Решение от 25 октября 2019 г. по делу № А07-12292/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89,

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А07-12292/2019
г. Уфа
25 октября 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 22.10.2019

Полный текст решения изготовлен 25.10.2019

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Вафиной Е. Т., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев дело по иску

общества с ограниченной ответственностью «Эльдорадо» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

к Администрации городского поселения город Белорецк муниципального района Белорецкий район Республики Башкортостан (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,

третье лицо, не заявляющая самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью Консалтинговая компания «Альте» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

при участии в судебном заседании:

от истца - ФИО2, доверенность, удостоверение

представители иных лиц, участвующих в деле не явились, извещены по правилам ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе путем публичного размещения информации на официальном сайте суда в сети Интернет.

ООО "ЭЛЬДОРАДО" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Администрации городского поселения город Белорецк муниципального района Белорецкий район Республики Башкортостан об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.09.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено общество с ограниченной ответственностью Консалтинговая компания «Альте».

Истец уточненные исковые требования поддерживает, просит удовлетворить в полном объеме.

От ответчика и третьего лица ранее через канцелярию суда было направлено ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие. Ответчиком также направлен отзыв на исковое заявление, в котором ответчик пояснил, что против иска возражает, считает необоснованным, в удовлетворении исковых требований просит отказать.

Дело рассмотрено в отсутствие представителей ответчика и третьего лица по правилам ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы и обстоятельства дела, заслушав представителя истца, суд

УСТАНОВИЛ:

Как указал истец и следует из материалов дела, общество с ограниченной ответственностью «Эльдорадо» (далее – истец, Общество) является арендатором муниципального имущества - нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 354,1 кв.м., что подтверждается договором аренды № 3762 от 16.08.2013 г.

02.10.2018г. Обществом в Администрацию городского поселения г. Белорецк муниципального района Белорецкий район РБ (далее – ответчик, Администрация) было подано заявление о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества на основании Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159 - ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В ответ на данное обращение Администрация направила в адрес ООО «Эльдорадо» проект Договора № 175 от 13.03.2019г. купли-продажи недвижимого имущества (помещений), находящегося в муниципальной собственности муниципального образования городское поселение г. Белорецк муниципального района Белорецкий район Республики Башкортостан и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства с условием о рассрочке оплаты сроком на 7 (семь) лет со дня его заключения.

В соответствии с условиями проекта Договора купли-продажи № 175 от 13.03.2019 г. (пункт 2.2.), стоимость Объекта, определенная независимым оценщиком ООО «Консалтинговая компания «Альте» (отчет об оценке № 15.1 от 29.01.2019 г.) составила 6 198 333 рубля 33 коп. без учета НДС.

Не согласившись с выкупной ценой объекта, истец обратился к ИП ФИО3 для проведения независимой оценки. Согласно отчету об оценке № 28/03-2019 от 28.03.2019 ИП ФИО3 рыночная стоимость объекта составляет 3 441 525,42 руб. без учета НДС.

29.03.2019 г. ООО «Эльдорадо» направило в адрес Администрации письмо с подтверждением намерения реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого Объекта с приложением Протокола разногласий от 29.03.2019г. к Договору № 175 от 13.03.2019г. и предложением изменить условия договора о цене выкупаемого здания.

В частности, в протоколе разногласий указано следующее:

-п. 2.2. Договора применить в следующей редакции: «Рыночная стоимость имущества в соответствии с отчетом об оценке №28/03-2019 от 28.03.2019г., выполненным независимым оценщиком ИП ФИО3, составляет 3 441 525 руб. 42 коп. без учета НДС;

-п. 3.1. Договора применить в следующей редакции: «Цена имущества по настоящему Договору составляет 3 441 525 руб. 42 коп. без учета НДС».

Однако, Администрация не приняла для подписания Протокол разногласий, направленный ООО «Эльдорадо», что следует из ответа от 12.04.2019 г. (исх. № 730).

Недостижение сторонами договора соглашения по условиям договора о выкупной цене имущества явилось основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Ответчик с исковыми требованиями не согласен, просит отказать в их удовлетворении.

В ходе рассмотрения дела истцом заявлено ходатайство о назначении экспертизы по определению рыночной стоимости нежилого помещения.

Ответчик возражает против назначения по делу судебной экспертизы, полагает достаточным имеющегося в материалах дела отчета № 15.1 от 29.01.2019, вопросов на разрешение эксперта не имеется.

