24:040404:673, расположенного по адресу: Ульяновская область, г. Ульяновск, Ленинский район, ул. Радищева, д. 144 и земельного участка площадью 496,0 кв. м, кадастровый номер 73:24:040605:48, расположенного по адресу: Ульяновская область, г. Ульяновск, Ленинский район, ул. Радищева, д. 144, по состоянию на 22 марта 2024 года.

Определением от 23.08.2024 исковое заявление принято к производству, принято к рассмотрению ходатайство истца о назначении судебной экспертизы по делу.

Определением от 17.09.2024 дело назначено к судебному разбирательству.

Определением от 16.10.2024 судебное заседание отложено.

Определением от 31.10.2024 производство по делу судом приостановлено до получения результатов экспертизы. Проведение судебной экспертизы поручено Обществу с ограниченной ответственностью ««Эксперты», эксперту ФИО3. На разрешение экспертов поставлен следующий вопрос:

1.Определить рыночную стоимость здания диспетчерской «Сев.Венец» площадью 151,1 кв. м, назначение: нежилое, количество этажей: 1, кадастровый номер 73:24:040404:673, расположенного по адресу: Ульяновская область, г. Ульяновск, Ленинский район, ул. Радищева, д. 144 и земельного участка площадью 496,0 кв. м, кадастровый номер 73:24:040605:48, расположенного по адресу: Ульяновская область, г. Ульяновск, Ленинский район, ул. Радищева, д. 144, по состоянию на 22 марта 2024 года.

02.12.2024 в арбитражный суд от Общества с ограниченной ответственностью «Эксперты»  поступило экспертное заключение №2024/209-11, счет на оплату №85 от 02.12.2024 на сумму 27 000 руб. 00 коп.

Определением от 09.12.2024 производство по делу возобновлено, суд привлёк к участию в деле  в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, Общество с ограниченной ответственностью «Гудвилл плюс», Общество с ограниченной ответственностью «Центр оценки консалтинга и  финансовой экспертизы «Финэкс».

Представители третьих лиц в судебное заседание не явились, извещены о дате и времени судебного заседания надлежащим образом.

Судебное заседание проводится  в отсутствие третьих лиц  порядке ст.156 АПК РФ.

До начала судебного заседания от истца через систему «Мой Арбитр» поступило ходатайство об уточнении исковых требований, согласно которым истец просит принять п. 2.1. договора купли-продажи недвижимого имущества в следующей редакции истца:

п. 2.1. «Стоимость имущества составляет 3 674 333 (три миллиона шестьсот семьдесят четыре тысячи триста тридцать три) рубля 00 копейка (НДС не предусмотрен).

- стоимость здания составляет 623 333 (шестьсот двадцать три тысячи триста тридцать три) рубля:

- стоимость земельного участка составляет 3 051 000 (три миллиона пятьдесят одна тысяча) рублей.».

Суд в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ удовлетворил ходатайство истца об утонении исковых требований. 

Представитель истца настаивал на исковых требованиях.

 Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований.

Изучив материалы дела, исследовав и оценив представленные доказательства, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению.

При этом суд руководствовался следующим.

Как следует из иска, 21.03.2022 между Обществом с ограниченной ответственностью «Поволжский партнер» (Арендатор) и Управлением муниципальной собственностью администрации города Ульяновска (Арендодатель) заключен договор № 10640,  в соответствии с которым Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду здание диспетчерской общей площадью 151,1 кв.м., расположенное  по адресу: <...>.

 22.03.2024  истец обратился в Управление муниципальной собственности администрации города Ульяновска  с заявлением  о предоставлении преимущественного права на приобретение  вышеуказанного  арендуемого имущества (том 1 л.д.35).

31 мая 2024 года Управлением муниципальной собственностью Администрации города Ульяновска в адрес истца был направлен проект договора купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества, согласно п.2.1 которого стоимость имущества, указанная в договоре, составляет 5 033 873 руб. 51 коп., в том числе: стоимость здания  составляет 1 347 649 руб. 95 коп.,  стоимость  земельного участка  составляет 3 686 244 руб. 56 коп.

Общество с ограниченной ответственностью «Поволжский партнер» направило в адрес ответчика протокол разногласий к проекту договора, в котором просило изложить п.2.1 договора в следующей редакции: «п. 2.1. «Стоимость имущества составляет 3 530 509 руб.  (НДС не предусмотрен), в том числе земельного участка  2 840 320 руб.

Письмом от 17.07.2024 Управление муниципальной собственности администрации города Ульяновска   отказалось заключать договор купли- продажи  недвижимого имущества  на условиях истца, в связи с чем истец обратился с настоящим исковым заявлением.

Согласно уточнённым исковым требованиям истец просит принять п.2.1 договора купли-продажи недвижимого имущества  в следующей редакции истца:

п.2.1. «Стоимость имущества составляет 3 674 333 (три миллиона шестьсот семьдесят четыре тысячи триста тридцать три) рубля 00 копейка (НДС не предусмотрен).

- стоимость здания составляет 623 333 (шестьсот двадцать три тысячи триста тридцать три) рубля:

- стоимость земельного участка составляет 3 051 000 (три миллиона пятьдесят одна тысяча) рублей

Ответчик исковые требования не признает по доводам, изложенным в отзыве на иск.

В силу части 1 статьи 11 ГК РФ судебной защите подлежат оспоренные или нарушенные гражданские права.

