Решение от 11 февраля 2018 г. по делу № А40-85172/2017

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Москва Дело №А40-85172/17-11-835

12.02.2018

Резолютивная часть решения объявлена 05.02.2018

Решение в полном объеме изготовлено 12.02.2018

Арбитражный суд в составе:

Судьи: Дружининой В.Г. (единолично)

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Игнатовой Т.Ю. (до перерыва в судебном заседании с/з ФИО1),

рассмотрев дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «АНГРИС» (117628, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>, дата рег. 24.08.2001 г.)

к Департаменту городского имущества города Москвы (125009, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>, дата рег. 15.11.1991 г.)

об урегулировании разногласий,

в заседании приняли участие:

от истца: ФИО2 по дов. № б/н от 17.02.2016 г., удостоверение,

от ответчика: ФИО3 по доверенности № 33-Д-1221/17 от 25.12.2017г., паспорт, ФИО4 по доверенности № 33-Д-1232/17 от 25.12.2017г.,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «АНГРИС» обратилось в Арбитражный суд города Департаменту городского имущества г. Москвы об урегулировании разногласий, возникшие между ООО «АНГРИС» и Департаментом городского имущества г. Москвы при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), общей площадью 237,7 кв.м., расположенных по адресу: <...> (этаж 1, пом. Ш а, комн.1-17; этаж 2, пом. Ша, комн. 18-29) с кадастровым номером 77:06:0011002:2349, путем принятия п. 3.1. договора купли-продажи нежилого помещения, в следующей редакции:

«3.1. Цена Объекта составляет 20 549 584 рублей 00 копеек, в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от, выполненным Компанией «Вердикт-Оценка», за вычетом стоимости произведенных ООО «Ангрис» в нежилом помещении общей площадью 237,7 кв.м., расположенном по адресу: <...> (этаж 1, пом. Ша, комн. 1-17; этаж 2, пом.Ша, комн. 18-29), неотделимых улучшений с учетом их износа по состоянию на 07.12.2016 г., НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.», пункта 3.4. договора в следующей редакции:

«3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 10 числа каждого месяца и состоят из оплаты основного долга, составляющей не менее суммы из расчета цены Объекта, определенной в соответствии с пунктом 3.1. Договора, делённой на 60 (шестьдесят), и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга. А также о взыскании судебных издержек на оплату расходов по судебной экспертизе (с учетом принятых судом уточнений исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ).

Истец поддержал исковые требования по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик исковые требования не признал по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление.

Суд, рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, оценив представленные доказательства, считает, что исковые требования подлежат удовлетворению в части, по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 19.03.2004г. между ООО «Ангрис» (Арендатор, Истец) и ТСЖ «Синяя птица» (правопреемник – Департамент имущества г. Москвы, Арендодатель, Ответчик) заключен Договор аренды нежилого помещения07-00131/04 (в редакции дополнительных соглашений от 21.12.2004 г., от 31.08.2010 г., от 10.08.2012 г., от 06.10.2015 г.), общей площадью 237,7 кв.м., расположенное по адресу: <...> (этаж 1, пом. Ша, комн. 1-17; этаж 2, пом.Ша, комн.18-29).

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Истец отнесен к субъектам малого предпринимательства по основаниям и в порядке, определенном Федеральным законом Российской Федерации «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» от 24.07.2007 N 209-ФЗ, что подтверждается внесением истца в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.

Истец пояснил суду, что помещения непрерывно арендовались истцом на протяжении более 2-х лет до 1 июля 2015 года, задолженность по арендным платежам за упомянутое имущество, неустойкам (штрафам, пеням), в соответствии с положениями Федерального закона № 159-ФЗ на день подачи истцом заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, отсутствует.

Истец, полагая, что в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения,

07.12.2016обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением по вопросу предоставления государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства из государственной собственности города Москвы» в отношении недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 237,7 кв.м.(этаж 1, пом. Ша, комн. 1-17; этаж 2, пом.Ша, комн. 18-29).

