Решение от 7 апреля 2025 г. по делу № А07-5607/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ул. Гоголя, 18, г. Уфа, Республика Башкортостан, 450076, http://ufa.arbitr.ru/,

сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А07-5607/2024
г. Уфа
22 апреля 2024
5 года

Резолютивная часть решения объявлена 26.03.2025

Полный текст решения изготовлен 22.04.2025

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Файрузовой Р.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Насыровой А.И., рассмотрев дело по иску

общества с ограниченной ответственностью «Заир +» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Новосибирская оценочная компания» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 29.11.2023 в отношении нежилых помещений цокольного этажа трехэтажного жилого здания, расположенные по адресу: РБ, г. Уфа, Октябрьский район, ул.50 лет СССР, д.31, кадастровый номер 02:55:020607:424, изложением пунктов 3.1. и 3.3 указанного договора в представленной редакции,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1, доверенность от 20.02.2024, диплом о высшем юридическом образовании, паспорт;

от ответчика: ФИО2, доверенность №1дв от 10.01.2025, диплом о высшем юридическом образовании, паспорт;

Общество с ограниченной ответственностью «Заир+» обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 29.11.2023 в отношении нежилых помещений цокольного этажа трехэтажного жилого здания, расположенные по адресу: РБ, г.Уфа, Октябрьский район, ул.50 лет СССР, д.31, кадастровый номер 02:55:020607:424, изложением пунктов 3.1. и 3.3 указанного договора в представленной редакции.

Определением суда от 04.03.2024 исковое заявление принято к рассмотрению по общим правилам искового производства.

23.04.2024 через канцелярию суда от ответчика поступило ходатайство о приобщении к материалам дела документов.

23.05.2024 через электронную систему подачи документов «Мой арбитр» от ответчика поступил отзыв на исковое заявление, в котором указал, что рыночная стоимость спорного объекта муниципального нежилого фонда, установленная Отчетом об оценке, не оспорена истцом, отчет выполнен квалифицированным специалистом в области оценочной деятельности.

04.06.2024 через электронную систему подачи документов «Мой арбитр» от ответчика поступило ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов.

24.06.2024 в судебном заседании истца поступило ходатайство о назначении экспертизы, представлены кандидатуры экспертных учреждений, согласие экспертов на проведение экспертизы. Доказательства перечисления денежных средств на депозит суда в размере 35 000 руб. по платежному поручению №3 от 27.05.2024.

Определением суда от 27.06.2024 назначена судебная экспертиза, производство по делу приостановлено до получения результатов экспертизы.

28.08.2024 поступило заключение эксперта.

02.11.2024 от истца через электронную систему подачи документов «Мой арбитр» поступило заявление об уточнении исковых требований, согласно которым просил урегулировать разногласия при заключении договора купли-продажи. Судом заявление принято в порядке ст.49 АПК РФ. Дело подлежит к рассмотрению с учетом уточненных требований.

08.11.2024 через электронную систему подачи документов «Мой арбитр» от ответчика поступили письменные пояснения.

Определением суда от 11.11.2024 производство по делу возобновлено.

23.01.2025 через электронную систему подачи документов «Мой арбитр» от НК «Коллегия независимых экспертов» поступили письменные пояснения на возражение ответчика.

Поступившие документы приобщены к материалам дела.

Представитель истца заявленные исковые требования поддерживает в полном объеме.

Представитель ответчика просил отказать в иске, поддержал доводы, изложенные в отзыве.

Исследовав представленные доказательства, выслушав представителей сторон, суд

УСТАНОВИЛ:

16.10.2023 между Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (арендодатель) и ООО " Заир +" (арендатор) заключен договор №30390.1 аренды недвижимого имущества муниципального нежилого фонда сроком до 27.09.2024, согласно которому арендодатель на основании приказа Управления земельных и имущественных отношений Администрации ГО г. Уфа РБ №356нф от 16.10.2023 передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование следующее помещение муниципального нежилого фонда цокольный этаж 67,1 кв.м., с кадастровым номером 02:55:020607:424, расположенное по адресу: Октябрьский район городского округа <...> СССР, д.31, Литер А, для использования под косметологические услуги. (т.1, л.д 32-44).

