Решение от 18 сентября 2024 г. по делу № А65-164/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. Казань                                                                                       

                                                                                                                   Дело №А65-164/2024

Дата принятия решения – 19 сентября 2024 года

Дата объявления резолютивной части – 05 сентября 2024 года.


Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Мугинова Б.Ф., при  ведении протокола судебного заседания помощником судьи Вахитовой К.М.,  рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью "Триал", г.Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений" Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г.Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>) об определении условий договора купли-продажи имущества, находящегося в муниципальной собственности объекта недвижимости: нежилые помещения первого этажа: №1-5, кадастровый номер 16:50:160507:2875, общей площадью 34,2 кв. м., расположенного по адресу: РТ, <...>, изложив пункт 2.1 договора купли-продажи в следующей редакции: «Цена Объекта по настоящему договору составляет 1 106 667 (один миллион сто шесть тысяч шестьсот шестьдесят семь) рублей 00 копеек» (с учетом уточнения),

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельного требования относительно предмета спора, - Исполнительный комитет муниципального образования города Казани (ИНН <***>),

с участием после перерыва:

представителя истца – ФИО1 по доверенности от 01.07.2023,

представителя ответчика – ФИО2  по доверенности от 14.03.2023,

представителя третьего лица - ФИО2  по доверенности от 15.01.2024, 



УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Триал", г.Казань (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений" Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г.Казань (далее - ответчик) об определении условий договора купли-продажи имущества, находящегося в муниципальной собственности объекта недвижимости: нежилые помещения первого этажа: №1-5, кадастровый номер 16:50:160507:2875, общей площадью 34,2 кв. м., расположенного по адресу: РТ, <...>, изложив пункт 2.1 договора купли-продажи в следующей редакции: «Цена Объекта по настоящему договору составляет 1 106 667 (один миллион сто шесть тысяч шестьсот шестьдесят семь) рублей 00 копеек» (с учетом уточнения).

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 15.01.2024 исковое заявление принято к производству, назначено предварительное судебное заседание, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельного требования относительно предмета спора, привлечен Исполнительный комитет муниципального образования Казани.

Определениями Арбитражного суда Республики Татарстан от 28.02.2024, от 14.03.2024, от 09.04.2024  предварительное судебное заседание отложено.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 14.06.2024 дело назначено к судебному разбирательству.

В судебном заседании 26.08.2024 объявлялся перерыв до 05.09.2024.

Представитель ответчика заявила ходатайства о вызове эксперта и о назначении повторной судебной экспертизы.

Представитель истца возражала.

Арбитражным судом Республики Татарстан в соответствии с  частями 1, 2 статьи 159, частью 5 статьи 184, частью 2 статьи 185 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вынесено протокольное определение об отказе в удовлетворении ходатайств ответчика в связи с недоказанностью оснований.

Представитель истца поддержала ранее заявленное ходатайство об уточнении исковых требований.

Судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнение принято, так как оно не противоречит закону и не нарушает права и законные интересы других лиц, о чем вынесено и оглашено протокольное определение.

Представитель истца поддержала уточненные исковые требования.

Представитель ответчика возражала по существу иска.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, арбитражный суд установил следующее.

По результатам торгов Муниципальное казенное учреждение «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» заключило с ООО «Триал» договор аренды недвижимого имущества муниципальной казны г. Казани № 9116-95 от 12.07.2021 на следующий объект недвижимости: нежилые помещения первого этажа: №1-5, кадастровый номер 16:50:160507:2875, площадью 34,2 кв. м., расположенные по адресу: РТ, <...>, сроком на 5 (пять) лет с 12.07.2021 по 11.07.2026.

Согласно ст.3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

13.07.2023 (исх. № 139) ООО «Триал» обратилось в МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» с заявлением в установленном порядке с целью выкупа арендуемого нежилого здания в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008г. N 159-ФЗ.