Департамент городского имущества города Москвы, рассмотрев обращение истца, 13.03.2017(исх. от 09.03.2017 № 33-5-187848/16-(0)-2) передал представителю истца проект договора купли-продажи арендуемых помещений, стоимость выкупаемых помещений установлена (п.3.1. договора) в размере 26 019 000 руб. 00 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 26.01.2017 №Д-858-0036/17-1, выполненного ЗАО «МБЦ» и положительным экспертным заключением от 13.02.2017 № ГК/858/17-42, подготовленным МСНО-НП «ОПЭО».

В соответствии с п. 3.4 проекта договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем дочисла каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 433 650 руб. 00 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.

Истец, посчитав цену существенно завышенной, не соответствующей рыночным ценам за аналогичное имущество, обратился в оценочную компанию ООО «ПФК». В соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 20.03.2017 № ОЦ26/03-2017, выполненным ООО «ПФК», цена объекта составила 15 721 186 руб.00 коп., то есть ниже суммы, указанной Департаментом.

Истец подписал предложенный Ответчиком проект договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), но с протоколом разногласий, касающимся пункта 3.1 договора, в части указания цены выкупаемого помещения, а также пункта 3.4 договора. Истец исх.№20 от 05.04.2017 года направил ответчику подписанный договор купли-продажи помещений с протоколом разногласий и предложением заключить договор купли-продажи на иных условиях.

Департамент в ответ на указанное обращение 13.04.2017 исх.№ 33-5-187848/16-(0)-4 сообщил истцу об отказе в предоставлении государственной услуги. Таким образом, при заключении договора между сторонами возникли разногласия в цене выкупаемого имущества.

В соответствии со ст. 3 ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (п. 4 ст. 4 Закона № 159-ФЗ).

В то же время п. 8 ст. 4 Закона № 159-ФЗ устанавливает право субъекта малого и среднего предпринимательства обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Пункт 2 ст. 445 ГК РФ предусматривает, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола - разногласий. При отклонении протокола разногласии либо неполучении извещения о результатах рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Следовательно, при несогласии с предложенной в оферте Департамента городского имущества г. Москвы (проекте договора) ценой выкупа имущества, в том числе, в связи с недостоверностью произведенной рыночной оценки, субъект малого и среднего предпринимательства вправе использовать способ защиты права на выкуп, предусмотренный п. 2 ст. 445 ГК РФ, то есть посредством передачи возникших разногласий на рассмотрение суда.

В соответствии со ст. 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Ответчик с исковыми требованиями не согласился, представил отзыв на исковое заявление, в соответствии с которым просил суд отказать в удовлетворении исковых требований, в связи с тем, что согласно отчету о рыночной стоимости спорного объекта от 26.01.2017 № Д-858-0036/17-1 стоимость которого, составляет 26 019 000 руб. 00 коп.

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 25.09.2017г. по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено Компании «Вердикт –Оценка».

Согласно представленному судебному заключению, а также дополнительным пояснениям эксперта, следует, что рекомендуемая рыночная стоимость нежилого помещения, общей площадью 237,7 кв.м., расположенных по адресу: <...> (этаж 1, пом. Ш а, комн.1-17; этаж 2, пом. Ша, комн. 18-29) по состоянию на 07.12.2016г. составляет 20 549 584 руб. 00 коп.

Сторонами представил возражения на заключение эксперта, в связи с чем, судом в судебное заседание был вызван эксперт, который дал исчерпывающие ответы на вопросы суда и сторон.

Истцом заявлено ходатайство о проведении по делу судебной экспертизы в порядке ст. 82 АПК РФ, с учетом произведенных Истцом неотделимых улучшений арендуемого помещения, по мнению последнего стоимость которых должна быть засчитана в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества.

Ответчик против удовлетворения ходатайства о проведении экспертизы возражал, пояснил суду, что свое согласие на производство работ, по неотделимым улучшениям, как собственник арендуемого помещения Департамент городского имущества г. Москвы не давал.

Истец указал, что разрешение на производство работ, по неотделимым улучшениям арендуемого помещения было получено Государственной жилищной инспекцией города Москвы, в подтверждение позиции представил распоряжение № ЮЗ-1597/А039095-06 от 15.07.2006г. и иные документы к данному распоряжению.

