Решение от 22 сентября 2024 г. по делу № А07-34180/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ул. Гоголя, 18, г. Уфа, Республика Башкортостан, 450076, http://ufa.arbitr.ru/,

сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru



Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело № А07-34180/2023
г. Уфа
23 сентября 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 18.09.2024

Полный текст решения изготовлен 23.09.2024


Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Вафиной Е. Т., при ведении протокола судебного заседания   секретарем судебного заседания Закиевой Л.Ф., рассмотрев дело по иску

Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>)

к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН: <***>, ОГРН: <***>).

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Администрация  городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>), общество с ограниченной ответственностью "Новосибирская оценочная компания" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения

при участии в судебном заседании:

от истца - ФИО2, доверенность 02АА6559451 от 09.10.2023, паспорт, диплом.

от ответчика - ФИО3, доверенность №1дв от 10.01.2024, паспорт, диплом.



Индивидуальный предприниматель ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения.

От ответчика 25.10.2023 посредством системы «Мой арбитр» поступил отзыв, приобщено.

От ответчика 07.12.2023 посредством системы «Мой арбитр» поступило ходатайство о приобщении дополнительных документов к материалам дела, приобщено.

От истца в судебном заседании поступило уточнение исковых требований, приобщено к материалам дела.

Судом уточнение исковых требований принято к рассмотрению в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Дело рассматривается по уточненным исковым требованиям.

От истца в судебном заседании поступило ходатайство о назначении экспертизы, данное ходатайство остается открытым.

От истца в судебном заседании поступило устное ходатайство о замене ненадлежащего ответчика на надлежащего ответчика УЗИО РБ.

Определением суда от 13.12.2023 произведена замена ненадлежащего ответчика Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>) на надлежащего ответчика  Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН: <***>, ОГРН: <***>), при этом Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>) привлечена к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора

В связи с заменой стороны ответчика рассмотрение дела начинается с самого начала.

От истца в судебном заседании поступило ходатайство о назначении экспертизы, данное ходатайство остается открытым.

От ответчика в судебном заседании поступил отзыв на исковое заявление, доказательства согласования неотделимых улучшений, оригинал  отчета об оценке №3523-2Н/2023 от 13.06.2023,  приобщено.

Истцом внесены на депозит суда денежные средства в размере 55 000 руб.

Определением суда от 14.02.2024 назначена по делу №А07-34180/2023 судебная экспертиза по определению рыночной стоимости имущества, производство поручено экспертной организации Некоммерческому партнерству «Коллегия независимых экспертов» (г.Уфа, ул.50 лет Октября, д.11/2, оф.418) экспертам -  ФИО4, ФИО5.

Определением суда от 14.02.2024 производство по делу приостановлено до получения заключения   комплексной строительно-технической и оценочной  экспертизы по делу №А07-34180/2023.

12.04.2024 от Некоммерческого партнерства «Коллегия независимых экспертов» поступило ходатайство о продлении срока проведения экспертизы.

Определением суда от 02.05.2024 ходатайство эксперта о продлении срока проведения экспертизы по делу № А07-34180/2023 -  удовлетворено, продлен срок проведения назначенной определением суда от 14.02.2024 г по делу № А07-34180/2023 судебной экспертизы до 14.05.2024.

14.05.2024 поступило заключение эксперта №18/23.

Определением суда от 05.08.2024 производство по делу возобновлено.

Определением суда от 05.08.2024 суд привлек к  участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора общество с ограниченной ответственностью "Новосибирская оценочная компания" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>).

От истца через канцелярию суда поступило уточнение исковых требований.

Судом уточнение исковых требований принято к рассмотрению в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Дело рассматривается по уточненным исковым требованиям.

Исследовав материалы дела, суд 



УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, индивидуальным предпринимателем  ФИО1 на основании договора аренды №31473 от 26.10.2018 является арендатором нежилого помещения подвала пятиэтажного жилого здания ( кадастровый номер 02:55:020107:7012) расположенного по адресу: <...> , литер А, площадью 96 кв.м., для использования в целях торговли, склада, бытовых услуг, прочих видов, услуг.

Истец обратился в Администрацию городского округа город Уфа с заявлением о выкупе арендуемого помещения, согласно которого просит заключить договор купли-продажи помещения с рассрочкой платежа.

21.07.2023г. истцом получено Постановление Администрации городского округа г. Уфа РБ № 1188 от 14.07.2023г. «Об утверждении условий приватизации объекта муниципального нежилого, фонда, расположенного по адресу: <...> и проект договора купли продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства с рассрочкой платежа o i 19.07.2023г.

