Постановление от 5 марта 2024 г. по делу № А06-4628/2023

ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, г. Саратов, ул. Лермонтова д. 30 корп. 2 тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: (8452) 74-90-91,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А06-4628/2023
г. Саратов
05 марта 2024 года
Резолютивная часть постановления объявлена 21 февраля 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 марта 2024 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Борисовой Т.С.,

судей Котляровой А.Ф., Степуры С.М.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования «Камызякский муниципальный район Астраханской области» на решение Арбитражного суда Астраханской области от 12 декабря 2023 года по делу № А06-4628/2023,

по исковому заявлению администрации муниципального образования «Камызякский район» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Продукты Камызякского края» (ИНН <***>, ОГРН <***>,)

о расторжении договора аренды земель сельскохозяйственного назначения от 12.07.2001, об обязании возвратить земельный участок из категории земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 30:05:000000:84, имеющий адресные ориентиры: Астраханская область, Камызякский район, вдоль дороги на с. Каралат между г. Камызяк и с. Чапаево, общей площадью 12360800 кв.м, для сельскохозяйственного производства, о взыскании задолженности по арендной плате, пени,

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования «Камызякский муниципальный район Астраханской области» (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Астраханской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Продукты Камызякского края» (далее - ООО «Продукты Камызякского края», ответчик) о расторжении договора аренды земель сельскохозяйственного назначения от 12.07.2001, об обязании возвратить земельный участок из категории земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 30:05:000000:84, имеющим адресные ориентиры: Астраханская область, Камызякский район, вдоль дороги на с. Каралат между г. Камызяк и с. Чапаево, общей площадью 12360800 кв.м, для сельскохозяйственного производства, о взыскании задолженности по арендной плате в размере 2 312 212 руб. 31 коп., пени в размере 616 779 руб. 79 коп.

До вынесения решения судом первой инстанции Администрация в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отказалась от исковых требований в части расторжения договора аренды земель сельскохозяйственного назначения от 12.07.2001 и обязания возвратить переданный по договору земель сельскохозяйственного назначения от 12.07.2001 земельный участок.

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 012 декабря 2023 года по делу № А06-4628/2023 производство по делу в части требования о расторжении договора аренды земель сельскохозяйственного назначения от 12.07.2001, об обязании возвратить переданный по договору земель сельскохозяйственного назначения от 12.07.2001 земельный участок - прекращено.

Суд взыскал с ООО «Продукты Камызякского края» в пользу Администрации основной долг в размере 4 562 руб. 22 коп., пени в размере 5 706 руб. 86 коп.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Администрация, не согласившись с принятым судебным актом, обратилась в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на несоответствие выводов суда первой инстанции фактическим обстоятельствам дела и неправильное применение норм права, просит решение суда первой инстанции отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, и принять новый судебный акт, которым исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате удовлетворить в полном объеме.

Заявитель полагает, что к отношениям сторон подлежит применению регулируемая арендная плата в силу того, что регулирование арендной платы за находящиеся в публичной собственности земли осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Подробнее доводы изложены в апелляционной жалобе и дополнениях к ней.

ООО «Продукты Камызякского края» в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представило письменный отзыв на жалобу, в котором возражает против ее удовлетворения, настаивает на законности и обоснованности обжалуемого судебного акта, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представители Администрации и ООО «Продукты Камызякского края» в судебное заседание не явились, явку своих представителей не обеспечили, о месте и времени судебного заседания стороны извещены надлежащим образом путем направления определения, выполненного в форме электронного документа, в соответствии со статьей 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Принимая во внимание наличие сведений о надлежащем извещении истца и ответчика о времени и месте судебного заседания, основываясь на положениях статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции считает возможным рассмотреть дело в отсутствие их представителей.

В судебном заседании, открытом 14 февраля 2024 года, в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 21 февраля 2024 года до 10 часов 45 минут, объявление о перерыве размещено в соответствии с рекомендациями, данными в пунктах 11-13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2013 № 99 «О процессуальных сроках».

После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе судей без участия представителей сторон.