Условия настоящего договора распространяются на взаимоотношения сторон возникшие 04.10.2023 и действуют по 27.09.2024.

11.08.2023 истец обратился в Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Письмом от 29.11.2023 ответчик направил ответ, в котором предложил реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, а также приложил к письму проект договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 29.11.2023 (т.1, л.д.55-56).

Согласно проекту договора купли-продажи, ответчик (продавец) продает, а истец (покупатель) приобретает в собственность объект муниципального нежилого фонда: нежилые помещения цокольного этажа, трехэтажного здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. 50 лет СССР, 31, общей площадью 67,1 кв. м. (кадастровый номер 02:55:020607:424), по цене 5 078 109,38 руб. без учета НДС (т.1, л.д.63-68).

ООО " Заир +", не согласившись с ценой выкупа данных помещений, направил в адрес Управления протокол разногласий к договору купли-продажи с установлением цены спорных нежилых помещений в размере 1 848 257,85 руб. без учета НДС 20%, за вычетом стоимости неотделимых улучшений.

Неотделимые улучшения были согласованы в соответствии с письмом УЗИО г. Уфы от 08.02.2018 г. исх. № 3140 (т.1, л.д.40).

Управление известило об отклонении протокола разногласий к договору купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства.

В связи с невозможностью достижения сторонами сделки соглашения относительно цены объекта, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Исследовав изложенные обстоятельства дела, оценив доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

По смыслу положений статьи 554, пункта 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет и цена договора.

Пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

Статьей 3 Закона N 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии с ч. 8 ст. 4 Закона N 159-ФЗ арендатор вправе оспорить достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Согласно п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса РФ при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

Согласно абз. 2 ст. 3 названного Закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие- либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно п. 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» заключение эксперта по результатам проведения судебной экспертизы, назначенной при рассмотрении иного судебного дела, а равно заключение эксперта, полученное по результатам проведения внесудебной экспертизы, не могут признаваться экспертными заключениями по рассматриваемому делу. Такое заключение может быть признано судом иным документом, допускаемым в качестве доказательства в соответствии со ст. 89 АПК РФ.

В соответствии со ст. 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью.

Согласно пункту 2 Информационного письма № 92 от 30.05.2005 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Отчетом от №1633 от 25.12.2023, составленным оценщиком ФИО3, величина рыночной стоимости спорных нежилых помещений цокольного этажа, 3-х этажного жилого здания, расположенных по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. 50 лет СССР, общей площадью 67,1 кв. м. (кадастровый номер 02:55:020607:424), определена в размере 3 016 666,67 руб. по состоянию на 11.08.2023 (дата проведения оценки, дата оценки).

В материалы дела Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан также представлен отчет №23/3756-2Н/2023 от 20.09.2023, выполненный обществом «Новосибирская оценочная компания» величина рыночной стоимости спорных нежилых помещений трехэтажного здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. 50 лет СССР, 31, общей площадью 67,1 кв. м. (кадастровый номер 02:55:020607:424), определена в размере 5 078 109,38 руб. без учета НДС по состоянию на 11.08.2023 (дата проведения оценки, дата оценки).

С целью установления соответствия отчета №23/3756-2Н/2023 от 20.09.2023, требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, а также определения достоверности определенной данным отчетом рыночной стоимости объекта, определением суда от 27.06.2024 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам Некоммерческого партнерства «Коллегия независимых экспертов» ФИО4, ФИО5.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1. определить соответствует ли федеральным стандартам оценки, предусмотренным действующим законодательством, отчет №23/3756-2Н/2023 от 20.09.2023 об оценки нежилых помещений цокольного этажа трехэтажного жилого здания, расположенных по адресу: Республики Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. 50 лет СССР, д.31, кадастровый номер 02:55:020607:424, выполненный ООО «Новосибирская оценочная компания»? Если не соответствует, указать, в чем заключается несоответствие и повлияли ли выявленные несоответствия на величину рыночной стоимости объекта исследования?