08.08.2023 (исх. № 11138/КЗИО-ИСХ) МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» сообщил, что обращение ООО «Триал» о преимущественном праве выкупа рассмотрено и после определения рыночной стоимости и принятия соответствующих распорядительных документов в адрес ООО «Триал» будет направлено предложение о преимущественном праве выкупа арендуемых помещений, а также проект договора купли-продажи арендуемого имущества с указанием цены этого имущества и условиями выкупа.

12.09.2023 (исх. № 313) ООО «ТРИАЛ» повторно направил заявление в МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» о предоставлении по договору купли-продажи в собственность нежилые помещения первого этажа: №1-5, кадастровый номер 16:50:160507:2875, площадью 34,2 кв. м., расположенные по адресу: РТ, <...>.

04.10.2023 (исх. № 13976/КЗИО-ИСХ) МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» ответил, что в настоящее время Комитетом проводится процедура для заключения муниципального контракта со сторонними организациями на оказание услуг по проведению оценки и что после заключения Комитетом муниципального контракта на оказание услуг по проведению оценки и принятия соответствующих распорядительных документов, в адрес Истца будет направлено предложение о преимуществом праве выкупа арендуемых помещений.

В целях досудебного урегулирования ООО «Триал» направил в адрес МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» на подписание договор купли-продажи арендуемого имущества, способом оплаты в рассрочку с периодом рассрочки 60 месяцев ежеквартальными платежами (исх. 546 от 04.12.2023), которое было получено ответчиком 07.12.2023 вх. № 23801/КЗИО-ВХ.

В соответствии с п.3 ст.9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Поскольку ответчик своевременно не инициировал мероприятия по оценке и направлению проекта договора, истец, самостоятельно предприняв меры по оценке стоимости нежилых помещений, обратился с настоящим исковым заявлением об определении условий договора купли-продажи имущества, находящегося в муниципальной собственности объекта недвижимости

Согласно п.2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии с п.8 ст.4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать непосредственно достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Согласно разъяснениям, изложенным в п.2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

По ходатайству истца определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 09.04.2024 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено Обществу с ограниченной ответственностью «Билге» (ИНН <***>, ОГРН <***>).

Перед экспертом поставлен следующий  вопрос: Определить рыночную стоимость объекта недвижимости, а именно: нежилые помещения первого этажа: №1-5, кадастровый номер 16:50:160507:2875, общей площадью 34,2 кв. м., расположенного по адресу: РТ, <...>, по состоянию на 13.07.2023?

Согласно заключению №29Э/05/24 от 23.05.2024 рыночная стоимость объекта недвижимости, а именно: нежилых помещений первого этажа:№ 1-5, кадастровый номер  16:50:160507:2875, общей площадью 34,2 кв.м., расположенного по адресу: РТ, <...>, по состоянию на 13.07.2023 составила 1 106 667 руб.

В силу положений статей 65, 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказывание обстоятельств, на которые сторона ссылается как на основание своих требований и возражений, а также предоставление суду соответствующих доказательств является непосредственной обязанностью участвующих в деле лиц.

Пункт 2 статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  предусматривает право, а не обязанность суда предложить лицам, участвующим в деле, представить дополнительные доказательства, необходимые для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела и принятия законного и обоснованного судебного акта.

Доказательств, опровергающих обоснованность данного экспертного заключения, в материалы дела не представлено. Объявления из Авито, представленные ответчиком, не могут быть приняты в качестве таких доказательств, поскольку касаются объектов, существенно отличающихся по характеристикам и месту расположения от рассматриваемых нежилых помещений, а также не соотносятся с датой, на которую производится оценка.

Ответчиком ходатайство о вызове эксперта, которое никаким образом не мотивировано, вопросы, которые, по мнению ответчика, требуют пояснения эксперта, не представлены, в связи с чем арбитражный суд не усмотрел оснований для вызова эксперта в порядке ч.3 ст.86 АПК РФ.

Также ответчиком было заявлено ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы.