Перед экспертом истец просил поставить следующий вопрос:

1) Какова рыночная стоимость нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 354,1 кв.м. по состоянию на 02.10.2018 г. без учета стоимости земельного участка.

Проведение экспертизы истец просит поручить ООО «Центр независимых экспертиз «Суд-информ» (адрес: 450005, <...> Октября, д. 11/2, офис 418) или ООО «Оценочная компания «ТерраНова» (адрес: 450098, <...>).

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.05.2019 суд ходатайство общества с ограниченной ответственностью «Эльдорадо» о назначении экспертизы удовлетворил, назначил по делу А07-12292/2019 судебную экспертизу по определению оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, производство поручил эксперту ООО «Центр независимых экспертиз «Суд-информ» (адрес: 450005, <...> Октября, д. 11/2, офис 418) ФИО4.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.05.2019 производство по делу приостановлено до получения результатов проведения судебной экспертизы.

05.08.2019 поступило заключение эксперта № 106 от 02.08.2019, в связи с чем, определением от 30.09.2019 производство по делу возобновлено, судебное разбирательство отложено.

В судебном заседании 22.10.2019 истец уточнил исковые требования с учетом определенной экспертным заключением № 106 от 02.08.2019 рыночной стоимости объекта и просит указать в договоре стоимость выкупаемого недвижимого имущества по цене 3 481 000 руб. без учета НДС.

Истец настаивает на удовлетворении исковых требований, ответчик иск не признает.

Оценив все представленные доказательства в отдельности, относимость, допустимость и их достоверность, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к следующим выводам.

В силу статей 64, 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

В соответствии со статьей 8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе равноправия сторон. Стороны пользуются равными правами на заявление отводов и ходатайств, представление доказательств, участие в их исследовании, выступление в судебных прениях, представление арбитражному суду своих доводов и объяснений, осуществление иных процессуальных прав и обязанностей, предусмотренных названным кодексом.

В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Исходя из положений ст. 554 и 555 Гражданского кодекса Российской Федерации существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются условия о предмете и его цене.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно п. 4 ст. 421, п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

На основании ст. 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

То обстоятельство, что истец относится к субъектам малого предпринимательства и соответствует критериям, предусмотренным вышеуказанной нормой для преимущественного права на приобретение муниципального имущества Администрацией не оспаривается.

В силу ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации.

Согласно абз. 2 ст. 3 названного Закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие- либо чрезвычайные обстоятельства.

Поскольку заключение ООО «Консалтинговая компания «Альте» (отчет об оценке № 15.1 от 29.01.2019 г.) выполнено не на дату подачи заявки (02.10.2018г.) , рыночная стоимость спорных помещений, определенная на основании названного отчета не может быть принята в качестве достоверной, а также в связи со значительным расхождением рыночной стоимости выкупаемого имущества определенной оценщиками со стороны истца и ответчика, суд по ходатайству истца назначил проведение судебной экспертизы.

В соответствии с частью 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта исследуется наряду с другими доказательствами по делу.

По результатам проведения судебной экспертизы эксперт пришел к выводу о том, что рыночная стоимость объекта нежилого здания, распложенного по адресу: <...>, общей площадью 354,1 кв.м. составляет 3 481 197 руб. без учета земельного участка и НДС 18 %.

Исследовав материалы дела, суд установил, что экспертом исследованы и оценены все имеющиеся в деле на момент проведения экспертизы доказательства; в заключении имеются ответ на поставленный перед экспертом вопрос; доказательств, свидетельствующих о недостоверности выводов эксперта не представлено; экспертное заключение является ясным и полным, противоречивых выводов заключение не содержит.

Экспертное заключение представляет собой полные и последовательные ответы на вопросы, поставленные перед экспертом, имеющим соответствующие образование, специальность и стаж работы, необходимые для производства данного вида работ, предупрежденным об ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

При назначении экспертизы отводов эксперту лицами, участвующими в деле, не заявлено.

Анализ экспертного заключения, позволяет прийти к выводу о том, что указанное заключение оформлено в соответствии с требованиями ст. 82, 83, 86 АПК РФ, в нем отражены все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения, экспертное заключение основано на материалах дела, противоречий в выводах эксперта не усматривается.

Данное заключение судебной экспертизы принято в качестве письменного доказательства по делу.

Таким образом, судом установлено, что стоимость спорного недвижимого имущества без учета стоимости земельного участка и НДС составляет 3 481 197 руб.

