Решение от 6 марта 2024 г. по делу № А52-6467/2023

Арбитражный суд Псковской области

ул. Свердлова, 36, г. Псков, 180000

http://pskov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А52-6467/2023
город Псков
06 марта 2024 года
Резолютивная часть решения оглашена 28 февраля 2024 года

Полный текст решения изготовлен 06 марта 2024 года


Арбитражный суд Псковской области в составе судьи Тарасовой А.Ю., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО5 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Центр строительства и реставрации» (адрес: 180016, Россия, <...>, ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

третьи лица: временный управляющий ООО «Центр строительства и реставрации» ФИО2 (адрес: 180007, <...>), ФИО3 (ОГРНИП 321695200015194; ИНН <***>)

о расторжении договора, обязании возвратить имущество,

при участии в заседании:

от истца: ФИО4 - представитель по доверенности;

от ответчика: не явился, извещен;

от третьих лиц: не явились, извещены,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО5 (далее – истец) обратился с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Центр строительства и реставрации» (далее – ответчик) о расторжении договора аренды нежилого здания №2/19-ПСК от 18.07.2019, обязании возвратить нежилое здание с КН 60:27:0010219:15 площадью 601,08 кв.м по адресу: <...>.

Определением от 13.12.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен временный управляющий ООО «Центр строительства и реставрации» ФИО2.

Определением от 05.02.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО3.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме.

Ответчик и третьи лица, извещенные надлежащим образом, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Ответчик письменных позиций по существу спора не представил.

В материалы дела временным управляющим представлен отзыв, в котором указал на поступление денежных средств от иного лица в счет оплаты арендных платежей по спорному договору.

Суд, руководствуясь частью 1 статьи 123, частями 1 и 3 статьи 156 АПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика и третьих лиц, надлежащим образом извещенных о рассмотрении дела.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Исследовав письменные доказательства, имеющиеся в деле, заслушав пояснения представителя истца, суд установил следующее.

Между обществом с ограниченной ответственностью «КРК-Страхование» (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Центр строительства и реставрации» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 18.07.2019 №2/19-ПСК (далее - Договор), расположенного по адресу: Псковская область, ул. Герцена, д. 3, КН 60:27:0010219:15, площадью 601,8 кв.м (далее - нежилое помещение). Договор заключен сроком до 18.07.2044.

Условиями Договора предусмотрена арендная плата в размере 25000 руб. в месяц.

Согласно пункту 2.2.2 Договора арендатор обязан вносить плату ежемесячно не позднее 15-го числа месяца, следующего за отчетным месяцем. Отчетным месяцем является календарный месяц. В случае несвоевременного внесения арендной платы, Арендатор выплачивает пени в размере 0,1 % от месячной арендной платы за каждый день просрочки.

В соответствии с пунктом 3.3. Договора арендная плата по договору начисляется с момента подписания акта приема-передачи помещения.

Акт приема-передачи к Договору № 2/19-ПСК подписан сторонами 18.07.2019, нежилое помещение передано ответчику во временное пользование.

Договор вступает в силу с момента подписания Акта приема-передачи и действует до «18» июля 2044 г. (пункт 5.1 Договора).

Пунктом 5.2. Договора предусмотрено, что договор подлежит досрочному расторжению только в судебном порядке по требованию одной из Сторон в случаях, предусмотренных Договором и законодательством Российской Федерации. Договор может быть расторгнут досрочно во внесудебном порядке только по взаимному соглашению Сторон за исключением случаев указанных в п.5.3. Договора.

Договор может быть расторгнут во внесудебном порядке досрочно по инициативе Арендатора при условии предупреждения арендодателя в письменной форме не позднее, чем за 30 дней до расторжения.

В случае предупреждения арендодателя о предстоящем расторжении менее, чем за 30 дней, арендатор помимо арендных, платежей за оставшийся срок аренды уплачивает арендодателю неустойку в таком размере чтобы с момента предупреждения о расторжении был оплачен период, составляющий не менее чем 30 дней (пункт 5.3. договора).

Согласно пункту 5.4. Договора окончание срока действия Договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.

В соответствии с пунктом 5.5. договора по окончании срока действия Договора арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды Объекта на новый срок при условии надлежащего исполнения своих обязательств по настоящему Договору.

Согласно пункту 5.6. Договора в случае смены собственника Объекта, права и обязанности арендодателя в соответствии с п. 1 статьи 617 ГК РФ переходят к новому собственнику объекта с момента государственной регистрации права собственности. Оплата арендной платы производится из расчета прекращения и получения права собственности (количества календарных дней) после замены сторон и предоставления реквизитов нового Арендодателя.

10.03.2023 на основании договора купли-продажи объекта недвижимого имущества № 2023-2470/89 истец приобрел в собственность нежилое помещение, переданное в аренду обществу с ограниченной ответственностью «Центр строительства и реставрации». Государственная регистрация права собственности произведена 27.04.2023 за №60:27:0010219:15-60/037/2023-16, согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН).

В связи с неисполнением обязательств по внесению арендных платежей у ответчика образовалась задолженность за период с 27.04.2023 по 30.09.2023 в размере 128 333 руб. 33 коп.