Согласно п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии с п. 1 ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Ответчик не отрицает того факта, что истец соответствует всем условиям, указанным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ, и необходимым для реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемых нежилых помещений. Однако рыночная стоимость  установлена  привлеченным оценщиком, по мнению ответчика, носит обязательный характер. Признаваемый Законом об оценочной деятельности вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при её проведении несколькими оценщиками, в том числе в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки.

В силу пункта 2 части 8 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

При этом доводы, касающиеся недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, могут быть заявлены субъектом малого и среднего предпринимательства, в том числе, и в качестве основания иска об урегулировании разногласий по соответствующему договорному условию, предъявляемого в суд в соответствии со статьями 445 - 446 ГК РФ.

Из  отчета № 08-03/24, подготовленного ООО «Гудвилл Плюс» по заказу ответчика, стоимость спорного имущества по состоянию на 04.03.2023 составляет 5 033 873 руб. 51 коп.

Согласно представленному Обществом с ограниченной ответственностью «Поволжский партнер» заключению №1040/2024., подготовленному Независимой оценочной компанией Обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки консалтинга и финансовой экспертизы «Финэкс»  рыночная стоимость спорного имущества на 22.03.2024 составляет 3 530 509 руб. 00 коп.

В силу статьи 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

В связи с возникшими разногласиями по вопросу стоимости рыночной стоимости арендуемого истцом имущества, определением Арбитражного суда Ульяновской области от 31.10.2024  по ходатайству истца назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Обществу с ограниченной ответственностью «Эксперты» ФИО3.

В соответствии с экспертным заключением №2024/209-11 от 29.11.2024  рыночная стоимость по состоянию на 22.03.2024 составляет:

 Здание диспетчерской "Северный Венец", назначение: нежилое, общая площадь 151,1 кв. м., количество этажей: 1, в том числе подземных 0, адрес (местонахождение) объекта: Российская федерация, Ульяновская область, г. Ульяновск, р-н Ленинский, ул. Радищева, д. 144, кадастровый номер 73:24:040404:673 - 748 000 рублей с НДС, 623 333 рубля без НДС;

Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под зданием диспетчерской "Северный Венец", площадь 496 кв. м., адрес (местонахождение) объекта: Ульяновская область, г. Ульяновск, р-н Ленинский, ул. Радищева, д. 144, кадастровый номер 73:24:040605:48 - 3 051 000 рублей, НДС не облагается.

Как разъяснено в п.12 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 №23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 АПК РФ заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами.

Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Кодекса. При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ).

Представленное заключение эксперта Общества с ограниченной ответственностью «Эксперты» соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», статьям 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в заключение эксперта отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, экспертное заключение основано на материалах дела, выводы эксперта не содержат неясностей и противоречий, в связи с чем, указанное заключение эксперта признано судом надлежащим доказательством по делу.

Частью 1 статьи 65 АПК РФ предусмотрена обязанность каждого лица, участвующего в деле, доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Ответчиком экспертное заключение не оспорено, ходатайство о проведении повторной или дополнительной экспертизы не заявлено.

Принимая во внимание представленные в материалы дела доказательства и, учитывая выводы экспертного заключения Общества с ограниченной ответственностью «Эксперты», суд приходит к выводу, что исковые требования следует удовлетворить и изложить п.2.1 договора купли-продажи недвижимого имущества здания диспетчерской «Сев.Венец» площадью 151,1 кв. м, назначение: нежилое, количество этажей: 1, кадастровый номер 73:24:040404:673 и земельного участка площадью 496,0 кв. м, кадастровый номер 73:24:040605:48, расположенных по адресу: Ульяновская область, г.

Ульяновск, Ленинский район, ул. Радищева, д. 144, в следующей редакции:

«Стоимость имущества составляет 3 674 333 (три миллиона шестьсот семьдесят четыре тысячи триста тридцать три) рубля 00 копеек (НДС не предусмотрен), в том числе, стоимость здания 623 333 рубля, стоимость земельного участка  3 051 000 рублей».

Изложенное не противоречит сложившейся судебной практике, в частности, постановлению Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 ноября 2024 № 11АП-13524/2024 по делу № А72-1593/2024, определению Верховного Суда Российской Федерации от 23 июля 2021 № 307-ЭС21-11140.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Учитывая, что исковые требования судом удовлетворены, расходы истца по оплате госпошлины и по оплате судебной экспертизы  возлагаются на ответчика.

Руководствуясь статьями  110, 167-171, 176-177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить.

Изложить п.2.1 договора купли-продажи недвижимого имущества -  здания диспетчерской «Сев.Венец» площадью 151,1 кв. м, назначение: нежилое, количество этажей: 1, кадастровый номер 73:24:040404:673 и земельного участка площадью 496,0 кв. м, кадастровый номер 73:24:040605:48, расположенных по адресу: Ульяновская область, г.

Ульяновск, Ленинский район, ул. Радищева, д. 144, в следующей редакции:

«Стоимость имущества составляет 3 674 333 (три миллиона шестьсот семьдесят четыре тысячи триста тридцать три) рубля 00 копеек (НДС не предусмотрен), в том числе, стоимость здания 623 333 рубля, стоимость земельного участка  3 051 000 рублей».

  Взыскать с Управления муниципальной собственностью администрации города Ульяновска (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Поволжский партнер» расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб. 00 коп., расходы по оплате судебной экспертизы в сумме 27 000 руб. 00 коп.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца с момента его принятия и может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд.


Судья                                                                                                        Д.В. Шушмаркин