2. определить рыночную стоимость объекта муниципального нежилого фонда – нежилых помещений цокольного этажа трехэтажного жилого здания, расположенных по адресу: Республики Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул.50 лет СССР, д.31, кадастровый номер 02:55:020607:424, без учета НДС 20%, по состоянию на 11.08.2023;

3. определить рыночную стоимость неотделимых улучшений объект муниципального жилого фонда – нежилых помещений цокольного этажа трехэтажного жилого здания, расположенных по адресу: Республики Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. 50 лет СССР, д.31, кадастровый номер 02:55:020607:424?

28.08.2024 поступило заключение эксперта №20/24.

По результатам проведения судебной экспертизы эксперт ФИО5 по первому вопросу пришла к выводу, что отчет об оценке №23/3756-2Н/2023 от 20.09.2023 не соответствует общим требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. В обоснование указанного довода эксперт-оценщик указал следующее.

Требования п.9 , Федеральный стандарт оценки "Отчет об оценке (ФСО VI)" не соблюдены: корректировка на торг применена по неактуальному справочнику; сравнительный анализ качественных характеристик (сходства и различий) аналогов и объекта оценки по элементам сравнения «местоположение в пределах города», «физического состояния здания» не проведены.

Использование неактуального справочника оценщика недвижимости, неверное определение территориальных зон (местоположение) объектов-аналогов, «физического состояния здания» объекта оценки и объектов-аналогов, и как следствие неверное проведение корректировок повлияло на окончательный результат рыночной стоимости объекта оценки.

По вопросу второму эксперт указал, что рыночная стоимость объекта муниципального нежилого фонда, нежилых помещений цокольного трехэтажного здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. 50 лет СССР, 31, общей площадью 67,1 кв. м., кадастровый номер 02:55:020607:424, без учёта НДС 20 % по состоянию на 11.08.2023 г., с учётом округления составила: 3 604 000 (три миллиона шестьсот четыре тысячи) рублей.

По вопросу третьему эксперт ФИО4 пришла к следующим выводам: рыночная стоимость неотделимых улучшений объекта муниципального жилого фонда – нежилых помещении цокольного этажа трёхэтажного здания по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. 50 лет СССР, 31, кадастровый номер 02:55:020607:424, составляет: 1 023 268 руб.

Ответчиком представлены возражения на заключение эксперта, по мнению управления, эксперт провел сравнительный анализ фактических признаков износа, отображенным в извлеченных таблицах ВСН 53-86р. Указанная методика не распространяется на обследование нежилых помещений. В заключении не обосновано применение данных правил, равно, как и метод исследования, что противоречит ФЗ от 31.05.2001 №73-ФЗ и ст. 86 АПК РФ. Ремонтные работы в спорном помещении согласно представленным договорам подряда, смете проводились в 2018-2019 годах. При этом дата оценки объекта 11.08.2023. Эксперт определил износ 0%.

Определяя рыночную стоимость объекта в размере 3 604 000 руб., эксперт ФИО5 использовала сравнительный метод исследования. Экспертом подобрано три объекта аналога, которые расположены на первом этаже, при этом объект оценки - цоколь, аналоги отличаются по площади от объекта оценки.

По ходатайству ответчика на судебное заседание для дачи пояснений был вызван эксперт ФИО4 Судом и сторонами заданы вопросы эксперту, получены пояснения.

В ответ на возражения ответчика эксперт пояснил, что принял к исследованию документ ВСН 53-86р, учитывая более современные и актуальные данные документа. Учитывая данные экспертного метода и отсутствие фактических визуальных признаков износа, таких как: неисправности внутренних систем; повреждения, трещины, сколы на плитке из керамогранита; ослабление закреплений, нарушений окраски внутренних систем; загрязнения, трещины на стенах; провисания и повреждение полотен натяжного потолка; повреждения оконных и дверных блоком, эксперт принял в исследовании физический износ равный нулю.

Заключение эксперта №20/24 от 28.08.2024, составленное экспертами Некоммерческим партнерством «Коллегия независимых экспертов» ФИО5 и ФИО4, соответствует требованиям Закона №135-ФЗ; соответствует ФСО; соответствует заданию на оценку.