Наличие неисполненных более двух раз обязательств по внесению арендной платы послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Как установлено судом, определением Арбитражного суда Псковской области от 20.07.2023 по делу № А52-4249/2023 возбуждено производство о банкротстве ответчика.

Определением Арбитражного суда Псковской области от 04.09.2023 (резолютивная часть объявлена 29.08.2023) по делу № А5-4249/2023 заявление общества с ограниченной ответственностью «Августина» о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью «Центр строительства и реставрации» признано обоснованным. В отношении общества с ограниченной ответственностью «Центр строительства и реставрации» введена процедура наблюдения. Признано обоснованным требование общества с ограниченной ответственностью «Августина» и включено в третью очередь реестра требований кредиторов общества с ограниченной ответственностью «Центр строительства и реставрации» в сумме 4 134 035 руб. 07 коп., в том числе: 3 349 707 руб. 80 коп. основного долга, 741 960 руб. 27 коп. пеней, 42 367 руб. 00 коп. государственной пошлины, учитывая сумму неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций отдельно в реестре требований кредиторов, как подлежащую удовлетворению после погашения основной суммы задолженности и причитающихся процентов. Временным управляющим должника утверждена ФИО2.

Статьей 63 Закона № 127-ФЗ, а также пунктом 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2004 № 29 «О некоторых вопросах практики применения Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (далее -Закон о банкротстве) установлено, что с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении должника подлежат рассмотрению в деле о банкротстве только требования по денежным обязательствам.

В соответствии с пунктом 5 статьи 4 Закона о банкротстве требования кредиторов по обязательствам, не являющимся денежными, могут быть предъявлены в суд и подлежат рассмотрению в порядке, предусмотренном процессуальным законодательством.

Требование о расторжении договора не относится к денежным обязательствам, поэтому у суда отсутствуют основания для исследования вопроса о возможности включения в конкурсную массу и дальнейшей реализации права аренды общества в процедуре конкурсного производства. Каких-либо особенностей в части оснований и порядка расторжения договора аренды в период введения в отношении должника процедуры наблюдения, действующее законодательство о банкротстве не содержит. Само по себе введение в отношении ответчика процедуры наблюдения не является препятствием для расторжения договора аренды.

Частью 5 статьи 4 АПК РФ предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулирования споров для гражданско-правовых споров о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения: подобные требования могут быть переданы на разрешение арбитражного суда по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором. Иные споры, возникающие из гражданских правоотношений, передаются на разрешение арбитражного суда после соблюдения досудебного порядка урегулирования спора только в том случае, если такой порядок установлен федеральным законом или договором (абзац 2 части 5 статьи 4 АПК РФ).

Подобный порядок предусмотрен частью 2 статьи 452 ГК РФ для требований об изменении или о расторжении договора: подобное требование может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Кроме того, статьей 619 ГК РФ также предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как указал Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Информационном письме от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», по смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ.

Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В рамках настоящего дела требования о расторжении Договора основаны на ненадлежащем неисполнении ответчиком (арендатором) обязанности по внесению арендной платы.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы истец направил в адрес ответчика претензию от 27.07.2023 с требованием погасить образовавшуюся задолженность в течение 3 банковских дней со дня получения претензии.

Таким образом, истец предоставил ответчику возможность добровольного исполнения им обязательств по погашению задолженности по арендной плате.

В разумный срок требование истца не исполнено.

В качестве доказательства соблюдения досудебного порядка на предложение расторгнуть договор истцом к исковому заявлению приложено требование от 29.08.2023 (т. 1 л.д. 16), в котором истец известил ответчика о том, что им более двух раз подряд не была внесена арендная плата, а также предложил расторгнуть договор в случае неисполнения этой обязанности в разумный срок- 7 календарных дней.

Таким образом, суд приходит к выводу о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора по требованию о расторжении договора.

Рассматривая по существу требование истца о расторжении договора, суд исходит из следующих норм права и обстоятельств дела.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно пункту 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или иными правовыми актами (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ или другими законами.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: - пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Таким образом, согласно части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя является невнесение арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

Право арендодателя расторгнуть договор аренды, в том числе в ходе процедуры банкротства арендатора, может быть реализовано в соответствии со статьей 619 ГК РФ и условиями договоров, а Закон о банкротстве какого-либо запрета на реализацию этого права не содержит.

В ходе рассмотрения дела ответчик нарушение сроков внесения арендной платы более двух раз подряд не опроверг.

По состоянию на 26.01.2024 согласно расчету истца за ответчиком числится задолженность в размере 203 333 руб. 33 коп., образовавшаяся за период с 27.04.2023 по 31.12.2023.

Представленные в материалы дела платежные поручения, с учетом уточнений назначения платежа и принятие их истцом в счет оплаты по спорному договору, свидетельствуют о поступлении платежей с нарушением сроков, установленных договором. Так, денежные средства в общей сумме 155 000 руб. внесены по платежным поручениям № 143829, № 395842 только 04.10.2023, 31.10.2023 соответственно. Третье лицо также сообщило суду о платеже на сумму 50000 руб. 13.12.2023, поступление которого истец не отрицал.