Согласно п. 3.1 указанного проекта договора Стоимость Объекта по настоящему Договору составляет 4 763 383,22 руб. (четыре миллиона семьсот шестьдесят три тысячи триста восемьдесят три рубля 22 копейки), без учета НДС 20% и равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с ФЗ от 29.07.1998г. № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в РФ», что подтверждается Отчетом № 3523- 2Н /2023 от 13.06.2023, составленным ООО «Новосибирская оценочная компания» .

Согласно п. 3.3  проекта договора Покупатель уплачивает Продавцу первоначальный платеж в размере 10 (десяти) процентов, что составляет 476 338,32 руб. (четыреста семьдесят шесть тысяч триста тридцать восемь рублей 32 копейки), перечисляемый на счет указанным Продавцом в настоящем Договоре, в течении десяти рабочих дней со дня заключения настоящего Договора Днем исполнения обязательств Покупателя по оплате Объекта считается день поступления денежных средств на счет Продавца.

Не согласившись с предлагаемой редакцией договора купли-продажи от 19.07.2023г., а именно относительно рыночной стоимости имущества, указанной в Договоре истец направил в адрес Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан протокол разногласий от 16.08. 2023г. к Договору, в котором указал стоимость Имущества в размере 3 389 927,50 руб., без учета НДС 20% и равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с ФЗ от 29.07.1998г. № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в РФ», что подтверждается Заключением специалиста № 1096 составленным ООО «Агентство «Башоценка».

Истцом была предложена следующая редакция договора: п.п. 3.1 Стоимость Объекта по настоящему Договору составляет 3 389 927,50 руб., без учета НДС 20% и равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с ФЗ от 29.07.1998г. № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в РФ», что подтверждается заключением специалиста № 1096 составленным ООО «Агентство «Башоценка».

П.п. 3.3 Покупатель уплачивает Продавцу первоначальный платеж в размере 10 (десяти) Процентов, что составляет 338 992,75 руб., перечисляемый на счет указанным Продавцом в настоящем Договоре , в течении десяти рабочих дней со дня заключения настоящего Договора. Днем исполнения обязательств Покупателя  по оплате  Объекта считается  день поступления денежных средств на счет Продавца. 16.08.2023г. истец обратился в адрес начальника Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан с письменным подтверждением намерения реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого объекта и с несогласием о стоимости выкупаемой цены с предложением подписания протокола разногласий, согласно которого стоимость выкупаемого помещения составит 3 389 927,50 рублей, с учетом стоимости неотделимых улучшений произведенных арендатором.

Однако ответчиком протокол разногласий не принят, стороны договора не достигли соглашения по цене объекта, что послужило основанием для обращения в суд.

Оценив все представленные доказательства в отдельности, относимость, допустимость и их достоверность, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к следующим выводам.

В силу статей 64, 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

В соответствии со статьей 8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе равноправия сторон. Стороны пользуются равными правами на заявление отводов и ходатайств, представление доказательств, участие в их исследовании, выступление в судебных прениях, представление арбитражному суду своих доводов и объяснений, осуществление иных процессуальных прав и обязанностей, предусмотренных названным кодексом.

В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Исходя из положений ст. 554 и 555 Гражданского кодекса Российской Федерации существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются условия о предмете и его цене.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно п. 4 ст. 421, п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

На основании ст. 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

То обстоятельство, что истец относится к субъектам малого предпринимательства и соответствует критериям, предусмотренным вышеуказанной нормой для преимущественного права на приобретение муниципального имущества Управлением не оспаривается.

В силу ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации.

Согласно абз. 2 ст. 3 названного Закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие- либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно п. 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» заключение эксперта по результатам проведения судебной экспертизы, назначенной при рассмотрении иного судебного дела, а равно заключение эксперта, полученное по результатам проведения внесудебной экспертизы, не могут признаваться экспертными заключениями по рассматриваемому делу. Такое заключение может быть признано судом иным документом, допускаемым в качестве доказательства в соответствии со ст. 89 АПК РФ.

Согласно статье 13 Закон № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению в том числе, арбитражным судом.

Согласно пункту 2 Информационного письма № 92 от 30.05.2005 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку само по себе определение рыночной стоимости нежилого помещения иным независимым оценщиком (в том числе по результатам проведения судебной экспертизы), не исключает доказательственное значение отчета независимого оценщика ООО « Новосибирская оценочная компания » в части определения рыночной стоимости нежилого помещения, обязательной для Управления при формировании им цены продажи названного помещения, при рассмотрении спора об определении условий договора купли-продажи, выяснение вопроса о соответствии выполненного по заданию Управления отчета о рыночной стоимости нежилого помещения требованиям федеральных стандартов оценки, наряду с иными обстоятельствами, значимо для разрешения настоящего спора.