Законность и обоснованность принятого решения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как видно из материалов дела, 12.07.2001 между администрацией (арендодатель) и ООО «Надежда-2» (арендатор) заключен договор аренды земель сельскохозяйственного назначения (далее - договор), по условиям которого арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 1236,08 гектаров, согласно прилагаемой экспликации земель, для сельского хозяйства, находящиеся: вдоль дороги на с. Каралат между г. Камызяк и с. Чапаево Камызякского района.

Согласно пункту 1.2 договора заключен сроком на 25 лет и вступает в силу с момента его регистрации в ГУЮ Астраханской области регистрационная палата.

29 мая 2002 года между Администрацией (арендодатель) и ООО «Надежда-2» (арендатор) заключено дополнительное соглашение о нижеследующем:

пункт 2 договора аренды земель сельскохозяйственного назначения от «12» июля 2001 изложен в следующей редакции:

«общая сумма ежегодной платы за арендованные земельные участки составляет 30 000 рублей в первый год с последующим пересмотром арендной платы (пункт 2.1).

Арендные платежи начинают исчисляться с 1 января 2002 года (пункт 2.2).

Арендатор обязуется вносить арендную плату ежеквартально равными долями не позднее 25 числа последнего месяца квартала (пункт 2.3).

Окончательный расчет по арендной плате за текущий год осуществляется не позднее 5 ноября.».

18 ноября 2019 года между ООО «Надежда-2» в лице конкурсного управляющего ФИО2 (Продавец) и ООО «Продукты Камызякского края» (Покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого Продавец продает, а Покупатель покупает на условиях, указанных в договоре, право аренды земельного участка, общей площадью 126,08 Га, для сельскохозяйственного производства, на основании договора аренды от 12.07.2001, срок аренды 25 лет, кадастровый номер 30:05:000000:84.

Договор купли-продажи зарегистрирован в установленном законом порядке 08.10.2020.

Согласно выписке из ЕГРН от 15.03.2021 № КУМ-002/2021-22754622, земельный участок относится к категории земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 30:05:000000:84, имеющий адресные ориентиры: Астраханская область, Камызякский район, вдоль дороги на с. Каралат между г. Камызяк и с. Чапаево, площадью 12360800 кв.м, для сельскохозяйственного производства. Права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 12.07.2001 года перешли к ООО «Продукты Камызякского края».

Дата регистрации договора аренды согласно выписке из ЕГРН 06.11.2020.

Обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, истец указывает, что в нарушение условий договора арендная плата за период с 25.03.2018 по 25.03.2023 ответчиком в полном объеме не внесена, в результате образовалась задолженность в размере 1 051 646 руб. 32 коп.

Ввиду несвоевременного внесения арендных платежей истцом ответчику начислены пени за период с 25.03.2020 по 25.03.2022, с 01.10.2022 по 25.03.2023 в размере 168 287 руб. 36 коп.

В целях досудебного урегулирования спора Администрация направила в адрес ответчика претензию от 11.04.2023 № 02/3109. Ответа на претензию не поступило.

Данные обстоятельства легли в основу настоящего иска.

Установив фактические обстоятельства дела, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, поведение сторон при исполнении договора, в том числе обязанность арендатора по оплате арендной платы, Арбитражный суд Астраханской области по заявлению ответчика применил срок исковой давности за период с 25.03.2018 по 31.03.2020 и с учетом произведенных платежей пришел к выводу наличии правовых оснований для частичного удовлетворения исковых требований, при этом суд исходил из наступления у арендатора обязанность по оплате арендных платежей с 06.11.2020, поскольку с этой даты (06.11.2020) произведена государственная регистрация договора купли-продажи от 18 ноября 2019 года и права аренды в ЕГРН.

В соответствии с частью 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд апелляционной инстанции по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Таким образом, процессуальный закон обязывает суд апелляционной инстанции оценить представленные доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, и отразить в судебном акте мотивы, по которым он пришел к своим выводам, принял или отклонил доводы лиц, участвующих в деле, со ссылкой на законы и иные нормативные правовые акты, исходя из принципов равноправия сторон и состязательности процесса (статьи 8, 9, 71, 168, 169, 185 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Суд апелляционной инстанции в ходе судебного разбирательства пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Статья 307 ГК РФ предусматривает, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

На основании статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу положений статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Заключенный сторонами Договор по своей правовой природе является договором аренды и регулируется Земельным кодекса Российской Федерации, общими положениями гражданского законодательства и нормами для отдельных видов обязательств, содержащимися в главе 34 «Аренда» ГК РФ.