Таким образом, указанное нарушение нельзя считать устраненным в разумный срок.

Более того, денежные средства внесены не самим ответчиком, а иным лицом, что свидетельствует о наличии у ответчика финансовых затруднений и следует признать наличие в дальнейшем возможности возникновения аналогичной ситуации по задержке внесению оплат, что недопустимо.

Ответчик отзыв в материалы дела не представил, возражений относительно требований истца не заявил.

Письмо ответчика от 11.10.2023 № 1 в адрес истца, приложенное к отзыву временного управляющего о наличии задолженности ввиду отсутствия реквизитов арендодателя со ссылкой на уважительность причин несвоевременной оплаты, доказательством наличия таковых не является и опровергается материалами дела, поскольку арендодатель направил в адрес ответчика предложение и дополнительное соглашение к договору, содержащее реквизиты стороны, еще 15.06.2023, о чем представлены квитанция и опись вложения (т.1л.д.54-62).

Более того, в силу действующего законодательства даже неуведомление арендатора об изменении арендодателя само по себе не является основанием, освобождающим арендатора от внесения платы по договору аренды, что следует из пункта 3 статьи 382 ГК РФ. Следовательно, даже при отсутствии уведомления о смене арендодателя или несообщении арендатору новых реквизитов арендодателя у ответчика сохранялась обязанность по внесению арендной платы. В данном же случае уведомление о смене арендодателя имело место, однако арендная плата не вносилась ответчиком ни на счет предыдущего арендодателя, ни на счет нового собственника помещения в течение длительного периода времени.

Из материалов дела следует, что ответчик нарушал условия договора аренды в части срока внесения арендной платы и более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносил арендную плату.

Кроме того, из пункта 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

Исходя из того, что ответчик более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносил арендную плату, при этом истцом был соблюден досудебный порядок урегулирования спора в части расторжения договора аренды, суд пришел к выводу, что исковые требования истца о расторжении договора аренды нежилого здания №2/19-ПСК от 18.07.2019 обоснованы, подтверждаются материалами дела и нормами действующего законодательства, а потому подлежат удовлетворению.

Суд считает необходимым отметить, что в данном деле требование о расторжении договора представляет собой меру реагирования собственника на нарушение его прав, направленную на возврат фактического владения имуществом, переданным в аренду. Достижение такой цели не повлечет приоритетного удовлетворения требования арендодателя и предотвратит наращивание текущих обязательств арендатора-банкрота.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу расторгнуть договор аренды нежилого здания №2/19-ПСК от 18.07.2019.

Истцом также заявлено требование об обязании возвратить нежилое здание с КН 60:27:0010219:15 площадью 601,08 кв.м по адресу: <...>.

Обязанность ответчика по возврату истцу имущества обусловлена положениями статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» разъяснено, что в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 Гражданского кодекса Российской Федерации, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655, 664 Кодекса) либо договором, в том числе если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия.

Поскольку договор аренды между сторонами расторгнут, доказательств возврата арендованного имущества с составлением акта приема-передачи в материалы дела не представлено, требование истца об обязании ответчика возвратить истцу объект аренды суд считает подлежащим удовлетворению.

Учитывая изложенное, требования в части возврата нежилого здания с КН 60:27:0010219:15 площадью 601,08 кв.м по адресу: <...> также подлежат удовлетворению.

Арендованное здание должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Согласно статье 168 АПК РФ при принятии решения арбитражным судом суд решает вопрос о распределении судебных расходов.

Истец в просительной части искового заявления указал два требования (о расторжении договора аренды и об обязании возвратить арендуемое имущество).

В силу подпункта 2 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ), при подаче искового заявления по спорам, возникающим при заключении, изменении или расторжении договоров, государственная пошлина составляет 6000 руб. 00 коп.

В случае подачи искового заявления неимущественного характера, в том числе заявления о признании права, заявления о присуждении к исполнению обязанности в натуре - 6 000 рублей (подпункт 4 пункта 1 статьи 333.21 НК РФ).

Таким образом, государственная пошлина за рассмотрение арбитражным судом настоящего иска составляет 12 000 руб. 00 коп.

Истцом оплачена государственная пошлина в размере 6000 руб. 00 коп. по платежному поручению от 16.10.2023 № 150.

Учитывая удовлетворение исковых требований, на основании статьи 110 АПК РФ расходы, понесенные истцом по уплате государственной пошлины в сумме 6000 руб. 00 коп. подлежат взысканию в его пользу с ответчика, 6000 руб. государственной пошлины надлежит взыскать с ответчика в федеральный бюджет.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Расторгнуть договор аренды нежилого здания №2/19-ПСК от 18.07.2019.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Центр строительства и реставрации» возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО5 нежилое здание с кадастровым номером 60:27:0010219:15, площадью 601,8 кв.м., расположенное по адресу: <...>.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Центр строительства и реставрации» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО5 6 000 руб. 00 коп. расходов по уплате государственной пошлины.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Центр строительства и реставрации» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6000 руб. 00 коп.

На решение в течение месяца после его принятия может быть подана апелляционная жалоба в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Псковской области.



Судья А.Ю. Тарасова