В соответствии с частью 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта исследуется наряду с другими доказательствами по делу.

В этой связи определением от 14.02.2024 г. в рамках настоящего дела судом назначена экспертиза, её проведение поручено Некоммерческому партнерству «Коллегия независимых экспертов» экспертам -  ФИО4, ФИО5.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1.         Определить соответствует ли федеральным стандартам оценки, предусмотренным действующим законодательством, отчет об оценке № 3523-2Н/2023 от 13.06.2023г. по оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда - подвала пятиэтажного жилого здания (кадастровый номер 2:55:020107:7012), расположенного по адресу: <...>, литера А, площадью 96 кв.м., выполненный ООО «Новосибирская оценочная компания». Если не соответствует, указать, в чем заключается несоответствие и повлияли ли выявленные несоответствия на величину рыночной стоимости объекта исследования?

2.         Определить рыночную стоимость объекта муниципального нежилого фонда - подвала пятиэтажного жилого здания (кадастровый номер 2:55:020107:7012), расположенного по адресу: <...>, литера А, площадью 96 кв.м., без учета НДС 20% по состоянию на 10 мая 2023 года?

3.         Определить рыночную стоимость согласованных неотделимых улучшений (замена входной группы, установка оконных блоков - площадью 0,55 кв.м., устройство стяжки - 63,0 кв.м., прокладка трубопроводов водоснабжения и отопления - 30 кв.м., прокладка кабеля - 109 м. ) объекта нежилого фонда - подвала пятиэтажного жилого здания (кадастровый номер 2:55:020107:7012), расположенного по адресу: <...>, литера А, площадью 96 кв.м., без учета НДС 20%, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения, по состоянию на 10 мая 2023 года.

4. Определить рыночную стоимость всех неотделимых улучшений, произведенных в подвале пятиэтажного жилого здания (кадастровый номер 2:55:020107:7012), расположенного по адресу: <...>, литера А, площадью 96 кв.м., без учета НДС 20%, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения, по состоянию на 10 мая 2023 года.

14.05.2024 поступило заключение эксперта №18/23.

По результатам проведения судебной экспертизы, по первому вопросу эксперт пришел к выводу, что отчёт №3523-2Н/2023 от 13.06.2023 г. не соответствует федеральным стандартам оценки, предусмотренным действующим законодательством, несоответствия отчёта №3523-2Н/2023 от 13.06.2023 г. федеральным стандартам оценки, повлиявшие на величину рыночной стоимости объекта исследования: п.9.4 Федеральный стандарт оценки «Подходы и методы оценки ( ФСО V).

Нарушение п.9.4. федеральный стандарт оценки "подходы и методы оценки (ФСО V) является существенным, и значительно влияет на достоверность выводов о рыночной стоимости объектов оценки.

А именно:

-           при расчёте рыночной стоимости объекта оценки в сравнительном подходе, для устранения различий между объектом оценки и аналогами не верно внесены корректировки по критериям «расположение относительно красной линии» и «состояние отделки внутренних помещений».

-           при расчёте рыночной стоимости объекта оценки в доходном подходе, при расчёте рыночной стоимости арендной ставки для устранения различий между объектом оценки и аналогами не верно внесены корректировки по критериям «расположение относительно красной линии» и «состояние отделки внутренних помещений».

По вопросу второму эксперт указал, что рыночная стоимость объекта муниципального нежилого помещения фонда - подвала пятиэтажного жилого здания (кадастровый номер 02:55:020107:7012), расположенный по адресу: <...>, литера А, площадью 96 кв.м, без учёта НДС 20%, по состоянию на 10 мая 2023 года, с учетом округления, составила: 3 749 000 руб.

По вопросу третьему, эксперт указала, что рыночная стоимость согласованных неотделимых улучшений (замена входной группы, установка оконных блоков-площадью 0,55 кв.м., устройство стяжки - 63,0 кв.м., прокладка трубопроводов водоснабжения и отопления - 30 кв.м., прокладка кабеля - 109 м.) объекта нежилого фонда - подвала пятиэтажного жилого здания (кадастровый номер 02:55:020107:7012), расположенного по адресу: <...>, литера А, площадью 96 кв.м., без учёта НДС, с учётом их фактического состояния, износа, степени повреждения, по состоянию на 10 мая 2023 года, составляет 191 672 руб.