Так, в соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По смыслу вышеизложенных правых норм, обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении установленной договором платы за владение и пользование имуществом.

В рамках настоящего спора между сторонами возникли разногласия относительно порядка определения размера арендной платы. Истец полагает, что к отношениям сторон подлежит регулируемая арендная плата, в свою очередь ответчик считает, что размер арендной платы должен определяться исходя из условий договора, в соответствии с которыми годовой размер арендной платы установлен в размере 30 000 руб.

Размер арендной платы за пользование земельным участком, порядок, условия и сроки ее внесения определяются договором аренды (статья 614 Гражданского кодекса, пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).

В соответствии со статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесена платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, одной из форм платы за использование земли является арендная плата.

Пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации определяет, что размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно статье 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, порядок определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливается соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. При этом размер арендной платы определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными правительством российской Федерации.

Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен. Арендная плата в таком случае должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

В соответствии с пунктом 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

В статье 7 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ) определено, что к земельным отношениям, возникшим до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, данный кодекс применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных указанным законом.

Законом № 137-ФЗ действие статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации на правоотношения, возникшие до его вступления в силу, не распространено.

В таком случае, единый подход к применению регулируемой арендной платы в отношении договоров, заключенных до и после введения его в действие, недопустим.

В рассматриваемом случае договор аренды заключен 12 июля 2001 года, то есть до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы (29.10.2001, Земельный кодекс Российской Федерации, статья 65).

Как разъяснено в абзаце третьем пункта 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - постановление Пленума ВАС РФ № 73), если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

В абзаце 5 пункта 16 постановления Пленума ВАС РФ № 73 разъяснено, что регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 73 Лесного кодекса Российской Федерации, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Из буквального толкования условий договора аренды от 12.07.2001 следует, что его условиями не предусмотрено нормативное регулирование размера арендной платы и возможность ее изменения в связи с изменениями нормативных актов, подлежащих применению к отношениям сторон.

Условие пункта 4.1. договора, согласно которому арендодатель вправе изменять по согласованию с арендатором размер арендной платы в случаях изменения цен на материально-технические ресурсы, продукцию, но не чаще, чем один раз в год, таковым не является.

Дополнительным соглашением от 29.05.2002 к договору аренды от 12.07.2001, стороны установили, что общая сумма ежегодной арендной платы за арендованные земельные участки составляет 30 000 руб. в первый год с последующим пересмотром арендной платы.

В пункте 2 дополнительного соглашения от 29.05.2002 к договору аренды от 12.07.2001 стороны определили, что остальные положения договора аренды земель сельскохозяйственного назначения сохраняются в неизменном виде.

Установив, что договор аренды земельного участка был заключен до вступления в силу нормативных правовых актов, предусматривающих необходимость государственного регулирования арендной платы, условиями договора аренды от 12.07.2001 в редакции дополнительного соглашения от 29.05.2002 не предусмотрено изменение арендной платы в связи изменением нормативных актов, регулирующих порядок, условия и сроки оплаты арендной платы за земельные участки, находящиеся в публичной собственности, а арендодателю не предоставлено право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что к рассматриваемым правоотношениям автоматическое изменение размера арендной платы с внесением изменений в нормативно-правовые акты, регулирующие методику расчета арендной платы, не применяется.

Следовательно, размер арендной платы подлежит определению в соответствии с условиями договора аренды от 12.07.2001 в редакции дополнительного соглашения от 29.05.2002, который составляет 30 000 руб. в год.

Доказательств того, что стороны в установленном порядке пересмотрели размер арендной платы, а равно предусмотрели применение регулируемой арендной платы, в материалы дела не представлено, на наличие таких доказательств апеллянт не ссылается и к жалобе их не прилагает.