Суд признает довод Истца о том, что стоимость осуществленных им неотделимых улучшений должна быть зачтена в счет оплаты приобретаемого имущества несостоятельным, суд руководствовался частью 6 статьи 5 Закона № 159 в соответствии с которой, стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества только в том в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Истцом в материалы дела представлено распоряжение Государственной жилищной инспекцией города Москвы, в подтверждение позиции представил распоряжение № ЮЗ-1597/А039095-06 от 15.07.2006г. об обязании ООО «АНГРИС» осуществить переустройство и (или) перепланировку нежилого помещения в соответствии с проектом и соблюдением требований норматива Москвы по эксплуатации жилищного фонда ЖНМ-2005/1.

Истец полагает, что согласование данного переустройства Государственной жилищной инспекцией города Москвы является согласием арендодателя. Вместе с тем им не учтено следующее.

Согласно пункту 1 Положения о Государственной жилищной инспекции города Москвы, утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 26.07.2011 N 336-ПП, государственная жилищная инспекция города Москвы (далее также - Инспекция) является функциональным органом исполнительной власти города Москвы, осуществляющим следующие функции и полномочия, являющиеся установленной сферой деятельности Инспекции, в том числе по предоставлению государственных услуг по согласованию переустройства и перепланировки помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

На основании и во исполнение федеральных законов, иных нормативных правовых актов Российской Федерации, Устава города Москвы, законов города Москвы, иных правовых актов города Москвы Инспекция принимает решения о согласии на переустройство и (или) перепланировку жилого помещения в многоквартирном доме от имени собственника в лице города Москвы. (пункт 4.2.11. Положения).

В свою очередь на основании пункта 1 Положения Департаменте городского имущества города Москвы, утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 20.02.2013 N 99-ПП, Департамент городского имущества города Москвы является функциональным органом исполнительной власти города Москвы, осуществляющим в том числе функции выполнения полномочий собственника в отношении имущества города Москвы.

Таким образом, учитывая, что объектом аренды является нежилое помещение и то, что договора аренды с городом Москвой заключен в лице ее уполномоченного отраслевого органа, суд приходит к выводу о том, что согласие на осуществление неотделимых улучшений должно было быть получено арендатором в Департаменте городского имущества города Москвы.

С учетом изложенного судом, протокольным определением отклонено ходатайство Истца о назначении по делу судебной экспертизы в порядке ст. 82 АПК РФ.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

В данном случае суд не усматривает каких-либо сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в его выводах, в связи с чем, считает, что определенная заключением экспертизы рыночная стоимость спорного помещения является достоверной.

Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно п. 1.2 ст.5 Федерального закона № 159-ФЗ. Оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.

Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Таким образом, требования истца об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости подлежат удовлетворению в указанной выше части.

Расходы по оплате экспертиз относятся на ответчика, в силу ст. 110 АПК РФ, поскольку требование заявлено обосновано.

Расходы по оплате госпошлины относятся на ответчика в порядке ст. 110 АПК РФ.

Суд, руководствуясь ст.ст. 309, 310, 393, 429, 445 ГК РФ и ст.ст. 4, 65, 75, 110, 156, 170, 171, 180, 181, 259, 276 АПК РФ,

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между ООО «АНГРИС» и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи нежилых помещений общей площадью 237,7 кв.м., расположенных по адресу: <...> (этаж 1, пом. Ша, комн.1-17; этаж 2, пом.Ша, комн. 18-29) с кадастровым номером 77:06:0011002:2349, изложить п. 3.1. и п. 3.4 договора купли-продажи нежилого помещения, в следующей редакции:

«3.1. Цена Объекта составляет 20 549 584 рублей 00 копеек, в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, выполненным Компанией «Вердикт-Оценка» от 17.11.2017г., НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.»,

«3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 10 числа каждого месяца и состоят из оплаты основного долга, составляющей не менее 342 493 руб. 10 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга».

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы за счет казны г. Москвы в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Ангрис» (расходы по госпошлине в размере 6 000 (шесть тысяч) руб.00 коп. и 20 000 (двадцать тысяч) руб. 00 коп. расходы на экспертизу.

В остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в арбитражный суд апелляционной инстанции.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья: В.Г. Дружинина