По вопросу четвертому, эксперт указал, что рыночная стоимость всех неотделимых улучшений, произведенных в подвале пятиэтажного жилого здания (кадастровый номер 02:55:020107:7012), расположенного по адресу: <...>, литера А, площадью 96 кв.м, без учёта НДС 20%, с учётом их фактического состояния, износа, степени повреждения, по состоянию на 10 мая 2023 года., составляет 942 920 руб.

В соответствии с положениями части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Заключение эксперта №18/23 от 14.05.2024 г., составленное экспертами Некоммерческого партнерства «Коллегия независимых экспертов» экспертам -  ФИО4, ФИО5, соответствует требованиям Закона № 135-ФЗ; соответствует ФСО; соответствует заданию на оценку.

Изложенные в экспертном заключении данные объективно и достоверно отражают рыночную стоимость нежилого помещения; не принимать указанное заключение у суда нет оснований, поскольку несоответствия заключения Закону № 135-ФЗ и нарушений указанного Закона при проведении экспертизы суд не усматривает. Экспертное заключение выполнено в соответствии с требованиями Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и не противоречит требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В качестве эксперта привлечено лицо, обладающее специальными познаниями, которые были необходимы для дачи заключения по поставленным судом вопросам, экспертом являлось лицо, имеющее право осуществления оценочной деятельности, экспертом дана подписка о том, что он предупрежден об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; экспертное заключение по форме и содержанию соответствует требованиям части 1 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Заключение экспертизы № 28 выполнено полно, поэтому является надлежащим, относимым и допустимым доказательством по настоящему делу применительно к положениям главы 7 АПК РФ.

Таким образом, сделанные экспертом выводы о том, что рыночная стоимость спорного объекта по состоянию на 10.05.2023 г.  составляет 3 749 000 руб. без учета НДС, следует признать обоснованными.

Согласно ч. 1 ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях.

В силу ч. 6 ст. 5 указанного Федерального закона стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

На основании п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (п. 3 ст. 1 ГК РФ).

Согласно п. 1 и п. 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (п. 2 ст. 424 ГК РФ).

В соответствии со статьей 623 Гражданского кодекса Российской Федерации после прекращения договора аренды, арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, которые он произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя.

В соответствии с частью 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.

При этом, в случае отчуждения недвижимого имущества в порядке названного закона, стоимость неотделимых улучшений не должна включаться в стоимость отчуждаемого имущества независимо от условий договора аренды, поскольку данные отношения регулируются специально установленной императивной нормой - пунктом 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159, направленной на оказание целенаправленной государственной поддержки предприятиям малого и среднего бизнеса.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 N 9785/12, в силу ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации положения законов о приватизации имеют специальный характер по отношению к названному Кодексу и подлежат применению к спорным отношениям.

Таким образом, истец должен доказать улучшение арендатором арендованного имущества в виде неотделимых улучшений, выполнение им этих улучшений с согласия арендодателя, неотделимость произведенных улучшений без вреда для арендованного имущества; действительную рыночную стоимость произведенных улучшений; выполнение улучшений арендованного имущества за счет собственных средств арендатором.

С учетом изложенного, решение вопроса о зачете стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в оплату приобретаемого арендуемого имущества находится в зависимости от наличия согласия собственника на проведение реконструкции арендуемого помещения, доказанности осуществления неотделимых улучшений, выполнения неотделимых улучшений за счет собственных средств и действительной стоимости неотделимых улучшений.

Ответчик представил письменную позицию с учетом доводов эксперта, согласно которой указал, что Письмом исх.№ 2646 от 05.03.2019 Управление согласовало МП ФИО1 проведение следующих ремонтных работ - замена входной группы, установка оконных блоков площадью 0,55 кв.м., устройство стяжки - 63,0 кв.м., прокладка трубопроводов водоснабжения и отопления - 30 м, прокладка кабеля - 109 м.

Приказом № 227нф от 22.07.2019 арендатор освобожден от арендной платы на время проведения ремонтных работ на 3 месяца на общую сумму 56 160,00 руб. Учитывая представленную арендатору льготу, сумма подлежащая зачету в выкупную стоимость спорного объекта, должна рассчитываться за минусом указанной суммы ( - 56 160 руб.), следовательно, рыночная стоимость объекта, определенная экспертом в размере 3 749 000 руб. должна быть уменьшена на размере согласованных неотделимых улучшений в размере – 191 672 руб., а также на сумму  аренды, освобожденной арендатора на время ремонта – 56 160 руб., выкупная стоимость составит 3 501 168 руб.