В этой связи, доводы заявителя жалобы о применении к сторонам по договору аренды от 12.07.2001 государственного регулирования арендной платы не основаны на условиях договора и противоречат требованиям закона.

Вывод суда первой инстанции о наступлении у ответчика обязанности по внесению арендной платы с 06.11.2020, а именно с даты государственной регистрации договора купли-продажи от 18 ноября 2019 года, суд апелляционной инстанции находит ошибочным.

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (пункт 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Таким образом, нормы земельного законодательства являются специальными и имеют приоритетное значение по отношению к нормам гражданского законодательства при регулировании имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

В указанном случае ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

В постановлении от 01.10.2013 № 3914/13 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что по смыслу части 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатору земельного участка предоставлена льготная возможность переуступить свои права по договору аренды, не испрашивая согласия арендатора, вопреки тому как это предусмотрено в статье 391 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом переходят не только все права, но и все обязанности арендатора. В частности, арендодатель не лишен возможности требовать расторжения договора аренды или уплаты обязательных платежей и санкций в связи нарушениями, допущенными прежним арендатором вне зависимости от того, урегулирован ли данный вопрос в соглашение о замене стороны в обязательстве или нет. Указанный подход в полной мере соответствует требованиям статьи 384 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Однако арендодатель не имеет возможности удостовериться ни в надлежащих деловых качествах нового арендатора, ни в его платежеспособности. Равным образом арендодатель лишен права повлиять на права и обязанности участников соглашения о замене стороны обязательства.

В пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрены дополнительные гарантии новому арендатору земельного участка. В частности, не допускается изменение условий договора аренды земельного участка без его согласия, а также ограничение установленных договором аренды земельного участка прав арендатора. В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений. Аналогичный принцип провозглашен и в статье 124 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому публичное образование (государство) выступает в гражданско-правовых отношения на равных началах с иными участниками - гражданами и юридическими лицами.

Следовательно, гарантии, предоставленные в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатору, в равной мере распространяются и на арендодателя и могут быть использованы для защиты его прав и законных интересов.

При совершении сделки по уступке права аренды земельного участка арендодатель не может быть поставлен в положение худшее, чем он занимал до совершения данной сделки.

Несмотря на то, что Земельный кодекс не содержит нормы, обязывающей получать согласие арендодателя на перевод прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков на срок более пяти лет, подлежащих государственной регистрации, переход обязанностей по имевшейся задолженности и иным санкциям не исключает возможности арендодателя выразить согласие на такой переход, как это предусмотрено в пункте 2 статьи 615 Земельного кодекса Российской Федерации.

Оценка договора перенайма необходима применительно к распределению прав и обязанностей его сторон, включая обязанность по погашению задолженности перед арендодателем и возложении ее на нового арендатора.

Если перевод прав и обязанностей на нового арендатора имеет в качестве основной цели избежать договорной ответственности или иных неблагоприятных последствий, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора аренды предыдущим арендатором, а равно с целью предоставления необоснованных преимуществ новому арендатору, такие действия следует квалифицировать как злоупотребление правом (статья 10 Гражданского кодекса) и применительно к пункту 1 статьи 322 Гражданского кодекса считать нового и старого арендаторов солидарными должниками арендодателя.

По своей правовой природе договор купли-продажи от 18 ноября 2019 года, заключенный между ООО «Надежда-2» в лице конкурсного управляющего ФИО2 (Продавец) и ООО «Продукты Камызякского края» (Покупатель), в той его части, в которой предметом является продажа права аренды земельного участка категории земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 30:05:000000:84, имеющий адресные ориентиры: Астраханская область, Камызякский район, вдоль дороги на с. Каралат между г. Камызяк и с. Чапаево, площадью 12360800 кв.м, для сельскохозяйственного производства, по существу является договором передачи прав и обязанностей по договору аренды от 12.07.2001.

Согласно пункту 5.6. договора купли-продажи от 18 ноября 2019 года данный договор является документом, подтверждающим передачу доли земельного участка без каких-либо актов и дополнительных документов. С состоянием доли земельного участка покупатель ознакомлен и согласен.