Изложенные в экспертном заключении данные объективно и достоверно отражают рыночную стоимость нежилого помещения; не принимать указанное заключение у суда нет оснований, поскольку несоответствия заключения Закону № 135-ФЗ и нарушений указанного Закона при проведении экспертизы суд не усматривает. Экспертное заключение выполнено в соответствии с требованиями Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и не противоречит требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В качестве эксперта привлечено лицо, обладающее специальными познаниями, которые были необходимы для дачи заключения по поставленным судом вопросам, экспертом являлось лицо, имеющее право осуществления оценочной деятельности, экспертом дана подписка о том, что он предупрежден об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; экспертное заключение по форме и содержанию соответствует требованиям части 1 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Заключение экспертизы №24/20 от 28.08.2024 выполнено полно, поэтому является надлежащим, относимым и допустимым доказательством по настоящему делу применительно к положениям главы 7 АПК РФ.

Таким образом, сделанные экспертами выводы следует признать обоснованными

По результатам проведенной по делу судебной экспертизы, истец уточнил исковые требования, в соответствии со ст. 49 АПК РФ.

При таких обстоятельствах суд полагает, что выкупная стоимость спорного объекта должна определяться исходя из рыночной стоимости, с учетом стоимости неотделимых улучшений, установленной заключением экспертов в рамках назначенной судебной экспертизы, и составляет 2 580 732 рублей. Спорные условия договора подлежат урегулированию в редакции условий договора, предлагаемых истцом с учетом уточнений.

Согласно ч. 1 ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ, оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях.

При этом, в случае отчуждения недвижимого имущества в порядке названного закона, стоимость неотделимых улучшений не должна включаться в стоимость отчуждаемого имущества независимо от условий договора аренды, поскольку данные отношения регулируются специально установленной императивной нормой - пунктом 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159, направленной на оказание целенаправленной государственной поддержки предприятиям малого и среднего бизнеса.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 N 9785/12, в силу ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации положения законов о приватизации имеют специальный характер по отношению к названному Кодексу и подлежат применению к спорным отношениям.

Принимая во внимание специфику сложившихся отношений, в которых арендатор в течение длительного времени пользовался отремонтированным им арендованным имуществом, и учитывая, что применение части 6 статьи 5 Федерального закона № 159-ФЗ не должно приводить к неосновательному обогащению ни одной из сторон, при установлении выкупной цены арендуемого имущества его рыночная стоимость, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, подлежит уменьшению на стоимость таких улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения и т.д.

Таким образом, истец должен доказать улучшение арендатором арендованного имущества в виде неотделимых улучшений, выполнение им этих улучшений с согласия арендодателя, неотделимость произведенных улучшений без вреда для арендованного имущества; действительную рыночную стоимость произведенных улучшений; выполнение улучшений арендованного имущества за счет собственных средств арендатором.

С учетом изложенного, решение вопроса о зачете стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в оплату приобретаемого арендуемого имущества находится в зависимости от наличия согласия собственника на проведение реконструкции арендуемого помещения, доказанности осуществления неотделимых улучшений, выполнения неотделимых улучшений за счет собственных средств и действительной стоимости неотделимых улучшений.

Согласно части 6 статьи 5 Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 22.07.2008 № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Такое согласие на проведение ремонтных работ за счет собственных средств истцом было получено, что подтверждается письмом Управления от 08.02.2018 г.

Ответчик не возражал против проведения капитального ремонта полов, электроснабжения, системы отопления, замены оконных и дверных проемов, а также перепланировки, не затрагивающей капитальных стен и конструкций, и установки козырька над входной группой.

Таким образом, капитальный ремонт арендуемого помещения, в результате которого возникли неотделимые улучшения, проводился истцом с согласия арендодателя.

В подтверждение факта выполнения работ истцом представлены договор подряда, справка о стоимости выполненных работ, акт о приемке выполненных работ (т.1, л.д.41-51).

Исходя из положений статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, зачету подлежит не стоимость всех ремонтных работ, а стоимость тех улучшений, которые повлекли улучшение состояния, принадлежащего ответчику имущества за счет того, что истец произвел ремонтные работы.

Кроме того, положения Закона № 159-ФЗ об уменьшении цены выкупаемого имущества на стоимость неотделимых улучшений носят императивный характер и не связывают обязанность органа местного самоуправления по зачету стоимости неотделимых улучшений, произведенных арендатором, с иными обстоятельствами, кроме как проведения данных работ с согласия арендодателя.