При этом в соответствии с заключение эксперта №106 стоимость земельного участка составила 1170056 рублей. При этом ответчик не воспользовался своими процессуальными правами на подачу встречного искового заявления в части определения стоимости земельного участка на дату подачи заявления при заключении оспариваемого договора № 175 от 13.03.2019г., в связи с чем, поскольку суд не вправе выходить за пределы заявленных исковых требований, дело подлежит рассмотрению в пределах заявленных исковых требований истца.

С учетом результатов проведенной судебной экспертизы истцом исковые требования уточнены.

При указанных обстоятельствах, оценив в совокупности в соответствии со ст. 71 АПК РФ все имеющиеся в материалах дела доказательства, принимая во внимание обстоятельства именно настоящего дела, суд пришел к выводу о необходимости удовлетворения исковых требований, поскольку это соответствует фактическим обстоятельствам дела и отвечает принципу правовой определенности в правоотношениях истца и ответчика.

Согласно ст. 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

На основании ст. 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Согласно ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

При этом, согласно ч. 1 ст. 109 АПК РФ денежные суммы, причитающиеся экспертам, свидетелям и переводчикам, выплачиваются по выполнении ими своих обязанностей.

Указанные нормы права свидетельствуют о том, что суд, назначая судебную экспертизу, гарантирует ее оплату.

Истцом на депозит Арбитражного суда Республики Башкортостан перечислены денежные средства в размере 20 000 руб., что подтверждается платежным поручением от 22.05.2019.

Экспертом определена стоимость экспертного заключения № 106 от 02.08.2019 в размере 20 000 руб.

Постановление Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" указывает на невозможность уменьшения размера вознаграждения эксперту, если эксперт выполнил исследование в полном объеме.

Поскольку процессуальным законодательством в основу распределения судебных расходов между сторонами положен принцип возмещения их истцу за счет ответчика в случае удовлетворения исковых требований, расходы по государственной пошлине и проведения судебной экспертизы, в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возлагаются на ответчика в размере, установленном ст. 333.21 Налогового кодекса РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Эльдорадо» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) об урегулировании возникших разногласий при заключении договора № 175 от 13.03.2019г. купли-продажи недвижимого имущества (помещений), находящегося в муниципальной собственности муниципального образования городское поселение г. Белорецк муниципального района Белорецкий район Республики Башкортостан и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства с условием о рассрочке оплаты - удовлетворить.

Принять пункт 2.2 договора № 175 от 13.03.2019г. купли-продажи недвижимого имущества (помещений), находящегося в муниципальной собственности муниципального образования городское поселение г. Белорецк муниципального района Белорецкий район Республики Башкортостан и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства с условием о рассрочке оплаты, заключаемого Администрацией городского поселения г. Белорецк муниципального района Белорецкий район Республики Башкортостан с обществом с ограниченной ответственностью «Эльдорадо» в отношении нежилого здания (строения, сооружения) литеры А, А1, общей площадью 354,1 кв.м. по адресу: 453500, РБ, <...> в следующей редакции: «Рыночная стоимость нежилого здания, расположенного по адресу: РБ, <...>, общей площадью 354,1 кв.м. по состоянию на 02.10.2018г. в соответствии с заключением судебной экспертизы №106 составляет 3481000 (три миллиона четыреста восемьдесят одна тысяча) рублей без учета стоимости земельного участка и НДС 18%».

Принять Пункт 3.1. Договора № 175 от 13.03.2019г. купли-продажи недвижимого имущества (помещений), находящегося в муниципальной собственности муниципального образования городское поселение г. Белорецк муниципального района Белорецкий район Республики Башкортостан и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства с условием о рассрочке оплаты, заключаемого Администрацией городского поселения г. Белорецк муниципального района Белорецкий район Республики Башкортостан с обществом с ограниченной ответственностью «Эльдорадо» в отношении нежилого здания (строения, сооружения) литеры А, А1, общей площадью 354,1 кв.м. по адресу: 453500, РБ, <...> в следующей редакции: «Цена имущества по настоящему Договору составляет 3481000 (три миллиона четыреста восемьдесят одна тысяча) рублей без учета стоимости земельного участка и НДС 18%».

Взыскать с Администрации городского поселения город Белорецк муниципального района Белорецкий район Республики Башкортостан (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) за счет казны городского поселения город Белорецк муниципального района Белорецкий район Республики Башкортостан в пользу общества с ограниченной ответственностью «Эльдорадо» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) 6 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, 20 000 руб. в возмещение расходов на проведение судебной экспертизы.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по ходатайству взыскателя.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья Е.Т. Вафина