Договор недействительным не признан, является заключенным. Доказательств того, что между сторонами имелись разногласия относительно предмета договора, в материалы дела не представлено, равно как не представлено доказательств того, что со стороны продавца (ООО «Надежда-2») не исполнена обязанность по передаче ООО «Продукты Камызякского края» объекта аренды: земельного участка категории земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 30:05:000000:84, имеющего адресные ориентиры: Астраханская область, Камызякский район, вдоль дороги на с. Каралат между г. Камызяк и с. Чапаево, площадью 12360800 кв.м.

Следовательно, договор купли-продажи от 18 ноября 2019 года породил для сторон права и обязанности по договору аренды от 12.07.2001, в том числе обязанность нового арендатора - ООО «Продукты Камызякского края» по исполнению встречных обязательств по оплате арендодателю арендных платежей.

На основании вышеизложенного, суд апелляционной инстанции пришел к выводу что сам по себе факт государственной регистрации 06.11.2020 договора купли-продажи от 18 ноября 2019 года при доказанности фактической передачи земельного участка новому арендатору и отсутствии доказательств внесения арендных платежей прежним арендатором (ООО «Надежда-2») за период по 05.11.2020 (то есть до даты государственной регистрации купли-продажи от 18 ноября 2019 года), не является основанием для освобождения нового арендатора (ООО «Продукты Камызякского края») от исполнения встречных обязательств по договору аренды от 12.07.2001 и не исключает право арендодателя требовать внесения арендных платежей за исковой период с нового арендатора ООО «Продукты Камызякского края».

Истцом заявлены требования о взыскании задолженности по договору аренды от 12.07.2001 за период с 25.03.2018 по 25.03.2023.

При рассмотрении спора в суде первой инстанции ответчиком заявлено ходатайство о применении срока исковой давности за период с 25.03.2018 по 25.05.2020.

На основании статьи 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии с пунктом 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемый в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» разъяснено, что по смыслу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

Истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела (пункт 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»).

В соответствии с абзаца 1 части 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором.

В силу пункта 3 статьи 202 Гражданского кодекса Российской Федерации, если стороны прибегли к предусмотренной законом процедуре разрешения спора во внесудебном порядке (процедура медиации, посредничество, административная процедура и т.п.), течение срока исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения такой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункта 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к предусмотренному законом или договором досудебному порядку урегулирования спора, обращение к которому предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку. В этих случаях течение исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом или договором для проведения этой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры (пункт 3 статьи 202 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В случае соблюдения сторонами досудебного порядка урегулирования спора ранее указанного срока течение срока исковой давности приостанавливается на срок фактического соблюдения такого порядка. Например, течение срока исковой давности будет приостановлено с момента направления претензии до момента получения отказа в ее удовлетворении.

При этом из системного толкования пункта 3 статьи 202 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует диспозитивное правило, в соответствии с которым течение срока исковой давности приостанавливается на срок фактического соблюдения претензионного порядка (с момента направления претензии до момента получения отказа в ее удовлетворении), непоступление ответа на претензию в течение 30 дней приравнивается к отказу в удовлетворении претензии, поступившему на 30 день. Если ответ на претензию не поступил и иное не оговорено в договоре, исковая давность приостанавливается на 30 дней.

Как следует из материалов дела, Администрацией в адрес ответчика направлена претензия от 11.04.2023 № 03/3109 с требованием об оплате задолженности.

Ответ на претензию ответчик не направил.

Учитывая, что договором аренды от 12.07.2001 в редакции дополнительного соглашения от 29.05.2002, срок внесения арендатором арендной платы установлен ежеквартально равными долями не позднее 25 числа последнего месяца квартала (пункт 2.3), то к моменту подачи искового заявления (24.05.2023) срок исковой давности по требованию о взыскании задолженности по арендной плате за периоды с 25.03.2018 по первый квартал 2020 года истек.