С учетом результатов проведенной судебной экспертизы, а также с учётом позиции ответчика истцом исковые требования уточнены в порядке ст.49 АПК РФ.

Судом уточнение исковых требований принято к рассмотрению в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Дело рассматривается по уточненным исковым требованиям.

Факт согласования данных улучшений ответчиком не оспорен и подтвержден материалами дела.

Таким образом, капитальный ремонт арендуемых помещений, в результате которого возникли неотделимые улучшения, проводился истцом с согласия арендодателя.

В подтверждение факта выполнения работ истцом представлены договор подряда, справка о стоимости выполненных работ, акт о приемке выполненных работ.

Исходя из положений статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, зачету подлежит не стоимость всех ремонтных работ, а стоимость тех улучшений, которые повлекли улучшение состояния, принадлежащего ответчику имущества за счет того, что истец произвел ремонтные работы.

При указанных обстоятельствах, оценив в совокупности в соответствии со ст. 71 АПК РФ все имеющиеся в материалах дела доказательства, принимая во внимание обстоятельства именно настоящего дела,  суд пришел к выводу о необходимости удовлетворения исковых требований, поскольку это соответствует фактическим обстоятельствам дела и отвечает принципу правовой определенности в правоотношениях истца и ответчика.

Согласно ст. 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

На основании ст. 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Согласно ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

При этом, согласно ч. 1 ст. 109 АПК РФ денежные суммы, причитающиеся экспертам, свидетелям и переводчикам, выплачиваются по выполнении ими своих обязанностей.

Указанные нормы права свидетельствуют о том, что суд, назначая судебную экспертизу, гарантирует ее оплату.

Истцом на депозит Арбитражного суда Республики Башкортостан перечислены денежные средства в размере 55 000 руб., что подтверждается квитанцией от 06.02.2024.

Экспертом определена стоимость экспертного заключения №18/23 от 14.05.2024 в размере 55 000 руб.

Постановление Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" указывает на невозможность уменьшения размера вознаграждения эксперту, если эксперт выполнил исследование в полном объеме.

Поскольку процессуальным законодательством в основу распределения судебных расходов между сторонами положен принцип возмещения их истцу за счет ответчика в случае удовлетворения исковых требований, расходы по государственной пошлине и проведения судебной экспертизы, в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возлагаются на ответчика в размере, установленном ст. 333.21 Налогового кодекса РФ.

Поскольку на депозитном счета арбитражного суда имеются денежные средства в размере 55 000 руб., то указанная сумма подлежит перечислению на расчетный счет экспертной организации - Некоммерческому партнерству «Коллегия независимых экспертов» (г.Уфа, ул.50 лет Октября, д.11/2, оф.418) (ИНН <***>).

Кроме того,  судебные расходы в размере 55 000 руб., понесенные истцом на оплату судебной экспертизы, также относятся на ответчика, и подлежат взысканию с последнего в пользу истца.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170, 179 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 



РЕШИЛ:

Исковые требования Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) – удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) и Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 96 кв.м., помещения подвала пятиэтажного жилого здания (кадастровый номер 02:55:020107:7012) расположенного по адресу: <...>, литера А в части определения рыночной стоимости имущества в п. 3.1 и 3.3 договора:

изложить пункт 3.1. пункт 3.3. договора купли - продажи в следующей редакции:

п.п. 3.1. «Стоимость Объекта по настоящему Договору составляет 3 501 168 руб. (три миллиона пятьсот одна тысяча сто шестьдесят восемь рублей), без учета НДС 20% и равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с ФЗ от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», что подтверждается Заключением эксперта № 18/25 составленным ООО «Некоммерческое партнерство «Коллегия независимых экспертов».

п.п. 3.3 «Покупатель уплачивает Продавцу первоначальный платеж в размере 10 (десяти) процентов, что составляет 350 116,8 руб. (триста пятьдесят тысяч сто шестнадцать рублей 80 копеек), перечисляемый на счет указанным Продавцом в настоящем Договоре , в течении десяти рабочих дней со дня заключения настоящего Договора. Днем исполнения обязательств Покупателя по оплате Объекта считается день поступления денежных средств на счет Продавца».

П.п. 3.4 Последующие платежи перечисляются ежемесячно в течение восьми лет равными взносами. Оплата стоимости Объекта и уплата процентов производится  в рублях.

Взыскать с Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан в пользу в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) расходы по оплате судебной экспертизы в размере 55 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по ходатайству взыскателя.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.



Судья                                                                        Е.Т. Вафина