Между тем, при рассмотрении заявления истца о реализации преимущественного права на выкуп арендуемых помещений от 20.09.2023, Управлением было составлено Заключение по проведенному ремонту муниципального нежилого помещения по вопросу зачета неотделимых улучшений в счет оплаты приобретаемого имущества.

Согласно данному Заключению, Управлением в зачет стоимости выкупаемого имущества, не принимаются работы, по перепланировке помещений выполненные в рамках приведения помещения в соответствии с проводимой деятельностью, по отделке стен гипсокартоном и натяжных потолков. В зачет Управлением согласовано капитальный ремонт полов, электроснабжения, систем отопления, замена оконных и дверных проемов.

Таким образом, Управление, при рассмотрении вопроса о зачете стоимости неотделимых улучшений в счет выкупаемого имущества не указала на несоблюдение истцом порядка согласования им неотделимых улучшений, в связи с чем доводы ответчика в указанной части признаются судом несостоятельными.

Исследовав и оценив в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, принимая во внимание результаты проведенной по делу дополнительной экспертизы, пояснения эксперта, а также учитывая, что производство работ по улучшению арендованного имущества было произведено с согласия арендодателя, доказательств обратного ответчиком не представлено, и документально ответчиком не подтверждено, суд пришел к выводу о необходимости урегулирования, возникших между сторонами разногласий путем установления стоимости приватизируемого объекта в размере 2 580 732 рублей (без НДС 20%), определенной в результате зачета стоимости неотделимых улучшений.

Учитывая вышеизложенное, требования истца подлежат удовлетворению.

Согласно ст. 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

На основании ст. 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Согласно ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

При этом, согласно ч. 1 ст. 109 АПК РФ денежные суммы, причитающиеся экспертам, свидетелям и переводчикам, выплачиваются по выполнении ими своих обязанностей.

В настоящем случае стоимость судебной экспертизы, результаты которой приняты судом в целях рассмотрения дела, составила 35 000 руб.

Истцом представлены доказательства перечисления денежных средств на депозит суда в размере 35 000 руб. платежным поручением №3 от 27.05.2024.

Учитывая обоснованность иска, понесенные в связи с оплатой указанной стоимости экспертизы расходы ООО «ЗАИР+» подлежат возмещению за счет Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине возлагаются на ответчика в размере, установленном ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы истца по госпошлине в размере 6 000 руб. относятся на ответчика.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170, 179 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда - нежилых помещений цокольного этажа, трехэтажного здания, расположенных по адресу: г. Уфа, Октябрьский район, ул. 50 лет СССР, д. 31, общей площадью 67.1 кв.м. с кадастровым номером: 02:55:020607:424, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа, заключаемого между Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и ООО «Заир +» изложив п. 3.1, п. 3.3 и 3,5 в следующей редакции:

- пункт 3.1 договора «Стоимость Объекта составляет 3 604 000 (три миллиона шестьсот четыре тысячи) рублей, без учета НДС 20% и равна его рыночной стоимости, определенной НП «Коллегия независимых экспертов» в заключении экспертов №20/24 в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации. В счет оплаты объекта засчитывается стоимость неотделимых улучшений в размере 1023 268 руб., без учета НДС 20%. Цена продажи объекта по настоящему договору составляет 2 580 732 руб., без учета НДС 20%.»;

- пункт 3.3 договора «Покупатель уплачивает Продавцу первоначальный платеж в размере 10 (десяти) процентов, что составляет 258 073 (двести пятьдесят восемь тысяч семьдесят три) рублей 20 копеек, перечисляемый на счет указанный Продавцом в настоящем Договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего Договора. Днем исполнения обязательства Покупателя по оплате Объекта считается день поступления денежных средств на счет Продавца»;

- пункт 3.5 договора «В пределах срока оплаты Объекта (до наступления обусловленного настоящим договором срока погашения платежа) производится начисление процентов на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, исходя из ставки, равной 1/3 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующий на дату утверждения условий приватизации (15% по состоянию на 28.11.2023 года.)».

Взыскать с Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Заир +» (ИНН <***>, ОГРН <***>) расходы на оплату экспертизы в размере 35 000 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по ходатайству взыскателя.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Судья Р.М. Файрузова