Установив, что платежным периодом является квартал, обязанность по внесению платы за 2-й квартал 2020 года должна быть исполнена ответчиком не позднее 25.06.2020, за 3-й квартал - не позднее 25.09.2020, за 4-й квартал - не позднее 25.12.2020, следовательно, срок исковой давности за указанные периоды истцом не пропущен.

Платежными поручениями от 05.09.2023 № 175, № 176, № 177 ответчиком произведена оплата задолженности за 2021 год в размере 30 000 рублей, за 2022 год в размере 30 000 рублей и за 1 квартал 2023 года в размере 7 500 рублей (л.д. 90-92).

Однако, доказательств погашения задолженности по арендным платежам за 2-й, 3-й, 4-й кварталы 2020 года в сумме 22 500 рублей (7 500 руб. х 3 квартала) ответчиком не представлено.

Пунктом 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что только надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Между тем, доказательств надлежащего исполнения ответчиком обязательств, отсутствия долга, а равно наличия задолженности в ином (меньшем) размере, ответчиком не представлено.

При таких обстоятельствах, судом апелляционной инстанции установлено наличие на стороне ответчика неисполненного денежного обязательства по оплате арендных платежей за пользование имуществом за периоды: 2-й, 3-й, 4-й кварталы 2020 года, а исковые требования в части задолженности на сумму 22 500 руб. (30 000/4*3) подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного, в соответствии со статьями 309, 310, 606-614 Гражданского кодекса Российской Федерации исковые требования о взыскании задолженности в сумме 22 500 руб. подлежат удовлетворению. В остальной части исковые требования о взыскании основного долга не доказаны истцом по праву и размеру.

В рамках настоящего спора истцом заявлено требование о взыскании с ответчика в пользу истца пени за период с 25.03.2020 по 25.03.2022, с 01.10.2022 по 25.03.2023 в размере 168 287 руб. 36 коп.

Статьей 330 ГК РФ предусмотрено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором денежную сумму - неустойку. При этом по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение.

В соответствии с частью 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 5 договора установлено, что за нарушение условий договора стороны несут гражданскую, административную и уголовную ответственность в соответствии с действующим законодательством.

Неосновательное уклонение от исполнения денежного обязательства и просрочка выплаты средств влечет ответственность должника, предусмотренную статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Принимая во внимание частичное удовлетворение исковых требований, судом апелляционной инстанции самостоятельно произведен пересчет процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 25.06.2020 по 25.03.2022 и с 02.10.2022 по 25.03.2023, исходя из суммы ежеквартального платежа, суммы долга по арендной плате, наступления срока уплаты арендной платы, периода просрочки исполнения обязательства, согласно которому размер процентов составил 6 128 руб. 70 коп.

Установив факт допущения арендатором просрочки исполнения встречного обязательства за незадавненный период (со 2 квартала 2020 года по 1 квартал 2023 года), в отсутствие доказательств уплаты неустойки (частичная оплата долга произведена 05.09.2023 и не влияет на период неустойки), суд апелляционной инстанции пришел к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца неустойки за период с 25.06.2020 по 25.03.2022 и с 02.10.2022 по 25.03.2023 в размере 6 128 руб. 70 коп., в удовлетворении остальной части требований о взыскании неустойки следует отказать.

Суд апелляционной инстанции считает, что при принятии решения судом первой инстанции нарушены нормы материального права, выводы суда первой инстанции не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, что в силу положений статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для изменения решения суда первой инстанции.

Судебные расходы подлежат перераспределению в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после его принятия.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Астраханской области от 12 декабря 2023 года по делу № А06-4628/2023 в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью «Продукты Камызякского края» в пользу Администрации муниципального образования «Камызякский муниципальный район Астраханской области» основного долга в размере 4 562 руб. 22 коп., пени в размере 5 706 руб. 86 коп. - изменить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Продукты Камызякского края» в пользу Администрации муниципального образования «Камызякский муниципальный район Астраханской области» основной долг в размере 22 500 руб., пени в размере 6 128 руб. 70 коп.

В остальной части в иске отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Продукты Камызякского края» в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение искового заявления в размере 3 990 руб. 05 коп.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья Т.С. Борисова

Судьи А.Ф. Котлярова


С.М. Степура