В обоснование ходатайства ответчиком приведен довод о том, что согласно мониторингу цен объектов недвижимости, земельных участков и арендных ставок по состоянию на 01.09.2023, составленному НП «Союз оценщиков РТ», минимальная цена за 1 кв.м. в Приволжском районе на административные, офисные помещения, бизнес-центры установлена в размере 40 000 руб.

Между тем, согласно представленному в материалы дела документу 40-160 тыс.руб. является средней стоимостью, минимальная – 30 тыс. руб. При этом иные доказательства, свидетельствующие о том, что стоимость конкретных нежилых помещений существенно отличается от цены, установленной экспертом, не представлены.

Реализация предусмотренного частью 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомочия суда по назначению повторной экспертизы в связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного экспертного заключения как особом способе его проверки вытекает из принципа самостоятельности суда, который при рассмотрении конкретного дела устанавливает доказательства, оценивает их по своему внутреннему убеждению, основанному на их всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании.

В силу положений статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Кроме того, суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Арбитражный суд считает, что представленное экспертное заключение является надлежащим доказательством, поскольку судебная экспертиза проведена с соблюдением требований статей 82-86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, лицом, обладающим специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов, эксперт, проводивший экспертизу предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, указанное заключение эксперта мотивировано, составлено им в пределах своей компетенции, эксперт имеет соответствующую квалификацию и стаж экспертной работы, при экспертном исследовании использованы специальные методики.

Поскольку заключение судебной экспертизы является обоснованным, сторонами не указано на наличие в сделанных экспертом выводах противоречий, а из содержащихся  доводов не следует, что экспертом были использованы недопустимые с точки зрения закона методы исследования, у суда отсутствуют основания для вывода о недопустимости судебной экспертизы, проведенной в рамках настоящего дела, а равно недостоверности содержащихся в ней выводов.

При таких обстоятельствах исковые требования (исходя из стоимости помещения с учетом заключения эксперта) подлежат удовлетворению.

В силу главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации отношения по уплате государственной пошлины возникают между ее плательщиком - лицом, обращающимся в суд, и государством. Исходя из положений подпункта 1 пункта 3 статьи 44 Налогового кодекса Российской Федерации отношения по поводу уплаты государственной пошлины после ее уплаты прекращаются.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  между сторонами судебного разбирательства возникают отношения по распределению судебных расходов, которые регулируются главой 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В п.21 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах" разъяснено, что законодательством не предусмотрены возврат заявителю уплаченной государственной пошлины из бюджета в случае, если судебный акт принят в его пользу, а также освобождение государственных органов, органов местного самоуправления от процессуальной обязанности по возмещению судебных расходов.

В связи с этим, поскольку не взыскивается государственная пошлина, а распределяются судебные расходы, то если судебный акт принят не в пользу государственного органа (органа местного самоуправления), должностного лица такого органа, за исключением прокурора, Уполномоченного по правам человека в Российской Федерации, расходы заявителя по уплате государственной пошлины подлежат возмещению соответствующим органом в составе судебных расходов (часть 1 статьи 110 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 110, 112, 167 – 169 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  



Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между Обществом с ограниченной ответственностью "Триал", г.Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) и  Муниципальным казенным учреждением "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" (ОГРН <***>, ИНН <***>) при заключении договора купли-продажи имущества, находящегося в муниципальной собственности объекта недвижимости: нежилые помещения первого этажа: №1-5, кадастровый номер 16:50:160507:2875, общей площадью 34,2 кв. м., расположенного по адресу: РТ, <...>, изложив пункт 2.1 договора купли-продажи в следующей редакции: «Цена Объекта по настоящему договору составляет 1 106 667 (один миллион сто шесть тысяч шестьсот шестьдесят семь) рублей 00 копеек».

Взыскать с Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Триал", г.Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) расходы на проведение судебной экспертизы в размере 15 000 руб., расходы на уплату государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение  может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.



Судья                                                                                                           Б.Ф. Мугинов